Тема понятие и роль местного самоуправления
 Скачать 2.33 Mb.
|
|
ТЕМА 7. УПРАВЛЕНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗЕМЛИ И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ В ГОРОДСКОЙ ЭКОНОМИКЕ 7.1. Муниципальная собственность на землю Земля (далее будет идти речь о землях населенных пунктов) является одним из важнейших экономических ресурсов муниципального образования и имеет двойственную природу. С одной стороны, это природный ресурс и физическая подоснова городской (сельской) планировки. С другой стороны, это стоимость. В зарубежных странах платежи за пользование землей составляют значительную долю финансовых ресурсов муниципалитетов. В России отношение к земле как к стоимости пока только формируется, а доля доходов от ее использования (земельный налог и арендная плата) не превышает 6% доходов местных бюджетов, согласно исследованиям КБ «Стрелка» 3 Согласно Конституции РФ земли населенных пунктов могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. Субъекты отношений могут покупать и продавать землю. Наиболее благоприятной формой собственности при которой собственник имущества является и собственником земли, на которой расположено недвижимое имущество. Федеральный закон №131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» относит к вопросам местного значения поселений и городских округов в сфере землепользования утверждение правил землепользования и застройки, резервирование и изъятие земельных 3 Бюджет российских городов: откуда приходят деньги и как они расходуются, [Электронный ресурс], режим электронного доступа, URL: https://архитекторы.рф/feed/4/1 163 участков в соответствующих границах для муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, осуществление контроля использования земель. На муниципальные районы аналогичные функции возложены в отношении земель межселенных территорий. Земельный кодекс РФ является ключевым нормативно-правовым актом регулирующим отношения связанные с землей. Земельный кодекс РФ относит к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений установление правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, разработку и реализацию местных программ использования и охраны земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, а также иные полномочия по решению вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Однако управление и распоряжение земельными участками осуществляется органами местного самоуправления только в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности. Муниципальная власть заинтересована в том, чтобы максимальное количество земель поселений было отнесено в процессе разграничения к муниципальной форме собственности. Право собственности на земельные участки у муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации. Для превращения муниципального образования в реального земельного собственника органам местного самоуправления в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ необходимо проделать большую работу по разработке местной нормативной базы землепользования. В частности, на муниципальном уровне необходимо: разработать и принять правила землепользования и застройки территории; установить порядок управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности; 164 определить порядок установления органами местного самоуправления публичных сервитутов на земельные участки, расположенные в черте поселения; установить нормы предоставления земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства; принять положения о муниципальном и общественном земельном контроле и т.д. Согласно статье 5 Земельного кодекса РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Ключевыми определениями, которые регулирую статус участников рынка земельных отношений являются: - собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков; - землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования; - землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; - арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды; - обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут); - правообладатели земельных участков - собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков. Объектами земельных отношений являются земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки и части земельных участков. 165 Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: - земли сельскохозяйственного назначения; - земли населенных пунктов; - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; - земли особо охраняемых территорий и объектов; - земли лесного фонда; - земли водного фонда; - земли запаса. К полномочиям органов власти города федерального значения и органов местного самоуправления относятся резервирование, изъятие земельных участков для нужд города, установление правил землепользования и застройки, разработка и реализация городских программ использования и охраны земель, находящихся в границах города. Случаи возникновения собственности на землю федеральных, региональных и местных органов власти, исходя из положений Земельного кодекса, представлены на рисунке 7.1. 166 Рисунок 7.1. Случаи возникновения собственности на землю федеральных, региональных и местных органов власти, исходя из положений Земельного кодекса В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, в том числе за пределами границ муниципальных образований. Земельный кодекс РФ выделяет виды преобразований земельных участков (рисунок 7.2). Отношения, связанные с преобразованием земельного участка Выдел земельного участка Раздел земельного участка Образование земельного участка Перераспределение земельных участков Объединение земельных участков 167 Рисунок 7.2. Отношения преобразования земельных участков в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: - образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; - образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; - образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд; - образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в городской собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: - проект межевания территории; - проектная документация лесных участков; - утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. В соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков: 168 - из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории; - из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам; - в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии; - в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами; - для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе 169 образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах. Согласно Земельному кодексу границы земельных участков не должны пересекать границы городов. Не допускается преобразование земельного участка, если это может привести к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 7.2. Формы землепользования в Российской Федерации Как уже отмечалось нами выше, в Российской Федерации, ключевым нормативно-правовым