Тема понятие и роль местного самоуправления
 Скачать 2.33 Mb.
|
|
Выделяют следующие задачи обеспечения эффективного управления городской собственностью: - структурную и количественную оптимизацию организаций и предприятий муниципальной (в случаях города федерального значения – государственной) формы собственности; - обеспечение полного и своевременного учета городской собственности и всех проводимых с ней операций; - создание единой системы контроля сохранности городской собственности и использования ее по назначению; - выработку критериев оптимальных решений по распоряжению городской собственностью; - повышение инвестиционной привлекательности городской собственности. Внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ. Исходя из статьи 25 ФЗ № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» по решению органа исполнительной власти города федерального значения или органа местного самоуправления государственное или муниципальное имущество, а также исключительные права могут быть внесены в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ. При этом доля акций акционерного общества, находящихся в собственности органов власти города федерального значения или муниципального образования и приобретаемых ими в общем количестве обыкновенных акций этого акционерного общества не может составлять менее чем 25 процентов плюс одна акция. Внесение государственного или муниципального имущества, а также исключительных прав в уставные капиталы акционерных обществ может осуществляться: - при учреждении акционерных обществ; - в порядке оплаты размещаемых дополнительных акций при 82 увеличении уставных капиталов акционерных обществ. Внесение государственного или муниципального имущества, а также исключительных прав в качестве оплаты размещаемых дополнительных акций акционерного общества может быть осуществлено при соблюдении следующих условий: - акционерное общество в соответствии с законодательством Российской Федерации об акционерных обществах приняло решение об увеличении уставного капитала посредством размещения дополнительных акций, оплата которых будет осуществляться в том числе государственным или муниципальным имуществом (с указанием вида такого имущества), а также исключительными правами, принадлежащими городу федерального значения или муниципальному образованию. - дополнительные акции, в оплату которых вносятся государственное имущество, муниципальное имущество и (или) исключительные права, являются обыкновенными акциями; - оценка государственного или муниципального имущества, вносимого в оплату дополнительных акций, проведена в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Концессия. Относительно новой формой использования городского имущества является передача его в концессию. Исходя из ФЗ № 115 от 21.07.2005 «О концессионных соглашениях» по концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности. Концессия представляет из себя долгосрочную аренду в рамках которой происходит передача городского 83 имущества физическому или юридическому лицу во владение и пользование с обязательным условием вложения инвестиций в целях качественного улучшения передаваемого имущества и (или) создания нового имущества. Таким образом, концессионер должен осуществить инвестирование средств в городское имущество на длительный срок (до 50 лет) и позволяет ему окупить свои затраты и получить прибыль от осуществленных инвестиций. По окончании срока концессионного соглашения имущество возвращается на баланс органов местного самоуправления. Данная форма частно- государственного партнерства наиболее актуальна для модернизации коммунальной инфраструктуры и других объектов технической и иной инфраструктуры. Основными критериями выбора того или иного метода управления городской собственностью является социально- экономическая значимость объектов для решения вопросов местного значения и экономическая эффективность различных методов с точки зрения собственника (таблица 4.1.). Таблица 4.1. Преимущества и недостатки методов управления городским имуществом Метод управления Преимущества Недостатки Приватизация 1. Сравнительно быстрое получение относительно крупной суммы денежных средств единовременно. 2 Получение в будущем дополнительного дохода в виде налога на имущество. 1. Потеря возможных доходов от использования объекта собственности в будущем. 2. Трудности в поиске покупателей, обладающих крупными средствами для полного выкупа. Аренда 1. Появление стабильного источника дохода. 2. Возможность использования объектов собственности в будущем для целей территории. 1. Потеря возможных доходов в виде налога на имущество. 2. Распределение денежных поступлений в долгосрочном периоде может привести к потерям от инфляции. Внесение доли в уставный капитал АО или 1. Получение дохода в долгосрочном периоде в виде дивидендов. 1. Отсутствие денежных поступлений в краткосрочном периоде. 84 ООО 2. Возможность продажи акции или доли дочернего предприятия в будущем. 3. Сохранение контроля над предприятиями, значимыми для территории. 2. Появляется солидарная ответственность по обяза- тельствам АО. Создание унитарного предприятия 1. Получение дохода в долгосрочном периоде в виде отчислений от прибыли и платы за пользование имуществом. 2. Решение задач социально- экономического развития территории. 1. Отсутствие денежных поступлений в краткосрочном периоде. 2. В некоторых случаях искусственная поддержка нерентабельных предприятий. Инвестирование, развитие объекта собственности 1. Решение задач социально- экономического развития территории. 