земля. Правовой режим земель. Содержани е введение 1 Глава I. Общие вопросы статуса земель сельскохозяйственного назначения 4

• Название: Содержани е введение 1 Глава I. Общие вопросы статуса земель сельскохозяйственного назначения 4
• Анкор: земля
• Дата: 05.12.2021
• Размер: 379 Kb.
• Имя файла: Правовой режим земель.doc
• Тип: Документы; #292722
• страница: 4 из 11

Глава II. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

2.1. Купля-продажа земельных участков

В соответствии со ст.8 ФЗ № 101 при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным статьей 8 ФЗ №101.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Итак, субъекту РФ или органу муниципального самоуправления (в случаях, установленных законом субъекта РФ) предоставлено преимущественное право покупки участка во всех случаях его продажи гражданами или организациями, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В случае продажи участка с торгов права преимущественной покупки субъект РФ либо орган муниципального самоуправления не имеют, так как договор заключается с лицом, выигравшим торги (статья 447 ГК РФ).

О своем намерении продать участок продавец (частное лицо) обязан известить именно «высший» исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, определенный конституцией (уставом) субъекта РФ. Субъект РФ своим законом может уступить преимущественное право покупки участка орган муниципального самоуправления. Однако это не означает, что муниципальный район, на территории которого находится продаваемый участок, обязан купить его за счет средств бюджета муниципального района. В данном случае имеет место передача органом муниципального самоуправления государственного полномочия, которое согласно статье 132 (части 2) Конституции возможно только с передачей необходимых для его осуществления средств. Поэтому субъектам РФ, желающим сэкономить свои бюджетные средства, выгодно не предоставлять органу муниципального самоуправления преимущественное право покупки участков. В этом случае при отказе (бездействии) субъекта РФ участок, минуя орган муниципального самоуправления, может быть продан третьему лицу.

Субъектам и муниципальным районам рекомендуется предусматривать в своих бюджетах средства на выкуп участков. Купленный субъектом РФ участок поступает в государственную собственность этого субъекта РФ. Если покупателем был муниципальной район, то участок поступает в его муниципальную собственность.

Примером «разделения» преимущественного права покупки сельскохозяйственного участка является Закон Республики Дагестан от 5 мая 2006 года, в соответствии с которым такое право принадлежит Правительству Республики Дагестан, если участок находится в 10-километровой зоне от городской черты, либо его площадь больше 5 га; если площадь участка меньше 5 га, преимущественное право его покупки принадлежит органу муниципального самоуправления. В соответствии с Законом Костромской области от 28 апреля 2006 года муниципальное образование обладает преимущественным правом покупки участка, если его размер меньше 50 га и он не граничит с участком государственного учреждения или унитарного предприятия, созданного органом государственной власти Костромской области²⁶.

Цена в договоре продажи участка – его существенное условие, без которого он не может быть заключен. Ее отсутствие влечет недействительность договора. Цена определяется по соглашению сторон.

Предмет в договоре продажи участка (его размер и местоположение) определяется по правилам статьи 554 ГК РФ²⁷. В договоре продажи должны быть указаны данные, позволяющие его идентифицировать, что подразумевает наличие у участка кадастрового номера, присваиваемого ему после проведения землеустройства (межевания). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Именно с этой целью продавец участка в извещении субъекта РФ или органа муниципального самоуправления обязан указать расположение участка на местности, которое вряд ли возможно без приложения кадастровой карты (плана) участка. Описание и индивидуализация участка осуществляются в результате проведения его кадастрового учета в соответствии с ФЗ о кадастре²⁸.

Пункт 2 статьи 8 ФЗ № 101 к существенным условиям договора купли-продажи отнес также срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Такой срок определяется договором, но не может быть больше 90 дней. За нарушение срока расчетов в договоре может быть установлена неустойка.

Стороны договора могут факультативно отнести к существенным условиям договора и иные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, наиболее надежным способом выполнить требования статьи 8 ФЗ № 101 об указании в извещении «цены и других существенных условий договора» является направление субъекту РФ проекта договора купли-продажи. Однако если законом субъекта РФ (например, Воронежской области) установлена форма «извещения» о намерении продать участок (а не договора), то необходимо руководствоваться законом субъекта РФ.

Для извещения субъекта РФ ФЗ № 101 предусмотрены два возможных варианта: извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Любой из этих вариантов будет являться надлежащим извещением. На осуществление преимущественного права покупки Законом отведен 1 месяц со дня поступления извещения.

При отказе субъекта РФ и органа муниципального самоуправления от этого права договор купли-продажи участка может быть заключен с другим (нередко определенным заранее) лицом в течение 1 года. Течение годичного срока начинается со дня, когда истек месячный срок на реализацию преимущественного права покупки, а не со дня получения субъектом РФ извещения продавца. Если законом субъекта РФ предусмотрено преимущественное право покупки участка органом муниципального самоуправления при отказе от его покупки субъектом РФ, то течение годичного срока начинается со дня, когда истек месячный срок на реализацию преимущественного права покупки участка органом муниципального самоуправления. Другими словами, продать участок можно в течение 13 месяцев после получения извещения субъектом РФ и (или) органом муниципального самоуправления. Если за эти 13 месяцев участок не был продан, то продавцу придется вновь направить извещение субъекту РФ и (или) органу муниципального самоуправления с предложением купить тот же участок.

