Актуальные проблемы гражданского права. Синергия Handbook по дисциплине
 Скачать 2.37 Mb.
|
|
Правовой режим земельных участков крестьянских фермерских хозяйств. Для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства могут предоставляться и приобретаться следующие участки земли: 1. Участки земель сельскохозяйственного назначения – для ведения основной деятельности хозяйства; 2. Участки земель сельскохозяйственного назначения и иных категорий – для строительства зданий и сооружений, необходимых для ведения деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. Как и любое другое имущество, участки земли находятся в общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Правовой режим общей совместной собственности крестьянского хозяйства определен статьями 253 и 257 Гражданского кодекса РФ. Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не определено соглашением между ними. Распоряжение таким имуществом осуществляется только с общего согласия всех собственников. Участки, предоставляемые крестьянскому (фермерскому) хозяйству из земель государственной или муниципальной собственности, подлежат формированию, постановке на кадастровый учет и государственной регистрации с внесением сведений о праве общей совместной собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В случае, если крестьянское (фермерское) хозяйство получило участок в общую совместную собственность до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», оно не обязано проходить государственную регистрацию права на участок до момента распоряжения этим участком. Приобретение крестьянским (фермерским) хозяйством земельных участков требует проведения государственной регистрации с внесением сведений в ЕГРП на общих основаниях, предусмотренных для совершения сделок с объектами недвижимости. Каждый из участников крестьянского (фермерского) хозяйства обладает полномочиями по совершению сделок по распоряжению участком земли, принадлежащим хозяйству на праве собственности, однако для этого требуется согласие остальных участников хозяйства. Раздел участка земли, принадлежащего крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве общей совместной собственности, может осуществляться в случае прекращения деятельности хозяйства в связи с выходом из него всех членов, либо по иным основаниям. 98 Согласно статье 258 Гражданского кодекса РФ, доли участников ликвидируемого крестьянского (фермерского) хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не определен иной порядок определения долей при разделе. Статья 258 Гражданского кодекса РФ и статьей 11 Федерального закона № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в случае выхода из крестьянского (фермерского) хозяйства одного из его членов, земельный участок не подлежит разделу. Участник, который решил выйти из крестьянского (фермерского) хозяйства, имеет право на выплату компенсации, соразмерной его доле в праве общей совместной собственности на участок земли. Для определения размера компенсации, подлежащей выплате участнику при выходе из хозяйства, используется оценка рыночной стоимости земельного участка, которую проводит независимый профессиональный оценщик. Также участники общей совместной собственности могут определить размер такой компенсации своим соглашением. Срок выплаты такой компенсации определяется соглашением всех членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Если соглашение между участниками не достигнуто, срок выплаты может определяться в судебном порядке, но не должен превышать одного года с даты подачи заявления о выходе из состава крестьянского (фермерского) хозяйства. В случае несогласия с размером указанной компенсации, участник, подавший заявление о выходе из состава крестьянского (фермерского) хозяйства имеет право оспорить оценку рыночной стоимости земельного участка в судебном порядке. Итоговый размер стоимости доли земельного участка при выходе участника из состава крестьянского (фермерского) хозяйства влияет и на размер его субсидиарной ответственности по обязательствам хозяйства. В течение двух лет после выхода из крестьянского (фермерского) хозяйства такой участник будет нести субсидиарную ответственность по обязательствам хозяйства, возникшим в результате деятельности до его выхода. Размер такой субсидиарной ответственности не может превышать размер доли вышедшего участника в имуществе фермерского хозяйства. Согласно ст. 257 ГК РФ, имущество в КФХ (крестьянско- фермерском хозяйстве) принадлежит его членам на правах совместной собственности. В случае смерти одного из участников наследование его доли происходит, исходя из этого принципа. Законодательство стремится сохранить такую хозяйственную единицу неделимой. 99 Переход в наследство крестьянского (фермерского) хозяйства, или сокращенно КФХ, регулируется несколькими документами. Среди них ГК (Гражданский кодекс) РФ, ФЗ (Федеральный закон) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве« №74-ФЗ от 11.06.2003 г., ЗК (Земельный кодекс) РФ. Владение, раздел и иные операции с имуществом, пребывающим в общей собственности, регулируются ст. 253-255 ГК РФ. Доля участника КФХ после его смерти переходит наследникам на одном из двух оснований – по закону или завещанию(ст. 1111 ГК РФ). Сначала к наследованию призываются наследники, упомянутые в завещании. Только если волеизъявительный документ отсутствует, назначенные наследники отказываются от своих прав или ни один из них не может участвовать в разделе имущества по решению суда, тогда приходит очередь правопреемников по закону. Законными наследниками могут быть близкие родственники