земля. Правовой режим земель. Содержани е введение 1 Глава I. Общие вопросы статуса земель сельскохозяйственного назначения 4

• Название: Содержани е введение 1 Глава I. Общие вопросы статуса земель сельскохозяйственного назначения 4
• Анкор: земля
• Дата: 05.12.2021
• Размер: 379 Kb.
• Имя файла: Правовой режим земель.doc
• Тип: Документы; #292722
• страница: 9 из 11

3.3. Особенности определения порядка распоряжения, владения

и пользования земельным участком, находящимся

в долевой собственности

СТ. 14 ФЗ № 101 устанавливает особенности принятия решения о порядке владения, пользования и распоряжения находящимся в общей долевой собственности участком или его частью из земель сельскохозяйственного назначения в случае, когда участников общей собственности более пяти. В этом случае правила ГК применяются с учетом особенностей, установленных статьями 13 и 14 ФЗ № 101. Если же дольщиков на один участок меньше, то применяются правила ГК, посвященные общей долевой собственности (глава 16 ГК), а правила ФЗ №101 применению не подлежат.

Образование участка, выделяемого в счет доли, осуществляется на основании решения собрания дольщиков в соответствии со статьей 14 ФЗ №101. Собранию предоставлено право принимать решение о местонахождении части находящегося в долевой собственности участка, в границах которого в первоочередном порядке выделяются участки в счет долей. В этой процедуре собрание дольщиков является одним из этапов выдела участка в счет доли.

Следовательно, Закон устанавливает два правовых режима для процедуры принятия решения о выделе доли: по правилам Закона и по правилам ГК.

Статья 246 ГК регулирует распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности. Оно должно осуществляться по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей в общем имуществе, но с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественной покупки, предусмотренных статьей 250 ГК.

Статья 247 ГК регулирует владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности. Согласно данной статье владение и пользование таким имуществом осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом; участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Статья 252 ГК регулирует раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли. При недостижении соглашения между участниками о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия участника. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Таким образом, в ГК охваченным статьей 14 ФЗ № 101 аспектам принятия решения о выделе доли посвящена не одна, а три самостоятельные статьи. Правомочия по владению и пользованию (статья 247 ГК) регулируются отдельно от правомочия по распоряжению (статья 246 ГК) общим имуществом. Отдельно от данных правомочий регулируется раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли (статья 252 ГК).

Однако в ФЗ № 101 положения о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом (землей) объединены в одной статье – 14, а о разделе земли «разбиты» на две статьи – 13-ю и 14-ю. Причем если статья 252 ГК регулирует и раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли, то статьи 13 и 14 Закона – только выдел доли; раздел имущества, находящегося в долевой собственности, то есть сельскохозяйственных угодий, ФЗ № 101 не предусмотрен. Возможно, «уход» Закона от понятия «раздел общего имущества» призван оградить сельскохозяйственные угодья от чрезмерного дробления, которое и так возможно при выделе долей.

Устанавливая «особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования участком, находящимся в долевой собственности», статья 14 Закона получила противоречивое изложение, способное вызвать проблемы на практике. Складывается впечатление, что разработчики Закона «особенности» правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения понимали исключительно как «кривое зеркало» положений ГК. Даже последовательность слов в наименовании статьи 14 Закона – «порядок распоряжения, владения и пользования» - оказалась такой же, как в ГК: в нем сначала идет статья 246 о распоряжении, а затем статья 247 – о владении и пользовании долевым имуществом, хотя надо бы наоборот. Причем в редакции ФЗ № 87 термин «распоряжение», примененный в наименовании статьи 14 Закона, исчез из ее содержания. Так, пункты 1 и 1.1 статьи 14 ФЗ № 101 регулируют принятие «решения о порядке владения и пользования участком, находящимся в долевой собственности», хотя по содержанию статьи принимаемое решение касается и порядка распоряжения участком (в частности, при внесении участка в уставный капитал).

