оценка недвижимости. Курсовая работа (2). Введение теоритическая часть
 Скачать 0.62 Mb.
|
|
2.1.5 Цель оценки Определение рыночной стоимости объекта оценки 2.1.6 Назначение оценки Результаты оценки будут использованы для сделки принятия управленческих решений. 2.1.7 Вид стоимости Рыночная стоимость 2.1.8 Форма отчета Письменная. 2.1.9 График проведения оценки 10 декабря 2015 г. – 14 декабря 2015 г. 2.1.10 Дата составления отчета об оценке 14 декабря 2015 г. 2.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике 2.2.1 Сведения о заказчике оценки Андрею Андреевичу Иванову, дата рождения: 16.03.1968 г. Место рождения: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск. Пол: мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 75 03 №600247, код подразделения 589-895, дата выдачи 19.03.2013 г. Орган, выдавший документ: Центральным УВД г. Челябинска. Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск, ул. Земляничная, д. 34. 2.2.2 Сведения об оценщике Настоящий отчет выполнен следующим специалистом: Оценщик – Бояркин Денис Сергеевич, с 10 июня 2014 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» за регистрационным №5222, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно – уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 971528 от 09.02.2013 г. Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО «Военно-страховая компания», Челябинский филиал, страховой полис № 09710В746891 выдан «17» июля 2014 г. Стаж работы в оценочной деятельности 1 месяц. 2.2.3 Данные об оценочной организации ООО «Эксперт-оценка», в лице директора Бояркина Дениса Сергеевича, действующего на основании Устава. Реквизиты организации: 454080, г. Челябинск, ул. Энгельса, дом 7, корпус В, ИНН 7445613909, р\с 40787213987110002315 в ОАО «Сбербанк России», к\с 30101390900000000231, БИК 047501399. Тел.: 8 (351) 271-66-18, e-mail: antey_expert@mail.ru. ОГРН 1097448001395, присвоен 18 июля 2009 г. Юридический адрес: 454080, г. Челябинск, ул. Энгельсая, дом 7, корпус В. На основании трудового договора в ООО «Эксперт-оценка» работает: Оценщик – Бояркин Денис Сергеевич, с 10 июня 2014 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» за регистрационным №5222, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно – уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 971528 от 09.02.2013 г. Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО «Военно-страховая компания», Челябинский филиал, страховой полис № 09710В746891 выдан «17» июля 2014 г. Стаж работы в оценочной деятельности 1 месяц. 2.3 Допущения и ограничительные условия Сертификат качества оценки, являющейся частью настоящего Отчёта, ограничивается следующими условиями: 1. Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не производилась. 2. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования, а также при анализе текущего и будущего использования предполагалось, что уровень управления данной собственностью будет на уровне, не ниже среднерыночного. 3. Заказчик должен принять условие без моего письменного согласия не упоминать моё имя или мой отчет, полностью или частично, в каком либо документе, передаваемом третьим лицам, не связанным с задачей оценки. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки. 4. Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого принимается со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговорённых в Отчёте. 5. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчёта или оцениваемого имущества, кроме, как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. 6. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчёта, были получены из надёжных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации. 7. Мнение Оценщика относительно рыночной и других видов стоимости, отличных от рыночной стоимости действительно только на дату оценки и для целей указанных в Отчёте. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. 8. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном конкурентном рынке по цене, равной указанной в Отчёте. 2.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности Подписавший данный Отчёт (далее – Оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными: Факты, изложенные в Отчёте, верны и соответствуют действительности. Содержащиеся в Отчёте анализ, мнение и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчёта. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчёте. Оценка рыночной стоимости выполнена в соответствии с Федеральным Законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 27.07.2006 г. №157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утверждёнными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №254 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №255 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №256 от 20 июля 2007 г., Кодекса этики Российского Общества оценщиков и «Международными стандартами оценки МСО 2000» с учетом опыта оценки объектов движимого имущества и методики, одобренной «Институтом профессиональной оценки» Финансовой Академии при Правительстве Российской Федерации, г. Москва. 2.5 Описание объекта оценки 2.5.1 Местонахождение и местоположение объекта оценки Таблица 1
