оценка недвижимости. Курсовая работа (2). Введение теоритическая часть
 Скачать 0.62 Mb.
|
|
1.2.2.Метод капитализации прибыли Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой _ Чистая прибыль__ Оцененная стоимость = Ставка капитализации 1.1 Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными). В отличие от оценки недвижимости в оценке бизнеса данный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий. 1.3 Характеристика сравнительного подхода Сравнительный подход к определению оценки стоимости предприятия (бизнеса) предполагает, что ценность собственного капитала предприятия определяется той суммой, за которую оно может быть продано при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходного (аналогичного) предприятия, зафиксированная рынком. Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей объективность его применения, являются следующие базовые положения. Во-первых, эксперт-оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия, либо их акции. При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести, прежде всего, соотношение спроса и предложения на данный бизнес, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и многое другое, что, в конечном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку. Во-вторых, сравнительный подход базируется в основном на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в какие-либо акции, покупает, прежде всего, будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на вложенный капитал при адекватном уровне риска и свободном размещении инвестиций обеспечивает выравнивание рыночных цен. В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором. Сравнительный подход обладает рядом некоторых преимуществ и недостатков, которые должен учитывать профессиональный эксперт-оценщик. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе произведенных им расчетов. Еще одним достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки более точно учитывает ситуацию на рынке. Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в современной оценочной практике. Во-первых, базой для расчета при данном подходе являются достигнутые в прошлом финансовые результаты, следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в перспективе на будущее. Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию (бизнесу), но и по большому числу сходных предприятий, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным и очень дорогостоящим процессом. В-третьих, эксперт-оценщик должен делать многочисленные и довольно сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что в реальной практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому эксперт-оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости. Обычно сравнительный подход используется в следующих случаях: когда имеется достаточное количество сопоставимых (действительно сходных с оцениваемым по наиболее важным экономическим параметрам) предприятий и сделок с ними (частичными интересами в них); имеется достаточно данных по сопоставимым предприятиям (и сделкам) для проведения соответствующего финансового анализа; а также имеются надежные данные о прибылях или денежных потоках как оцениваемой, так и сопоставимых предприятий. 1.3.1 Подбор объектов аналогов Основные критерии выбора сопоставимы объектов (аналогов): Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (в случае его полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. Условия и время продажи. Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени. Местоположение. Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Физические характеристики. Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта, и другие характеристики, на которые также вносятся поправки. 1.3.2 Внесение корректировок По логике, вносимые корректировки должны отражать ценообразующие факторы, то есть факторы, из-за которых различаются цены на выставляемые в продажу объекты. Однако, большинство оценщиков вместо изучения рынка и выявления механизмов ценообразования пользуются уже заранее заготовленными факторы, о которых узнали из учебников и курсов повышения квалификации, а иногда и из требований к оценщикам банков, муниципалов и прочих контролирующих структур. Корректировки в строгой последовательности забиваются в эксельрасчетную форму и живут там долгие годы, предоставляя оценщикам право лишь менять их величину, а иногда способ расчетов. 1.3.3 Денежные поправки Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. 1.3.4 Процентные поправки Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. 1.3.5 Согласование стоимостей аналогов Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов производится по двум направлениям: элементам сравнения и единицам сравнения. В качестве элементов сравнения обычно рассматриваются следующие показатели: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, месторасположение, физические характеристики. Часто сопоставимые объекты различаются по объемно-планировочным решениям: размеры в плане, высота этажей и т.п. При сопоставлении таких объектов используются единицы сравнения: цена за 1 кв. м или 1 куб. м здания, цена за единицу, приносящую доход (посадочное место в ресторане, в кинотеатре, торговое место на рынке) и т.д. Внесение поправок в цену сопоставимых объектов производят в стоимостном (рублевом) или в процентном выражении. Если сопоставимый объект имеет лучшие параметры сравнения, чем оцениваемый-то в его цену вносятся отрицательные поправки, если же сопоставимая недвижимость хуже. При внесении поправок каждая последующая корректировка должна осуществляться на основе результата предыдущей корректировки. Для расчета величины поправок возможно использование следующих методов. 1. Методы на основе анализа парных продаж. 2. Экспертные методы расчета поправок. 3. Статистические методы. 1.4 Характеристика затратного подхода Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов. Затратный подход к оценке стоимости предприятия основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует их реальной стоимости. В результате возникает необходимость проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка рыночной (или иной) стоимости каждого актива баланса предприятия отдельно, затем определяется рыночная (или иная) стоимость обязательств. После этого, из скорректированной стоимости активов вычитается стоимость обязательств, в результате чего образуется рыночная стоимость собственного капитала предприятия. Для проведения таких расчетов используются данные баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату), статьи которого корректируются с учетом рыночной (или иной) стоимости его активов и пассивов. 1.4.1 Совокупный износ Износ имущества - снижение стоимости имущества по различным причинам. Существуют три вида износа недвижимости - физический, функциональный, внешний. Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание. Физический износ имущества - износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов. Функциональный износ имущества - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу. Внешний износ имущества - износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов. Износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Устранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Неустранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость. 1.4.2 Методы определения физического износа Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Методы расчета физического износа зданий следующие: – нормативный (для жилых зданий); – стоимостной; – метод срока жизни. 1.4.3 Методы определения функционального износа Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и / или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. Функциональный износ подразделяют на: устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ. Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Причины функционального износа: · недостатки, требующие добавления элементов; · недостатки, требующие замены или модернизации элементов; · сверхулучшения. 1.4.4 Методы определения внешнего (экономического) износа Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: – метод капитализации потерь в арендной плате сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий. – метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта. – метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ) 2. Расчетная часть 2.1 проведение оценки 2.1.1 Основание для проведения оценки На основании договора от 10 декабря 2015 г. №15-12/15, ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК производит оценку рыночной стоимости торгового помещения, расположенного по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск, Ленинский район, ул. Гагарина, д. 31. 2.1.2 Наименование объекта оценки Объектом оценки является столовая , расположенная по адресу: Россия, Челябинская обл., г.Челябинск, Ленинский район, ул. Гагарина, д. 31. Площадь: Общая 180 кв. м. 2.1.3 Имущественные права на объект оценки Оцениваемый объект: Основное строение торговое помещение. Площадь: общая 180 кв. м. Этажность: 3. Адрес (местоположение): Россия, Челябинская обл., г. Челябинск, Ленинский район, ул. Гагарина, д.31, принадлежит на праве частной собственности: Андрею Андреевичу Иванову, дата рождения: 16.03.1968 г. Место рождения: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск. Пол: мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 7503 №600247, код подразделения 589-895, дата выдачи 19.03.2013 г. Орган, выдавший документ: Центральным УВД г. Челябинска. Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск, ул. Земляничная, д. 34. На основании: Договора купли/продажи от 18.06.2003 Государственная регистрация права произведена Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.05.2006 г. сделана запись регистрации: № 74-74-20/039/2003-35, выдано свидетельство о государственной регистрации: серии 74 АБ №763685 (дата выдачи 25.07.2003 года.); 2.1.4 Дата оценки Оценка объекта оценки выполнена на дату оценки 12 декабря 2015 г. Под датой проведения оценки подразумевается календарная дата, по состоянию на которую, определяется стоимость объекта оценки. |