земля. Правовой режим земель. Содержани е введение 1 Глава I. Общие вопросы статуса земель сельскохозяйственного назначения 4

• Название: Содержани е введение 1 Глава I. Общие вопросы статуса земель сельскохозяйственного назначения 4
• Анкор: земля
• Дата: 05.12.2021
• Размер: 379 Kb.
• Имя файла: Правовой режим земель.doc
• Тип: Документы; #292722
• страница: 7 из 11

Глава III. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬЫНЕ УЧАСТКИ

3.1. Сделки с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

Ст.12 ФЗ № 101 устанавливает особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

В пункте 1 статьи 12 Закона решается вопрос о том, каким законом – земельным или гражданским – и в какой мере регулируется оборот долей.

ФЗ № 101 в абзаце первом пункта 1 статьи 12 указал на необходимость применения к обороту долей (в отношении участков такого правила не установлено) гражданского закона (ГК РФ), но с учетом особенностей, предусмотренных главой III Закона (об этом свидетельствует уже ее название). Если дольщиков шесть или более человек (превышает пять), то ГК РФ применяется в части, не противоречащей ФЗ № 101. Если же участников долевой собственности на участок пять или менее человек, в том числе если у одного или нескольких них имеется более одной доли, то применяются только правила ГК РФ без учета особенностей, установленных главой III Закона. До вступления Закона в силу (до 27 января 2003 года) правила ГК применялись к обороту долей независимо от числа дольщиков.

Критерий численности дольщиков представляется странным. По крайней мере, во время принятия Закона (2002 год), когда выбирался этот критерий, имелось мало случаев, когда число участников общей долевой собственности на участок, то есть бывших колхозников и их наследников, осталось 5 или меньше человек. Очевидно, законодатель исходил из того, что положения ГК о долевой собственности оптимальны только для малого количества дольщиков.

Таким образом, «особенности» оборота долей, урегулированные Законом, касаются правил использования долей в праве общей собственности на участок, которые предусматривают исключения (изъятия или дополнения) к общим правилам ГК.

Статья 12 ФЗ № 101 устанавливает для оборота долей разные правовые режимы в зависимости от участников (отчуждателя или приобретателя) и вида сделки.

Установление разных правовых режимов оборота долей по этим основаниям является особенностью оборота имущества, находящегося в общей долевой собственности, по ФЗ № 101 в сравнении с аналогичными правилами ГК. Правила ГК устанавливают разные правовые режимы для оборота долей только применительно к праву преимущественной покупки доли – в зависимости от приобретателя доли по договору купли-продажи и мены (сособственник или третье лицо).

Общее у названных законов следующее: они содержат правила оборота долей, находящихся в общей собственности «простой совокупности» дольщиков, не являющихся членами сельскохозяйственной организации (не внесших доли в уставные капиталы организаций).

Правила главы 16 (статьи 244-252, 255) ГК об общей собственности, применяющиеся, если дольщиков пять или менее человек, заключаются в следующем:

- оборот общего имущества осуществляется по соглашению всех участников, за исключением права распоряжения долей в этом имуществе, которое осуществляется участником свободно и ограничено лишь преимущественным правом покупки других участников;

- в случае продажи доли другие участники имеют преимущественное право покупки доли на условиях ее отчуждения (кроме продажи с публичных торгов); о продаже доли участник должен известить других участников в установленном порядке;

- при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя;

- общее имущество может быть разделено между участниками, или участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре по соглашению участников;

- при недостижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества;

- если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками;

- несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией;

- выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия участника долевой собственности;

- в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию;

- с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

ФЗ № 101 применяющийся, если дольщиков более пяти человек, изменил некоторые из вышеизложенных правил ГК. Эти изменения являются особенностями оборота земельных долей и базируются на сложившихся жизненных обстоятельствах.

Социально-экономическая катастрофа в России с начала 1990-х годов сильнее всего ударила по селу. Как правило, доли в праве собственности на участки сельскохозяйственных угодий возникли в результате приватизации таких земель, прежде закрепленных за колхозами и совхозами, и передачи их в собственность граждан, работавших в этих хозяйствах. Поэтому один такой участок принадлежит обычно большому числу сособственников (до тысячи и более), что затрудняет принятие решений о его обороте.

