Теоретические основы договора ренты и пожизненного содержания с иждивением 5
 Скачать 49.85 Kb.
|
1.2 Особенности договора ренты, его юридическая квалификацияПод рентой понимается такое соглашение, которое заключается между сторонами для подтверждения передачи от одного гражданина недвижимости в собственность другому в обмен на фиксированные ежемесячные выплаты или пожизненное содержание. Данные правоотношения регулируются и контролируются главой 33 ГК РФ, а пояснение самого понятия «договор ренты» дается в ст. 583 ГК РФ. Постоянная рента регламентируется параграфом 2 главы 33 ГК РФ. Законом предусмотрены три вида ренты:
Для определения сущности рассматриваемого договора, как и любого иного, имеет роль его юридическая квалификация. В законном регулировании ренты Гражданского кодекса последовательно выражает направленность максимально обеспечивать интересы её получателя. Тем более что рента может оказаться для последнего основным либо, по крайней мере, одним из основных финансовых источников жизни. Отмеченное обстоятельство нашло отражение ранее в статье 584 Гражданского кодекса, посвященной форме договора ренты.2 Независимо от вида и цены передаваемого плательщику имущества договор ренты (один из нескольких договоров, для которых установлено данное обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению. Вместе с тем указанный договор имеет необходимость и в общегосударственной регистрации. Однако, как следует из пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса, «государственная регистрация обязательна с тем же последствием нарушения - ничтожностью сделки только в случаях, если речь идет о передаче под выплату ренты недвижимости (прав на нее)»3. При осуществлении общегосударственной регистрации договора, на основе которого совершается переход прав на недвижимое имущество, такому акту (регистрации) подлежит и сам факт перехода имущества в собственность надлежащей стороны и лежащее на этом имуществе обременение, взаимосвязанное с потребностью платить ренту. Статья 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дает возможность совершить вывод, что при заключении договора ренты производится отметка о переходе полномочия собственности на надлежащее недвижимое имущество к новому правообладателю.4 При отсутствии нотариального удостоверения вне зависимости от того, какое непосредственно имущество предоставлялось в оплату ренты, совершенная сделка считается незначительной, т.е. недействительной с самого начала. Соответственно начинается двусторонняя реституция, выражающаяся в обязанности вернуть все приобретенное по сделке, а в случае невозможности вернуть приобретенное в натуре - компенсировать его цену в деньгах. Такая санкция может оказаться особенно чувствительной для той из сторон, которая обязана приобретать ренту, и в первую очередь в случаях, когда речь идет о пожизненном содержании с иждивением. К числу существенных условий в данном договоре, как и в любом ином, относится, в первую очередь, предмет договора. В этой роли выступает как рента - в денежной и натуральной форме, - так и имущество, которое обязано быть передано под выплату ренты. Однако конкретизация подтвержденного имущества для её признания существенным условием договора в данном случае неодинакова. «Цена или соответствующие действия в виде выплаты финансовой ренты считаются существенным условием такого договора. При отсутствии стоимости в возмездном договоре (в том и в ином случае) она исчисляется в порядке, установленном пунктом 3 статьей 424 Гражданского кодекса»5. В договоре обязаны быть предусмотренные указанные статьей 587 Гражданского кодекса методы обеспечения выполнения плательщиком ренты обязанности по выплате ренты. При этом имеется в виду, что во взаимоотношении недвижимого имущества надлежащее обеспечение исполнения обязательства (гарантия) следует непосредственно из императивной нормы закона.6 Статья 585 Гражданского кодекса содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты.7 Таким образом, возмездность обязана быть учтена договором. В самом Гражданском кодексе названо существенным, а значит подобным, без согласования которого договор не является заключенным, требование, фиксирующее обязанность плательщика в случаях, если речь идет о передаче под выплату ренты денежных средств либо другого движимого имущества, предоставить определенные гарантии получателю ренты (пункт 2 статья 587 Гражданского кодекса).8 |