оценка недвижимости. Курсовая работа (2). Введение теоритическая часть

• Название: Введение теоритическая часть
• Анкор: оценка недвижимости
• Дата: 20.10.2021
• Размер: 0.62 Mb.
• Имя файла: Курсовая работа (2).docx
• Тип: Реферат; #251785
• страница: 1 из 6

СОДЕРЖАНИЕ

Введение ……………………………….………………………………………….6

1.Теоритическая часть……………………………………………………………8

1.1. Общие понятия оценки…………………………………………………...8

1.1.1. Понятие собственности, и иных вещных прав………………………….11

1.1.2. Основные виды правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав…………………………….…………………………12

1.2 Характеристика доходного подхода………………………..…..…………..13

1.2.1.Метод дисконтированных денежных потоков………..…………………14

1.2.2. Метод капитализации прибыли……………..………………….………..15

1.3 Характеристика сравнительного подхода…………………………..…..16

1.3.1 Подбор объектов аналогов……………………………………………….19

1.3.2 Внесение корректировок…..…………………………………………….20

1.3.3 Денежные поправки.…………………………………………………….20

1.3.4 Процентные поправки…………………………………………………….20

1.3.5 Согласование стоимостей аналогов……………………………………....20

1.4 Характеристика затратного подхода…………………………………...21

1.4.1 Совокупный износ………………………………………………………...22

1.4.2 Методы определения физического износа……………………………...23

1.4.3 Методы определения функционального износа………………………...24

1.4.5 Методы определения внешнего (экономического) износа……………...24

2. Расчетная часть……………………………………………………………....26

2.1 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ……………………………………………………26

2.1.1 Основание для проведения оценки……………………………………….26

2.1.2 Наименование объекта оценки……………………………………………26

2.1.3 Имущественные права на объект оценки………………………………...26

2.1.4 Дата оценки………………………………………………………………...27

2.1.5 Цель оценки………………………………………………………………...27

2.1.6 Назначение оценки………………………………………………………...27

2.1.7 Вид стоимости……………………………………………………………..27

2.1.8 Форма отчета……………………………………………………………….27

2.1.9 График проведения оценки………………………………………………..28

2.1.10 Дата составления отчета об оценке……………………………………..28

2.2 Сведения о заказчике оценки и об объекте оценки………....……………..28

2.2.1 Сведения о заказчике оценке……………………………………………...28

2.2.2 Сведения об оценщике…………………………………………………….28

2.2.3. Данные об оценочной организации……………………………………...29

2.3. Допущения и ограничения условия………………………………………..29

2.4. Применяемые стандарты оценочной деятельности………………………31

2.5 Описания объекта оценки…………………………………………………. .32

2.5.1 Местонахождение и местоположение объекта оценки…………………32

2.5.2 Техническое описание объекта оценки…………………………………..32

2.6 Анализ рынка объекта оценки………………………………………………33

2.7 Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке…………………………………………….35

2.7.1 Определение наилучшего и наиболее эффективного использования….35

2.7.2 Процедура оценки…………………………………………………………36

2.7.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки……………………..36

2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода..……………………………………………………………………….…37

2.8.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода………37

2.8.2 Определение стоимости воспроизводства улучшений………………….38

2.8.3 Оценка совокупного износа………………………………………………38

2.8.4 Расчет рыночной стоимости с помощью затратного подхода………….39

2.8.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя…………………………………………………………………………….41

2.9 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода..………………………………………………………………….……………43

2.9.1 Определение чистого операционного дохода……………………………44

2.9.2 Анализ ставок аренды …………………………………………..………..45

2.9.3 Определение коэффициента капитализации…………………………….48

2.9.4 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода……...…………………………………………………………………………49

2.10 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода……………………...……………………………………………………50

2.10.1 Расчет стоимости…………………………………………………………52

2.11. Согласование результатов….…………………………………………..…55

2.12.1 Итоговое заключение о величине рыночной стоимости……………...59

Заключение………………………………………………………………………60

Список используемой литературы……………………………………………...61

Приложения:

­ Местоположение объекта (карта местности);

- Фотографии объекта (при наличии возможностей;

- Договор

ВВЕДЕНИЕ


Актуальность темы. Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды право пользования).

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, столовые, рестораны, кофе, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Курсовая работа является важным этапом на пути изучения стоимости объектов недвижимости. Курсовая работа помогает определить цели, задачи, направления и принципы государственного регулирования системы оценочной деятельности (деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости) в Российской Федерации. Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов.

Исходя из этого, целью курсовой работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

– изучение теоретических аспектов понятия «недвижимое имущество»;

– изучение принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости;

– анализ оцениваемого объекта;

– расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объект исследования в данной курсовой работе является столовая, общей площадью 180 кв. м, расположенная в Ленинском районе г. Челябинска.

1 Теоретическая часть
1.1. Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия
Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Основными факторами, которые влияют на оценку стоимости предприятия (бизнеса) это время и риск. Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами или периодами. Интервал или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов необходима в условиях рыночной экономики.

Другим существенным фактором рыночной стоимости является риск – вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют разные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки (предприятие) может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства. Отличительной чертой рыночной оценки стоимости и одновременно обязательным требованием является ее привязка к конкретной дате. Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оцениваемого субъекта. Субъектом оценочной деятельности являются, с одной стороны, профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками, с другой стороны — потребители их услуг, заказчики.

В роли профессиональных оценщиков выступают юридические лица (оценочные фирмы, отделы оценки аудиторских и других компаний) и физические лица (индивидуальные предприниматели).

Профессиональные оценщики работают по заказам, поступающим от государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных и страховых институтов, от граждан.