или иждивенцы наследодателя. Закон делит наследников на 7 очередей, в которых определена последовательность их призвания к наследству (ст. 1142-1145 ГК РФ). Сначала призывается первая очередь, состоящая из родителей, детей и законного супруга наследодателя. Если ни одного из таких наследников нет или они не могут принять долю в КФХ и другое имущество, рассматривается второй круг преемников, и так далее. Размер долей наследников будет определяться исходя из того, что причитается наследодателю по соглашению между членами КФХ. Из этой части каждый законный преемник сможет рассчитывать на равную долю, исключая наследование по праву представления. Иное долевое распределение может быть отражено в письменном соглашении между наследниками или в решении суда при наличии спорных моментов. Волеизъявительный документ позволяет воплотить пожелания наследодателя относительно раздела его имущества. В завещании наследниками могут быть назначены не только близкие родственники, но и друзья завещателя, его коллеги или участники хозяйственного сообщества. Наследодатель может передать участок и долю в КФХ одному преемнику или целой группе. Завещатель не должен забывать, что если у него есть обязательные наследники (ст. 1149 ГК РФ), часть имущества автоматически достанется им. На обязательную долю могут претендовать нетрудоспособные дети, родители и супруг наследодателя независимо от того, упомянет он их в завещании или нет. Закон призван поддержать интересы незащищенных членов общества, поэтому его буква имеет более весомое значение, чем воля завещателя. Распределение долей указывается в завещании и определяется волей наследодателя. В противном случае оно происходит таким же образом, как и при наследовании по закону. 100 При составлении завещания на лиц, которые не являются родственниками, наследодатель должен учитывать один аспект: в хозяйство не примут постороннего, если таких лиц уже и так пять. Такой наследник наравне с остальными должен будет обратиться к нотариусу, получить свидетельство о праве на наследство, а потом обратиться в КФХ с заявлением о выплате денежного эквивалента его доли. В ГК РФ предусмотрены некоторые моменты, касающиеся практического воплощения требований закона в отдельных случаях. Наряду с этим, многие проблемы и особенности не нашли решения в гражданском, земельном кодексах и других документах. Наследование доли лицом, не являющимся участником КФХ Согласно п. 2 ст. 1179 ГК РФ, наследник, не входящий в состав хозяйства, может получить свою долю одним из двух способов. Он имеет право вступить в КФХ и продолжить деятельность наследодателя, для чего подает письменное заявление и получает согласие всех членов объединения. В противном случае наследник может отказаться от доли в сообществе и рассчитывать на соразмерную компенсацию. В законе четко не указано, обязаны ли актуальные члены хозяйства принять нового участника. Исходя из принципа свободы воли и отсутствия указаний законодательных норм, ему могут отказать с выплатой денежного эквивалента доли. Долевое участие наследника считается равным частям других участников хозяйства. Иное соотношение долей может быть установлено добровольным соглашением между членами КФХ и преемником. Денежное возмещение выплачивается наследнику в срок, оговоренный в соглашении. При отсутствии возможности договориться конечная дата выплаты устанавливается судом. Срок не может превышать года с открытия наследства. Особенность наследования доли в КФХ – наследник участника хозяйства не имеет права требовать выдела своей доли в натуре. Если единственный член КФХ умер, а наследники не желают продолжать его деятельность, фермерское хозяйство прекращает свое существование (п. 2 ст. 21 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). В таком случае, на основании ст. 258 ГК РФ и п. 3 ст. 1179 ГК РФ, имущество предпринимателя делится между его наследниками. Земельный участок, входящий в состав наследства, подлежит разделу согласно ст. 1182 ГК РФ. Он может поступить в общую долевую собственность, либо быть разделен с учетом установленного в законодательстве минимально делимого размера. Еще один вариант – участок может получить во владение наследник, имеющий преимущество (пользовался этой землей раньше, помогал на ней хозяйствовать, имеет опыт обработки грунта и т. д.). 101 Если наследников доли в КФХ несколько, каждый из них в отдельности должен заявить о своем желании вступить в хозяйство или получить компенсацию. На выдел части общего имущество в индивидуальное пользование ни один из преемников не имеет права. Пожелания одного из наследников по поводу его доли никак не должны влиять на изъявление воли остальных. То есть любой из преемников может отказаться от вступления в хозяйство, если все другие хотят в нем участвовать. Если КФХ состояло из единственного участника, после смерти, которого наследники отказываются или не имеют права принимать по наследству его имущество, либо наследников вовсе нет, земельный участок умершего хозяйственника переходит в Фонд перераспределения земель. Об этом говорит ст. 80 ЗК (Земельного кодекса) РФ. Фонд ведает землями, отданными и предназначенными под ведение сельского хозяйства, а также ожидающими своего переопределения. Если наследуемая собственность не находит нового владельца, она достается государству и считается выморочной (ст. 1151 ГК РФ). Частный случай такого перехода имущества – получение ничейной земли, оговоренной организацией. После перехода земли в Фонд перераспределения может найтись ее наследник. У него есть возможность попытаться защитить свои права в суде, доказав