актом, регулирующим отношения с землей является Земельный кодекс Российской Федерации. Согласно положениям главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации, можно выявить ряд форм землепользования. При этом необходимо отметить, что в настоящей главе регулируются такие формы землепользования, как «Безвозмездное пользование земельными участками», «Аренда земли» и «Сервитут». Однако, положения других глав Земельного кодекса РФ, дают нам возможность добавить в этот список такие формы землепользования как «Постоянное (бессрочное) пользование» и «Пожизненное наследуемое владение». Формы землепользования в Российской Федерации приведены на рисунке 7.3. Рисунок 7.3. Формы землепользования в Российской Федерации Формы землепользования Постоянное (бессрочное) пользование Пожизненное наследуемое владение Аренда Безвозмездное пользование Сервитут 170 В постоянное бессрочное пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления. Самой распространенной формой землепользования является аренда. Для городских земель органы власти города выполняют функции арендодателя. Арендатором может быть любое физическое и юридическое лицо. Он имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду (третьему лицу) в пределах срока договора аренды, при условии уведомления собственника. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях использования земельного участка не по целевому назначению категории; использования земельного участка, которое приводит к существенному ухудшению экологической обстановки; изъятия земельного участка для муниципальных нужд и т.п. Право пожизненного наследуемого владения участком Земельным кодексом РФ не предусмотрено, однако оно сохраняется для участков, предоставленных гражданам на момент вступления Кодекса в силу. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право бесплатно приобрести их в собственность. Ограничителем права собственности на землю является существующая во всем мире система публичных и частных сервитутов. Публичный сервитут устанавливается для обеспечения общественных интересов, в том числе интересов населения, проживающего на данной территории. Согласно земельному кодексу РФ устанавливаются следующие сервитуты: - прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе; 171 - использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; - размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним; - проведения дренажных работ на земельном участке; - забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; - прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; - сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; - использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства); - временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. В безвозмездное срочное пользование (не более чем на год) на основании договора земельные участки могут предоставляться работникам организаций отдельных отраслей экономики (транспорт, лесное хозяйство, лесная промышленность, охотничье хозяйство, государственные природные 172 заповедники и национальные парки). В безвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки: - находящиеся в государственной или муниципальной собственности; - находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела. В соответствии с законодательством власти города федерального значения или органы местного самоуправления вправе изымать земельные участки для городских нужд (например, для строительства дорог или размещения объектов муниципального значения при отсутствии других экономически целесообразных вариантов возможного размещения этих объектов). Данный процесс мы рассмотрим в следующем параграфе. 7.3. Типы территориальных зон населенных пунктов и операции с земельными участками, находящимися в собственности города Согласно Земельному кодексу Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов и иным. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Характеристика типов территориальных зон населенных пунктов в Российской Федерации представлена в таблице 7.1. Таблица 7.1. Характеристика типов территориальных зон населенных пунктов в Российской Федерации Тип Характеристика 173 территориальной зоны Жилые зоны (селитебные территории) Застройка жилыми зданиями, а также объектами культурно- бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки Общественно – деловые зоны Застройка административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами Производственные зоны Застройка промышленными, коммунально-складскими производственными объектами Зоны инженерной и транспортной инфраструктур Застройка объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры и иными Рекреационные зоны Земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма Особо охраняемые территории Включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение Зоны сельскохозяйствен ного использования Земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). 174 Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: - фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны города; - возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; - функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; - видов территориальных зон; - требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: - виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; 175 - их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: - решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; - договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; - договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; - договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование. Органы власти города федерального значения или органы местного самоуправления в ряде случаев наделены полномочиями по продаже земельных участков, которые находятся в собственности. Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, земельные участки могут быть проданы с проведением торгов в форме аукциона, а в ряде случаев без него. Регламентация продажи земельных участков властями города согласно положениям Земельного кодекса Российской Федерации приведена на рисунке 7.4. Продажа земельных участков органами власти города На торгах Без проведения торгов Проводятся в форме аукционов - земельных участков, созданных для комплексного освоения территории, в т.