земля. Правовой режим земель. Содержани е введение 1 Глава I. Общие вопросы статуса земель сельскохозяйственного назначения 4

• Название: Содержани е введение 1 Глава I. Общие вопросы статуса земель сельскохозяйственного назначения 4
• Анкор: земля
• Дата: 05.12.2021
• Размер: 379 Kb.
• Имя файла: Правовой режим земель.doc
• Тип: Документы; #292722
• страница: 5 из 11

2.2. Аренда земельных участков

Ст.9 ФЗ № 101 регулирует аренду участков (не долей), находящихся в частной собственности, то есть только между частными лицами. Аренда государственных или муниципальных сельскохозяйственных земель регулируется статьей 10 ФЗ № 101.

Пункт 1 статьи 9 ФЗ № 101 устанавливает возможность аренды участков только в случае, если они прошли кадастровый учет, то есть после установления их точных границ и присвоения кадастровых номеров. До этого участок не может быть объектом аренды, что подтверждено судебной практикой.

Так, отсутствие у земельного участка кадастрового номера свидетельствует, что объект договора аренды не определен, а сделка является незаключенной³⁰.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании убытков, вызванных самовольным использованием земельного участка. В обоснование иска предприниматель указал, что в силу заключенного договора аренды он является законным владельцем земельного участка. Рассмотрев спор по существу, суд пришел к выводу о необоснованности заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из решения, истец наряду с другими гражданами приобрел право собственности на земельную долю. Впоследствии все собственники долей заключили договор и передали единым массивом землю в аренду акционерному обществу (ответчику). В соответствии с решением мировых судей обществу было предписано выделить несколько земельных долей в натуре, что было сделано.

Одновременно с выделением долей (в этот же день) собственники заключили с истцом договор аренды, а кадастровые планы на образованные земельные участки получили 4,5 месяца спустя.

Для определения границ и координат земельного участка в обязательном порядке должны проводиться землеустроительные работы, порядок осуществления которых определен ФЗ «О землеустройстве». В соответствии со ст.3 данного Закона межевание производится в обязательном порядке при предоставлении земельных участков и заключения сделок с землей. Согласно ст.607 ГК РФ существенным условием договора аренды является его предмет. При отсутствии данных, позволяющих определить передаваемое в аренду имущество, договор считается незаключенным. В связи с тем, что в представленном суду договоре аренды в качестве предмета фигурируют участки, не прошедшие кадастровый учет, рассматриваемый договор не может считаться надлежащим доказательством, подтверждающим права истца на земельный участок. Соответственно, утверждение о том, что ответчик использует участок на незаконных основаниях, является необоснованным, поскольку заявитель сам по себе не может считаться законным владельцем земли.

В комментируемом Постановлении затронут достаточно актуальный вопрос о том, как быть в ситуации, когда заключен многосторонний договор, по которому в аренду передан земельный массив, состоящий из земельных долей, собственники которых выступают на стороне арендодателей, и в процессе действия договора аренды из массива выделяются в натуре несколько земельных долей. Продолжает ли в этом случае действовать заключенный договор? В судебном решении указано, что прекращение договора предполагает возврат переданного в аренду имущества. А поскольку по договору передавался единый массив, он и подлежит возврату.

При рассмотрении аналогичных дел необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства. При выделении из земельного массива, являющегося объектом договора аренды, одной или нескольких земельных долей в натуре, используемый земельный участок уменьшается на размер вновь образованных участков. Соответственно, если по договору в аренду передавалось, например, 1000 га, а в натуре было выделено 100 га, у арендатора в пользовании остается 900 га, то есть объект договора становится другим. Одновременно с этим происходят изменения в составе арендодателей. Собственники долей, которые были выделены в натуре, прекращают свое участие в договоре аренды, так как перестают быть сособственниками земельного массива. Таким образом, меняется как объект договора, так и его субъектный состав. Указанное обстоятельство влечет необходимость прекращения действующего договора и заключение нового. При этом необходимо иметь в виду, что в результате выделения появляются не только новые участки, соответствующие числу выделенных долей, но и еще один – остающийся участок, который из первоначальных 1000 га превратился в массив площадью 900 га. Отсюда следует, что в отношении всех вновь образованных участков должны быть проведены землеустроительные работы, с присвоением кадастровых номеров.

Данной нормой окончательно разрешается спор о предмете арендных отношений в земельном праве. Земли, не прошедшие индивидуализацию в процессе межевания в соответствии с ФЗ о землеустройстве³¹ и не поставленные на кадастровый учет в соответствии с ФЗ о кадастре, предметом аренды быть не могут.

В соответствии со статьей 26 ФЗ о регистрации³² с заявлением о госрегистрации договора аренды может обратиться любая из сторон договора. Будет нести это бремя арендатор или арендодатель – целесообразно указать в самом договоре.