уважительную причину, из-за которой наследство не было принято в срок. Другие возможности для поступления участка в Фонд – отказ от них владельцев или изъятие из-за ненадлежащего использования. Таким образом: Доля в крестьянском (фермерском) хозяйстве не подлежит разделу. Наследование происходит на основании закона или завещания, которое наследодатель удостоверил у нотариуса. Наследники либо вступают в ряды КФХ, либо получают денежную компенсацию, эквивалентную унаследованной части имущества. Если участник КФХ был единственным членом хозяйства, его наследники могут как продолжить его предпринимательскую и хозяйственную деятельность, так и прекратить существование общества с разделом имущества. В последнем случае применяются отдельные правила относительно участка и всех остальных вещей. Если у единственного члена КФХ не находится наследников, готовых принять имущество, оно признается выморочным, а земельный надел переходит в Фонд перераспределения земель. 102 Вопрос 4. Земля как объект права собственности. Приобретение права собственности на землю в силу давностного владения. Особенности правового режима жилья как объекта вещных прав. Право пользования чужим жилым помещением на основании сервитута, завещательного отказа или в силу договора пожизненного содержания с иждивением. Согласно главе 3 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть объектами права собственности как государства, так и муниципалитета, субъектов федерации, физических и юридических лиц. Индивидуализация земельного участка – это характеристика конкретного участка, то есть его адрес (фактический, кадастровый), размер, расположение границ, назначение по целевому использованию, другие определяющие факторы, которые отличают конкретный земельный участок от любого другого. Индивидуализация участка земли осуществляется непосредственно во время постановки на государственный кадастровый учет. В это же время участку присваивается индивидуальный кадастровый номер, который тоже является признаком индивидуализации. Для корректной индивидуализации земли, а именно отдельного ее участка, в отличии от других видов недвижимого имущества, требуется учитывать конкретные сведения о границах и расположении участка на местности. И сведения эти должны быть представлены в графическом виде (план, схема, чертеж, утвержденные сотрудниками Федеральной кадастровой палаты). К основным характеристикам, которые требуются для индивидуализации, относятся: размер участка (его площадь); геодезический размер; физический размер. Площадью в рамках определения индивидуализации считается установленные в рамках законодательства размер площади участка на местности. При этом этот размер не может быть меньше или больше того, который прописан в нормативно-правовых актах. Под геодезическим размером понимается визуализация в плане/схеме исключительно горизонтальной поверхности участка. При этом не учитываются ни овраги, ни холмы, ни другие неровные участки поверхности. Под физическим размером в рамках действующего законодательства понимается полностью вся площадь земли, как раз с учетом и оврагов, и холмов, и прочих неровностей. 103 Земельный участок как объект права собственности включает в себя все естественным путем созданные объекты на нем. К ним относятся: почва, растительность, водные объекты. Но только тогда, когда отдельно на законодательном уровне не прописано иное. Если, например, на частном земельном участке или его границе находится водохранилище или пруд, например, то весь земельный участок после перевода из одной категории по целевому назначению в другую переходит в собственность федерального значения. Собственнику или землепользователю в этом случае предлагается равноценное возмещение в денежном эквиваленте или в натуре, путем выделения аналогичного по параметрам земельного участка. Это же касается земельных участков, расположенных в пределах береговых линий, карьеров с водой, участков с месторождениями полезных ископаемых и прочих недр, которые находятся под защитой и опекой государства. Земельный участок в качестве объекта права собственности, который предназначен для проживания, может быть оформлен в собственность землепользователем после оформления договора купли- продажи, договора дарения, путем наследования, оформления в аренду или в срочное/бессрочное пользование, путем приватизации. В этом случае необходимо пройти процедуру межевания, если ранее она не была проведена, подать полный пакет документов для регистрации земли в собственность в компетентный орган (Росреестр). Для оформления в собственность участка требуется предоставить минимальный пакет документов: заявление по установленной форме; документ-основание для возникновения права собственности. Все остальные документы запрашиваются Управлением Росреестра самостоятельно. Если участок не был поставлен на кадастровый учет, то предварительно проводят именно эту процедуру, а потом уже оформление в собственность. Государственные пошлины за оказание услуг устанавливаются в каждом регионе самостоятельно, исходя из средней стоимости квадратного метра земли, целевого типа участка. Земельные участки, находящиеся в собственности, не всегда могут быть использованы землепользователями в полной мере. Так, на конкретный участок может быть возложено ограничивающее право, которое запрещает эксплуатацию земельного участка по каким-либо пунктам, прописанным в документе об ограничении. Так, в правах могут быть ограничены землепользователи, у которых в собственности находятся земли, часть из которых была реквизирована для реализации нужд государственного или муниципального масштаба. 