теория государства и права. тгп и часть общей гп и вся гп особенная. Вопросы государственного экзамена
 Скачать 466.01 Kb.
|
|
Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты. При этом, размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. Выплата постоянной ренты производится, прежде всего, в денежной форме. Вместе с тем, договором может быть предусмотрена ее выплата также путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежной сумме ренты. Рассматриваемый вид ренты должен выплачиваться по окончании каждого календарного квартала, если иное не установлено договором. В соответствии с законом плательщику постоянной ренты предоставлено безусловное право отказаться от дальнейшей выплаты путем выкупа ренты. Условие договора об отказе плательщика от этого права является ничтожным. Вместе с тем, закон предусматривает условия реализации этого права плательщика ренты. Такой отказ плательщика будет действительным лишь при условии, что он заявлен в письменной форме и не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, определенный договором; обязательство по выплате ренты сохраняется до получения всей суммы выкупа ее получателем, если иной срок выкупа не установлен договором. Кроме этого, договором постоянной ренты может быть запрещен выкуп ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не должен превышать 30 лет с момента заключения договора. Получателю постоянной ренты также предоставлено право требовать ее выкупа плательщиком в следующих случаях: 1) при просрочке плательщиком ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; 2) нарушения плательщиком своих обязанностей по обеспечению выплаты ренты; 3) признания плательщика неплатежеспособным либо когда стало очевидно, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, определенные договором; 4) когда недвижимость, переданная под выплату ренты, перешла в общую собственность или разделена между несколькими лицами; 5) в других случаях, установленных договором (ст. 593 ГК РФ). В изложенных выше случаях выкуп постоянной ренты производится по цене, установленной договором. Если условие о выкупной цене отсутствует в договоре, по которому имущество передано за плату для получения постоянной ренты, выкуп производится по цене, которая соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты. Когда такое условие отсутствует в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей должна включаться и цена переданного имущества, которая определяется в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, то есть исходя из цены, которая обычно взимается за аналогичное имущество (ст. 594 ГК РФ). Если имущество передано бесплатно для получения постоянной ренты, то риск случайной гибели или случайного повреждения его несет плательщик ренты. Когда имущество передано за плату, то при случайной его гибели или случайном повреждении плательщик имеет право требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Договор пожизненной ренты. Прежде всего, следует оговорить, что договор пожизненной ренты устанавливается на срок жизни получателя ренты. Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. В связи с тем, что право на получение пожизненной ренты связано с личностью ее получателя, последний, в отличие от получателя постоянной ренты, не вправе передать право на ее получение путем уступки права требования. Формой выплаты пожизненной ренты может быть только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение всей его жизни. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени. Размер пожизненной ренты является существенным условием. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. При увеличении установленной законом величины прожиточного минимума на душу населения, размер пожизненной ренты подлежит увеличению (ст. 597 ГК РФ). С учетом того, что пожизненная рента, как правило, предназначается для ежедневного обеспечения жизни ее получателя, она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, в отличие от постоянной ренты, которая выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не установлено договором (ст. ст. 591, 598 ГК РФ). При существенном нарушении договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель имеет право требовать от него: выкупа ренты на условиях, установленных статьей 594 ГК РФ; расторжения договора и возмещения убытков; возврата квартиры, жилого дома или иного имущества, если оно отчуждено под выплату ренты бесплатно, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ). Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ). Договор пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К данному договору применяются правила о пожизненной ренте, в частности, о сроках выплаты денежной части иждивения, о последствиях случайной гибели предмета ренты и т.д. Пожизненное содержание с иждивением как разновидность пожизненной ренты имеет свои особенности. В отличие от постоянной ренты получателем пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин, независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья. Предметом данного договора, в отличие от других видов ренты, может быть только недвижимость. Пожизненное содержание с иждивением может включать в себя обеспечение потребности в жилище, питании, одежде и т.п., а также уход за получателем ренты, если этого требует его здоровье. Хотя со смертью последнего договор и прекращает свое действие, в нем может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты стоимости ритуальных услуг. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Стоимость всего объема содержания с иждивением является существенным условием. Условие договора о предоставлении пожизненного содержания с иждивением в натуре может быть заменено периодическими платежами в деньгах в течение жизни гражданина (ст. 603 ГК РФ). В силу статьи 604 ГК РФ отчуждение, сдача в залог, иные способы обременения переданной под выплату ренты недвижимости допускаются только с предварительного согласия получателя. В статье 605 ГК РФ предусмотрены основания прекращения договора пожизненного содержания с иждивением. В определенной части они совпадают с теми, которые установлены и для договора пожизненной ренты. В частности, оба договора предполагают, что отношения между сторонами прекращаются со смертью получателя ренты. Кроме того, в обоих случаях договор может быть прекращен по требованию получателя ренты в связи с существенным нарушением плательщиком его обязанностей. В таких случаях по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе потребовать либо выплаты выкупной цены, либо возврата переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества. И если он остановился на втором варианте, - независимо от того, передано ли имущество плательщику за плату или безвозмездно, - возврату подлежит