2. Увеличение налогооблагаемой базы. 3. Возможность получения дохода в будущем от использования объекта собственности (приватизация или аренда) 1. Необходимость больших по объему единовременных вложений Концессия 1. Экономия средств городского бюджета; 2. Решение вопросов местного значения за счет средств инвесторов; 3. Улучшение качества управления городскими предприятиями. 1. Очень часто возникает проблема низкой заинтересованности частного сектора к осуществлению инвестиций в городскую инфраструктуру; 2. Проблема разделения полномочий и денежных потоков между частным сектором и городом; 3. Проблема бюррократии и слабой законодательной проработки отношений между концессионером и концендентом. В настоящем параграфе мы рассмотрели ключевые инструменты управления имуществом, которое могут применить городские власти в лице Департамента имущества с целью выполнения ключевой цели по управлению городским имуществом – решения вопросов местного значения. 4.3. Способы приватизации городского имущества 85 Ключевыми федеральными нормативно-правовыми актами регулирующими отношения возникающие в процессе приватизации государственного имущества города федерального значения и муниципального имущества являются следующие законы: - Федеральный закон N 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; - Федеральный закон N 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества»; - Постановлению Правительства РФ от 22 июля 2002 г. N 549 «Об утверждении положений об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены»; - Постановление Правительства РФ от 12 августа 2002 г. N 585 «Об утверждении Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе и Положения об организации продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности акций акционерных обществ на специализированном аукционе»; - Постановление Правительства РФ от 12 августа 2002 г. N 584 «Об утверждении Положения о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества»; - Постановление Правительства РФ от 7 августа 1997 г. N 989 «О порядке передачи в доверительное управление закрепленных в федеральной собственности акций акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, и заключении договоров доверительного управления этими акциями»; 86 - Постановление Правительства РФ от 27 августа 2012 г. N 860 «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме». Ключевым нормативно-правовым актом, регулирующим отношения возникающие в процессе приватизации городского имущества является ФЗ №178 «О приватизации государственного и муниципального имущества». Глава 4 ФЗ №178 выделяет ряд способов приватизации городского имущества и характеризует процедуру проведения приватизации. Способы приватизации городского имущества исходя из главы 4 ФЗ №178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» приведена на рисунке 4.4. Рисунок 4.4. Способы приватизации городского имущества исходя из главы 4 ФЗ №178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» 1. Продажа государственного и муниципального имущества на аукционе. Аукцион – способ определения покупателя, при котором победителем становится покупатель предложивший наивысшую цену за лот. Согласно статье 18 ФЗ № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества», аукцион является открытым по составу участников. Предложения о цене государственного или муниципального имущества Способы приватизации городского имущества Аукцион Специализированный аукцион по продаже акций Конкурс Посредством публичного предложения Продажа без объявления цены Продажа акций АО по результатам доверительного управления 87 подаются участниками аукциона в запечатанных конвертах (закрытая форма подачи предложений о цене) или заявляются ими открыто в ходе проведения торгов (открытая форма подачи предложений о цене). Форма подачи предложений о цене государственного или муниципального имущества определяется решением об условиях приватизации. Аукцион, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся. При равенстве двух и более предложений о цене государственного или муниципального имущества на аукционе, закрытом по форме подачи предложения о цене, победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше других заявок. Продолжительность приема заявок на участие в аукционе должна быть не менее чем двадцать пять дней. Признание претендентов участниками аукциона осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня окончания срока приема указанных заявок. Аукцион проводится не позднее третьего рабочего дня со дня признания претендентов участниками аукциона. При закрытой форме подачи предложений о цене государственного или муниципального имущества они подаются в день подведения итогов аукциона. По желанию претендента запечатанный конверт с предложением о цене указанного имущества может быть подан при подаче заявки. Претендент не допускается к участию в аукционе по следующим основаниям: - представленные документы не подтверждают право претендента быть покупателем в соответствии с законодательством Российской Федерации; - представлены не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении, или оформление указанных документов не соответствует законодательству Российской Федерации; -- заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий; - не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счета, указанные в информационном сообщении. 