оценка недвижимости. Курсовая работа (2). Введение теоритическая часть
 Скачать 0.62 Mb.
|
|
2.9.3 Определение коэффициента капитализации Определение коэффициента капитализации произведено с использованием метода рыночной экстракции, сущность которого заключается в выборе нескольких объектов (не менее трех), принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы. Далее проводится расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду. Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в соответствующем разделе Отчета. Для оцениваемого объекта величина коэффициента капитализации определена как среднее значение по сопоставимым объектам (таблица 7). Таблица 7
Характеристики аналогов представлены в сравнительном подходе. Таким образом, коэффициент капитализации для объекта оценки составляет 0,20. 2.9.4 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в таблице 8. Таблица 8 Рыночная стоимость, полученная доходным подходом
Вывод: Рыночная стоимость торговой площади, расположенной по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск, Ленинский район, ул. Гагарина, 31 по состоянию на дату оценки, выполненная доходным подходом, с учетом округления соответствует: 6 590 025 (Шесть миллион пятьсот девяносто тысяч двадцать пять) рублей, в том числе НДС. 2.10 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. На этапе сбора исходной информации находят данные о сделках купли – продажи объектов, сходных с оцениваемым и предложений по продаже объектов недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты аналогии затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом. Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа; таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. (При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа). При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов: 1 этап – выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке недвижимости; 2 этап – проверка достоверности информации о сделках; 3 этап – определение единиц сравнения (1 м2, м3, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости; 4 этап – внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом; 5 этап – согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта. В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов – аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке: А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки). В данном случае на этапе сбора исходной информации оценщику не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым, для определения его рыночной стоимости. Поэтому было принято решение опираться на цены предложения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное положение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Однако в данном случае следует произвести корректировку стоимости аналогов, которая будет учитывать разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки. Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом). В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа). Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования). Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках): отличие в площадях; отличие в объеме. Е. Состояние объекта. Ж. Дополнительные улучшения 2.10.1 Расчет стоимости Представленная ниже информация о сопоставимых объектах-аналогах по производственным зданиям получена оценщиком в результате исследования рынка: Сопоставимый объект 1. г. Челябинск, ул. Гагарина, 21. Тип недвижимости: Столовая. Площадь объекта, м2: 120. Цена: 5 600 тыс. руб. Сопоставимый объект 2. г. Челябинск, ул.Гагарина ,9 . Тип недвижимости: Столовая. Площадь объекта, м2: 145. Цена: 6 000 тыс. руб. Сопоставимый объект 3. г. Челябинск, ул. Артиллерийская,122. Тип недвижимости: Столовая. Площадь объекта, м2:130. Цена: 5 800 тыс. руб. Обоснование корректировок, примененных в Таблице 10
Таблица 10
Вывод: Рыночная стоимость столовой, расположенной по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск Ленинский район, ул. Гагарина, 31 по состоянию на дату оценки, выполненная сравнительным подходом, с учетом округления соответствует: 6 315 300 (Шесть миллионов триста пятнадцать тысяч триста) рублей, в том числе НДС. 2.11 Согласование результатов При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены все три подхода к оценке рыночной стоимости – затратный, сравнительный и доходный. В итоге были получены следующие результаты: Таблица 11Результаты оценки (руб.)
Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям: Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность. При согласовании результатов применялся метод экспертной средневзвешенной оценки. При этом методе каждому из использованных в оценке подходов придаются различные весовые коэффициенты, отражающие долю каждого метода в определении итоговой стоимости: Анализируя применимость каждого подхода при оценке объектов, оценщик пришел к следующим выводам: При оценке данных объектов результаты, полученные при использовании сравнительного подхода, в наибольшей степени отражают его рыночную стоимость. На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта были рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости. Затратный подход оказался с самым низким весовым коэффициентом. Это произошло по причине того, что не было учтено много факторов при определении цены затратным подходом. Поэтому стоимость в подходе можно считать заниженным. Отталкиваясь от выше изложенного, было решено сделать весовой коэффициент равным 0,2. Доходный и сравнительный подходы выполнены достоверно, за что и получили коэффициент 0,4. Таблица 12
Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле: (14) V=V1*Q1+V2* Q2+V3*Q3 где: V - рыночная стоимость объекта оценки, руб., V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно, руб. Q1, Q2, Q3, – удельные весовые показатели затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно. Согласование результатов произведено в табличной форме и представлено в Таблице 13. Таблица 13 Согласование результатов оценки
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||