Земельная собственность. Учебное пособие по мдк. 01. 01 Управление территориями и недвижимым имуществом
 Скачать 0.76 Mb.
|
|
1.1.3.Недвижимость - объект экономических и государственных интересов Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна. Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. Таблица 1 Особенности рынка недвижимости Признак Характеристики 1.Локализация а) абсолютная неподвижность б) большая зависимость цены от места положения 2.Вид конкуренции а) несовершенная олигополия б) небольшое количество покупателей и продавцов в) уникальность каждого объекта г) контроль над ценами ограничен д) вступление в рынок требует значительного капитала 3.Эластичность предложе- ния а) низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличи- вается б) спрос может быть очень изменчив 4.Степеь открытости а) сделки носят частный характер б) публичная информация часто неполная и неточная 5.Конкурентноспособность товара а) во многом определяется окружающей внешней средой и влиянием соседства б) специфичностью индивидуальных предпочтений покупате- лей 6.Условия зонирования а) регулируется гражданским и земельным законодательством с учётом водного, лесного, природоохранного и другого специ- ального права б) большая взаимозависимость частной и других форм соб- ственности 7.Оформление сделок а) юридические сложности, ограничения и условия 8.Стоимость а) включает стоимость объекта и связанных с ним прав 12 Операция (сделка)- это взаимодействие между юридическими и(или) физическими лицами, результатом которого должно стать изменение, появление или расторжение ка- ких-либо имущественных обязанностей и прав. 1. Дарение. Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача не- движимого имущества. Также дарение можно охарактеризовать как передачу имущественных прав и неимущественных прав от физического лица юридическому. Отличительной особен- ностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность отказаться в своём дарении. Основные операции: дарение зе- мельного участка, доли земли, жилья, доли жилья и т. д. 2. Аренда. Согласно условиям сделки по аренде недвижимость передаётся одним ли- цом другому на основании получения каких-либо благ (или денег, или дополнительных услуг). В редких случаях договор аренды может быть составлен на безвозмездной основе, но тогда этот договор будет классифицироваться как договор безвозмездного пользования. Основные операции: сдача в аренду земельного участка, купля-продажа права аренды земельного участка, сдача жилья в аренду, имущественный наём. сдача жилого помещения под наём (субаренда). 3. Обмен (мена). Осуществляется между нанимателем (собственником) и тем, кто нанимает. Фиксируется договором обмена. Мена- это обмен собственности на собственность. Основные операции: обмен земельного участка, обмен доли земельного участка, мена жилья, в том числе с доплатой. 4. Купля-продажа. По договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и оплатить за него определённую цену. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Основные операции: купля-продажа земельного участка, земельного пая, расселение коммунальных и крупногабаритных квартир, куп- ля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений, имущественных комплексов, рас- торжение договора купли-продажи. 5. Наследование. Переход имущественных и неимущественных прав на частную соб- ственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в ко- тором это установлено законом. Основные операции: наследование земельного участка или доли, передача земельного участка в пожизненно наследуемое пользование и наследование жилья. 13 6. Ипотека. Особый вид кредитования населения, в котором гарантией для уплаты долга и процентов выступает находящееся в собственности заёмщика имущество. Операции: залог земельного участка и права на землю, кредитование под залог жилья, участие в долевом строительстве жилья. 7. Приватизация. Бесплатная передача в собственность гражданам РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений. Операции: приватизация комнат и квартир в муници- пальном (государственном, ведомственном) жилом фонде, приватизация земельного участка. расторжение договора о приватизации (деприватизация). Операции с недвижимостью осуществляются либо с целью удовлетворения личных потребностей, либо с целью получения прибыли. Прибыль возникает при продаже недвижи- мости и связана с увеличением её рыночной стоимости со временем. Действия, связанные с получением прибыли от недвижимого имущества, осуществляются на рынке недвижимости. Структура рынка недвижимости включает: субъекты рынка, процессы функциониро- вания рынка, механизмы (инфраструктура) рынка, объекты недвижимости. Экономическими субъектами рынка недвижимостиявляются: I. Продавцы (арендодатели). Юридические или физические лица, имеющие право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью: бюро технической инвентаризации, комитеты по управлению недвижимым имуществом, налоговые инспекции, нотариальные конторы, арбитражный суд, учреждения министерств, органы государственной власти субъектов и муниципальные органы и т. д.; II. Покупатели (арендаторы). Юридические или физические лица, или орган государ- ственного управления, имеющий право на данную операцию по закону; III. Профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Различают: 1. Институциональные участники рынка недвижимости- субъекты, представляющие интересы государства и действующие от его имени. К ним относят организации следующего профиля: организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и зем- лепользование; 14 федеральные и территориальные земельные органы; федеральные и территориальные органы архитектуры градостроительства, зани- мающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачи разрешений на строительство и т. д.; органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов; органы, осуществляющие инвентаризацию и учитывающие строения; органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений; проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финанси- руемые из бюджета; органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней; государственные нотариусы. 