ч. жилищного строительств; - земельных участков для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства; - земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц; - земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации; - земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, либо передачи прав и обязанностей по Случаи проведения 176 Рисунок 7.4. Регламентация продажи земельных участков властями города согласно положениям Земельного кодекса Российской Федерации Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, то продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе. При заключении договора купли-продажи земельного участка, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость. Факторы, определяющие стоимость городской земли в процессе проведения ее оценки приведена на рисунке 7.5. Рисунок 7.5. Факторы, определяющие стоимость городской земли в процессе проведения ее оценки Факторы определения цены городской земли Транспортная доступность Плотность заселения прилегающих территорий Озелененность территории Наличие сервитутов Экология территории Обеспеченность инженерными коммуникациями Наличие неудобных территорий Экономическая роль города в национальной экономике Характеристики объектов, которые будут на ней возведены 177 Органы власти города федерального значения или органы местного могут сдавать земельные участки, находящиеся на балансе города в аренду. Арендатор земельного участка определяется путем проведения торгов и без проведения торгов на основаниях перечисленных в статье 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации 4 . Алгоритм предоставления земельного участка, находящегося на балансе города представлен на рисунке 7.6. Рисунок 7.6. Алгоритм предоставления земельного участка, находящегося на балансе города Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: - земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов; - земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. 4 Земельный кодекс Российской Федерации, [Электронный ресурс], режим электронного доступа, URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/79da6e3bbbc8eb967db0714e8378269bfea9f83c/ 178 Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка у города, имеют право на заключение нового договора аренды этого земельного участка при соблюдении условий: - заявление о заключении нового договора аренды подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; - исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает другое лицо; - ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут; - на момент заключения нового договора аренды земельного участка имеются основания для предоставления без проведения торгов земельного участка. - Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, которые представлены в таблице 7.2. Таблица 7.2. Принципы определения арендной платы за городскую землю Принцип определения арендной платы Характеристика Принцип экономической обоснованности Арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом факторов специфики земли Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы В нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя 179 Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы Предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки Размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков Принцип социальной политики Учет необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога Принцип запрета необоснованных предпочтений Порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично- правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться Принцип учета наличия ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения Размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Исходя из принципов, Земельный кодекс РФ устанавливает виды платы за аренду городской земли: - фиксированные периодические платежи; - единовременный взнос за весь срок аренды; - доля от дохода , либо продукции, полученной от использования земли; - в виде обязанности по оказанию каких либо услуг со стороны арендатора; - в форме предоставления других видов имущества в аренду или собственность; 180 - путем наложения обязанностей на арендатора по благоустройству и видоизменению участка и имеющихся на нем сооружений. Земельным кодексом РФ установлены фиксированные сроки заключения договора аренды городской земли, которые зависят от цели использования земельного участка. Сроки аренды городской земли, исходя из положений Земельного кодекса Российской Федерации представлены на рисунке 7.7. Рисунок 7.7. Сроки аренды городской земли, исходя из положений Земельного кодекса Российской Федерации Обмен земельного участка, находящегося в городской собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при обмене: - земельного участка изымаемого для городских нужд; - земельного участка, который предназначен для размещения объекта социальной инфраструктуры, объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты. В некоторых случаях органы власти города прибегают к заключению договора мены. Здания, сооружения, расположенные на земельных 181 участках, являющихся предметом договора мены, также должны быть предметом этого договора мены. Если земельный участок и расположенные на нем объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур находятся в частной собственности одного лица, договор мены может предусматривать безвозмездную передачу в городскую собственность этих объектов. При заключении договора мены земельных участков цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества, должна быть равнозначной. В случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, для городских нужд с согласия собственника этого земельного участка по договору мены ему может быть передан в собственность земельный участок, который находится в городской собственности и цена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка. В этом случае собственнику, возмещается указанная разница в срок, не превышающий трех месяцев со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок. Органы городской власти, используют свое право установления земельного сервитута в ряде регламентированных Земельным кодексом РФ случаях. Земельный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком, зданием, сооружением и другим недвижимым имуществом. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в собственности города, заключается в случаях: 182 - размещения линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка; - проведение изыскательских работ; - ведение работ, связанных с пользованием недрами. Если соглашение об установлении сервитута заключается с уполномоченным органом города (например Департаментом имущества города Москвы), заинтересованное лицо представляет в Департамент имущества заявление о заключении соглашения об установлении сервитута с приложением схемы границ сервитута на кадастровом плане территории. В заявлении о заключении соглашения об установлении сервитута должны быть указаны цель и предполагаемый срок действия сервитута. Департамент имущества в срок не более чем тридцать дней со дня получения заявления обязан выполнить одно из следующих действий: - направить заявителю уведомление о возможности заключения соглашения об установлении сервитута в предложенных заявителем границах; - направить заявителю предложение о заключении соглашения об установлении сервитута в иных границах с приложением схемы границ сервитута на кадастровом плане территории; - направить заявителю подписанные Департаментом имущества экземпляры проекта соглашения об установлении сервитута; - принять решение об отказе в установлении сервитута и направить это решение заявителю с указанием оснований такого отказа. Департамент имущества города принимает решение об отказе в установлении сервитута в следующих случаях: - заявление об установлении сервитута направлено в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, которые не вправе заключать соглашение об установлении сервитута; 183 - планируемое на условиях сервитута использование земельного участка не допускается в соответствии с федеральными законами; - установление сервитута приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или к существенным затруднениям в использовании земельного участка. Лицо с которым заключается договор обеспечивает проведение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка. Плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поступает землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка, с которыми заключено соглашение. Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает перераспределение земельных участков между органами власти и между органами власти и частными лицами (физическими и юридическими). Соглашение о перераспределении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должно содержать обязательство сторон по обеспечению образования земельных участков, включая распределение бремени расходов, связанных с выполнением кадастровых работ по образованию земельных участков, а также информацию о правах, возникающих на образуемые земельные участки. Перераспределение земель, находящихся в городской собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между Департаментом имущества города и собственниками земельных участков. Увеличение площади земельных участков подлежащих распределению для частного собственника определяется за плату, которую устанавливают органы власти города. Органы государственной власти могут в ряде случаев, регламентированных Земельным кодексом РФ безвозмездно передать 184 земельные участки, которые расположены на территории города в его собственность. Использование земель или земельных участков, находящихся в городской собственности, за исключением земельных участков, частным лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в следующих случаях: - проведение инженерных изысканий; - капитальный или текущий ремонт линейного объекта; - строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения; - осуществление геологического изучения недр; - осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и земельных участков в границах земель лесного фонда; - размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов. При этом, важнейшей составляющей управления земельными ресурсами является регламентация процесса изъятия городских земель у частных собственников для размещения объектов жизнеобеспечения города. 7.4. Процесс изъятия земельных участков для городских нужд Изъятие земельных участков для городских нужд осуществляется на основании решений уполномоченного органа города (Департамента 185 имущества). Изъятие земельных участков для городских нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: 1. Выполнением международных договоров Российской Федерации; 2. Строительством, реконструкцией следующих объектов федерального, регионального и местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: - объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; - объекты использования атомной энергии; - объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации; - объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; - объекты, обеспечивающие космическую деятельность; - линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; - объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения; - автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения. Решение об изъятии земельных участков для нужд города может быть принято на основании ходатайств об изъятии земельных участков, где должна быть указана цель изъятия. 186 Если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на земельные участки, подлежащие изъятию для городских нужд, то Департамент имущества города обязан: - запросить сведения об имеющихся правах на земельные участки, подлежащие изъятию для городских нужд, и на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества; - обеспечить опубликование сообщения о планируемом изъятии земельных участков для городских нужд; - обеспечить размещение на официальном сайте Департамента имущества города сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд; - обеспечить размещение сообщения о планируемом изъятии земельных участков на информационном щите в границах населенного пункта, на территории которого расположены земельные участки, подлежащие изъятию. Органы городской власти принимают решение об изъятии земельных участков для городских нужд, которое может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков. Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений, размещение которых на изымаемых для городских нужд земельных участках не противоречит цели изъятия. Решение об изъятии не может быть принято в случае, если: - земельные участки являются выморочным имуществом и на таких земельных участках отсутствуют объекты недвижимого имущества, являющиеся частной собственностью или находящиеся в пользовании третьих лиц; - земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и на таких земельных 187 участках отсутствуют объекты недвижимого имущества, являющиеся частной собственностью или находящиеся в пользовании третьих лиц; - земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и на таких земельных участках расположены объекты недвижимого имущества, которые являются выморочным или бесхозяйным имуществом. В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии Департамент имущества города, принявший такое решение: - осуществляет размещение решения об изъятии на своем официальном сайте; - обеспечивает опубликование решения об изъятии по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию; - направляет копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость. В отсутствие сведений об адресах, указанных в настоящем пункте, копия решения об изъятии по указанным адресам не направляется; - направляет копию решения об изъятии в орган регистрации прав; - направляет организации, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого осуществляется изъятие земельных участков для городских нужд (при наличии такого ходатайства), копию решения об изъятии, сведения о лицах, подавших заявления об учете их прав на недвижимость, и способах связи с ними, о лицах, являющихся правообладателями земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, а также копии документов, подтверждающих права указанных лиц на изымаемые земельные участки и на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества. Решение об изъятии может быть обжаловано через суд. Правообладатель земельного участка и органы власти города могут заключить соглашение об изъятии земельного участка. В целях 188 подготовки соглашения об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для городских нужд Департамент городского имущества, принявшие решение об изъятии: - выступает