Земельная собственность. Учебное пособие по мдк. 01. 01 Управление территориями и недвижимым имуществом
 Скачать 0.76 Mb.
|
|
Санкт Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования Колледж строительной индустрии и городского хозяйства Агапиева Р.И. Учебное пособие по МДК.01.01 «Управление территориями и недвижимым имуществом» (Основы управления ЗИК и регулирования земель- но-имущественных отношений) ПМ.01 «Управление земельно-имущественным комплексом» для студентов специальности СПО 120714, 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения» Санкт-Петербург 2015 г. 2 Организация-разработчик: Санкт Петербургское государственное бюджетное образова- тельное учреждение среднего профессионального образования Колледж строительной индустрии и городского хозяйства. Учебное пособие рассмотрено предметной цикловой комиссией колледжа и рекомендовано для использования в учебном процессе - протокол № от . .2015. Председатель предметной (цикловой) комиссии / / 3 ОГЛАВЛЕНИЕ ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА ................................................................................. 4 1.1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О НЕДВИЖИМОМ ИМУЩЕСТВЕ ....................... 5 1.1.1. Гражданский кодекс РФ как правовая основа отношений собственности по поводу объектов недвижимости ................................................................................................................. 5 1.1.2. Понятие и характеристика объектов недвижимости как товара и как капитала ............ 9 1.1.3. Недвижимость - объект экономических и государственных интересов ....................... 11 1.2.ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ........................................................................................................... 16 1.2.1. Основные составляющие понятия системы управления ................................................ 16 1.2.2. Виды и задачи управления земельно-имущественным комплексом ............................. 19 1.3. ОСНОВЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА ........................... 23 1.3.1. Территориальное землеустройство. Понятие, задачи и содержание территориального землеустройства ............................................................................................................................ 23 1.3.2. Объекты управления, их классификация.......................................................................... 24 1.4. ПОНЯТИЕ И ПРЕДМЕТ УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЯМИ ........................ 26 1.4.1. Формы административно-территориального устройства...............................................26 1.4.2. Элементы и модели территориального управления ........................................................ 30 1.4.3. Функции и механизм территориального управления ...................................................... 32 1.4.4. Социально-экономический анализ развития территории ............................................... 34 1.5. УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ ...................................................................... 38 1.5.1. Структура и модели управления имуществом ................................................................. 38 1.5.2. Понятие государственного имущества. Виды государственного имущества. Приватизация как форма управления государственным имуществом .................................... 40 1.5.3. Понятие муниципального имущества. Виды муниципального имущества. Порядок приватизации муниципального имущества. ............................................................................... 46 1.6. УПРАВЛЕНИЕ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ ......................................... 48 1.6.1. Управление имуществом в акционерном обществе ........................................................ 48 1.6.2. Управление частной собственностью ............................................................................... 51 1.7. МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ ........ 54 1.7.1. Организационно-правовые методы управления государственным имуществом ......... 54 1.7.2. Организационно-экономические методы управления государственным имуществом 57 1.8. РИСКИ В УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ........................................... 59 1.8.1. Понятие, виды, особенности...............................................................................................59 1.9. ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ................................................................................................ 64 1.9.1. Информационное обеспечение органов власти ............................................................... 64 1.9.2. Источники и потребители информации в муниципальном управлении ....................... 65 ЛИТЕРАТУРА, РЕКОМЕНДОВАННАЯ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ИЗУЧЕНИЯ СТУДЕНТАМИ ..................................................................................... 66 4 ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА ПМ.01 «Управление земельно-имущественным комплексом» является обязательным профессиональным модулем предусмотренным требованиями ФГОС для специальности СПО 120714 (21.02.05) «Земельно-имущественные отношения». Учебное пособие представляет собой конспект лекций для студентов и состоит из де- вяти разделов, в которых изложен основной теоретический материал в соответствии с рабочей программой. Материал учебного пособия по МДК.01.01 «Управление территориями и недвижимым имуществом», ПМ.01 «Управление земельно-имущественным комплексом» для специальности СПО 120714 (21.02.05) «Земельно-имущественные отношения» разбит на от- дельные темы и вопросы, хорошо структурирован, логически изложен, жирным шрифтом и курсивом выделены основные понятия, необхо- димые для запоминания студентом. Содержание пособия позволяет студенту использовать его для подготовки к учебным занятиям, для самостоятельного изучения пропущенного учебного материала, а также по- знакомиться с дополнительным материалом, более успешно подготовиться к итоговой атте- стации. Пособие построено в соответствии с требованиями к уровню подготовленности лиц, обучающихся по специальностям среднего профессионального образования, и призвано по- мочь будущим специалистам выработать умения выявлять территориальные проблемы эко- номического характера при анализе конкретных ситуаций в области земельно-имущественных отношений 5 1.1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О НЕДВИЖИМОМ ИМУЩЕСТВЕ 1.1.1.