2. Неинституциональные участники рынка недвижимости— субъекты, работающие на коммерческой основе. К ним относятся органы следующего профиля: брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью; оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, про- давцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов; финансисты (брокеры), занимающиеся финансированием операций на рынке не- движимости, в том числе ипотечном кредитовании; девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и стро- ительством, продажей объекта полностью или по частям, сдачей в аренду; редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (повторная застройка) территорий; управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и техни- ческой эксплуатацией объекта; проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недви- жимости; 15 страховщики, занимающиеся страхованием объектов сделок профессиональной от- ветственности; участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании); аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой ин- формации для принятия стратегических решений по его развитию; финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов; маркетологи - специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке; информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости; специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижи- мости; специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала; любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных про- фессиональных объединений рынка недвижимости. Рис. 1. Структура «Рынка недвижимости» Рынок недвижимости Определение — это определённая сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые воз- никают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости Субъекты рынка недвижимости: — Инвесторы — Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной вла- стью) — Покупатели (физические и юридические лица) Структура рынка не- движимости: — Рынок жилья — Рынок земли — Рынок коммерческой недвижимости Участники рынка — это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью: — покупатели; — продавцы; — арендаторы. 16 1.2. ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ 1.2.1. Основные составляющие понятия системы управления Понятие управление территорией включает в себя решение следующих проблем: 1. Процесс рыночного реформирования экономики и создания конкурентной среды не завершён. 2. Большинство муниципальных образований находится в состоянии производствен- ного и финансового кризиса. 3. Формирование муниципальных образований происходит в границах сложившихся административно-территориальных единиц, которые были созданы без учёта экономических возможностей их самостоятельного существования. 4. До настоящего времени ещё не завершён процесс формирования муниципальной собственности, в том числе на землю, как ресурс территориального развития. 5. Недостаточно гибкая система взаимоотношений и чёткого разделения полномочий между субъектами РФ и муниципальными образованиями, входящими в их состав. 6. У большинства субъектов территориального управления нет осознанной потребно- сти в стратегическом планировании своего развития, устойчивой мотивации к проведению прогнозно-аналитических работ. Объектом территориального управления выступает вся экономическая сфера региона, которая делится на производственную и социальную. Это деление необходимо, так как ха- рактер и цели деятельности в производственной и социальной сфере различны, следовательно, должны быть различны и механизмы управления этими двумя сферами. Управление производственной сферы должно строиться на основе экономических ме- тодов, а в управлении социальной сферой область применения этих методов очень ограничена. Экономические методы управления представляют собой совокупность способов воз- действия путём создания определённых экономических условий для выполнения поставлен- ных задач. Экономическую основу муниципальных самоуправлений составляют: муниципальная собственность, местные финансы, имущество, переданное в управление органам местного самоуправления. 17 В основу механизма территориального управления заложены следующие подходы: расширение прав, задач и ответственности местных органов перед населением за решение поставленных задач. Это обеспечивается: расширением прав местных органов управления в области налогообложения, ис- пользования местных бюджетных средств и территориальных ресурсов; новым подходом к проведению выборов в местные органы, который бы обеспечивал представительство в них лиц, заинтересованных в решении местных проблем; усилением контроля за работой местных органов со стороны населения. Теория управления Теория управления — это наука о принципах и методах управления различными си- стемами, процессами и объектами. Основами теории управления является кибернетика и теория информации. Суть теории управления состоит в построении математической модели на основе си- стемного анализа объекта управления и синтеза алгоритма управления для получения жела- емых характеристик процесса или целей управления. Процесс управления можно разделить на несколько этапов: 1. Сбор и обработка информации. 2. Анализ, систематизация и синтез. 3. Постановка целей, выбор метода управления, прогноз. 4. Внедрение выбранного метода управления. 5. Оценка эффективности этого метода управления. Методы управления базируются на трёх фундаментальных принципах: 1. принцип разомкнутого (программного) управления; 2. принцип компенсации; 3. принцип обратной связи. Управление можно разделить на два вида: 1. стихийный: воздействие происходит в результате взаимодействия субъектов (си- нергетическое управление). 2. сознательный: планомерное воздействие объекта (иерархическое управление). При таком управлении цель функционирования системы создаётся её надсистемой. Примеры современных методов управления: 18 1. нелинейное управление; 2. теория катастроф; 3. адаптивное управление; 4. интеллектуальное управление. Классификация методов управления 1. Процессный подход основывается на идее существования некоторых универсальных функций управления. 2. Системный подход состоит из взаимозависимых подсистем, каждая из которых вносит свой вклад в функционирования целого. 3. Универсальный подход рассматривает любую систему в совокупности её горизон- тальных и вертикальных связей. 4. Ситуационный подход рассматривает любую организацию как открытую систему, постоянно взаимодействующую с внешней средой. 