88 Перечень оснований отказа претенденту в участии в аукционе является исчерпывающим. До признания претендента участником аукциона он имеет право посредством уведомления в письменной форме отозвать зарегистрированную заявку. В случае отзыва претендентом в установленном порядке заявки до даты окончания приема заявок поступивший от претендента задаток подлежит возврату в срок не позднее чем пять дней со дня поступления уведомления об отзыве заявки. В случае отзыва претендентом заявки позднее даты окончания приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона. Одно лицо имеет право подать только одну заявку, а в случае проведения аукциона при закрытой форме подачи предложений о цене государственного или муниципального имущества только одно предложение о цене имущества, продаваемого на аукционе. Для участия в аукционе претендент вносит задаток в размере 20 процентов начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже государственного или муниципального имущества. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет, указанный в информационном сообщении, является выписка с этого счета. При уклонении или отказе победителя аукциона от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества задаток ему не возвращается и он утрачивает право на заключение указанного договора. Суммы задатков возвращаются участникам аукциона, за исключением его победителя, в течение пяти дней с даты подведения итогов аукциона. В течение пяти рабочих дней с даты подведения итогов аукциона с победителем аукциона заключается договор купли-продажи. Статья 19 ФЗ № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» регулирует отношений возникающие между участниками в процессе продажи акций акционерных обществ на специализированном аукционе. Специализированным аукционом 89 признается способ продажи акций на открытых торгах, при котором все победители получают акции акционерного общества по единой цене за одну акцию. Специализированный аукцион является открытым по составу участников. Специализированный аукцион, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся. Заявки, которые подаются на данном аукционе, делятся на 2 типа: 1. Заявки, в которых претендент выражает намерение купить акции по любой единой цене продажи, которая складывается на специализированном аукционе. При этом, цена не ограничена. 2. Заявки, в которых выражено намерение купить акции по единой цене продажи, но не выше максимальной цены покупки одной акции, которая указывается в заявке. Цена не выше определенной точки. Если цены выше этого уровня, то тогда участник отказывается от заключения сделки. Типы заявок учитываются при распределении акций между участниками. Аукцион не делится виды по заявкам. Заявки подаются вместе, и все они учитываются при определении цены акции. Кроме того, в заявке указывается сумма денежных средств, которую претендент готов потратить на приобретение акций. После подачи заявки претендент обязан перечислить все денежные средства, которые он указал в заявке, на расчетный счет (не задаток, а все средства). До окончания срока приема заявок претендент может отозвать заявку и получить средства обратно. После окончания срока принятия заявок организатор оценивает заявки, принимает решение – кого допустить на аукцион; составляется протокол. С этого момента все претенденты становятся участниками специализированного аукциона. После этого организаторы определяют единую цену продажи акций по правилам: 1. При расчете единой цены продажи учитываются только денежные средства претендентов, допущенных к участию в специализированном аукционе; 90 2. Единая цена продажи рассчитывается таким образом, чтобы она обеспечивала реализацию всех акций, выставленных на специализированном аукционе; 3. Единая цена продажи не может быть ниже начальной цены продажи. После определения единой цены продажи продавец определяет победителей по правилам: 1. Количество акций, получаемых победителем, определяется путем деления суммы денежных средств, указанных в заявке победителя на единую цену продажи; 2. В первую очередь удовлетворяются все заявки первого типа, в которых указанная сумма денежных средств больше единой цены продажи; 3. Во вторую очередь удовлетворяются заявки второго типа, в которых указанная максимальная цена покупки превышает единую цену продажи; 4. Акции, оставшиеся после распределения по 2 и 3 пунктам, распределяются таким образом: А. Удовлетворяются заявки первого типа, в которых сумма равна единой цене; Б. Удовлетворяются заявки второго типа, в которых максимальная цена равна единой цене продажи. 5. Заявки, в которых цена меньше единой цены продаж, не удовлетворяются. Итоги оформляются протоколом, оформленный протокол является основанием для заключения договора. Претендент не допускается к участию в специализированном аукционе по следующим основаниям: - представленные документы не подтверждают право претендента быть покупателем в соответствии с законодательством Российской Федерации; - заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий; - представлены не все документы в соответствии с перечнем, содержащимся в информационном сообщении о проведении 91 специализированного аукциона, или они оформлены не в соответствии с законодательством Российской Федерации; - денежные средства поступили на счета, указанные в информационном сообщении, не в полном объеме, указанном в заявке, или позднее установленного срока; - поступившие денежные средства меньше начальной цены акции акционерного общества; - внесение претендентом денежных средств осуществлено с нарушением условий, содержащихся в информационном сообщении. Перечень оснований отказа претенденту в участии в специализированном аукционе является исчерпывающим. Статья 20 ФЗ № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» регулирует процесс продажи государственного и муниципального имущества на конкурсе. Конкурс – способ продажи, при котором победителем считается покупатель, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество, при условии выполнения им условий конкурса. Согласно ФЗ №178 на конкурсе могут продаваться акции акционерного общества либо доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, которые составляют более чем 50 процентов уставного капитала указанных обществ, либо объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, если в отношении такого имущества его покупателю необходимо выполнить определенные условия. Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество, при условии выполнения таким покупателем условий конкурса. Конкурс является открытым по составу участников. Предложения о цене государственного или 92 муниципального имущества подаются участниками конкурса в запечатанных конвертах. Для участия в конкурсе претендент вносит задаток в размере 20 процентов начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже государственного или муниципального имущества. При уклонении или отказе победителя конкурса от заключения договора купли-продажи государственного или муниципального имущества задаток ему не возвращается. Суммы задатков, внесенные участниками конкурса, за исключением победителя, возвращаются участникам конкурса в течение пяти дней с даты подведения итогов конкурса. В течение пяти рабочих дней с даты подведения итогов конкурса с победителем конкурса заключается договор купли-продажи. Договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя порядок выполнения победителем конкурса условий конкурса. Указанный договор должен устанавливать порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств. Договор купли-продажи государственного или муниципального имущества должен содержать: - условия конкурса, формы и сроки их выполнения; - порядок подтверждения победителем конкурса выполнения условий конкурса; - порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; - ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения, в размере цены государственного или муниципального имущества; 93 другие условия, в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия; иные определяемые по соглашению сторон условия. Срок выполнения условий конкурса не может превышать один год, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Победитель конкурса до перехода к нему права собственности на акции акционерного общества, долю в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, приобретенные им на конкурсе, осуществляет голосование в органах управления этих обществ по указанным акциям, доле в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью по своему усмотрению, за исключением голосования по следующим вопросам: - внесение изменений и дополнений в учредительные документы хозяйственного общества; - отчуждение имущества, его передача в залог или в аренду, совершение иных способных привести к отчуждению имущества хозяйственного общества действий, если стоимость такого имущества превышает пять процентов уставного капитала хозяйственного общества или более чем в пятьдесят тысяч раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда; - залог и отчуждение недвижимого имущества хозяйственного общества; - получение кредита в размере более чем пять процентов стоимости чистых активов хозяйственного общества; - учреждение хозяйственных обществ, товариществ; - эмиссия ценных бумаг, не конвертируемых в акции акционерного общества; - утверждение годового отчета, бухгалтерского баланса, счетов прибыли и убытков хозяйственного общества, а также распределение его прибыли и убытков. Голосование по данным вопросам победитель конкурса осуществляет в 94 порядке, установленном органами государственной власти города федерального значения или органами местного самоуправления. Победитель конкурса не вправе осуществлять голосование по вопросу реорганизации или ликвидации хозяйственного общества. Акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью, акции, доля в уставном капитале которых были проданы на конкурсе, до выполнения победителем конкурса его условий не вправе принимать решение об изменении уставного капитала. Такое акционерное общество до указанного момента не вправе принимать решение о проведении эмиссии ценных бумаг, конвертируемых в акции этого общества. Условия конкурса могут предусматривать: - сохранение определенного числа рабочих мест; - переподготовку и (или) повышение квалификации работников; - ограничение изменения назначения отдельных объектов, используемых для осуществления научной и (или) научно-технической деятельности, социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения, и (или) прекращение использования указанных объектов; - проведение ремонтных и иных работ в отношении объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения; - проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия. Условия конкурса должны иметь экономическое обоснование, сроки их исполнения, порядок подтверждения победителем конкурса исполнения таких условий. Условия конкурса не подлежат изменению. Указанный перечень условий конкурса является исчерпывающим. Порядок разработки и утверждения условий конкурса, порядок контроля за их исполнением и порядок подтверждения победителем конкурса исполнения таких условий устанавливаются органами государственной власти города федерального значения или органами местного 95 самоуправления. Меры по осуществлению контроля за исполнением условий конкурса должны предусматривать периодичность контроля не чаще одного раза в квартал. В случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки. Указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются. Помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли- продажи, в размере, не покрытом неустойкой. Статья 20 ФЗ № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» регулирует процесс продажи государственного и муниципального имущества посредством публичного предложения. Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения осуществляется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся. Применительно к продаже государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения законодатель выделяет следующие понятия: – первоначальное предложение – цена продажи государственного или муниципального имущества, которая устанавливается в размере не ниже начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже этого имущества на аукционе, ранее признанном несостоявшимся. Такое первоначальное предложение должно быть равным начальной цене, применяемой при проведении аукциона, или превышать ее; 96 – цена отсечения, составляющая 50 процентов начальной цены такого аукциона. Определение такой суммы необходимо, поскольку при продаже посредством публичного предложения цена первоначального предложения последовательно снижается на шаг понижения до цены отсечения, но не более того. Иными словами, это минимальная цена предложения, по которой может быть продано государственное или муниципальное имущество; – шаг понижения, то есть величина снижения цены первоначального предложения, которая устанавливается продавцом в фиксированной сумме, составляющей не более 10 процентов цены первоначального предложения, и не изменяется в течение всей процедуры продажи; – шаг аукциона – величина повышения цены, которая устанавливается продавцом в фиксированной сумме, составляющей не более 50 процентов шага понижения, и не изменяется в течение всей процедуры продажи. Данный термин, имеющий отношение к аукциону, востребован при продаже имущества посредством публичного предложения, поскольку может сложиться ситуация, при которой сразу несколько участников подтвердят цену первоначального предложения или цену предложения, сложившуюся на одном из шагов понижения. Информационное сообщение о продаже посредством публичного предложения наряду со сведениями должно содержать следующие сведения: 1) дата, время и место проведения продажи посредством публичного предложения; 2) величина снижения цены первоначального предложения ("шаг понижения"), величина повышения цены в случае, предусмотренном настоящим Федеральным законом ("шаг аукциона"); 3) минимальная цена предложения, по которой может быть продано государственное или муниципальное имущество (цена отсечения). Цена первоначального предложения устанавливается не ниже начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже 97 имущества на аукционе, который был признан несостоявшимся, а цена отсечения составляет 50 процентов начальной цены такого аукциона. При продаже имущества, находящегося в государственной собственности города федерального значения, продавцы определяются в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами города федерального значения, применительно к муниципальной собственности – в соответствии с правовыми актами органов местного самоуправления. Согласно Постановлению Правительства РФ от 22 июля 2002 г. N 549 «Об утверждении положений об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены» продавец в процессе подготовки и проведения продажи имущества осуществляет, в частности, следующие функции: – устанавливает цену первоначального предложения, шаг понижения, цену отсечения и шаг аукциона; – определяет размер, срок и порядок перечисления задатка претендентами, а также иные условия договора о задатке; – определяет место, даты начала и окончания приема заявок, место и дату подведения итогов продажи имущества; – организует подготовку и публикацию информационного сообщения о проведении продажи имущества, размещение соответствующей информации в сети Интернет; – принимает от претендентов заявки и прилагаемые к ним документы, проверяет правильность их оформления, устанавливает факт поступления задатка в установленный срок; – принимает решение о признании претендентов участниками продажи имущества или об отказе в допуске к участию в продаже имущества; – определяет победителя продажи имущества, уведомляет его о том, а также оформляет протокол об итогах продажи, уведомляет победителя продажи имущества о его победе; 98 – заключает с победителем продажи имущества договор купли- продажи имущества; – обеспечивает передачу имущества покупателю (победителю) продажи имущества и совершает действия, связанные с переходом права собственности на него. Для участия в продаже посредством публичного предложения претендент вносит задаток в размере 20 процентов начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже государственного или муниципального имущества. Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит заявителю, который первым подал в установленный срок заявку на приобретение указанного имущества по цене первоначального предложения. Указанная заявка удовлетворяется по цене первоначального предложения. Продажа посредством публичного предложения осуществляется с использованием открытой формы подачи предложений о приобретении государственного или муниципального имущества в течение одной процедуры проведения такой продажи. При продаже посредством публичного предложения осуществляется последовательное снижение цены первоначального предложения на «шаг понижения» до цены отсечения. Предложения о приобретении государственного или муниципального имущества заявляются участниками продажи посредством публичного предложения поднятием их карточек после оглашения цены первоначального предложения или цены предложения, сложившейся на соответствующем «шаге понижения». Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит участнику продажи посредством публичного предложения, который подтвердил цену первоначального предложения или цену предложения, сложившуюся на соответствующем «шаге понижения», при 99 отсутствии предложений других участников продажи посредством публичного предложения. В случае, если несколько участников продажи посредством публичного предложения подтверждают цену первоначального предложения или цену предложения, сложившуюся на одном из «шагов понижения», со всеми участниками продажи посредством публичного предложения проводится аукцион по установленным правилам проведения аукциона, предусматривающим открытую форму подачи предложений о цене имущества. Начальной ценой государственного или муниципального имущества на таком аукционе является цена первоначального предложения или цена предложения, сложившаяся на данном «шаге понижения». В случае, если участники такого аукциона не заявляют предложения о цене, превышающей начальную цену государственного или муниципального имущества, право его приобретения принадлежит участнику аукциона, который первым подтвердил начальную цену государственного или муниципального имущества. Продажа посредством публичного предложения, в которой принял участие только один участник, признается несостоявшейся. Уведомление о признании участника продажи посредством публичного предложения победителем выдается победителю или его полномочному представителю под расписку в день подведения итогов продажи посредством публичного предложения. При уклонении или отказе победителя продажи посредством публичного предложения от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества он утрачивает право на заключение указанного договора и задаток ему не возвращается. Суммы задатков возвращаются участникам продажи посредством публичного предложения, за исключением победителя такой продажи, в течение пяти дней с даты подведения ее итогов. Не позднее чем через пять рабочих дней с даты проведения продажи посредством публичного предложения с победителем заключается договор 100 купли-продажи. Статья 24 ФЗ № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» регулирует процесс продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены, которая осуществляется, если продажа этого имущества посредством публичного предложения не состоялась. При продаже государственного или муниципального имущества без объявления цены его начальная цена не определяется. Претенденты направляют свои предложения о цене государственного или муниципального имущества в адрес, указанный в информационном сообщении. Предложения о приобретении государственного или муниципального имущества подаются претендентами в запечатанном конверте и регистрируются в журнале приема предложений с присвоением каждому обращению номера и указанием времени подачи документов (число, месяц, часы и минуты). В случае поступления предложений от нескольких претендентов покупателем признается лицо, предложившее за государственное или муниципальное имущество наибольшую цену. В случае поступления нескольких одинаковых предложений о цене государственного или муниципального имущества покупателем признается лицо, подавшее заявку ранее других лиц. Подведение итогов продажи государственного или муниципального имущества и порядок заключения с покупателем договора купли-продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены определяются в порядке, установленном органом государственной власти города федерального значения или органом местного самоуправления. Продажа акций акционерного общества по результатам доверительного управления регламентируется статьей 26 ФЗ № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества». Лицо, заключившее по результатам конкурса договор доверительного 101 управления акциями акционерного общества, приобретает эти акции в собственность после завершения срока доверительного управления в случае исполнения условий договора доверительного управления. Договор купли- продажи акций акционерного общества заключается с победителем конкурса одновременно с договором доверительного управления. Сведения о количестве (доле в уставном капитале) и цене продажи акций акционерного общества, которые подлежат продаже по результатам доверительного управления, включаются в соответствующее информационное сообщение о проведении конкурса по передаче акций указанного акционерного общества в доверительное управление. Информационное сообщение о проведении конкурса по передаче акций акционерного общества в доверительное управление размещается на официальном сайте в сети "Интернет" не менее чем за тридцать дней до его проведения. В указанное информационное сообщение включаются сведения об акционерном обществе, а также о количестве передаваемых в доверительное управление акций и об их доле в уставном капитале акционерного общества, об условиях доверительного управления и о сроке, на который заключается договор доверительного управления (не более чем на три года). Неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора доверительного управления является основанием расторжения в судебном порядке договора доверительного управления и договора купли-продажи акций акционерного общества. Исполнение условий договора доверительного управления подтверждается отчетом доверительного управляющего, принятым учредителем доверительного управления. Однако изученные положения не регламентирую ситуацию, при которой субъект предпринимательства арендовал у города объект коммерческой недвижимости, вел там хозяйственную деятельность и решил выкупить объект недвижимости у города. Согласно рассмотренному законодательству арендатор должен участвовать в процедуре выкупа 102 коммерческой недвижимости на конкурсной основе. Таким образом, он