Объектом стоимостной оценки является любой объект собственности. При этом в расчет принимаются не только различные характеристики объекта, но и права, которыми наделен его владелец. Объекты оценки являются объектами гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Согласно ст. 132 Гражданского кодекса РФ, предприятие (организация) является объектом гражданских прав, вступает в хозяйственный оборот и участвует в хозяйственных операциях – в результате этого возникает потребность в оценке его стоимости. 

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки. Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т.п. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно- ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы, частные владельцы бизнеса, инвесторы.

Оценку предприятия проводят в следующих целях: повышения эффективности текущего управления предприятием; принятия обоснованного инвестиционного решения; купли-продажи предприятия; установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора или в случае смерти одного из партнеров; реструктуризации предприятия; разработки плана развития предприятия; определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании; страхования; налогообложения; принятия обоснованных управленческих решений; и в иных случаях.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) осуществляется в соответствии с определенными принципами. Таких принципов выделяется четыре группы: принципы, основанные на представлениях собственника (полезности, ожидания); принципы, связанные с эксплуатацией собственности (доходности, вклада, предельной производительности, сбалансированности, пропорциональности); принципы, обусловленные действием рыночной среды (соотношение спроса и предложения, соответствия, регрессии, прогрессии, конкуренции, зависимости от внешней среды, изменения стоимости, экономического разделения, наилучшего и наиболее эффективного использования).

Принципы оценки должны отражать основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики – в данном случае предприятий. Но в реальной жизни они отражают тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного поведения.

Для определения стоимости предприятия (бизнеса) оценщики применяют специальные приемы и способы расчета, которые получили название методов (подходов) оценки. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость бизнеса на конкретную дату, и все методы являются рыночными, так как учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым бизнесом, и предполагаемую «реакцию» рынка при сделках купли-продажи с оцениваемым объектом.
1.1.1. Понятие собственности, и иных вещных прав.
Оценщик – физическое лицо, которое осуществляет профессиональную оценочную деятельность, занимаясь частной практикой, либо посредством трудового договора.

Собственность – определенный вид общественных отношений, выражающихся в том, что одни лица свободно господствуют над тем или иным объектом, и вмешательство государства или иных лиц в это не допускается.

Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимость обладает рядом свойств:

- полезность - для удовлетворения потребностей владельца в жилой или производственной площади;

- фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях;

- долговечность;

- стационарность;

- неповторимость;

- управляемость;

- регламентация сделок с недвижимостью государственными органами;

- тенденция к росту стоимости.
1.1.2 Основные виды правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав
Правоустанавливающими документами являются:

– договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация, определение долей, раздел имущества и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки;

– акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами;

– свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом;

– решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда);

– справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива).
1.2. Характеристика доходного подхода

В зависимости от факторов стоимости методы (подходы) оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода.

Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. Доходный подход является общепринятым подходом к оценке рыночной стоимости предприятия , доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг, в рамках которого используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов в стоимость.

В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. Хотя, как правило, доходный поход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными.

Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости объекта, полученной другими подходами.

Определение рыночной стоимости предприятия с позиции доходного подхода основано на предположении - что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными словами, покупатель приобретает право получения будущих доходов от владения предприятием). Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Подход с точки зрения дохода – это процедура оценки стоимости предприятия, исходя из того что стоимость бизнеса непосредственно связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет этот бизнес. Текущая стоимость суммы будущих доходов служит ориентиром того, сколь много готов заплатить за оцениваемое предприятие потенциальный инвестор.
1.2.1 Метод дисконтированных денежных потоков
Дисконтирование денежных потоков (ДДП) предполагает построение (разработку) финансово-аналитической модели деятельности компании. Среди основных параметров модели, которые нужно определить на начальном этапе, длина прогнозного периода, то есть количество лет, для которых будет рассчитан денежный поток. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

Построение модели заключается в прогнозе отчета о прибыли и убытках, основных статей баланса и отчета о движении денежных средств. Аналитику необходимо выявить основные факторы или показатели, влияющие на деятельность компании и ее финансовые результаты. Так, например, для производителя пива таким фактором является средняя стоимость гектолитра пива. Для нефтяной компании, например, важнейшим драйвером является цена на нефть на внешнем и внутреннем рынках. Для страховой компании – средний размер страховых взносов. Аналитик делает анализ рынка и прогноз динамики основных драйверов. Потом рассчитываются основные показатели, отдельные статьи доходов и расходов.

Анализ выручки подразумевает прогнозирование предполагаемых доходов от продажи продукции, товаров и услуг компанией в течение определенного прогнозного периода. Данный анализ предполагает изучение динамики рынка, влияния конкуренции, инфляции, объема производства и его ожидаемого роста, производственных мощностей, а также экономических факторов, оказывающих влияние на отрасль, в которой действует предприятие.

После прогнозирования будущей выручки и себестоимости производства нужно приступать к вычислению генерируемого компанией денежного потока.

Изменение величины рабочего капитала представляет собой сумму изменений сальдо балансовых статей, составляющих рабочий капитал, а именно: в активе – краткосрочные финансовые вложения, дебиторская задолженность, запасы, прочие текущие активы; в пассиве – кредиторская задолженность, прочие текущие обязательства. Поэтому для расчетов не обойтись без прогноза баланса.

Изменение дебиторской и кредиторской задолженности традиционно пропорционально изменению валовой выручки.

Рекомендуется учесть и дополнительные факторы, такие как уровень платежной дисциплины в экономике, финансовое положение отдельных дебиторов и кредиторов.

Для вычисления свободного денежного потока денежный поток от операционной деятельности уменьшается на величину инвестиций. В результате остается величина денежных средств, полученных от операционной деятельности, которая может быть распределена между акционерами и кредиторами.