5. Субстратный подход, основанный на структурной оптимизации стратегии и при- нимаемых решений посредством выявления субстратов (ключевых моментов эффективности). Каждая сделка — это юридический факт, влекущий за собой необходимый участникам правовой результат. Цель всех сделок с недвижимостью — переход права собственности на недвижимость либо возникновение права пользования недвижимым имуществом. Для заключения сделки с недвижимостью общие положения, при которых сделка является действительной, следующие: 1. условия сделки должны соответствовать внутренней воле участников сделки, то есть после заключения сделки должен быть достигнут результат, к которому стремились участ- ники; 2. участники сделки должны осознавать свои действия и иметь достаточно полномочий для их совершения; 3. все положения заключённой сделки должны соответствовать законодательству; 4. оформление сделки так же должно соответствовать требованиям законодательства. Для любой сделки с недвижимостью значение соблюдения этих положений принци- пиально важно, так как несоблюдение несёт в себе риск признания сделки недействительной (оспоримой или ничтожной). 19 1.2.2.Виды и задачи управления земельно-имущественным комплексом ЗИК как понятие социально-экономического управления широко используется в настоящее время на практике. В системе управления некоторых субъектов РФ созданы и уже несколько лет функ- ционируют блоки управления ЗИК, которые возглавляются первым заместителем председа- теля Правительства данного субъекта. Основы определения социально-экономического значения понятия «Социаль- но-имущественный комплекс» может выступать понятие предприятия как имущественного комплекса, данное в ГК РФ: «Предприятием, как объектом прав, признаётся имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприя- тие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его дея- тельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу и услуги и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором». При рассмотрении ЗИК как объекта социально-экономического управления прежде всего надо исходить из того, что ЗИК — это не просто организованная совокупность имуще- ственных элементов (в отличие от юридического определения предприятия как имуществен- ного комплекса), это вид социально-экономических систем, где базовым элементом выступает земельный участок (совокупность земельных участков) — обязательный элемент ЗИК-а. Другие элементы этой системы, расположенные на данном земельном участке, и юридически, и экономически привязанные к нему имущественные объекты — это возможные элементы ЗИК-а. Отношения между элементами ЗИК-а и внешней средой определяются хозяйственной функцией, которая объединяет элементы в систему, следовательно, их объединение в систему определяется их использованием людьми в качестве блага, товара или источника дохода. Люди, создающие и использующие ЗИК и его элементы, являются носителями его экономических, социальных и правовых отношений. 20 Рассматривая ЗИК как объект социально-экономического управления, речь идёт не о составляющих его имущественных объектах и объектах права, а о деятельности людей, предприятий и организаций по их использованию и развитию. Состав элементов и границ ЗИК-а должны оцениваться с позиции самодостаточности выполнения его социально-экономической функции. Например, земельный участок с жилым домом, коммуникациями и другими элемен- тами благоустройства представляет собой ЗИК, способный наиболее полно выполнять свою функцию жизнеобеспечения людей только при наличии всех перечисленных элементов. А ЗИК текстильного предприятия включает в себя земельный участок, расположенные на его территории здания и сооружения, оборудование, произведённые товары, коммуникации и другие имущественные объекты, пригодные для организации текстильного производства и отдельное здание цеха с земельным участком, на котором он расположен, может рассматри- ваться как ЗИК только в том случае, если на его основе будет организовано самостоятельное производство. Объединённые по территориальному и функциональному признаку земель- но-имущественные комплексы представляют собой более высокий уровень системной орга- низации. Например, производственная зона, образованная несколькими предприятиями, свя- занными единой инфраструктурой; район жилой застройки, имеющий общую социальную инфраструктуру. (Объединение земельно-имущественных комплексов этого уровня форми- рует ЗИК другого уровня и т. д. до земельно-имущественного комплекса субъекта Федерации и страны в целом). 21 Таблица 2 Уровни иерархии системы управления земельно-имущественным комплексом страны и их основные элементы Уровни иерархии управления ЗИК Собственность управ- ляемых элементов ЗИК Собственность регу- лируемых элементов ЗИК Элементы ЗИК Федерация Элементы государ- ственной федеральной соб- ственности Элементы государ- ственной субфеде- ральной, муници- пальной, частной и других видов собственности Свободные феде- ральные земли и обремененные природными ре- сурсами земель- ные участки, ЗИК федеральных населенных пунктов и хозяй- ствующих субъектов, ЗИК субъектов феде- рации Субъект федерации Элементы государ- ственной субфеде- ральной собственности Элементы государ- ственной федеральной собственности, нахо- дящиеся под юрис- дикцией данного СФ, муниципальной, частной и других ви- дов собственности, находящиеся на его территории Свободные суб- федеральные земли и обреме- ненные природными ре- сурсами земель- ные участки, ЗИК населенных пунктов и хозяй- ствующих субъ- ектов, муниципалитетов, находящихся на территории дан- ного СФ Муниципалитет Элементы муници- пальной собственно- сти Элементы государ- ственной субфеде- ральной собственно- сти, находящиеся под юрисдикцией данного муниципалитета, частной, смешанной и других видов собственности, нахо- дящиеся на его терри- тории ЗИК муници- пальных насе- ленных пунктов и хозяйствующих субъектов, нахо- дящихся на тер- ритории данного муниципалитета 22 Хозяйствующий субъект Элементы государ- ственной, муници- пальной, частной, смешанной и других видов собственности. Земельные участки, объекты недвижимого имущества, объекты движи- мого имущества, относящиеся к основным фон- дам, движимое имущество, от- носящееся к оборотным средствам, дви- жимое имуще- ство, относящееся к нематериаль- ным активам |