Земельная собственность. Учебное пособие по мдк. 01. 01 Управление территориями и недвижимым имуществом
 Скачать 0.76 Mb.
|
|
1.7.2. Организационно-экономические методы управления госу- дарственным имуществом 1. Консалтинг. Консалтинг в системе управления государственным имуществом направлен на взаимодействие Правительства РФ и уполномоченных им органов с субъектами рыночной инфраструктуры по вопросам управления и распоряжения государственным иму- ществом. Консалтинг использует совокупность приёмов, повышающих эффективность управления государственным имуществом путём реорганизации и реинжениринга. Профес- сиональной консалтинговой деятельностью в сфере управления государственным имуществом имеют право заниматься профессиональные консультанты — юридические и физические лица, на условиях и в порядке, определённом Росимуществом. Отбор консультантов осуществляется на конкурсной основе. Конкурс проводится открытым по составу участников и закрытым по форме подачи конкурсных предложений. Соглашение заключается сроком на 1 год и может продлеваться, но не более 2-х раз. Оплата услуг консультанта проводится в соответствии с нормативами оплаты работ, указанных в конкурсном предложении консультанта. 2. Маркетинг. Он позволяет органам управления государственным имуществом вы- явить потребности потенциальных пользователей и покупателей государственного имущества и удовлетворить эти потребности при обеспечении соответствующей государственной выго- ды. Маркетинг осуществляется на всех стадиях жизненного цикла имущественного комплекса соответствующими структурными звеньями Росимущества и его территориальных органов или профессиональными маркетологами, привлекаемыми на конкурсной основе. 3. Планирование и программирование. Планирование определяет направления эф- фективного использования объектов государственной собственности, исходя из определённой собственником цели управления, назначения объекта, рыночных факторов, определяющих ценность объекта. С помощью долгосрочного, среднесрочного и краткосрочного планирова- ния решаются основные задачи в сфере управления государственным имуществом. Функции планирования и программирования в системе управления государственным имуществом вы- полняют Росимущество и его территориальные органы. 4. Контроллинг. Контроллинг как метод управления государственным имуществом включает совокупность действий и условий проведения внутреннего аудита, систему управ- ления результатами и затратами, связанными с использование государственного имущества, включая движимое и недвижимое имущество, а также объекты интеллектуальной собствен- ности и нематериальные активы с учётом рыночных факторов. Сферой контроллинга являются 58 результаты использования государственного имущества, в том числе пакетов акций, долей в уставных капиталах хозяйственных обществ, закреплённых в государственной собственности. Система контроллинга включает экономический анализ финансово-хозяйственной деятель- ности и принятие решений по результатам этого анализа. Государственные контроллёры назначаются на государственные унитарные предприятия, имеющие нестабильное экономи- ческое положение. Контроллинг осуществляется на этапах стратегического и тактического управления государственным имуществом. 5. Аудит. Аудит использования государственного имущества направлен на установ- ление достоверности отчётности об использовании имущества государственными предприя- тиями и учреждениями, хозяйственными обществами и товариществами с государственным участием, а также соответствия совершаемых ими действий нормативным актам РФ. Госу- дарственные предприятия и учреждения проходят обязательный аудит российскими органи- зациями, прошедшими сертификацию в федеральных органах исполнительной власти и имеющими лицензию на право проведения аудита государственного имущества. Не допуска- ется участие в аудите государственного имущества иностранных компаний, компаний с ино- странными инвестициями, а также физических лиц и аффелированных лиц. Решение о при- влечении аудиторской фирмы к проверке бухгалтерской отчётности хозяйственных обществ и товариществ с государственным участием согласовывается с их органами управления. Внут- ренний аудит включает оценку внутренних ресурсов, находящихся под контролем предприя- тия: зданий, земли, оборудования, технологий, патентов, трудовых, финансовых и других ре- сурсов. 