может проиграть конкурс, утратить возможность претендовать на выкуп объекта коммерческой недвижимости и потерять бизнес. С целью решения данной проблемы действует ФЗ N 159 от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ №159). Согласно ФЗ №159 покупатель который арендовал имущество более двух лет у города имеет преимущественное право выкупа объекта коммерческой недвижимости избегая конкурсной основы выкупа. Условия реализации преимущественного права выкупа городского имущества со стороны покупателя согласно ФЗ № 159: - арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании у претендента непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; - отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли- продажи арендуемого имущества; - арендуемое имущество не включено в утвержденный в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; - сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие документов, подтверждающих внесение арендной 103 платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням). Уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается. Департамент городского имущества в процессе продажи городского имущества в рамках реализации преимущественного права выкупа покупателем этого имущества обязан: - провести оценку рыночной стоимости имущества за счет средств городского бюджета, согласно ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; - определить условия приватизации городского имущества; - направить заявителю проект договора купли-продажи. Покупатель объекта коммерческой недвижимости имеет право обжаловать через суд: 1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. В случае согласия покупателя на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения покупателем предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Однако, если покупатель решит оспорить в суде достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, то срок продляется до дня вступления в законную силу решения суда. Покупатель утрачивает преимущественное право на приобретение 104 арендуемого имущества: 1) с момента отказа покупателя от заключения договора купли- продажи арендуемого имущества; 2) по истечении тридцати дней со дня получения покупателем предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. 3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий со стороны покупателя. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности органов власти города федерального значения или в муниципальной собственности и приобретаемого покупателем при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества со стороны покупателя при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки покупателю. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о 105 неприменении данного правила ничтожны. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей 2 То есть, если покупатель в течение срока аренды объекта коммерческой недвижимости произвел неотделимое улучшение, например, провел систему вентиляции в подвальное помещение, которое арендовал, то в случае сохранения документов и чека, стоимость имущества снижается на эту сумму. Таким образом, реализация преимущественного права выкупа арендуемого у города объекта коммерческой недвижимости дает возможность для субъектов малого бизнеса развивать деловую активность в городе. Тем не менее, в процессе реализации экономической политики городские власти сталкиваются с рядом проблем, которые мы рассмотрим в следующем параграфе. 4.4. Экономические проблемы управления городским имуществом При формировании муниципальной собственности, управлении городским имуществом, его приватизации возникают сложные экономические проблемы. Далее рассматриваются некоторые из них. 1. Передача объектов в муниципальную собственность. Основная доля ведомственного жилья, объектов инженерной инфраструктуры городов и объектов социального назначения уже передана в муниципальную собственность. При передаче в муниципальную собственность объектов, остающихся пока в собственности предприятий, возникают серьезные проблемы. 1.1. Проблема финансирования. При существующей практике, подписывая акт приемки объектов муниципальную собственность, орган 2 Более наглядно процесс выкупа городского имущества рассмотрен в видеоролике «Как выкупить объект коммерческой недвижимости у города и избежать аукциона?», [Электронный ресурс], режим электронного доступа, URL: https://www.youtube.com/watch?v=pJDBA24VtMA 106 местного самоуправления далеко не всегда получает дополнительные доходы в бюджет для финансирования их содержания. Отказ от приема тоже опасен, поскольку многие предприятия в условиях финансового кризиса не в состоянии содержать жилые дома, детские сады, другие объекты, которыми пользуются жители муниципального образования. Нередки случаи, когда предприятия просто "бросают" социальные объекты, имущество которых разворовывается. Здесь не может быть общего рецепта, и в каждом конкретном случае орган местного самоуправления обязан принимать решение с учетом всех экономических и социальных факторов. 1.2. Проблема износа. По закону владелец должен передать объект в муниципальную собственность в состоянии, пригодном для эксплуатации. На деле зачастую передаются ветхие жилые дома, требующие срочного капитального ремонта или даже сноса и переселения жильцов, изношенные инженерные сети, котельные и т.п. Муниципальное образование вправе отказаться от приема в собственность подобных объектов, но в отдельных случаях, сознавая безвыходность ситуации, соглашается на это. Такая практика отрицательно сказывается на его финансовом состоянии. 