Вопросы для зачета по дисциплине Гражданское право. Часть вторая

• Название: Вопросы для зачета по дисциплине Гражданское право. Часть вторая
• Дата: 22.12.2021
• Размер: 128.87 Kb.
• Имя файла: Voprosy_k_zachetu.docx
• Тип: Документы; #313141
• страница: 15 из 16

28. ДАТЬ СРАВНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ И ДОГОВОРА ССУДЫ (ОБЩЕЕ И ОТЛИЧИЯ).

СМОТРИ ТАБЛИЦУ ВНИЗУ

29. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Договор найма жилого помещения – договор, по которому одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. (статья 671)

Стороны в договоре:

1. 
   Наниматель – лицо, которое приобретает право владения и пользования жилым помещением для проживания в нем за плату
   
2. 
   Наймодатель – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо
   

Наниматель – гражданин (в целях проживания) (п. 1 ст. 677), а также допускается возможность, что юридическое лицо может быть нанимателем с целью проживания граждан

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. В таком случае заключается договор аренды, а потом жилое помещение передается по договору найма во владение и пользование гражданам (ограничение по цели использования жилого помещения в рамках найма)

Содержание договора:

1. 
   Наймодатель передает нанимателю во владение и пользование жилое помещение
   
2. 
   Наниматель приобретает право владения и пользования жилым помещением для проживания в нем и вносит плату за владение и пользование таким жилым помещением
   

Признаки договора найма:

1. 
   Предмет договора – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673)
   
2. 
   Возмездный – за владение и пользование жилым помещение для проживания в нем вносится плата
   
3. 
   Консенсуальный договор – моментом заключения договора является выражение стороной согласия на возмездную передачу имущества (“обязуется предоставить”)
   
4. 
   Двусторонний – порождает права и обязанности у обеих сторон
   
5. 
   Цель – удовлетворением бытовых нужд, для проживания
   

Объект договора найма – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). (п. 1 ст. 673)

Пригодность жилого помещения – наличие конструктивной и функциональной возможности всесезонного проживания в нем граждан в течение длительного срока, которая также предполагает безопасность жилого помещения при его использовании по назначению.

Признак пригодности помещения для постоянного проживания позволяет отличать жилое помещение от нежилого
Существенные условия:

1. 
   Условие о предмете – конкретизация и индивидуализация объекта найма (п. 1 ст. 673)
   

Необходимые условия:

1. 
   Условие о цене – размер платы (п. 1 ст. 682)
   
2. 
   Срок, на который заключается договор – ст. 683
   
3. 
   Гос регистрация – в случае заключения договора на срок не менее 1 года и при ограничении права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 674)
   

Допустимые условия:

1. 
   Обязанности по содержанию
   

1. 
   Проведение капитального ремонта, если иное не установлено договором найма жилого помещения. (п. 2 ст. 681) - НОРМА ДИСПОЗИТИВНАЯ, может быть возложена и на нанимателя
   
2. 
   наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи – НОРМА ДИСПОЗИТИВНАЯ, может быть возложена и на наймодателя (ст. 678)
   
3. 
   Проведение текущего ремонта, если иное не установлено договором найма жилого помещения. (п. 1 ст. 681) - НОРМА ДИСПОЗИТИВНАЯ, может быть возложена и на наймодателя
   

Форма договора – письменная

Гос регистрация – в случае заключения договора на срок не менее 1 года и при ограничении права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 674)

Срок договора найма – 5 лет. Если срок не определен, то договор считается заключенным на 5 лет. (ст. 683)

Если это краткосрочный наем (до 1 года), то к нему не применяются правила, указ в п. 2 ст. 683

Права и обязанности наймодателя

Права наймодателя: (статья 65 ЖК)

1. 
   право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение
   
2. 
   право требовать своевременного внесения платы за коммунальные услуги.
   