Гражданский кодекс РФ как правовая основа отношений собственности по поводу объектов недвижимости Понятие объекта недвижимого имущества определяется ст. 130 ГК РФ следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся зе- мельные участки, участки недр и всё, что связано с землёй, т. е. это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также здания, сооружения и объекты незавершённого строительства». В основе экономической деятельности любого государства лежит собственность: частная, государственная, региональная, муниципальная, смешанная, иностранная и т.д. Любая собственность делится на движимую и недвижимую. На долю недвижимой собственности приходится более половины всей собственности. В период с 1923 по 1994 гг. из ГК России в связи с отменой частной собственности на землю, национализацией предприятий, железных дорог, морских и речных судов, строений и прочего было изъято понятие собственности на недвижимость. Она не могла отчуждаться и закладываться, лишь в некоторых случаях могла сдаваться в аренду. Деление имущества на движимое и недвижимое трансформировалось в понятие основных и оборотных фондов. В мировой практике недвижимая собственность как объект Гражданского права берёт своё начало со времён Римского права, а в России термин «недвижимое имущество» был введён Петром I в 1714 г. в «Указе о порядке наследования в движимых и недвижимых иму- ществах». Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных от- ношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно свя- заны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах. Восстановление в России рыночных отношений в XX веке актуализировало практи- ческие, методические, научные вопросы оценки и управления недвижимостью, а также функционирование рынка недвижимости. Понятие недвижимость(недвижимое имущество) в международной практике обычно является суммой пяти составляющих, из которых четыре это физические свойства объекта, а пятое - юридическое свойство: Недвижимость = Земельный участок + Объекты над участком + Природные ре- сурсы под участком + Воздушное пространство над участком + Комплекс правна объ- екты недвижимости. 6 В соответствии с ГК РФ ст. 130 к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и кос- мические объекты. Недвижимость в градостроительстве- это: земли городов, других поселений и иных функциональных территорий, с уста- новленными границами правами собственности; сооружения над и под этими землями, используемые для целей градостроительства; стационарные здания, в том числе незавершённого строительства; объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; зелёные насаждения с многочисленным циклом развития. Недвижимое имущество в жилищной сфере–это: недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и рас- поряжения в границах имущества, включающие земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; приусадебные хозяйственные постройки; многолетние зелёные насаждения; жилые дома, квартиры и другие строения, пригодные для постоянного и времен- ного проживания. Жилая недвижимость - это недвижимость, связанная с жилым домом, 80% доходов от которой составляет арендная плата, получаемая от долгосрочных арендаторов (квартиры, офисы, гостиницы). Инвестиционная недвижимость - это недвижимость, которая используется для извле- чения дохода в виде арендной платы, дохода в виде перепродажи. Коммерческая недвижимость - это недвижимость, приносящая доход, используемая под офисы, магазины или оказание услуг (не включает жильё, объекты производственного или общественного назначения). Операционная недвижимость - это недвижимость, используемая для хозяйственной или иной деятельности собственника в отличие от инвестиционной, используемой для извлечения дохода. Недвижимость, приносящая доход- это недвижимость, приносящая её владельцу пе- риодический доход. К таким объектам относятся офисные здания, которым присвоены сле- дующие классы: офисы класса A: новые здания с полной качественной отделкой, наличием полного спектра технических услуг и парковки, местоположение – обязательно центр города; 7 офисы класса B: новые или отремонтированные здания с отсутствием каких-то технических услуг, недостаточное количество парковочных мест, нахождение вне центра го- рода; офисы класса C: отремонтированные помещения без технических услуг. Остальным офисам классы не присваиваются (офисы, расположенные в старых по- стройках, учреждениях или институтах, предлагаемых в аренду). Иногда присваивают классы D (офисы без ремонта) и E (заброшенные сооружения). Недвижимость является национальным достоянием любой страны, так как она служит главным экономическим ресурсом, а также выполняет функцию пространственной среды, в которой осуществляет деятельность человек. Россия имеет огромные запасы энергетических ресурсов, располагает большими земельными и водными ресурсами, эффективное управление которыми является источником процветания страны. Исторически сложилось так, что не- движимость в законодательных актах разных стран определяют через перечисление предме- тов, с которыми ассоциируются физические свойства. Однако этого не достаточно, так как понятие недвижимости включает в себя материальные, экономические, правовые и социаль- ные свойства, которые тесно связаны между собой (местоположение недвижимости будет влиять на её стоимость, её доходность, ликвидность). Характеристика объекта недвижимости 1. Недвижимость как физический объект (местоположение, площадь, границы, ланд- шафт, высота, длина, ширина, залежи полезных ископаемых, тип почвы). 