2.5.2 Техническое описание объекта оценки Таблица 2 Техническое описание объекта оценки представлено в таблице 2
Качественные и количественные характеристики установлены на основании технического паспорта на здание и личного осмотра. 2.6 Анализ рынка объекта оценки По данным Глобального обзора коммерческой недвижимости RICS* за первую четверть 2015 года России удалось продемонстрировать одни из самых высоких показателей на европейском рынке коммерческой недвижимости. Увеличению потребительского спроса на недвижимость способствовало то, что Российский рынок стал пользоваться большим доверием клиентов и инвесторов. Подобный рост активности был также зафиксирован в Германии и Польше, в отличие от других европейских рынков, которые оправдали негативные ожидания экспертов. На российском рынке коммерческой недвижимости продолжают увеличиваться потребительский спрос и соразмерно уменьшаться предложение. В то время как показатель спроса на недвижимость в России за первую четверть текущего года увеличился на 40 %, показатель предложения по сравнению с последней четвертью 2015 года снизился. Инвестиционные запросы на отечественную коммерческую недвижимость продолжают увеличиваться - с 25% в предыдущем году до 33% на начало этого года. При этом ожидаемая величина капитала снизилась с 23% до 15%. В Челябинске по сравнению с 2014 годом, в 2015 году арендная ставка на офисы выросла в среднем на 7%. На производственные и складские помещения арендные ставки остались на уровне 2014 года. Величина арендной ставки в наибольшей степени зависит от района расположения офисного здания. Исходя из среднерыночных ставок аренды офисных помещений в городе Челябинске, ставка аренды офиса в Центральном районе составляет 735 рублей за квадратный метр в месяц, что является максимальным средним значением по городу Челябинск. Минимальное значение - 370 рублей за квадратный метр - принадлежит офисным помещениям Металлургического района. Рисунок 1 Изменение арендной ставки на коммерческую недвижимость  2.7 Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке 2.7.1 Определение наилучшего и наиболее эффективного использования Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое: - Законодательно разрешено; - Физически осуществимо; - Финансово целесообразно; - Максимально продуктивно. Документы, устанавливающие права собственности на рассматриваемый объект, расположение, строительные характеристики объекта позволяют определить наиболее эффективный вариант применения оцениваемых объектов как производственной базы. 2.7.2 Процедура оценки Процедура оценки включает в себя следующие шаги: осмотр объекта оценки; интервью с собственником объекта оценки; анализ рынка, к которому относится объект оценки; выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов; обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; составление и передача Заказчику отчета об оценке. доходный затратный сравнительный оценка недвижимость 2.7.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки Обязательные к применению стандарты оценочной деятельности требуют по возможности применять все три основных подхода к оценке. В настоящем отчете при оценке недвижимого имущества Оценщику удалось выполнить данное требование. В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по продажам аналогичных объектов на рынке недвижимости Челябинской области. В рамках затратного подхода при оценке нежилых зданий определялась стоимость воспроизводства. Исходными данными для расчета являются функциональное назначение, общие геометрические характеристики (площадь, объем, этажность) объекта оценки, группа капитальности, перечень основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Расчёт производился по УПВС, с определением совокупного износа здания. В рамках доходного подхода применялся метод прямой капитализации дохода. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по аренде аналогичных объектов на рынке недвижимости г. Челябинск. 2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода 2.8.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та, за которую он может приобрести (путем покупки земельного участка и строительства здания, без чрезмерной задержки) объект недвижимости аналогичной полезности и предназначения. Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости недвижимости: Оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок; Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) расположенных на земельном участке улучшений; Установление величины накопленного износа; Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений с учетом износа. Корректировка восстановительной стоимости на дополнительно произведенные затраты, существенно влияющие на окончательную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, евроремонт, устройство территории и т.д.); Суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом всех ценообразующих факторов. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||