Расчет по купле-продаже участка в случаях, когда и продавец и покупатель являются юридическими лицами, должен производиться в безналичной форме. Расчет наличными деньгами между организациями возможен в случае, если цена участка не превышает 60 тыс. рублей (Указание Центрального банка РФ от 14 ноября 2001 года № 1050-У²⁹).

Установление обязанности уведомить орган государственной власти или орган местного самоуправления о существенных условиях сделки купли-продажи участка преследует две цели.

Во-первых, субъект РФ осуществляет мониторинг продаваемых участков и вправе приобрести участок для расширения сельскохозяйственного производства на своей территории. При отсутствии бесплатного наделения участками коммерческих сельскохозяйственных товаропроизводителей целесообразно ведение субъектом РФ учета заявок сельскохозяйственных предприятий по расширению производства. В этих случаях уведомление о продаже участка позволит обеспечить нужды заинтересованных сельскохозяйственных организаций.

Во-вторых, указание в уведомлении цены сделки купли-продажи препятствует ее искусственному занижению с целью снижения налогообложения перехода права собственности. Налогообложение купли-продажи зависит от указанной в договоре цены. В связи с этим большое количество сделок происходит по минимальным ценам с тем, чтобы «уйти» от налогообложения реальной стоимости товара. При уведомлении субъекта РФ продавец вынужден указывать цену участка, максимально приближенную к рыночной, так как в противном случае он будет вынужден продать его по заниженной цене как субъекту РФ (или органу муниципального самоуправления), так и частному лицу.

Продавец участка, желающий продать его заранее определенному лицу, а не субъекту РФ, может в извещении субъекту РФ указать очень высокую цену участка, за которую субъект РФ вряд ли согласится его купить. Но и в этом случае при отказе субъекта РФ (тем более органа муниципального самоуправления) от покупки участка продавец обязан продать его частному лицу по цене не ниже заявленной субъекту РФ. Участок может быть продан частному лицу и по цене выше предложенной субъекту РФ.

До изменения пункта 4 статьи 8 ФЗ № 101 Законом № 87 он позволял субъекту РФ (или органу муниципального самоуправления) требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя при любом нарушении преимущественного права покупки, в том числе передачи участка по цене ниже заявленной продавцом в извещении субъекту РФ. Теперь продажа участка с нарушением преимущественного права покупки признается ничтожной, что не влечет перевода на субъект РФ прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее судом. Такая сделка не влечет юридических последствий (статья 167 ГК РФ). Поэтому она не препятствует реализации преимущественного права покупки участка субъектом РФ или органом муниципального самоуправления в будущем. При недействительности купли-продажи участок должен быть возвращен продавцу, который будет вынужден предложить его купить прежде всего субъекту РФ или органу муниципального самоуправления.

Купленный участок поступает в собственность того публичного образования (субъекта РФ или органа муниципального самоуправления), которое выступало покупателем по договору купли-продажи. Однако выкуп участка в государственную или муниципальную собственность лишает местные бюджеты средств от зачисления земельного налога с его кадастровой стоимости. Поэтому органу муниципального самоуправления невыгодно сокращать налогооблагаемую базу приобретением участков без их последующего предоставления иным лицам. Однако нужно учитывать, что редко находятся желающие приобрести участки, отдаленные от городов, дорог и коммуникаций.

Ст.8 ФЗ № 101 распространяется только на сделку купли-продажи участка. Ее положения о преимущественном праве покупки участка субъектом РФ, кроме предусмотренного ею самой случая продажи участка на торгах, можно законно проигнорировать различными способами.

Например, положения статьи 8 ФЗ № 101 не применяются при отчуждении участка по договору дарения. Дарение участков между близкими родственниками стимулирует также отмена с 1 января 2006 года Закона «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».

Обязанность по уведомлению субъекта РФ о продаже участка на практике «обходится» также путем внесения участка в уставный капитал юридического лица и последующей смены его участников. При этой схеме фактически происходит смена собственника участка, но формально договор купли-продажи отсутствует, и требования статьи 8 ФЗ № 101 могут быть проигнорированы. В результате государство несет убытки от неполученных налогов от несовершения достаточно дорогих сделок.

Субъект РФ не имеет преимущественного права покупки участка со строением на нем, поскольку на оборот таких участков Закон не распространяется. Поэтому «не продать» участок субъекту РФ можно, построив в любой его части и зарегистрировав на нем любое строение, в том числе недорогое, маленькое и легко сносимое.

Если участок был заложен и обеспеченное залогом обязательство не было исполнено, то заложенный участок подлежит реализации на торгах, на которых субъект или орган муниципального самоуправления не имеют преимущественного права покупки.

Еще один путь «обхода» требований статьи 8 ФЗ № 101 есть в отношении участков, находящихся в долевой собственности. Приобретается часть долей, позволяющих иметь большинство голосов на общем собрании дольщиков («критическая масса», «контрольный пакет»). За эти доли уплачивается цена, сопоставимая с рыночной. После этого цена оставшихся долей резко падает, поскольку они не позволяют влиять на принятие решений. В результате весь участок переходит под контроль одного лица, минуя субъект РФ, поскольку покупается не весь участок сразу в целом, а постепенно отдельные доли из его состава, не выделенные в натуре.

«Не продать» участок субъекту РФ или органу муниципального самоуправления можно также, выдвинув «неподъемную» для бюджета субъекта РФ цену за землю.