С момента реорганизации этих советских сельскохозяйственных организаций скоро минует 15 лет. За это время немало собственников долей умерло – до 25% в каждом хозяйстве. Не все доли были унаследованы, а собственники унаследованных долей часто живут в другой местности или потеряли связь с хозяйством и землей. Часть долей продавалась без надлежащего оформления.

Отсюда следует практическая невозможность применения к обороту долей некоторых правил ГК, посвященных общей долевой собственности (статьи 246, 247, 250, 253 главы 16 ГК). Например, практически невозможно применение правила статьи 250 ГК в части обязанности письменного извещения дольщиком всех других сособственников о продаже доли.

Особенности общей долевой собственности по Закону в исключение аналогичных правил ГК затрагивают следующие вопросы оборота долей:

- принятие решений о порядке владения, пользования и распоряжения участком, находящимся в долевой собственности, собранием дольщиков, а не по соглашению всех ее участников; при этом собрание считается правомочным, если на нем присутствуют дольщики, составляющие не менее чем 20% их общего числа или владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на этот участок;

- порядок извещения дольщиков о предстоящей продаже доли через СМИ, а не исключительно посредством письменного уведомления каждого;

- исключение приоритета права продажи доли с публичных торгов перед правом преимущественной покупки доли;

- порядок выделения участка в счет доли в праве общей собственности, состоящий из нескольких последовательных этапов;

- необходимость соблюдения иных установленных Законом условий оборота сельскохозяйственных угодий.

В зависимости от юридических признаков участников и вида сделки решается вопрос о необходимости предварительного выделения доли в натуре. Оно не требуется для приобретателей доли, с которыми дольщик был связан правоотношениями по поводу данной доли до вступления комментируемого Закона в силу. При этом он может совершать с долями только перечисленные в статье 12 ФЗ № 101 сделки.

К указанным приобретателям относятся другой дольщик либо сельскохозяйственная организация или КФХ, использующие (на основании договора, обычно аренды) участок (любую его часть), находящийся в долевой собственности. Исключение касается завещания доли. Завещать долю можно любому лицу (статья 1119 ГК) без выделения ее в натуре.

Абзац второй пункта 1 статьи 12 ФЗ № 101 перечисляет сделки с указанными лицами, когда выделение доли в натуре не требуется: завещание доли, внесение ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, передача в доверительное управление, продажа или дарение доли. Подписывать соответствующий договор рекомендуется в присутствии должностных лиц регистрационной палаты, иначе в подлинности подписей может возникнуть сомнение. Для завещания потребуется также нотариальное удостоверение подписи в присутствии нотариуса (статья 1124 ГК).

Перечень исчерпывающий. Для остальных случаев, то есть для распоряжения долей в соответствии с Законом «иным образом», необходимо предварительное выделение доли (совокупности долей) в натуре, то есть возникновение вместо доли (долей) участка. К «иным образам» распоряжения «бывшими» долями относятся:

- внесение в уставный капитал, передача в доверительное управление, продажа или дарение «на сторону», «чужим», третьим лицам, то есть совершение всех этих сделок с лицами, не указанными в абзаце втором пункта 1 статьи 12 ФЗ № 101;

- передача в аренду или залог лицам как указанным, так и не указанным в абзаце втором пункта 1 статьи 12 ФЗ № 101;

- образование участка, предназначенного для выделения долей в первоочередном порядке (пункт 2 статьи 13 ФЗ № 101);

- выделение доли для ведения КФХ или ЛПХ (пункт 1 статьи 13 ФЗ №101) и совершение сделок, допускаемых законодательством в отношении участков, образованных в этих целях;

- образование участка, площадь которого равна сумме площади невостребованных долей (пункт 5 статьи 13 ФЗ № 101);

- письменное согласие (соглашение, договор) на выкуп земли для государственных или муниципальных нужд.

Разрешая передачу доли в доверительное управление, норма абзаца второго пункта 1 статьи 12 ФЗ № 101 перекликается с нормой пункта 2 статьи 16 ФЗ № 101, предусматривающей, что к договорам аренды долей, не приведенным в соответствие с правилами, установленными законодательством, в течение четырех лет со дня вступления в силу Закона, будут применяться правила ГК о доверительном управлении имуществом.