Одной из важнейших задач правового регулирования, которую должен был решить ФЗ № 101, было упорядочение регулирования арендных отношений, возникающих при аренде участка, находящегося в собственности значительного числа лиц (дольщиков). И если пункт 1 ст.9 ФЗ № 101 касается всех участков, находящихся в частной собственности, то пункт 2 – только участков, находящихся в долевой собственности.

Если участок находится в долевой собственности, он может быть передан в аренду на основе договора аренды, в котором со стороны арендодателей выступают дольщики либо уполномоченное ими на основании доверенностей лицо, которое может не быть участником долевой собственности. Тем самым устанавливается возможность заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя.

Каждый дольщик может поручить представлять свои интересы лично. В этом случае число доверенностей должно совпадать с числом лиц, от имени которых действует представитель. Поскольку дольщиков на один участок может быть тысячи, то один представитель может иметь тысячи доверенностей, что крайне неудобно на практике. Но статья 59 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1³³ допускает составление одной доверенности и от имени нескольких лиц.

Доверенности должны быть удостоверены нотариусом или должностным лицом органа муниципального самоуправлении. Тем самым Закон уполномочил орган муниципального самоуправления на совершение нотариального действия, что облегчает сдачу участков в аренду. К сожалению, в процессе принятия ФЗ № 87, изменившего статью ФЗ № 101, было исключено положение о том, что такие доверенности удостоверяются бесплатно. Поэтому за удостоверение каждой доверенности взимается государственная пошлина за совершение нотариальных действий (в бюджет) и нотариальный тариф (нотариусу). При этом размер пошлины и тарифа в соответствии со статьей 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации³⁴ и статьей 22 Основ законодательства о нотариате составляет по 200 рублей, то есть всего 400 рублей. Чтобы меньше платить, выгодно составлять одну доверенность от имени как можно большего числа дольщиков – по договоренности с лицом, удостоверяющим доверенности.

Договор аренды участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Данная норма призвана не допустить бессрочной аренды участка. Объяснение тому, почему этот срок, охватывающий период активной трудовой деятельности еще не родившегося поколения граждан, столь продолжителен и составляет именно 49, а не, например, 50 лет, невозможно найти ни в пояснительных записках к законопроектам, ни получить от правоприменителей.

Практика показывает, что столь продолжительные сроки аренды имущества являются фактической передачей его в собственность арендатора. На передачу арендованного участка в собственность арендатора ориентирует и пункт 4 статьи 9 ФЗ № 101.

Ранее статья 9 Закона устанавливала, что договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному. В настоящее время такое положение в Законе отсутствует. Но оно имеется в статье 610 ГК РФ и вполне применимо к аренде сельскохозяйственных угодий.

ФЗ № 87 ввел в Закон еще одно новое положение – предоставил субъектам РФ устанавливать законами минимальный срок аренды участков. Причем в зависимости от вида использования сельскохозяйственных угодий срок может быть разный.

В то же время новое положение статьи 9 ФЗ № 101 позволяет субъектам РФ установить срок аренды участка в один год и тем самым вынудить проходить процедуру государственной регистрации аренды. Во власти субъекта РФ принятие и иного решения, то есть установление срока аренды менее года, что означает освобождение от названной процедуры и облегчение сдачи участков в аренду. На практике с целью упрощения аренды земли договоры нередко заключаются на 11 месяцев или 364 дня, по истечении которых стороны заключают новый договор на тот же срок.

Субъекты РФ принимают различные решения по минимальному сроку аренды сельскохозяйственного участка. Например, Закон Республики Коми от 6 марта 2006 года установил минимальный срок аренды сельскохозяйственных угодий: для сенокошения и выпаса скота – 3 месяца, для выращивания однолетних культур – 9 месяцев, для выращивания многолетних культур – 3 года; а Закон Краснодарского края от 25 октября 2005 года – не менее 5 лет. Согласно Закону Новгородской области от 7 апреля 2006 года срок аренды меньше года допускается для всех видов использования сельскохозяйственных угодий.

П.4 ст.9 ФЗ № 101 устанавливает возможность заключения договора аренды с правом последующего выкупа участка. Поскольку в данном случае речь идет о продаже участка, то она должна осуществляться в соответствии со статьями 8 и 10 ФЗ № 101, принципиальные требования которых следующие: предложение выкупить участок сначала должно быть сделано субъекту РФ или органу муниципального самоуправления, и только если они откажутся – арендатору; а также уплата арендатором всей выкупной цены участка, которая может быть установлена законом субъекта РФ. И хотя арендованный участок выкупается без проведения земельных торгов, субъект РФ получает хорошие возможности для пресечения притворных сделок с участками.