2. Определение условий сдачи в аренду, обоснованное установление ставок арендной платы за использование нежилых помещений и другого муниципального имущества. В данном случае важно найти баланс интересов между стремлением муниципального образования увеличить доходы бюджета от аренды и опасностью свертывания арендаторами важных видов хозяйственной деятельности в связи с высокими затратами на арендную плату. Надежным средством решения этой проблемы является широкая дифференциация ставок арендной платы в зависимости от места расположения арендуемого объекта и вида деятельности, сочетающаяся с системой льгот и привилегий. 3. Определение целесообразности приватизации объекта в сравнении с арендой и совершенствование технологии приватизации. 107 Здесь могут быть реализованы разные подходы для экономически эффективных (доходных) и убыточных объектов. Доходный объект можно продать по высокой цене и получить крупные разовые поступления в бюджет. В то же время арендная плата за этот объект будет пополнять бюджет постоянно и в связи с инфляцией со временем может возрастать. Формально выполненный экономический расчет обычно свидетельствует в пользу приватизации, однако представительный орган муниципального образования при согласовании программы на очередной год не может ограничиться таким расчетом и должен взвесить все, в том числе отдаленные последствия приватизации объекта. Цель приватизации убыточных объектов - сокращение расходов бюджета на их содержание. Цена объекта в этом случае может быть низкой. Единственным ограничителем является социальная значимость объекта. Например, в одном из городов депутаты отказались включить в представленный администрацией план приватизации на очередной год убыточный книжный магазин, поскольку это был единственный в городе магазин, специализированный на продаже учебной и методической литературы. В условиях бюджетного дефицита принятие таких решений является нелегкой задачей. 4. Приватизация жилья. Городская власть заинтересована в том, чтобы как можно больше жителей стали собственниками своих жилых домов и квартир. В соответствии с Федеральным законом 2003 года и новым Жилищным кодексом РФ муниципальное жилье сохранится только для малоимущих (жилищный фонд социального назначения) и некоторых других категорий граждан (специализированный жилищный фонд). Фактически население, несмотря на бесплатность приватизации (за исключением расходов по оформлению соответствующих документов), приватизировало лишь около половины жилищного фонда. Основной причиной этого стали опасения, связанные с лишением владельцев частного жилья бюджетных дотаций. 108 Люди не хотят также приватизировать квартиры в ветхих жилых домах в надежде на улучшение жилищных условий. Основным способом решения проблемы является работа с населением при четких обязательствах создания одинаковых экономических условий для приватизированного и муниципального жилья, содействие созданию товариществ собственников жилья, наглядная демонстрация их преимуществ. Для осуществления работ, связанных с приватизацией жилья, в муниципальных образованиях создаются соответствующие структуры, чаще всего в форме агентств, имеющих статус муниципального учреждения. Наряду с этим приватизацию муниципального жилья могут осуществлять частные агентства. 5. Приватизация встроенных помещений в жилых домах. Многие органы местного самоуправления при приватизации предприятий и организаций, расположенных на первых этажах жилых домов, отказывают в приватизации самих помещений, передавая их предприятиям в аренду. Таким образом, муниципальная власть сохраняет за собой рычаги воздействия на предприятия. Отрицательным же моментом является то, что организация, не получив помещение в собственность, воздерживается от серьезных капитальных затрат на его обустройство. Данная проблема была сглажена принятием ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который предусматривает упрощенную (минуя конкурсную основу) приватизацию государственных и муниципальных нежилых помещений их добросовестными арендаторами, причем на льготных условиях. Таким образом, создаются дополнительные стимулы для развития малого и среднего бизнеса в городской экономике. Вопросы для самоконтроля и проверки 109 1. Что является главной целью стоящей перед городскими властями в области управления городским имуществом? 2. Перечислите направления управления экономикой муниципального образования. 3. Раскройте методы и правовое регулирование экономических процессов на территории муниципального образования. 4. Раскройте структуру нормативно-правового обеспечения деятельности органов городской власти по управлению городским имуществом. 5. Какие направления в области управления городским имуществом должен сочетать Департамент городского имущества? 6. Какие функции осуществляет Департамент городского имущества города Москвы? 7. На какие категории можно разделить объекты городской собственности в процессе приватизации? 8. Какие методы управления городским имуществом есть у властей города? Какие преимущества и недостатки каждого из этих методов? Охарактеризуйте каждый. 9. Перечислите и охарактеризуйте нормативно-правовую базу регулирующую процесс приватизации государственного и муниципального имущества. 10. Какие способы приватизации городского и муниципального имущества вы знаете? Охарактеризуйте каждый из них, исходя из положений законодательства. 11. Какой федеральный закон дает преимущественное право субъекту малого и среднего предпринимательства по выкупу объекта недвижимости, который он арендовал более 2-х лет минуя конкурсные процедуры? Как это происходит? 12. С какими экономическими проблемами сталкиваются городские власти в процессе управления городским имуществом? |