После образования в счет доли участка доля перестает быть «долей». Она «выходит» из-под регулирования главы III ФЗ № 101. В этой связи говорить о «выделенной в натуре доле», перестающей существовать именно вследствие такого выделения, можно лишь с большой «долей» условности.

Порядок выделения доли регулируется статьей 13 ФЗ № 101, а в части порядка проведения собрания дольщиков по этому вопросу – статьей 14 ФЗ № 101.

ФЗ № 87 исключил из пункта 2 статьи 12 ФЗ № 101 право «преимущественной» покупки доли для других дольщиков (сособственников), являющееся одним из главных правил института долевой собственности по ГК (статья 250), но оставил его в подпункте 4 пункта 3 статьи 1 Закона.

В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки, в соответствии со статьей 250 ГК (если дольщиков не более пяти), любой другой сособственник имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя³⁹. Однако к продаже доли по ФЗ № 101 (если дольщиков более пяти) данное правило оказывается невозможным к применению. Кроме того, только в отношении купли-продажи доли пункт 2 статьи 12 дублирует абзац второй пункта 1 статьи 12 ФЗ № 101, который предполагает при совершении всех названных в нем сделок с долями отсутствие извещения других дольщиков.

Внесение доли в уставный капитал в прежней редакции пункта 1 статьи 12 ФЗ № 101, действовавшей до конца июля 2005 года, было возможно любому «юридическому лицу». Теперь это допустимо только в отношении «сельскохозяйственной организации, использующей участок, находящийся в долевой собственности». Возможно, введя специального субъекта для такого способа отчуждения доли, как внесение ее в уставный капитал, и признак приобретателя, как лица, «использующего земельный участок, находящийся в долевой собственности», законодатель стремился уберечь доли от земельных спекулянтов.

Использование участка сельскохозяйственной организацией или КФХ должно подтверждаться на основании акта органов государственной власти, органов муниципального самоуправления или договора. Однако остается открытым вопрос о значении фактического владения и пользования без письменного договора, защищаемого статьей 305 ГК. Как видится, лицо вправе требовать подтверждения своего фактического пользования, то есть решения суда об установлении факта, имеющего юридическое значение. Такое решение принимается по обращению заявителя в суд в порядке особого производства (глава 28 ГПК⁴⁰ – для заявителей-физических лиц, глава 27 АПК⁴¹ – для заявителей-юридических лиц).

После совершения сделки с долей возникшие на нее права подлежат государственной регистрации в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации) в соответствии с ФЗ о регистрации. Причем государственная регистрация потребуется как до, так и после совершения сделки с долей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ФЗ о регистрации, подтвержденным статьей 18 ФЗ № 101, переоформление ранее полученных документов, удостоверяющих право на земельную долю, не требуется; это означает, что свидетельства, которые выдавались органами муниципального самоуправления или райкомземами, менять не надо, они действительны. Однако пунктом 2 этой же статьи устанавливается, что для регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, совершаемой после введения в действие ФЗ о регистрации, обязательна регистрация прав на данный объект, возникших до введения в действие этого Закона.

ФЗ № 101 (в редакции ФЗ № 87) для некоторых сделок ввел исключение из этого правила. Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 12 ФЗ № 101 передача доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение участка в счет доли осуществляются на основании документов, удостоверяющих право на долю в соответствии со статьей 18 Закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на долю.

Отсутствие обязанности госрегистрации для некоторых сделок, особенно в отношении передачи долей в уставные капиталы, отвечает интересам сельскохозяйственных организаций, поскольку признает допустимость такой передачи, произошедшей ранее. Но это противоречит статье 164 ГК и статье 4 ФЗ о регистрации, требующей государственной регистрации любых сделок с недвижимостью. Поскольку данное положение комментируемого Закона представляет собой одну из правовых основ госрегистрации (статья 3 ФЗ о регистрации), оно может действовать, но со значительными сбоями на практике: отсутствие государственной регистрации перехода прав на недвижимость вряд ли не повлечет споры в отношении такой недвижимости.