земля. Правовой режим земель. Содержани е введение 1 Глава I. Общие вопросы статуса земель сельскохозяйственного назначения 4
 Скачать 379 Kb.
|
3.2. Выделение земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участокСтатья 13 ФЗ № 101 – «Выделение земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения», как и статьи 12 и 14 данного закона, не распространяется на доли, внесенные в уставные капиталы образовавшихся вместо колхозов и совхозов сельскохозяйственных организаций, в том числе СПК как наиболее близкой им организационно-правовой формы юридического лица, если устав СПК относит свою землю к неделимому фонду (ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» это позволяет). Такая земля является собственностью сельскохозяйственной организации. Решение о выделе доли из имущества юридического лица должно приниматься в соответствии с ГК и ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», «Об акционерных обществах» или «Об обществах с ограниченной ответственностью», а также уставом сельскохозяйственной организации. Если такое решение принимается, то вместе с долей земли должна, как правило, выделяться доля в имуществе (имущественный пай) в этой организации. ФЗ № 101 фактически исходит из того, что к моменту его вступления в силу дольщики уже не имели прав на имущество бывшего колхоза (сельскохозяйственную технику и др.), поскольку внесли его в уставные капиталы, продали либо оно пришло в негодность. Отсутствие в Законе каких-либо указаний на имущественные паи обусловлено также тем, что он не распространяется на здания, строения и сооружения, даже если они расположены на землях сельскохозяйственного назначения42. Но если доля не была внесена в уставный капитал, то дольщик вправе выделять ее в натуре и распоряжаться ею в соответствии с комментируемой статьей. Более того, статья 16 ФЗ № 101 даже обязывает это сделать к определенному сроку. Выделение участка в счет доли является процедурой определения на местности границ такого участка как объекта недвижимости, конечным результатом которой служит государственная регистрация прав на него. Долю можно выделить, если это не нарушает требований о размере вновь образуемого участка или землеустройства. Прежде чем выделить часть (долю) из целого, необходимо предварительно определить границы целого, в данном случае общего участка. Для выделения участка в счет доли законом предусмотрена специальная процедура, которая может состоять из одного, двух, трех или даже четырех этапов: 1) местоположение выделяемого участка определяется дольщиком в соответствии с решением собрания дольщиков одновременно с утверждением границ части участка, предназначенного для выдела долей в первоочередном порядке; 2) если собрание не утвердило местоположение выделяемого участка, то есть не согласилось с предложением дольщика, то дольщик обязан письменно известить всех других дольщиков, не присутствовавших на собрании, о намерении выделить участок. Письменная форма считается соблюденной как при отправлении отдельного письма на имя каждого дольщика, так и при опубликовании сообщения о выделении участка в СМИ, определяемых законом субъекта РФ. Предпочтительным представляется опубликование в СМИ, поскольку неполучение каким-либо дольщиком письма (например, вследствие изменения адреса) или неправильное обращение к нему (например, вследствие смены фамилии) при наличии спора может быть истолковано как неизвещение или обращение к ненадлежащему лицу. Для выделяющегося дольщика имеет значение и тот факт, что далеко не все читают газеты, являющиеся «публикаторами» извещений о земле. При этом затраты «на конверты» в зависимости от количества дольщиков могут составлять не меньше платы за опубликование сообщения в СМИ. Содержание извещения указано в абзаце втором пункта 3 статьи 13 ФЗ № 101. Однако срок исполнения обязанности об извещении комментируемой статьей не установлен, что «консервирует» состояние неопределенности границ участков и долей. По общему правилу, размер выделяемого участка определяется согласно документу на долю. Но абзац третий пункта 3 статьи 13 ФЗ № 101 позволяет выделять участок и в большем, и в меньшем размере, если это «осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный участок». Это положение предполагает установление актами субъектов РФ (обычно постановлением губернатора) кадастровой стоимости по каждому участку. Но и в этом случае выделение участка в большем или меньшем размере затруднительно, поскольку: - у участка, из которого выделяется новый участок, может быть только одна стоимость; - выделение участка в меньшем размере повлечет возложение «возни» (определение границ, уплату земельного налога и т.п.) с остающейся от нее частью на невыделяющихся дольщиков, на что они вряд ли согласятся; кроме того, выделению доли в меньшем размере может препятствовать закон субъекта РФ; - выделение участка в большем размере может означать его увеличение за счет долей других дольщиков, фактически – лишение их части имущества и прав на него, на что они также вряд ли согласятся. Если в течение 30 календарных (не только рабочих) дней после письменного извещения от других дольщиков не поступят возражения относительно местоположения выделяемого участка, предложение о местоположении участка считается согласованным. Но после этого дольщику придется договариваться с землеустроительной организацией о проведении межевых работ и подготовке необходимой суммы для их оплаты, на что может уйти немало времени, а также соблюдать пункт 10 Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного Постановлением Правительства от 7 июня 2002 года № 39643, согласно которому «при определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме не позднее чем за 7 дней до начала работ». Это означает обязанность повторного извещения о выделе доли не только всех дольщиков, но и правообладателей соседних участков, поскольку установление границ одного участка означает установление части границ соседних участков, в том числе, возможно, несельскохозяйственного назначения. Однако в этом случае дольщики и «соседи» уже не вправе возражать самому выделу – они могут лишь проследить за точностью установления границ участков. Как установлено в том же Положении, «отсутствие надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения этих работ». 3) если в 30-дневный срок хотя бы от одного дольщика поступит какое-либо обоснованное письменное возражение, то спор решается путем согласительных процедур в порядке, который должен быть установлен законом субъекта РФ; - 4) при недостижении решения путем согласительных процедур либо при отсутствии установленного законом субъекта РФ порядка их проведения спор должен быть рассмотрен судом. Вступившее в силу (не обжалованное в установленный срок) решение суда об установлении местоположения выделяемого участка будет безусловным основанием для проведения кадастрового учета и государственной регистрации прав на выделенный в счет доли участок за счет дольщика. Выделение доли означает необходимость проведения землеустроительных и кадастровых работ. Практическим результатом такого выделения станет получение кадастрового плана нового участка. После постановки участка на кадастровый учет государственная регистрация прав на него по разным причинам может не проводиться, что не будет означать недействительности кадастровых работ. В связи с дороговизной землеустроительных работ описание участка может проводиться без каталога координат (образуемого с помощью поворотных точек и пр.), а описательно (путем привязки к особенностям местности и сторонам света: дорога, ручей, овраг, лесополоса, «север – юг» и пр.). В настоящее время землеустройство и кадастровый учет участка осуществляются Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами (Роснедвижимостью). Землеустройство проводится, как правило, за плату, размер которой может быть значительным. Выделенный участок также может поступить в долевую собственность, если выделялся не один дольщик. Если выделялся один дольщик, то участок поступает в его индивидуальную частную собственность. Это влияет на особенности государственной регистрации прав на выделенный участок. Пункт 5 статьи 13 ФЗ № 101 посвящен невостребованным долям. К ним относятся не столько доли, собственники которых, как установлено в Законе, не распоряжались ими в течение трех лет (как раз это основание предполагает, что собственник доли ее востребовал), сколько доли, собственники которых неизвестны или не получали документы на них. Невостребованность долей их собственниками не обязательно означает их неиспользование. Нередко невостребованные доли, «растворенные» в составе участка вместе с востребованными долями, используются другими дольщиками, сельскохозяйственными организациями или КФХ. Так, земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости. Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования. Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей. Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение девяноста дней со дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы этого земельного участка. Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок. |