заказчиком кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной схемой расположения земельного участка; - выступает заказчиком кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельных участков, подлежащих изъятию, в случае, если границы таких земельных участков подлежат уточнению; - выступает заказчиком кадастровых работ в целях образования находящихся в городской собственности земельных участков для их предоставления взамен изымаемых земельных участков; - обращаются от имени правообладателя изымаемой недвижимости без доверенности с заявлением о кадастровом учете земельных участков, подлежащих изъятию, земельных участков, предоставляемых взамен изымаемых земельных участков, или земельных участков, границы которых подлежат уточнению в связи с изъятием, если необходимо проведение государственного кадастрового учета таких земельных участков; - выступает заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; - осуществляет переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; - осуществляет подготовку соглашения об изъятии недвижимости; - направляет проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания. 189 Правообладатели изымаемой недвижимости обязаны обеспечить доступ к земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимого имущества в целях выполнения кадастровых работ, определения рыночной стоимости такой недвижимости. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, убытки, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения владельцами обязательств перед третьими лицами. При этом, объекты недвижимости, которые расположены на изымаемом земельном участке, также включаются в размер возмещения получаемого собственником по рыночной стоимости. В целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности, определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя. При определении размера возмещения не подлежат учету: - объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данных объектов, произведенные вопреки его разрешенному использованию; - неотделимые улучшения земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для городских нужд; - объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для городских нужд; - объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых 190 начато после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии; - сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок. Размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество. Соглашением об изъятии недвижимости может быть предусмотрена обязанность организации, подавшей ходатайство об изъятии, передать в собственность владельцу земельного участка, который изымается для городских нужд другие объекты недвижимости. В этом случае размер возмещения, который получает собственник изымаемого земельного участка уменьшается на величину, равную рыночной стоимости передаваемых объектов недвижимого имущества. Если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать путем перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, принадлежащих собственнику, соглашение об изъятии недвижимости должно предусматривать условия такого перераспределения, включая размер возмещения и порядок его предоставления за изымаемые земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества. При этом в размер возмещения за изымаемый земельный участок включается разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка, принадлежащего собственнику, и рыночной стоимостью образуемого земельного участка, если в результате такого 191 перераспределения рыночная стоимость образованного земельного участка уменьшается. Заключенное соглашение об изъятии недвижимости для городских нужд либо решение суда о принудительном изъятии земельного участка является основанием для: - перехода права собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; - прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком; - досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком; - прекращения права оперативного управления или права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные на изымаемом земельном участке, либо досрочного расторжения договора аренды или договора безвозмездного пользования такими объектами недвижимого имущества; - возникновения прав на земельные участки, образуемые в результате перераспределения земельных участков или перераспределения земель и земельных участков; - государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества; - сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке, за исключением сооружений, размещение которых на таком земельном участке не противоречит цели изъятия. Соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для 192 муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, должно содержать: - выкупную цену земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества в случае, если они находятся в частной собственности; - размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества. Осуществление муниципальной земельной политики требует от муниципальных образований создания в местных администрациях соответствующих структурных подразделений. Чаще всего их руководители имеют двойное подчинение (органу местного самоуправления и территориальному подразделению федерального органа, ведущего земельный кадастр), осуществляют функции и муниципального управления, и государственного контроля использования земель и являются государственными служащими. Вопросы для самоконтроля и проверки 1. Какие виды платежей за использование земли существуют? 2. Какова доля доходов местных бюджетов от использования земли? 3. Какие полномочия есть у органов местного самоуправления в области землепользования, исходя из положений Земельного кодекса РФ? 4. Перечислите участников земельных отношений. 5. Перечислите категории земель по целевому назначению. 6. Перечислите случаи возникновения собственности на землю федеральных, региональных и местных органов власти, исходя из положений Земельного кодекса. 7. Какие виды преобразования земельных участков выделяет Земельный кодекс РФ? 193 8. Какие формы землепользования выделяет Земельный кодекс Российской Федерации? 9. Какие типы территориальных зон города вы знаете? 10. Как происходит процесс продажи земельных участков города согласно Земельному кодексу Российской Федерации? 11. Перечислите и раскройте факторы, определяющие стоимость городской земли в процессе проведения ее оценки. 12. Раскройте процесс сдачи земельного участка принадлежащего городу в аренду. 13. Какие принципы определения арендной платы на земельный участок, принадлежащий городу вы знаете? 14. Какие виды арендной платы за землю устанавливает Земельный кодекс Российской Федерации? 15. Какие сроки аренды городской земли устанавливает Земельный кодекс Российской Федерации? 16. Что такое земельный сервитут и в каких случаях устанавливается? 17. Имеет ли право собственник земельного участка на который установили сервитут на денежную компенсацию? 18. Как происходит процесс изъятия земельных участков для городских нужд? |