Общее ознакомление со структурой и организацией работы
 Скачать 285.79 Kb.
|
|
3.2 Право собственности на недвижимость Право собственности определяется 17-й главой Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках: 1. Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д., фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно. 2. Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами. 3. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством. Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей стоимостью. 3.3 Принципы оценки недвижимости, факторы, влияющие на ее стоимость Принципы оценки недвижимости. Принцип полезности - определяется с позиции натурального собственника и означает, что чем больше земельный участок может удовлетворить потребности собственника, тем выше его полезность и стоимость (внешние + внутренние характеристики участка). Принцип замещение - определяется с позиции натурального собственника и означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие его участки. Принцип вклада - утверждает, что вклад определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства. Принцип остаточной продуктивности- раскрывает особое положение земли в системе факторов производства с расчёта показателя эффективности, когда формирование чистой прибили увеличивается по отношению к затратам. Принцип сбалансированности - предполагает, что все факторы, обуславливающие полезность и доходность земли взаимосвязаны между собой таким образом, чтобы достичь max стоимость земельного участка. Принцип разделения - означает, что физические элементы единого объекта недвижимости и имущественного права на него можно объединить или разделить таким образом, что будет достигнута max стоимость земельного участка. Принцип спроса и предложения - означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство улучшений. Принцип конкуренции - означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Принцип соответствия - состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Принцип изменения внешней среды - предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости - означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость. Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например, наличия аналогов или стабильности рынка. Часто начальная цена сознательно завышается на 15 - 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам. Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д. Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них: 1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на: - макроэкономические - факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.); - микроэкономические - факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок. 2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера: - массированная реклама; - инфляционные ожидания; - симпатии; - осведомленность и т.д. 3. Физические факторы: - местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно - близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости; - архитектурно-конструктивные решения - в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся; - состояние объекта недвижимости; - наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.); - экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир). 4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир: - количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города; - объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.); - престижность района; - экологическая обстановка в районе; - транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района; - социальная однородность дома; - характер сделки («прямая» или «встречная» продажа); - юридическая «чистота» объекта. 3.4 Рынки недвижимого имущества, их классификация, структура, особенности рынков земли Рынок недвижимости – представляет собой определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространством, между различными конкурирующими вариантами землепользования. Классификация рынков недвижимости: По географическому признаку: - городской; - местный; - региональный; - мировой; - национальный; По степени готовности к эксплуатации: - рынки существующих объектов; - незавершенное строительство; - новое строительство; По виду сделок: - купля-продажа; - аренда; - вещные права; - ипотека; По форме собственности: - государственных и муниципальных объектов; - частных объектов; По способу совершения сделок: - первичный рынок и вторичный рынок; - организованный и неорганизованный; - традиционный и компьютеризированный; - биржевой и внебиржевой. Структура рынка недвижимости: На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости. На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости. На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику физическому или юридическому лицу. Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города — определенному району или даже микрорайону. Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости. Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке. По структуре рынок недвижимости делится на: - рынок жилья; - рынок коммерческой недвижимости; - рынок земли. Особенности рынка недвижимости: - локальность; - невысокая взаимозаменяемость объектов; - сезонные колебания цен; - сделки необходимо подвергать государственной регистрации; - вложение капитала в недвижимость. Рынок земли – это часть системы земельных отношений, регулятором которой является право собственности. Главным объектом данного рынка является земля. Специфика земли как фактора производства состоит в том, что земля ограничена территориально. Она окружена морями, льдами, океанами и т.д. 3.5 Подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества Сравнительный подход Если перед специалистом стоит задача - сравнить объект оценки с множеством похожих, либо таких же объектов, информация о рыночной стоимости которых находится в открытом доступе в сети, либо указана в периодических печатных изданиях, сравниваются аналоги. Такое определение указано в Федеральном стандарте № 1 (п. 12). Пункт 13 в том же ФСО гласит, что для расчетов может применяться информация о ценах реализованных сделок, либо ценах предложения. Если сведения о документально подтвержденных совершенных сделках конфиденциальны и находятся в базе данных, доступ к которым отсутствует, оценщику не удается собрать данные на первом этапе работы. По этой причине эксперты используют сведения из открытых источников, но уже не о ценах продажи, а о ценах в предложениях. К сравниваемой недвижимости применяются определенные требования: - Тип и класс здания; - Географическое месторасположение; - Площадь; - Этаж; - Состояние, качество отделки; - Строительные характеристики; - Материалы стен, отделки, дополнительных элементов; - Благоустроенность территории; - Развитость инфраструктуры; - Престижность района и многое другое. 