104 Кроме того, землепользователи могут быть ограничены в правах, если часть их земель попадает под категории, которые не предусмотрены именно для конкретного собственника, то есть часть участка может принадлежать лесному фонду или водному, поэтому на эти части может быть наложено ограничивающее право. Как показывает практика, муниципалитет или представители федеральных органов власти предпочитают изъять полностью такие участки с предоставлением соответствующей компенсации. В статье 234 ГК указано, что владелец участка земли, юридически не являющийся собственником данного участка, но добросовестно, непрерывно и открыто владеющий своей собственной землей в течение пятнадцати лет, в итоге приобретает законное право собственности на данный участок земли. Как следует из положений названной статьи ГК, субъектами правового института приобретательной давности могут выступать и граждане России, и юридические лица. Следовательно, Российская Федерация как субъект гражданских правоотношений, а также российские регионы и муниципалитеты не вправе становиться субъектами прав собственности на участок земли посредством приобретательной давности. В результате по данному основанию может оформляться только частная собственность на землю, а государственная или муниципальная собственность – нет. Приобретение участков земли по давности владения сравнительно с иными объектами недвижимости имеет ряд правовых особенностей. Это объясняется тем, что по давности владения возможно возникновение лишь права частной собственности, однако далеко не все участки земли могут приобретаться в частную собственность организаций или физических лиц. Прежде всего, это связано с ограничением на основании положений Земельного кодекса гражданской оборотоспособности некоторых участков земли и установлением законом в их отношении особых правил. В частности, участки земли не подлежат юридическому оформлению в частную собственность, если он изъяты из оборота земли или как-то ограничены в нем. Право собственности на участки земли в силу правового института приобретательной давности может приобретаться на участки, формально принадлежащие на праве собственности какому-то другому лицу, либо на юридически бесхозяйную землю. Для оформления права собственности на землю, ссылаясь на приобретательную давность, требуется выполнение пяти условий: 1. Давность существования земельного владения – 15 лет. Исчисляться данный срок владения землей начинается в момент появления у правообладателя этого владения. Если же участок земли еще может быть истребован у его владельца юридическим собственником земли, то срок владения начинается уже по окончанию срока исковой давности. 105 2. Непрерывность владения землей. Данное условие, предусмотренное в российском гражданском кодексе, означает, что участок земли весь период (то есть минимум в течение указанных 15 лет) не выходил из владения конкретного лица, претендующего на оформление права собственности. Владение землей, которое то появляется, то прекращается, не влечет возникновение приобретательной давности на участок земли. Исключения составляют лишь те случаи, когда участок земли выбывал из законного владения помимо воли его правообладателя. Стоит отметить, что непрерывность владения участком земли сохраняется при замене законного владельца его правопреемником (статья 234 пункт 3 ГК РФ). Правопреемство на землю устанавливается согласно нормам гражданского законодательства. Для физических лиц применяются чаще всего положения наследственного права. Однако и здесь есть нюансы. Поскольку наследодатель-владелец участка земли не являлся по юридическим документам собственником этого участка, то и оставить его по завещанию он не имел права. Поэтому правопреемство в указанной ситуации возможно лишь для наследников по закону. Исходя из вышеуказанных норм, фактический владелец участка земли, претендующий на вступление в собственность в силу гражданско- правового института приобретательной давности, для расчета срока законного владения вправе присоединить к времени своего владения участком земли и срок владения этим участком, которое осуществлял его умерший родственник-наследодатель, при условии, что законный наследник вступил в наследство и продолжил пользоваться землей после смерти наследодателя. Кроме того, непрерывность давностного владения сохраняется при передаче владельцем земли своего участка во временное владение третьему лицу. 3. Владение участком земли осуществляется лицом, не считающимся собственником участка, как своим собственным. Данное положение означает, что владелец земли должен извлекать для себя полезные свойства участка земли соответственно его назначению. Особенности правового режима жилья обусловлены его особой социальной значимостью и содержанием социальной политики государства, направленной на обеспечение конституционного права граждан на жилье. Эти два обстоятельства обусловили, в свою очередь, особое правовое регулирование жилищных отношений, специфика которого выражается в содержании в данном регулировании определенной пропорции соотношения публично-правовых и частноправовых методов правового воздействия. 106 С одной стороны, регулирование жилищных отношений осуществляется в публично-правовых интересах, обеспечивая жилищное благополучие населения страны. С другой стороны, правовое регулирование жилищных отношений направлено на обеспечение частных интересов каждого жителя страны. Жилище в Российской Федерации неприкосновенно, никто не вправе проникать в него без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных законом случаях (ст. 3 ЖК РФ). Правовой режим жилых помещений регулируется не только Гражданским кодексом РФ, но и Жилищным кодексом РФ. К жилым помещениям как объектам прав предъявляются определенные требования. 