Если на стороне арендодателя – множественность дольщиков, среди которых есть собственники невостребованных долей (пункт 5 статьи 13 ФЗ № 101), то что делать дольщикам, востребовавшим свои доли, с деньгами, причитающимися с арендной платы собственникам невостребованных долей? Описанная ситуация подпадает под признаки главы 50 ГК («Действие в чужом интересе без поручения»). Поскольку в таких случаях велик риск возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), имеющимся дольщикам целесообразно отказаться от использования невостребованных долей в порядке пункта 5 статьи 13 Закона.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет лишь арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (пункт 5 статьи 9 ФЗ № 101), то есть в соответствии с условиями договора аренды и требованиями законодательства. Однако это право не означает обязанность требовать заключения нового договора за прежнюю арендную плату. При заключении такого договора на новый срок сторона не связана условиями ранее действовавшего договора. Сохранение в новом договоре всех или некоторых прежних условий не означает его продление (пролонгацию). Речь в данном случае идет о заключении нового договора в отношении прежнего объекта аренды, в том числе согласования сторонами всех существенных условий, придания ему требуемой законом формы, а в необходимых случаях – его государственной регистрации³⁵.

Если арендатор пожелает воспользоваться этим своим преимуществом, он должен письменно уведомить арендодателя об этом в срок, который был согласован сторонами и включен в содержание действующего договора аренды. Если такой срок не предусмотрен договором, то уведомление должно быть сделано в разумный срок до окончания действия договора. Разумность срока будет определяться его достаточностью для согласования условий нового договора с прежним арендатором либо поиска арендодателем нового потенциального контрагента при отказе арендатора от этого права. В любом случае отсутствие письменного уведомления в пределах срока действия договора является молчаливым отказом от преимущественного права.

Если же уведомление о намерении арендатора воспользоваться своим правом будет направлено им арендодателю, это право будет существовать в течение года с момента прекращения договора аренды. Более того, на существование этого права не влияет даже то, что арендодатель уведомил арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления договора на новый срок, поскольку в этом случае арендодатель должен воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом в течение года с момента прекращения прежнего договора (статья 621 ГК РФ, пункт 33 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»³⁶).

Действительно, арендатор не может реализовать свое преимущественное право, если арендодатель намерен заключить договор с иным лицом. Если же он в дальнейшем не намерен передавать имущество в аренду, он вправе отказать арендатору в заключении договора. Отказ будет правомерным, если в течение года со дня истечения срока прежнего договора он будет воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом. Если же арендодатель, отказавший арендатору в заключении договора на новый срок, в течение этого срока заключит договор с другим лицом, прежний арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, либо только возмещения убытков.

Отсутствие ограничения общей площади участков, находящихся в аренде у одного лица (пункт 6 статьи 9 ФЗ № 101), в отличие от ограничения площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности, объясняется временным (срочным) характером этого права. Срок – существенное условие договора аренды.

Однако необходимо иметь в виду возможность арендатора выкупить арендуемые сельскохозяйственные угодья в собственность. В этом случае размер приобретаемых в собственность участков ограничивается.

Закон, имеющий разрешительный характер, не предусматривает право арендатора передать арендованный участок в субаренду.

При разрешении субаренды создавалась бы возможность для образования «арендатора-прослойки», который не ограничен в площади арендуемых земель для передачи их в субаренду и не обязан использовать их самостоятельно. При этом непосредственный землепользователь – субарендатор – должен оформлять отношения не с собственником участка, а с арендатором, что неизбежно приведет к повышению затрат за использование участка, которые затем включаются в стоимость сельскохозяйственной продукции и приводят к ее увеличению.

Следовательно, умолчание Закона о возможности сдачи арендованного сельскохозяйственного участка в субаренду можно было бы рассматривать как запрет субаренды, допускаемой для участков других категорий земель статьей 22 ЗК РФ. Однако на практике субаренда встречается.

Лишь с августа 2005 года, когда вступило в силу новое положение статьи 9 ФЗ № 101 – пункт 8, введенный в нее ФЗ № 87, - стала допускаться передача арендатором своих арендных прав (всех или любого из них) другому лицу, но при соблюдении следующих условий:

- если участок находится в долевой собственности граждан, а не в собственности организации, государственной или муниципальной собственности;

- если это не запрещено договором аренды, заключенным от имени дольщиков;

- арендное право может быть передано только в залог, что исключает передачу арендатором арендного права в уставный капитал, допускаемую статьей 22 ЗК РФ.

При передаче арендного права в залог ответственным по договору аренды остается арендатор.

ФЗ № 87, введя в статью 9 ФЗ № 101 пункт 8, одновременно исключил из нее пункт 7, который предусматривал, что «экономическое стимулирование лица, использующего земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды, заключенного на срок не менее чем десять лет, осуществляется в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах».