земля. Правовой режим земель. Содержани е введение 1 Глава I. Общие вопросы статуса земель сельскохозяйственного назначения 4

• Название: Содержани е введение 1 Глава I. Общие вопросы статуса земель сельскохозяйственного назначения 4
• Анкор: земля
• Дата: 05.12.2021
• Размер: 379 Kb.
• Имя файла: Правовой режим земель.doc
• Тип: Документы; #292722
• страница: 2 из 11

Глава I. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ СТАТУСА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

1.1. Понятие и сущность земель сельскохозяйственного назначения

и их правовое регулирование

В соответствии со ст.77 ЗК РФ¹, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли сельскохозяйственного назначения – самая важная из всех категорий земельного фонда, поскольку в нее входят наиболее ценные продуктивные земли.

Законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных с охраной таких земель, порядком предоставления и изъятия участков из данной категории земель, осуществлением с ними сделок купли-продажи и т.д.

Однако ЗК РФ закрепляет лишь основные черты правового статуса земель сельскохозяйственного назначения, более подробно он урегулирован другими федеральными законами, основным из которых является ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»².

Он регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков, и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Под оборотом сельскохозяйственных земель данный Закон понимает сделки, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки (доли в праве общей собственности на земельные участки) из земель сельскохозяйственного назначения.

Однако ФЗ № 101 распространяется далеко не на все земельные участки из данной категории земель. Не регулируется этим Законом оборот земельных участков: предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также занятых зданиями, строениями и сооружениями.

Отношения, связанные с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируют также законы о фермерском хозяйстве, о подсобном хозяйстве, о садоводческих объединениях, о сельскохозяйственной кооперации, об обеспечении плодородия сельхозземель.

До последнего времени действовал также целый ряд нормативных актов – в основном указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ, принятых еще в период проведения земельной реформы в нашей стране и регулировавших порядок наделения граждан земельными долями в ходе реорганизации колхозов и совхозов, а также права собственников таких долей³.

Отдельные субъекты РФ приняли законы о землях сельскохозяйственного назначения еще до вступления в силу ЗК РФ, заполнив тем самым пробелы существовавшего на тот период федерального земельного законодательства.

ФЗ о введении в действие ЗК РФ установил (ст.9)⁴, что до введения в действие Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения субъекты РФ, оборот земель в которых до введения в действие ЗК РФ регулировался соответствующими законами указанных субъектов РФ, оборот земель сельскохозяйственного назначения продолжают осуществлять в соответствии с законами указанных субъектов РФ. Следует обратить внимание на то, что речь идет именно о законах, а не о других нормативных актах субъектов РФ.

Законы о земле субъектов РФ могут применяться к отношениям по поводу земельных участков, возникшим после принятия ЗК РФ и ФЗ № 101 в той мере, в какой не противоречат им.

Следует иметь в виду, что согласно п.5 ст.1 ФЗ № 101 не допускается принятие субъектами РФ законов и иных нормативных актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому такие дополнительные правила и ограничения, если они содержатся в нормативном акте субъекта РФ, недействительны. Однако тот же Федеральный закон в целом ряде статей оставляет регулирование некоторых вопросов оборота земель сельскохозяйственного назначения на усмотрение субъекта РФ (например, установление минимальных размеров земельных участков, определение средств массовой информации, в которых должно быть опубликовано сообщение о продаже земельного участка), поэтому субъектами РФ должны быть приняты соответствующие законы. При этом, поскольку во многих субъектах РФ этого пока не сделано, Федеральным законом от 07.07.2003 года № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»⁵ установлены правила (ст.19.1), применяемые на территории таких субъектов РФ до принятия ими соответствующего закона.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения отличается значительной спецификой, поэтому при рассмотрении конкретного дела с тем или иным земельным участком следует прежде всего определить, действительно ли он относится к данной категории земель. Решающее значение при этом будут иметь данные кадастрового учета земель. Необходимо отчетливо себе представлять, что если на земельном участке выращивается сельскохозяйственная продукция, то это еще не означает, что он относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Если такой участок находится в пределах городской черты, черты поселка или сельского поселения, то он входит в состав земель поселений (ст.83 ЗК РФ). Участки земель, используемые в сельскохозяйственных целях, имеются также в составе земель транспорта и земель лесного фонда: на них распространяется правовой режим соответствующей категории земель. И наоборот, в составе земель сельскохозяйственного назначения есть участки, занятые хозяйственными постройками аграрных предприятий, дорогами; так называемыми неудобьями (овраги, балки, болота, гари).

Кроме того, на сельскохозяйственных землях могут находиться водоемы и лесопосадки.

Замкнутые водоемы – пруды, озера, водохранилища, если они находятся на землях сельскохозяйственного назначения, включаются в состав этих земель, а не земель водного фонда. В соответствии с водным законодательством обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка (ст.5 ВК РФ⁶).

Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на землях сельскохозяйственного назначения, предназначена для обеспечения защиты земель от неблагоприятного воздействия посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств лесной растительности; рубки такой растительности должны обеспечивать улучшение ее состояния и выполнение ею своих функций (ст.134 ЛК РФ⁷). Следует отличать древесно-кустарниковую растительность на сельскохозяйственных землях от противоэрозионных, пастбищезащитных и полезащитных лесонасаждений на землях природоохранного назначения (ст.56 ЛК РФ). Первая в правовом смысле к лесам не относится, и право собственности на нее переходит вместе с правом на земельный участок, тогда как купля-продажа участков лесного фонда по закону запрещена.

Но, конечно, основную часть земель сельскохозяйственного назначения составляют сельскохозяйственные угодья, на которых, собственно, и произрастает продукция аграрного производства. Это лучшие и наиболее ценные из сельскохозяйственных земель, поэтому законодательством установлен особый режим их предоставления, использования и изъятия.

Вопрос о количестве земель сельскохозяйственного назначения в России является спорным. Судя по официальным документам, их точная площадь не известна.

Так, на сайте Роснедвижимости были приведены данные о площади сельскохозяйственных угодий в диаграммах «Структура сельскохозяйственных угодий» и «Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям» по состоянию на 1 января 2005 года. Если по первой из них общая площадь угодий составляет 220 млн. 729,7 тыс. га, то по второй – 193 млн. 950,5 тыс. га. Впрочем, по мнению Роснедвижимости, выраженному во второй диаграмме, земли сельскохозяйственного назначения «имеются» на землях поселений и землях иных категорий, что противоречит ЗК РФ и ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»⁸.

В Федеральной целевой программе «Повышение плодородия почв России на 2002-2005 годы», утвержденной Постановлением Правительства от 8 ноября 2001 года № 780⁹, указано, что «солонцовые земли занимают 27,7 млн. гектаров (14,8 процента) сельскохозяйственных угодий». Эти данные близки к показателю общей площади угодий в 193 млн. 950,5 тыс. га.

В Концепции Федеральной целевой программы «Сохранение и восстановление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как национального достояния России на 2006-2010 годы», утвержденной Распоряжением Правительства от 1 октября 2005 года № 1564-р¹⁰, говорится, что «за последние 12 лет общая площадь сельскохозяйственных угодий сократилась на 1,5 млн. гектаров». Так ли это? Как «призналась» Федеральная целевая программа «Повышение плодородия почв России на 2002-2005 годы», «в 2000 году завершилось действие Государственной комплексной программы повышения плодородия почв России и Федеральной целевой программы стабилизации и развития агропромышленного производства в Российской Федерации на 1996-2000 годы. Но цели, определенные этими программами, достигнуты не были».

Судя по многочисленным сообщениям СМИ о состоянии сельскохозяйственных земель и многочисленным актам о переводе сельскохозяйственных участков в другие категории земель (акты о переводе других земель в земли сельскохозяйственного назначения почти не принимаются), можно прийти к выводу о значительном сокращении площади таких земель начиная с 1992 года, когда началась «земельная реформа». По документам, они, возможно, числятся как «сельскохозяйственные», но фактически многие из них использовать для сельскохозяйственной деятельности невозможно.

Существенно сократить площади земель сельскохозяйственного назначения способен также Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»¹¹, предписывающий установление границ новых поселений на различных землях.

Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения осуществляется не только ФЗ № 101, но и Конституцией¹², ЗК РФ, ГК РФ, другими федеральными законами и нормативными актами РФ, а также законами и иными нормативными актами субъектов РФ. Данные положения нуждаются в уточнениях.

Конституция не содержит правил об обороте сельскохозяйственных земель – это не свойственно ее назначению. В ней говорится о том, что земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов (пункт «к» части 1 статьи 72), что в дополнение к различным климатическим условиям и плодородию земель на территории России обусловливает предоставление субъектам РФ полномочия по принятию своих актов земельного законодательства в соответствии с федеральными актами. К земельному законодательству относится и комментируемый Закон.