1. Жилым помещением как объектом жилищных прав является недвижимое имущество (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Соответственно и к сделкам с жилыми помещениями обязательно применяются нормы, регулирующие возникновение, изменение и прекращение титула прав, а также совершения сделок с недвижимостью (ст. 131, 164, 549–558, 650–655 ГК и др.). Однако в отличие от недвижимого имущества при совершении сделок с жилыми помещениями должны соблюдаться ограничения, предусмотренные законом. Так, жилье может предоставляться во владение и пользование на основе договора аренды или иного договора только юридическим лицам, т.е. ограниченному кругу субъектов правоотношений (п. 2 ст. 671 ГК). Владение и пользование жилым помещением физическими лицами, не являющимися собственниками жилья, допускается лишь в порядке договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК), т.е. для них ограничены виды сделок с жильем. Кроме того, жилье как объект недвижимости в виде здания может обременяться сервитутом (ст. 277 ГК), т.е. правом ограниченного пользования лицами, не имеющими прав на это жилье (ст. 274 ГК). Наконец, жилье как объект недвижимости неразрывно связано с земельным участком, а поэтому титул прав на жилое помещение неразрывно связан с титулом владения земельным участком, на котором расположено это жилье, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ. 107 2. Жилое помещение, как объект жилищных правоотношений должно обладать признаком изолированности (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Не может быть самостоятельным предметом договора социального найма неизолированное жилое помещение, проходная комната и т.п. (п. 2 ст. 62 ГК). Исходя из данного требования закона ст. 16 Жилищного кодекса РФ выделяет три вида жилья: а) жилой дом (часть жилого дома) – индивидуально- определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании; б) квартира (часть квартиры) – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; в) комната – часть жилого помещения или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Каждый из перечисленных видов жилья обладает определенными особенностями в правовом режиме. Так, если жилой дом построен с существенным нарушением градостроительных норм и правил, то он может быть подвергнут сносу (ст. 222 ГК). Аналогичные же нарушения, допущенные при реконструкции квартиры или жилой комнаты в доме, не являются основанием для их ликвидации. Если при продаже жилого дома соседние собственники жилых домов не обладают правом преимущественной покупки (ст. 250 ГК), то при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры такое преимущественное право имеют (п. 6 ст. 42 ЖК РФ). Если при освобождении ранее занятой по договору социального найма комнаты в коммунальной квартире нуждающиеся жильцы этой квартиры обладают преимущественным правом на получение в наем этой освободившейся комнаты (ст. 59 ЖК РФ), то при аналогичном освобождении квартиры соседи из других квартир не имеют преимущественного права на ее заселение. 108 3. Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем граждан. При этом порядок признания его пригодным или непригодным и установление требований, которым оно должно отвечать, составляет прерогативу федерального правительства (ст. 15 ЖК РФ), чем обеспечивается единообразие в критериях жилищных условий российских граждан. В законе определены два основных требования пригодности жилого помещения: техническое и санитарное (п. 2 ст. 15 ЖК РФ); при установлении факта непригодности жилья по любому из этих требований данный факт является основанием выселения жильцов из таких квартир (п. 3 ст. 85 ЖК РФ). Технические критерии пригодности жилья выражаются прежде всего в соответствии жилого помещения противопожарным нормам и требованиям, установленным в соответствии с Федеральным законом РФ от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ (с изменениями от 2 февраля 2006 г.) «О пожарной безопасности». Запрещается заселение жилых помещений, не отвечающих санитарным требованиям, не только для постоянного, но и для временного проживания. А данные требования установлены, помимо прочих условий, и в отношении освещенности жилья, уровня шума, вибрации, излучений, как ионизирующих, так и неионизирующих и т.п. (ст. 23 Федерального закона РФ от 30 марта 1999 г. № 14 (с изменениями от 31 декабря 2005 г.) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что жилье, имея специфический правовой режим, имеет определенную специфику и в правомочиях вещных прав на жилое помещение. Право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, законодатель отнес к ограниченным вещным правам (ст.33 ЖК). Оно производно от права собственности, для него характерно право следования. При переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленным по завещательному отказу, сохраняет силу (ч. 2 ст. 1137 ГК). 109 Завещательный отказ (легат) заключается в возложении наследодателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой – либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц, которых называют отказополучателями (легатариями). Последние приобретают право требования исполнения этой обязанности (ст. 1137 ГК). Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства (ч.4 ст. 1137 ГК). Одним из наиболее распространенных видов завещательного отказа является отказ, в силу которого на наследника, которому переходит право на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение, возлагается обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок права пользования этим помещением или его определенной частью. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется им наравне с собственником жилого помещения. Основанием прекращения права пользования жилым помещением по завещательному отказу является истечение срока, указанного в завещании (при пожизненном пользовании срок ограничен продолжительностью жизни отказополучателя). По истечении срока пользования жилым помещением право пользования жилым помещением отказополучателя прекращается, за исключением случаев, когда право пользования таким жилым помещением у легатария возникло на ином законном основании. Дееспособные отказополучатели несут солидарную ответственность с собственником по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином. В ст. 34 ЖК закреплено в качестве вещного права пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 – 605 ГК). В случаях отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (ч. 1 ст. 586 ГК). Права получателя ренты, как титульного владельца могут быть защищены при помощи вещно– правовых исков. Таким образом, для указанного права пользования характерны право следования и абсолютный характер защиты, присущие вещным правам. Граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуются жилыми помещениями на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК, если иное не предусмотрено договором. Поэтому получатель ренты имеет право пользования жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. 110 Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, также, как и предоставленного по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования данным жилым помещением. Вопрос 5. Ограниченные вещные права в России. Сервитуты по российскому законодательству. Владение как самостоятельное вещное право. Узуфрукт. Правовая природа аренды. На сегодняшний день ГК Российской Федерации предусматривает несколько видов ограниченных вещных прав. Использование земельных участков, не принадлежащих пользователю. К данному виду относятся: право на пожизненное наследование владения земельного участка, то есть целевое пользование или владение земельным участком, передаваемое по наследству; бессрочное право пользования землей может принадлежать как физическим, так юридическим лицам; сервитуты – правовая возможность физических и юридических лиц, пользоваться участками земли и недвижимым имуществом других владельцев. Выделяют несколько видов сервитут: общественные сервитуты основываются в интересах не лимитированного круга лиц (например, право использования земельным участком, открытыми для совместного пользования парками и др.); частные сервитуты основываются на заинтересованности конкретного лица по договору с владельцем участка земли или в порядке судебного разбирательства (например, право проезда транспорта через чужой участок земли); срочные и постоянные сервитуты, срок действия сервитута зависит от срока резервирования этих земель, должен быть менее обременительным для участка земли, для которого он установлен. Ограниченные вещные права по использованию посторонним жилого помещения. Данный вид ограниченных вещных прав включает право родственника владельца недвижимого имущества на проживание в нем, право бессрочного использования жилого помещения, основанное в силу контракта бессрочного содержания с иждивением либо отказа по завещанию (гл. 33 п. 4 ГК). 111 Право залога. Объектом права гарантий может выступать движимый актив и недвижимое имущество: в случае несоблюдения обеспеченного залогом обязательства, вполне вероятна остановка права собственности на предмет залога и продажа его с общественных торгов (гл. 23 п. 3 ГК); право удержания – в случае несоблюдения должником своих обязательств, кредитор имеет право удержать имущество должника, такое право распространяется на объекты движимого и недвижимого; юридические лица имеют право на распоряжение имуществом владельца (право распорядительного ведения, право эффективного управления). Виды вещных прав, установленные в ст. 216 Гражданского Кодекса РФ, не являются полными. В нормативных актах предусмотрены частные случаи ограничения прав на имущество, к которым относятся. Право членов семьи владельца на пользование недвижим имуществом: все члены семьи по согласию владельца жилого помещения имеют право на проживание и пользование этим помещением согласно с ЖК РФ; совершеннолетние граждане, проживающие в данном помещении, несут равную с владельцем ответственность по обязательствам пользования жилого фонда; прекращение права пользования жилым помещением членами семьи владельца происходит в случае перехода права владения на это имущество; есть исключения, для лиц, участвовавших в приватизации, но не получивших права собственности; такие лица обладают правом наследования, независимо кто является владельцем. отчуждение недвижимости любого вида, в котором числятся или проживают несовершеннолетние дети или лица, находящиеся под опекой владельца данной недвижимости, или сироты, при условии нарушения прав указанных лиц, или охраняемые законом интересы выше перечисленных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Особенности продажи жилых помещений. Особенным условием договора купли-продажи недвижимости, в которой проживают лица, имеющие законное право сохранить право пользования этим объектом недвижимости после его приобретения покупателем, обязательным является перечень этих лиц и указание их прав на использование продаваемым недвижимым объектом. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной, единой, государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации. 112 Право пожизненного пользования чужим жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. По договору о пожизненном содержании с иждивением гражданин - получатель ренты передает права на владение недвижимостью во владение плательщика ренты, с обязательством осуществлять бессрочное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. К договору о пожизненном содержании с иждивением применяются правила о бессрочной ренте, в случае если иное не предусмотрено правилами ГК. Право личного владения и пользования. Право личного пользования и владения (узуфрукт) – ограниченное право на владение определенным предметом личного характера, в силу которого лицо как бы владеет и использует вещь в соответствии с назначением и с сохранением экономической сущности вещи и не имеет права на изменение этого предмета владения, по общему правилу, узуфруктуарием. Данное право установлено исключительно для некоммерческих целей и принадлежит только физическим лицам. Право пользования чужим земельным участком закреплено в ст. 23 ЗК РФ, а также рассматривается как вещное право (титул) в главе 17 ГК РФ (ст. 216, ст. 274-277). Современное российское гражданское право рассматривает сервитут как право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Так, ГК РФ гласит: «Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)». По смыслу ст. 247 ГК РФ сервитутом может быть обременено право собственности на земельный участок. В то же время закон не предусматривает возможность обременения сервитутом земельного участка, принадлежащего лицу на праве постоянного бессрочного пользования, аренды. «Выделяют частный и публичный земельные сервитуты. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. В отличие от частного, публичный земельный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков». 113 Земельный кодекс ввел понятие публичного сервитута, которое устанавливается в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, в случаях, когда не требуется изъятие земельного участка. В соответствии с Земельным Кодексом РФ «Могут устанавливаться публичные сервитуты для: 1) прохода или проезда через земельный участок; 2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 4) проведения дренажных работ на земельном участке; 5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; 6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; 7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; 8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; 9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; 10) свободного доступа к прибрежной полосе». В п.2 ст. 247 ГК РФ говорится о том, что обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения. «Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать соразмерную плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут. Собственник обремененного частным сервитутом земельного участка также вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату. Причем в отличие от публичных сервитутов здесь нет специального условия о наличии существенных затруднений в использовании земельного участка как необходимого для возможности требовать плату. 114 Плату целесообразно устанавливать в договоре с лицом, в пользу которого устанавливается сервитут, либо она может быть установлена судебным решением, на основании которого предоставляется право ограниченного пользования земельным участком. При установлении публичного сервитута собственник обремененного участка может требовать плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установившего сервитут, если его установление приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка». В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. «Сервитут может устанавливаться на земельный участок на любом праве и может быть временным или постоянным. Сервитуты подлежат государственной регистрации. Сервитут сохраняется при переходе земельного участка к другому лицу». Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли- продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимися собственниками земельного участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Сервитут обременяет земельный участок, поэтому согласно ст.613 ГК собственник земельного участка при передаче его в аренду обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении земельного участка сервитутом. Согласно ст.48 ЗК частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а публичный - в случаях отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. От сервитутов, права пользования чужим земельным участком со стороны иных лиц, следует отличать законные ограничения использования земельным участком лицами, имеющими на это законные права. Так, на прилегающей к водной части земельного участка правовыми актами запрещается строительство крупных животноводческих ферм и иных сооружений, отрицательно влияющих на состояние того или иного водоема. Понятие «Узуфрукт» – часть богатого наследия римского права, используемого и поныне. Юридическая конструкция «узуфрукта» (или «пользовладения», как его называли в дореволюционном российском правоведении) до сих пор используется в европейских странах. В частности, узуфрукт присутствует в французском гражданском кодексе 1804 г. (ст. 578), Австрийском общем гражданском уложении 1811 г. (§ 509). Право пользовладения также занимало особое место в системе ограниченных вещных прав проекта Гражданского уложения Российской империи. 