все имущество без зачета уже произведенных расходов, связанных с содержанием получателя ренты. Правовой режим договора пожизненного содержания с иждивением, помимо описанных специальных норм, охватывает не противоречащие им положения, включенные в параграф, посвященный пожизненной ренте. Имеются в виду главным образом нормы, допускающие заключение договора в пользу третьего лица, а равно и третьих лиц (п. 2 ст. 596 ГК РФ). В последнем случае речь идет о равенстве сокредиторов (получателей ренты), если иное не предусмотрено договором, о пропорциональном приращении долей в случае смерти одного из выгодоприобретателей и прекращении договора вследствие смерти последнего получателя ренты, о ничтожности договора в случае, когда к моменту его заключения получатель ренты уже умер. Это же относится к предусмотренному статьей 597 ГК РФ увеличению размера ренты при увеличении величины прожиточного минимума на душу населения, специальным правилам о расторжении договора по требованию получателя (ст. 599 ГК РФ), а также к установлению порядка, при котором случайная гибель или случайное повреждение переданного под уплату ренты имущества не влияют на размер подлежащего выплате содержания (ст. 600 ГК РФ). В47. Договор аренды: понятие, содержание, особенности. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). По своей правовой природе данный договор является консенсуальным, возмездным, взаимным. Участниками договора аренды (стороны – арендодатель и арендатор) могут быть любые дееспособные субъекты гражданского права, включая государство в лице уполномоченных органов. Применительно к некоторым видам аренды закон вводит ограничения по субъективному составу (к примеру, в ст. 626 ГК РФ оговаривается, что арендодателем по договору проката может выступать только предприниматель, юридическое лицо). Арендодателем является собственник или уполномоченное собственником лицо. Объектом аренды может быть не исключенная из оборота непотребляемая, индивидуально определенная вещь, включая земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы. Объект аренды должен быть конкретизирован, что позволит определенно установить имущество (площадь, этаж, место расположения, план земельного участка и т.п.) Ограниченные в обороте вещи могут сдаваться в аренду при условии соблюдения некоторых ограничений. Законом могут устанавливаться ограничения на сдачу в аренду определенного имущества (например, ядерные материалы не могут быть предметом аренды). Письменная форма договора предусмотрена для договоров аренды, заключенных на срок более одного года и для договоров, в которых одной из сторон выступает юридическое лицо. Для договоров аренды недвижимости предусмотрена также государственная регистрация. Срок договора определяется соглашением сторон. Если в договоре срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные сроки. Например, прокат не может быть заключен на срок больше одного года (ст. 627 ГК РФ). Если по истечении действия договора стороны продолжают свои отношения без изменений и возражений, то договор считается продленным на неопределенный срок. Арендная плата может устанавливаться как за все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд. Арендодатель по договору аренды обязан: - предоставить имущество, соответствующее условиям договора, со всеми принадлежностями, документами, если иное не предусмотрено договором, в срок (предусмотренный договором или разумный срок). В противном случае, если без таких документов и принадлежностей арендатор не может пользоваться имуществом или пользование ограничено, арендатор может потребовать предоставления документов, истребовать имущество, расторжения договора и возмещения убытков; - предупредить о правах третьих лиц на имущество. В противном случае арендатор может потребовать расторжения и возмещения убытков или уменьшения арендной платы; - при извещении о недостатках имущества и требованиях арендодателя незамедлительно устранить недостатки или заменить имущество. Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, существовавшие до заключения договора, препятствующие его использованию, даже если в момент заключения договора он о них не знал. Исключение составляют случаи, когда недостатки оговорены в договоре, заранее известны арендатору (например, через средства массовой информации, ранее арендатор уже арендовал данное имущество и др.), являются явными и могут быть установлены путем простого осмотра имущества; - по общему правилу производить капитальный ремонт. Арендодатель в силу заключенного с арендатором договора вправе: - требовать досрочного расторжения договора, направив заранее предупреждение, в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; В договоре может быть установлено условие о расторжении договора и при однократном невнесении платежей; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендатор по договору аренды вправе при обнаружении недостатков: 1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; 2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; 3) потребовать досрочного расторжения договора. По общему правилу арендатор, надлежаще исполнявший обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, известив письменно об этом арендодателя до окончания действия договора в разумный срок или срок, установленный договором. Если арендодатель отказал арендатору, а в течение года с момента прекращения действия договора сдал имущество в аренду другому лицу, то арендатор вправе потребовать перевода на себя прав арендатора и (или) возмещения убытков. Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора, а если условия отсутствуют, то по назначению. В противном случае арендодатель может потребовать возмещения убытков. Для договора аренды характерны следующие особенности: 1) по общему правилу плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 136 ГК РФ); 2) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на стороне арендодателя (то есть фактически смена арендодателя) не влечет прекращение или изменение аренды, субаренды. Если же меняется арендатор, то договор не всегда продолжает действовать. Так, по общему правилу в случае смерти физического лица, арендующего недвижимость, права и обязанности по договору переходят к наследникам. При этом арендодатель не вправе отказать во вступлении в договор на оставшийся срок, если только договор не был обусловлен личными качествами арендатора. В отношении смены арендаторов - юридических лиц (реорганизация, перенаем, переход права аренды к залогодержателю) единого правила нет, и в каждом конкретном случае следует руководствоваться специальными нормами. Например, при реорганизации юридического лица арендодатель вправе либо продолжить отношения, либо потребовать расторжения и возмещения убытков (п. 2 ст. 60 ГК РФ); |