ЗК РФ (пункт 6 статьи 27) устанавливает, что «оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Отсылки к ФЗ № 101 содержатся также в статьях 79 (пункт 5), 81 (пункт 4) и 82 ЗК РФ, расположенных в главе XIV ЗК РФ «Земли сельскохозяйственного назначения». Тем самым ЗК РФ определил, что он не регулирует оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением случаев, когда указание на конкретное положение ЗК РФ содержится в самом ФЗ № 101 либо если положение ЗК РФ напрямую касается сельскохозяйственных земель (например, подпункт 1 пункта 3 статьи 46 ЗК РФзапрещает прекращение аренды участка в период полевых сельскохозяйственных работ). Другими словами, если ЗК РФ устанавливает ограничения оборотоспособности участков всех категорий земель, то ФЗ № 101 – еще большие ограничения оборотоспособности сельскохозяйственных земель. Поэтому в случае противоречия положений ЗК РФ и ФЗ № 101 должно действовать положение ФЗ № 101.

ГК РФ содержит положения об обороте только объектов гражданских прав, но не регулирует оборот сельскохозяйственных земель. Согласно пункту 3 статьи 129 ГК РФ¹³, «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах»; в соответствии со статьей 13 ФЗ от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»¹⁴, положения ГК РФ, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Следовательно, положения ГК РФ могут применяться при обороте сельскохозяйственных земель только в случаях, если это предусмотрено ФЗ № 101 об обороте или если без положений ГК РФ вопрос оборота угодий не может быть решен. Но в случае противоречия положений актов гражданского и земельного законодательства действует положение акта земельного законодательства.

К «иным», кроме ФЗ № 101, актам РФ, которые могут регулировать оборот, относятся акты Правительства, различных федеральных ведомств. Они могут приниматься в случаях и по вопросам, предусмотренных ФЗ №101, и не должны им противоречить. К ним относятся, например, Правила организации проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства от 11 ноября 2002 года № 808¹⁵.

Следует отметить, что в настоящее время изданные в 1990-е годы акты Президента и Правительства по вопросам оборота сельскохозяйственных земель утратили силу. Тем самым подтверждено, что оборот сельскохозяйственных земель на основе подзаконных актов завершился.

Законы субъектов РФ могут приниматься по тем вопросам оборота, по которым такие предписания содержатся в Законе. В настоящее время ФЗ №101 позволяет субъектам РФ принять свои законы или обязывает это сделать по вопросам:

- установления дня начала приватизации земель;

- минимальных размеров участков;

- максимальных размеров общей площади угодий (и участков, и долей), которые могут находиться в собственности одного лица;

- предоставления преимущественного права покупки участка муниципальному образованию;

- обращения в суд с заявлением о принудительном изъятии участка в случае его ненадлежащего использования;

- минимального срока аренды участка;

- определения СМИ, в которых публикуются сообщения об обороте угодий;

- установления цены выкупа участка, арендованного из государственной или муниципальной собственности;

- установления перечня категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядка определения размера земельной доли;

- предоставления угодий бесплатно;

- установления цены выкупа участков в собственность в размере не более 20% кадастровой стоимости угодий, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;

- установления порядка проведения согласительных процедур для разрешения споров о местоположения выделяемого участка в счет доли в праве общей собственности на участок;

- образования участка из состава невостребованных (неиспользуемых) долей.

То есть, субъекты РФ обладают значительными полномочиями в регулировании оборота сельскохозяйственных угодий.

ФЗ № 101 – один из немногих законов, который предусматривает такие полномочия, не требующие значительных расходов бюджетов субъектов РФ. Ряд полномочий в отношении других земель, на оборот которых данный Закон не распространяется, предоставлен субъектам РФ другими законами. Поэтому правила оборота земель могут значительно различаться в зависимости от их нахождения на территории того или иного субъекта РФ.

Иные условия оборота сельскохозяйственных угодий, кроме допускаемых Законом, субъекты РФ устанавливать не вправе. Положения законов субъектов РФ об обороте, содержащие такие условия, должны признаваться недействительными.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основан на принципе установления максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица.

Согласно п.2 ст.4 Закона об обороте максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Таким образом, субъект Российской Федерации может установить максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, равный более чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории.

Так, например, в соответствии с п.4 ст.6 Закона Московской области от 12 июня 2004 года № 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района Московской области и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, составляет 25% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Законодатель, устанавливая предельные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для минимальных размеров, использовал термин «земельный участок», а для максимальных размеров – «сельскохозяйственные угодья».

Так, ст.77 ЗК РФ рассматривает сельскохозяйственные угодья как вид земель сельскохозяйственного назначения. В ст.79 ЗК РФ определяются подвиды сельскохозяйственных угодий: пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

Понятие «угодье» в современном законодательстве отражает вид функционального использования земельного участка, обусловленный его естественными свойствами и наличием на нем определенных природных ресурсов. С помощью использования данного термина уточняется правовой режим земельных участков.

Иногда в законодательстве угодье рассматривается как объект права собственности. Например, в ст.58 ЗК РФ говорится о сельскохозяйственных угодьях, оленьих пастбищах, находящихся в собственности граждан или юридических лиц. В ст.79 ЗК РФ упоминается об использовании земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий.