Статья 14 ФЗ № 101 говорит о правомочиях коллективного собственника в отношении «участка» или его части, в то время как аналогичные статьи 246 и 247 ГК – в отношении «доли в общей собственности». Изменение Законом терминологии не случайно. Оно позволяет распоряжаться «участком», то есть всеми долями в участке, волей кворума дольщиков через процедуру общего собрания. Данное правило пункта 1 статьи 14 ФЗ № 101 изменяет правило статьи 246 ГК, предусматривающей, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Другими словами, если согласно ГК отсутствие согласия хотя бы одного дольщика делает невозможным распоряжение общим участком, то согласно Закону отсутствие в определенных случаях согласия даже большинства дольщиков не препятствует распоряжению общим участком.

Итак, в исключение правил о долевой собственности, содержащихся в ГК, Закон установил следующие особенности владения, пользования и распоряжения участком, находящимся в долевой собственности:

- извещение дольщиков может быть через СМИ, а не только персонально;

- принятие решений о порядке владения, пользования и распоряжения участком осуществляется большинством голосов от кворума на общем собрании дольщиков, а не по соглашению всех участников долевой собственности.

Устанавливая такие особенности в исключение аналогичных правил ГК, законодатель исходил из практики применения ГК, которая позволяла блокировать любые соглашения участников долевой собственности на участок при наличии возражения хотя бы одного из них. До 1992 года в колхозах нередко работало более 1000 человек. Не то что получить согласие всех, но даже лично уведомить такое количество сособственников одному человеку практически невозможно.

Основными требованиями, предъявляемыми к проведению общего собрания, обычно являются требования к кругу лиц, имеющих право созыва собрания; к извещению лиц, имеющих право участия в собрании; к кворуму для признания собрания состоявшимся; к кворуму для признания решения принятым.

Собрание дольщиков нередко отождествляют с собранием учредителей (участников) сельскохозяйственной организации, хотя это совершенно разные правовые конструкции. В статье 14 ФЗ № 101 имеется в виду общее собрание дольщиков как совокупность физических лиц, имеющих земельные доли в собственности и не являющихся учредителями (участниками) сельскохозяйственных организаций. Иногда они являются арендодателями своих долей, их доли арендует возникшая вместо советского колхоза сельскохозяйственная организация или КФХ.

Но если дольщики внесли свои доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации, то они утратили на них право собственности, став участниками сельскохозяйственной организации. В этом случае принятие решений о владении, пользовании и распоряжении такой землей принимается не в соответствии со статьей 14 ФЗ № 101 (поскольку это было бы собранием бывших дольщиков), а в соответствии с ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», «Об акционерных обществах» или «Об обществах с ограниченной ответственностью», устанавливающими порядок проведения общих собраний участников СПК, АО или ООО.

Уведомление дольщиков о предстоящем собрании проводится не менее чем за 30 дней до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в СМИ, определенных законом субъекта РФ.

Собрание дольщиков правомочно, если имеется любой из двух кворумов среди присутствующих на собрании дольщиков:

- составляющих не менее чем 20% их общего числа;

- владеющих более чем 50% долей в праве общей собственности на участок.

Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовали дольщики, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании дольщики. Например, если дольщиков 1000 человек, каждый из которых владеет одной долей, и в собрании участвовало 200 человек (20%), то для принятия решения достаточно голосов 101 дольщика.

В соответствии с ГК (статьи 185-189) дольщик может участвовать в собрании не лично, а через представителя – другого дольщика по доверенности. Такая доверенность должна быть письменной, но заверять ее нотариально или в органе муниципального самоуправления не требуется (такое заверение требуется для доверенности на совершение сделки с участком).

Принятое на собрании дольщиков решение оформляется протоколом, в котором указывается: кто, когда (во сколько), где, по чьей инициативе собирался; указание на наличие кворума, в том числе с учетом доверенностей (при их наличии); избрание председательствующего (ведущего собрание) и секретаря (ведущего протокол); повестка дня, выступающие и суть их выступлений, голосование по вопросам повестки дня с указанием числа голосов по каждому вопросу, подписи председательствующего и секретаря.

Дольщики, не согласные со сделкой в отношении участка, могут выйти из режима общей долевой собственности на него путем выделения участка или участков в счет своих долей в порядке статьи 13 ФЗ № 101, то есть прежде всего во внесудебном порядке. Аналогичное правило пункта 3 статьи 252 ГК допускает выдел доли из общего имущества несогласных сособственников (для сособственников долей – если их не более пяти) исключительно в судебном порядке.