1. Метод сравнительного анализа – один из инструментов сравнительного подхода, основанного на работе со сделками по продажам схожей недвижимости. 2. Метод моделирования рыночного ценообразования. В рамках способа специалист формирует линейные, либо мультипликационные зависимости, анализируя большое количество статистических данных реализованных сделок с сопоставимыми объектами. Доходный подход Данный подход к определению рыночной стоимости заключается в расчете прогнозов ожидаемых покупателем доходов от объекта. Данная методика применяется только для недвижимости, приносящей спекулятивный доход на протяжении всего срока эксплуатации. В основе лежит 4 принципа: эффективное использование, ожидание, спрос и предложение, замещение. Стоимость рассчитывается посредством капитализации текущего дохода за 365 дней, приносимого объектом, либо путем дисконтирования ожидания выручки в будущем. Период, прогнозируемый оценщиком – не менее 5-ти лет. Учитывается также прибыль от возможной перепродажи коммерческого недвижимого объекта. Методы доходного подхода Капитализация доходов Способ обусловлен определением дохода при пользовании имуществом в течение 1 года путем деления на числовой множитель капитализации, либо умножением его на срок, необходимый для окупаемости объекта и получения капитала. В случае если доход, получаемый в результате коммерческого использования объекта нестабилен, применяется способ дисконтирования денежных потоков. С помощью метода специалист оценивает недвижимость, основываясь на стоимости финансовых поступлений на настоящий момент. Базой для расчета стоимости текущих доходов является остаточная стоимость и прогнозирование денежных потоков в будущем. Затратный подход Если требуется оценить определенные улучшения и преобразования, созданные на объекте недвижимости, проводится оценка с помощью указанного подхода. Методика позволяет выделить одну составляющую в единой стоимости одного объекта. Расчет стоимости происходит с учетом затрат, которые нужны для усовершенствования состояния недвижимости в настоящих условиях. Оценивается и изнашивание объекта, что в дальнейшем вносится в оценку с помощью необходимых коррективов. Чтобы узнать сумму затрат, эксперт фигурально посредством расчетов создает точную копию объекта, повторяя все его характеристики, и производит расчет его стоимости. Такой прием называется восстановительной стоимостью. Также реализуется стоимость замещения, понятие которой обусловлено количеством трат для воспроизведения "двойников" оцениваемого объекта с точки зрения его пользы, материальных характеристик и любых других соответствий. Методы затратного подхода Выполняя оценку затратным подходом, специалисты компании используют метод остатка и выделения. В случае применения других способов, в отчетном документе необходимо раскрыть целесообразность их использования. При работе с затратным подходом в оценке бизнеса используется 2 методики: метод ликвидационной стоимости и метод чистых активов. Если осуществляется оценка земельных участков, применяются методы: выделение, сопоставимые продажи, капитализация земельной ренты, техника остатка, метод развития участка, метод переноса. 3.6 Типология объектов оценки Типология объектов недвижимости предполагает возможность их классификации по разным основаниям. Определяющими факторами для объектов недвижимости являются: - связь объекта недвижимости с земельным участком — прямая и косвенная; - степень подвижности — абсолютная неподвижность, отсутствие способности перемещаться в пространстве без ущерба функциональному назначению; -форма функционирования, выражаемая натурально-вещественным и стоимостным значениями; - состояние потребительской формы — способность объекта недвижимости не потребляться в процессе использования, сохранять натуральную форму в течение всего срока эксплуатации; - длительность кругооборота (долговечность) — многократное использование здания или сооружения, а земли — бесконечное использование (при правильном к ней отношении); способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств — постепенное возрастание износа и накопление амортизационных отчислений; общественное значение — влияние объекта недвижимости на интересы граждан и собственников, интересы которых защищаются государством технические и технологические характеристики — местоположение, функциональное назначение, состояние, определяемые показателями в зависимости от вида недвижимости. Типология зданий — архитектурно-строительных объектов, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Типология сооружений — инженерно-строительных объектов, предназначенных для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения различных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады) или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства). Типология земельных участков. Земельные участки классифицируются следующим образом: по категории земель — сельскохозяйственного назначения, поселений, промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения (земли промышленности и иного специального назначения), особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда, запаса; по уровню хозяйственной освоенности — незастроенные, но предназначенные под строительство, застроенные, под объектами незавершенного строительства, занятые парками и лесными насаждениями, под ветхой застройкой, подлежащей сносу, под объектами, подлежащими переносу в целях освобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям, свободные. Типология участков недр. Недра представляют собой часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя, а при его отсутствии ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Типология обособленных водных объектов — сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа или в недрах, имеющие границы, объем и черты водного режима. В состав водного объекта включаются поверхность воды, земли, покрытые водой и сопряженные с ними дно и берега. Типология лесов и многолетних насаждений, представляющих собой совокупность земель, отнесенных к лесному фонду, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других объектов природы, биологически взаимосвязанных и оказывающих влияние друг на друга в своем развитии и на окружающую среду. Лесные земли классифицируются следующим образом: земли лесного фонда; леса, не входящие в лесной фонд; древесно-кустарниковая растительность. Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, определяющих величину расчетной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведений к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах величин. |