Бывают случаи, когда путем использования термина «угодье» подменяется термин «земельный участок». Например, согласно п.4 ст.88 ЗК РФ организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности земельные участки для разработки полезных ископаемых предоставляются после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья предоставляются после отработки других сельскохозяйственных угодий, расположенных в границах горного отвода.

Одно из нововведений коснулось особенностей совершения сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Законодатель наряду с понятием доли в праве общей долевой собственности использует термин «земельная доля». Статья 15 Закона об обороте разъясняет, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона об обороте, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно абз.2 п.1 ст.12 Закона об обороте без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Закон об обороте в ранее действующей редакции от 7 марта 2005 года содержал принцип преимущественного права других участников долевой собственности только при возмездном отчуждении земельной доли. Таким образом, теперь участник долевой собственности при заключении безвозмездных сделок, например при дарении, ограничен установленным Законом кругом субъектов, которым земельная доля может быть отчуждена.

Изменился и порядок предложения преимущественного права покупки другим участникам долевой собственности. В соответствии с абз.1 п.1 ст.12 Закона об обороте к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных Законом об обороте. Специальная норма закреплена в п.2 ст.12 Закона об обороте: в случае если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

По ранее действовавшему законодательству, если число сособственников превышало пять человек, необходимо было их известить о преимущественном праве покупки или опубликовать сообщение в средствах массовой информации. Кроме того, действовало правило о преимущественном праве покупки субъекта Российской Федерации или муниципального образования на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности.

Установленный Законом круг субъектов, которым может быть отчуждена доля в праве общей собственности на земельный участок, позволяет сделать следующий вывод. Земельная доля может быть отчуждена как сособственникам, так и лицам, не являющимся участниками долевой собственности, без соблюдения правил о преимущественном праве покупки.

Согласно абз.2 п.1 ст.12 Закона об обороте участник долевой собственности вправе внести земельную долю в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Однако данная норма порождает несколько вопросов. Во-первых, остается неясным, что законодатель понимает под использованием земельного участка. Если земельная доля отчуждается сособственнику, то его участие в долевой собственности подтверждается сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним или документами, удостоверяющими право на земельную долю, выданными в соответствии с ранее действовавшим порядком. В законодательстве не определено, каким образом может быть проверен факт использования земельного участка сельскохозяйственной организацией или членом крестьянского (фермерского) хозяйства и на каком виде права. Логично было бы полагать, что использование земельного участка должно быть подтверждено документально, например, договором аренды, субаренды или безвозмездного срочного пользования, которые в соответствии с п.2 ст.26 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации в случаях, если они заключены на срок менее чем один год. Это может привести к представлению мнимых договоров, составленных с целью подтвердить использование земельного участка.

С другой стороны, сельскохозяйственная организация или член крестьянского (фермерского) хозяйства может использовать земельный участок на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

На сегодняшний момент сельскохозяйственное производство может быть указано в учредительных документах в качестве основного или одного из нескольких дополнительных видов экономической деятельности. Вопрос, является ли закрепление в учредительных документах такого вида деятельности в качестве критерия признания организации именно сельскохозяйственной организацией, остается открытым.

Государственная регистрация прав на земельную долю, возникших до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Форма доверенности в практике органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Изменения, внесенные 18 июля 2005 года в Закон об обороте, породили коллизии между нормами Закона об обороте и Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст.18 Закона об обороте свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона о регистрации, а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу Закона о регистрации решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

Норма ст. 18 Закона об обороте соответствует п.9 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и п.1 ст.6 Закона о регистрации о признании ранее возникших прав.

Новым правилом, закрепленным в абз.3 п.1 ст.12 Закона об обороте, установлено, что передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со ст.18 Закона об обороте, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

В то же время п.2 ст.6, абз.3 п.2 ст.13 Закона о регистрации требуют государственной регистрации ранее возникшего права перед переходом данного права, его ограничением (обременением) или совершением сделки, что стало противоречить новой норме абз.3 п.1 ст.12 Закона об обороте.

В соответствии с п.3 ст.12 Закона об обороте сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально. Однако согласно п.1 и 4 ст.16 Закона о регистрации для представления интересов правообладателя при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требуется (является обязательной) нотариально удостоверенная доверенность.

Сложность ситуации заключается в том, что трудно однозначно ответить на вопрос, какой из двух Законов – Закон об обороте или Закон о регистрации – в данных случаях является специальным. Следует отметить, что практика органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Московской области, показывает, что правообладатели продолжают использовать нотариально удостоверенные доверенности и представляют заявления о государственной регистрации ранее возникших прав на земельную долю.