2. Недвижимость как экономический объект (товар, источник дохода, спрос, предло- жение, цена, издержки содержания, ликвидность, налогообложение, инвестирование). 3. Недвижимость как правовой объект (право собственности, вещные права (права аренды, залога, застройки, пожизненного наследования, владения, хозяйственное ведение). 4. Недвижимость как социальный объект (место обитания людей, основа свободы и независимости людей, невосполнимый природный ресурс, пространственная основа для раз- мещения других объектов, источник благ, престижность владения). Каждый объект недвижимости имеет родовые признаки, которые отличают его от движимых вещей, и видовые признаки, отличающие однородные группы объектов недвижи- мости от других групп. Родовые = Сущностные = Корневые Видовые = Частные = Специфические Родовые: 8 стационарность (связь с земной поверхностью и невозможность перемещения в пространстве); материальность (натурально-вещественная форма и стоимостная форма); долговечность. Видовые: производственные объекты (участвуют в производстве, оказании услуг); непроизводственные объекты – обеспечивают условия для проживания и обслужи- вания людей; разнородность; уникальность, неповторимость. Существуют два вида недвижимого имущества: I. Отдельные объекты: 1. земельные участки; 2. участки недр; 3. обособленные водные объекты; 4. всё, что связано с землёй (леса, многолетние растения, здания и сооружения); 5. приравненные к недвижимости объекты (воздушные, морские суда, космические объекты), подлежащие государственной регистрации. II. Сложные объекты: предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырьё и продукцию, требования и долги, права на обозначения, торговые марки, нематериальные активы, инфор- мацию и другие исключительные права. Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым. Делимым является иму- щество, которое может быть разделено на доли, и каждая его доля после разделения пред- ставляет целую, недвижимую вещь (в некоторых случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой). Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называются существенными, так как они не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба. С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, которые называются принадлежностями – это движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением. 9 Недвижимая вещь может иметь различные обременения - условия, запрещения, стес- няющие право обладателя при осуществлении своих прав на конкретный объект (сервитут, ипотеки, доверительное управление, аренда, арест имущества). Традиционно в России недвижимость делится на три группы: земля (свободные земельные участки, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов); жильё (элитное жильё, типовое жильё, городское жильё, загородное жильё); нежилые помещения (офисные, торговые, складские, производственные). 1.1.2. Понятие и характеристика объектов недвижимости как товара и как капитала Недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров: неоднородна - жильё различается по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальному удобству; недвижима - прочная связь с землёй, перемещать жилище из одного места в другое практически невозможно; долговечна - долгое время находится на рынке недвижимости, требует вложений для поддержания; дороговизна - приобретение сложно оплатить единовременно, чаще всего требуются заёмные средства; высокие издержки переезда - помимо существенной денежной стоимости самого переезда существуют также психологические издержки, связанные с расставанием с при- вычным окружением. Недвижимое имущество как товар- это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определённые качественные и коли- чественные характеристики. Недвижимое имущество как товар раскрывает характеристику экономического объекта, так как оно является наиболее долговечным товаром из всех суще- ствующих, обеспечивающий надёжность инвестиций, так как стоимость его со временем мо- жет возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает тер- риториальное предпочтение. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в кон- кретном виде недвижимости. 10 Недвижимость как капитал- это способность недвижимости приносить доход. С недвижимостью связано понятие собственности, которое обозначает правовое гос- подство над материальным объектом физического или юридического лица. Право собственности- это совокупность юридических норм, закрепляющих и охра- няющих принадлежность материальных благ определённому субъекту. Субъекты права собственности: физические и юридические лица РФ; субъекты РФ; муниципалитеты. Объекты права собственности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование ит. д. Право собственности на недвижимость: владение - это физическое обладание вещью; пользование - это право потребления вещи в зависимости от её назначения, а также получения доходов; распоряжение - это определение юридической судьбы вещи. Ограничения прав собственности: отчуждение в интересах общества через реквизицию, конфискацию, национализа- цию. целевое использование и лицензирование. строительные нормы, зонирование, экономические требования и т. д. Вещные права на чужую недвижимость: постоянное бессрочное пользование землёй; пожизненно наследуемое владение землёй; хозяйственное владение; оперативное управление; право пользования чужим жилым помещением; договорное ограничение прав собственности и вещных прав. Механизм ограничений: договора, ипотеки, траста, аренды, лизинг, сервитут, концес- сии, арест имущества кредитора и т. д. 11 |