Обязанности наймодателя:

1. 
   передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676)
   
2. 
   осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение (п. 2 ст. 676)
   
3. 
   предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (п. 2 ст. 676)
   
4. 
   обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. (п. 2 ст. 676)
   
5. 
   Проведение капитального ремонта, если иное не установлено договором найма жилого помещения. (п. 2 ст. 681) - НОРМА ДИСПОЗИТИВНАЯ, может быть возложена и на нанимателя
   

Права и обязанности нанимателя

Права нанимателя: (статья 67 ЖК)

1. 
   вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
   
2. 
   сдавать жилое помещение в поднаем;
   
3. 
   разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
   
4. 
   осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
   
5. 
   требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
   

Обязанности нанимателя:

1. 
   использовать жилое помещение только для проживания (ст. 678)
   
2. 
   обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. (ст. 678)
   
3. 
   не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. (ст. 678)
   
4. 
   своевременно вносить плату за жилое помещение. (ст. 678)
   
5. 
   Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи – НОРМА ДИСПОЗИТИВНАЯ, может быть возложена и на наймодателя (ст. 678)
   
6. 
   Проведение текущего ремонта, если иное не установлено договором найма жилого помещения. (п. 1 ст. 681) - НОРМА ДИСПОЗИТИВНАЯ, может быть возложена и на наймодателя
   

Особенности:

1. 
   В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. (п. 2 ст. 677)
   
2. 
   Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями. (п. 4 ст. 677)
   
3. 
   Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. (п. 3 ст. 682)
   

Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК (до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем) (ст. 155 ЖК)

Вселение граждан:

1. 
   С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. (ст. 679)
   

Временные жильцы:

1. 
   Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).
   
2. 
   Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
   

Норма общей площади жилого помещения – минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

3. 
   Срок проживания временных жильцов – не может превышать 6 месяцев.
   

Обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. (ст. 680)

4. 
   Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. (ст. 80 ЖК)
   

Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок: (ст. 684)

1. 
   По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
   
2. 
   Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем.
   

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок

3. 
   Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение 1 года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
   

Поднаём: (ст. 685)

1. 
   По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.
   

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.

Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. 
   Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
   
3. 
   Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
   
4. 
   При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
   
5. 
   На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
   

Расторжение договора:

1. 
   По согласию граждан, постоянно проживающих с нанимателем, письменно предупредив наймодателя за 3 месяца
   
2. 
   По требованию наймодателя (п. 2 ст. 687)
   

1. 
   невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа
   
2. 
   разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает
   

Нанимателю предоставляется 1 год для устранения нарушений. Если он не устраняет их или не предпринимает всех необходимых мер по их устранению, то при повторном обращении наймодателя он вправе требовать расторжение договора найма.

3. 
   По требованию любой из сторон (п. 3 ст. 687)
   

1. 
   если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния
   
2. 
   в других случаях, предусмотренных ЖК
   

4. 
   В случае использования помещения нанимателем и лицами, с ним проживающими, не по назначению либо систематического нарушения права и интересов соседей – предупреждение о необходимости устранения нарушения от наймодателя
   

Если после предупреждения данные лица продолжают нарушать, то наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Последствие расторжения договора – выселение из жилого помещения без предоставления иного жилого помещения
Способы защиты наймодателя:

1. 
   Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом – наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684)
   

Способы защиты нанимателя:

1. 
   если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания – вправе требовать расторжение договора (п. 3 ст. 687)
   
2. 
   в случае аварийного состояния помещения – вправе требовать расторжение договора (п. 3 ст. 687)
   
3. 
   невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа – вправе требовать расторжение договора (п. 2 ст. 687)
   
4. 
   разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает – вправе требовать расторжение договора (п. 2 ст. 687)
   
5. 
   Если после предупреждения наймодателем нанимтеля и граждан с ним проживающих об устранении нарушения, они продолжаю их нарушать – вправе требовать расторжение договора (п. 4 ст. 687)