6. Оценка. Объектом оценки является государственное движимое и недвижимое имущество, права собственности, результаты интеллектуальной деятельности, созданные с использованием государственного имущества. Оценку государственного имущества осу- ществляют независимые оценщики. Оценщик не может быть учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки. Оценка государственного имущества проводится в целях: определения рыночной стоимости государственного имущества в процессе при- ватизации и иных сделок; налогообложения имущества и доходов; определения балансовой стоимости; 59 определения ликвидационной стоимости; залога; страхования. 1.8.РИСКИ В УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 1.8.1. Понятие, виды, особенности Любая операция с недвижимостью — это операция, несущая элементы риска. Операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Основная причина в этом то, что рынок недвижимости имеет большую зави- симость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций и низкую ликвидность товара на рынке. Накладываясь на высокую капиталоёмкость объектов недви- жимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижи- мости. Для того чтобы управлять рисками, прежде всего, необходимо знать природу рисков. Риск — это возможное отклонение реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале. Причиной возникновения рисков являются неопределённости, существующие в каж- дом проекте. Под неопределённостью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в том числе, о связанных с ними затратах и результатах. Неопределённость, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации про- екта неблагоприятных ситуаций и последствий, характеризуется понятием риска. Риски могут быть «известные» — те, которые определены, оценены, для которых возможно планирование, и риски «неизвестные» — те, которые не идентифицированы и не могут быть спрогнозированы. Существует множество классификаций рисков, например: 1. Внешне непредсказуемые риски: Неожиданные государственные меры регулирования в сферах: охраны окружаю- щей среды, проектных нормативов, производственных нормативов, землепользования, экс- порта, импорта, ценообразования, налогообложения. Природные катастрофы. Преступления (вандализм, терроризм). 60 Неожиданные внешние эффекты (экологические, социальные). Срывы: в создании необходимой инфраструктуры; из-за банкротства подрядчиков по проектированию, снабжению, строительству; в финансировании; из-за ошибок в опреде- лении целей проекта; из-за неожиданных политических изменений. 2. Внешне предсказуемые риски: Рыночный риск в связи с: ухудшением возможности получения сырья; повыше- нием стоимости сырья; изменением требований потребителей; усилением конкуренции; по- терей позиций на рынке; нежеланием покупателей соблюдать торговые правила. Операционные: невозможность поддержания рабочего состояния элементов про- екта; нарушение безопасности; отступление от целей проекта. Недопустимые экологические воздействия. Отрицательные социальные последствия. Изменение валютных курсов. Нерасчётная инфляция. Налогообложение. 3. Внутренние нетехнические риски: Срывы планов работ из-за: недостатка рабочей силы; нехватки материалов; поздней поставки материалов; плохих условий на строительных площадках; изменения возможностей заказчика проекта; ошибок проектирования; ошибок планирования; недостатка координации работ; изменения руководства; инцидентов и саботажа; трудностей начального периода; не- реального планирования; слабого управления. Перерасход средств из-за: срывов планов работ; неправильной стратегии снабже- ния; неквалифицированного персонала; переплат по материалам, услугам и т.д.; неправильных смет. 4. Внутренние технические риски: Изменение технологии. Ухудшение качества и производительности производства. Специфические риски технологии, закладываемой в проект. Ошибки в проектно-сметной документации. 5. Правовые риски: Лицензии. Патентное право. 61 Невыполнение контрактов. Судебные процессы с внешними партнёрами. Внутренние судебные процессы. Форс-мажор. 6. Страхуемые риски: Прямой ущерб имуществу: транспортные инциденты; оборудование, материалы, имущество подрядчиков. Косвенные потери: демонтаж повреждённого имущества; перестановка оборудо- вания; потери арендной прибыли; увеличение необходимого финансирования. Несмотря на общепринятую классификацию менеджеры, работающие с недвижимо- стью, выделяют свою классификацию: I. Рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие риски). Они связаны со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на неё макроэкономических и регио- нальных факторов. Источники рыночных рисков: 1) юридические риски возможность утраты права собственности, образование убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появление