115 В советском гражданском праве аналога узуфрукту (пользовладению) не было. Сегодня, в связи с появлением собственников земли и иного недвижимого имущества вновь стоит вопрос о введении узуфрукта как самостоятельного вещного права. В Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена 7 октября 2009 г. Советом по кодификации при Президенте РФ) дается определение «узуфрукта» как ограниченного вещного права личного характера, в силу которого лицо владеет и пользуется вещью в соответствии с назначением и с сохранением ее экономической сущности. Такая трактовка понятия аналогична положениям, принятым в современных зарубежных гражданских кодексах. Отличием конструкции личного пользовладения, предложенной в п. 7.1 Концепции развития гражданского законодательства РФ и в проекте п.1, 2 ст. 32 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), от узуфрукта, известного зарубежному праву, является ограничение его субъектного состава гражданами и некоммерческими организациями, а целей деятельности – некоммерческими. Правовыми предпосылками узуфрукта можно считать закрепленные российским законодательством «права проживания», правовая природа которых, однако прямо не определена. Так, права членов семьи собственника жилого помещения регулируются положениями ст. 31 Жилищного кодекса РФ, ст. 292 ГК РФ; права лиц, проживающих в жилом помещении по договору ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст. 33 ЖК РФ, ст. 601-602 ГК РФ), а также на основании завещательного отказа (ст. 34 ЖК РФ, ст. 1137 ГК РФ). Попытки урегулировать данные вещные права, но без четкого определения правоотношений между собственником и пользователем приводит к путанице и противоречивой правоприменительной практике. Например, собственник домовладения может завещать его жене, устанавливая при этом право пожизненного проживания своей престарелой матери. На современном этапе развития России завещатели пытаются использовать для этих целей положения ст. 1139 ГК РФ «Завещательное возложение». Однако суды зачастую признают такие завещания недействительными. При этом даже обращение в Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) в Страсбурге, как правило, ситуации не меняет. Наиболее распространенной сферой личного пользовладения (узуфрукта) являются отношения, регулируемые наследственным и семейным правом. В частности, это может быть дарение или завещание права пользования недвижимым имуществом супругу, родителям, детям и другим лицам с правом (правомочием) присвоения плодов и доходов. 116 По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль над арендованным имуществом, например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении. 117 Можно выделить три основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это - соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во- вторых, аренда всегда носит временный характер, и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды. Данный договор является также консенсуальным, т.е. устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора) в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным договорам и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику. Употребление в действующем законодательстве в одних случаях термина «аренда», в других - «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК РФ. 118 Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Такое требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия договора подлежит возврату собственнику. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные, в том же количестве. Таким образом, это непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками (индивидуально-определенные). В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты. Пункт 1 ст. 607 ГК РФ указывает примерный перечень объектов аренды: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Таким образом, договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, существенным условием договора является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного правоотношения могут быть только вещи, определяемые индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре ее наименование, а следует охарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки - цвет, размер, форму, модель. 119 Вопросы для самопроверки: 1. Что такое доверенность? 2. Какие виды доверенностей существуют в российском законодательстве? 3. Что такое безотзывная доверенность? 4. Каковы основания прекращения действия доверенности? 5. Что такое передоверие? 6. Что такое ценная бумага? 7. Каковы особенности приобретательской давности? 8. Каковы основания сноса самовольной постройки? 9. По каким критериям различаются ценные бумаги? 10. Каковы сроки приобретательской давности в РФ? 11. Что такое крестьянское (фермерское) хозяйство? 12. Каковы общие положения о наследовании в КФХ? 13. Каковы положения о наследовании доли лицом, не являющимся участником КФХ? 14. Каков правовой режим земельных участков крестьянских фермерских хозяйств? 15. Что такое общая совместная собственность супругов? 16. Что такое индивидуализация земельного участка? 17. Какой минимальный пакет документов нужно предоставить для оформления в собственность участка? 18. Какие требования предъявляются к жилым помещениям как объектам прав? 19. Каков срок приобретальной давности? 20. Какие условия нужно соблюсти для оформления права собственности на землю, ссылаясь на приобретательную давность? 21. Что такое сервитут? 22. В соответствии с ЗК РФ для чего публичные сервитуты могут устанавливаться? 23. Что такое узуфрукт? 24. Существенные условия договора аренды? 25. Каков объект аренды? |