претензий третьих лиц, наличие невыявленных обременений объекта; 2) экономические риски возникают при совершении сделок с недвижимостью, которые связаны с изменением рыночной ситуации, например, изменение спроса под влиянием сни- жения деловой активности или доходов населения, рост цен на материалы и оборудование, появление альтернативных предложений на рынке, увеличение предложений конкурирующих фирм и т. д.; 3) архитектурно-строительные риски неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта; 4) административные риски налоговый режим, требования по выполнению обяза- тельств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т. д. II. Финансовые риски риски, обусловленные общим состоянием экономики. Финан- совые риски делятся на 3 группы: 1) риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе; 62 2) риски, обусловленные тем или иным вариантом избранной компанией (фирмой) для финансирования её деятельности степенью проработки его финансовых решений (выбор кредита); 3) риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. III. Производственные (хозяйственные риски), относящиеся к уровню фирмы и опреде- ляемые качеством её деятельности. Управление рисками это процессы, связанные с идентификацией, анализом рисков и принятием решений, которые включают максимизацию положительных и минимизацию от- рицательных последствий наступления рисковых событий. Процесс управления рисками включает: 1) планирование управления рисками выбор подходов и планирование деятельности по управлению рисками; 2) идентификация рисков определение рисков, способных повлиять на проект и до- кументирование их характеристик; 3) качественная оценка рисков анализ рисков и условий их возникновения с целью определения их влияния на успех проекта; 4) количественная оценка рисков это количественный анализ вероятности возникно- вения и влияния последствий рисков на проект; 5) планирование реагирования на риски; 6) мониторинг и контроль рисков. Все эти процедуры взаимодействуют друг с другом, и каждая выполняется хотя бы один раз в каждом проекте. Управление рисками, связанными с финансированием недвижимости: 1) Кредитный риск потери, если заёмщик не производит платежей. Управление кре- дитным риском осуществляется путём тщательного анализа объекта залога, платёжеспособ- ности заёмщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. 2) Риск процентных ставок вероятность того. что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлечённым средствам. Управление таким риском финансирование с по- мощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей различных методов их индексации с учётом инфляции и доходов заёмщика. 3) Риск досрочного погашения потери при досрочном погашении кредита с фиксиро- ванной процентной ставкой. 63 4) Риск ликвидности вероятность того, что кредитору для платежей по своим обяза- тельствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам. 5) Риск изменения условий мобилизации фондов потери в случае уменьшения стои- мости фондов при кредитовании с фиксированной процентной ставкой. Таким риском можно управлять с помощью финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой. Помимо вышеперечисленных существуют ещё и специфические риски, к которым от- носятся: 1) риск, связанный с инвестициями в недвижимость, который обусловлен уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на со- вершение сделок и необходимость качественного управления; 2) риск типа недвижимости, который зависит от спроса и предложения; 3) риск местоположения; 4) арендный риск. который связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором; 5) риск износа объекта, заключающийся в том, что доходность недвижимости может снизиться за счёт физического износа и старения; 6) риск законодательного регулирования и изменения налогообложения; 7) риски инфляции, оказывающие наименьшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные риски. Заёмные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы, однако существуют два дополнительных: 1) риск дефицита обслуживания долга. Он связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга; 2) риск большого одноразового рефинансирования это риск невозможности рефи- нансировать крупную одноразовую выплату в счёт погашения задолженности по закладной. 64 1.9. ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ 1.9.1. Информационное обеспечение органов власти Любое управление включает в себя процесс сбора, накопления, хранения, обработки и передачи информации для превращения её в управленческие решения. Информационный ресурс играет в сфере муниципального управления не менее важную роль, чем материальные, трудовые, энергетические, финансовые и другие ресурсы. Таким образом, под информацией понимается любое сообщение, которое содержит какие-либо све- дения о предметах, явлениях или событиях. Различают следующие основные понятия: 1) информационные ресурсы это отдельные документы и массивы документов в биб- лиотеках, архивах, фондах, банках данных и других информационных систем; 2) информационная система это организованно упорядоченная совокупность доку- ментов, массивов документов и информационных технологий, в том числе с использованием средств вычислительной техники и связи, реализующих информационные процессы; 3) информационные процессы это процессы сбора, обработки, накопления, хранения, поиска им распространения информации. Информация является связующим звеном между объектом и субъектом управления, характеризующим состояние объекта управления в статике и динамике, обеспечивая подго- товку управляющего воздействия и сведения о результатах его реализации. Она позволяет осуществлять обратную связь и корректировку целей в соответствии с требованиями кон- кретной ситуации. Информация обладает свойством саморазвития, то есть по мере накопления данных получается качественно новая информация. Она пронизывает все виды деятельности в органах местного самоуправления и обеспечивает восприятие работниками своих организационных ролей, фиксируемых в должностных инструкциях. В конечном счёте, от эффективности ин- формационных процессов зависит эффективность работы местной администрации в целом. Основные элементы любого информационного процесса это: 1) источник тот, кто создаёт сообщение и несёт ответственность за его полноту и до- стоверность; 65 2) сообщение это информация, которую источник передаёт получателю (бывает в письменной, устной, электронной форме); 3) канал это средство, с помощью которого сообщение передаётся от источника к по- лучателю; 4) получатель это тот, кому предназначено сообщение. Информационное обеспечение системы управления это взаимосвязанная совокуп- ность необходимой информации, форм и способов её представления и организации в про- странстве и во времени, обеспечивающая решение необходимых задач в системе управления. 1.9.2. Источники и потребители информации в муниципальном управлении Информацию, которая поступает в органы местного самоуправления можно класси- фицировать по следующим признакам: Информация По происхождению По сферам общественной жизни Официальная Неофициальная Экономи- ческая Социальная Политиче- ская По источникам поступления По материальным носителям Внутренняя Внешняя Бумажная Телефонная Электрон- ная По периоду использования По формам носителя Переменная Услов- но-постоянная Устн ая Пе ча тн ая Пи сь м ен на я Элект ро н- на я С МИ По направленности применения По видам основных функций управле- ния Универсальная Специальная Планово- прогнозная Контрольно- учётная По качеству предоставления По степени готовности для использо- вания в принятии решений Качественная Некачественная Первичная Вторичная Выходная 66 ЛИТЕРАТУРА, РЕКОМЕНДОВАННАЯ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ИЗУЧЕНИЯ СТУДЕНТАМИ 1. Основы государственного и муниципального управления: системный подход/Учебник. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ИКЦ «Март»; Ростов н/Д: Издательский цент «Март», 2013. – 608 с. 2. Система муниципального управления в схемах: Учебное пособие. – М.: «Ось-89», 2014. – 192 с. 3. Система государственного и муниципального управления: учеб. – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2012. – 640 с. 4. Кожухар В.М. Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность: Учебное пособие. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2013. – 96 с. 5. Морозова Т. Г., Иванова Н. В., Комов В. Э., Сорокина Т. Ф. Городское хозяйство. - М.: «ИНФРА-М», 2012. 6. Земельный кадастр. В 6 т.Т.5. Оценка земли и иной недвижимости. – М.: КолосС, 2013. – 265. – (Учебники и учеб. пособия для студентов высших учеб. заведений). 7. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. – М.: КНОРУС, 2014. – 184 с. Список электронных источников информации 1. Консультант Плюс, уч/пособие, выпуск 4, 2014. www.consultant.ru 2. Электронный учебник. Сафронов К. Ю. Управление территориями и имуществом. Учебное пособие. www.twirpx.com/user/4293322/ 3. Электронный учебник. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2014. www.aup.ru›Книги›Оглавление 4. http://www.torins.ru/products/land&cadastre/landoffice.php-программная система «Земельный офис» |