оценка недвижимости. Курсовая работа (2). Введение теоритическая часть
 Скачать 0.62 Mb.
|
|
2.8.2 Определение стоимости земельного участка Так как объект не имеет выраженной стоимости земельного участка внатуре, то определение земельного участка не проводилось. 2.8.3 Определение стоимости воспроизводства улучшений Wп.в. = W1969г* Vстроит* И69,84-12* Кпприб.*НДС, т.е. 20,2*540*192,21*1,13*1,18 = 2795642,01 руб. где: W1969 г. – восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в руб.; Vстроит – объём зд. (находится по формуле: Общая площадь*Высоту зд.); Кпприб. – коэффициент прибыли застройщика(предпринимателя); НДС - Налог на добавленную стоимость (Составляет 18%); И69, 84 – 12 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на II квартал 2012 г., 192,21. Индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на II квартал 2009 г определялся следующим образом:  И69-84 – индекс перехода от цен 1969 года к ценам 1 января 1984 года, 1,18 (Приложение №1 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94); И84-04 – индекс перехода от цен 1984 года к ценам 31 декабря 2004 года по объектам гражданского строительства, 44,78 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, "ЧелСЦена", часть 2, №12, декабрь 2004 г.); И00-04 – индекс перехода от цен 2000 г. к ценам 2004 года, 2,34 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена", часть 2, №12, декабрь 2004 г.); И00-09 – индекс перехода от цен 2000 г. к ценам 2009 года, 4,37 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена", часть 2, №4 апрель 2009 г.). И09-10 – индекс перехода от цен 2009 г. к ценам 2010 года, 0,05 (письмо Минрегиона РФ от 26.07.2010 №28203-кк/08) И10-11 – индекс перехода от цен 2010 г. к ценам 2011 года, 0,06 (письмо Минрегиона РФ от 09.06.2011 №15076-КК/08) И11-12 – индекс перехода от цен 2011 г. к ценам 2012 года, 1,75 (письмо Минрегиона РФ от 03.09.2012 №23167-АП/08) Таким образом, индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ от цен 1969 г. в цены 20012 г. на дату оценки составляет: И69,84-09,10,11,12=1,18×(44,78/2,34)×4,37×1,05×1,06×1,75 2.8.4 Оценка совокупного износа Тэф1=2013-1976= 37 лет Тэф2=2013-2006=7 лет Таблица 3 Начисление износа по отдельным элементам
Wзд=ВСитого-Износруб=2795642,01-162706,35=2632935,7руб. 2.8.4 Оценка совокупного износа Совокупный износ зданий и сооружений рассчитывался по формуле Св. И = СЗ ∙ {1 – (1 – ФИ / 100) ∙ (1 – Фн.И / 100) ∙ (1 – Вн.И / 100), где СЗ – стоимость замещения, руб.; Cв.И – совокупный износ, %; ФИ – физический износ, %; Фн.И – функциональный износ, %; Вн.И – внешний износ, %. Оценка физического износа оцениваемого помещения проводилась методом срока жизни. Данный метод основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от эффективного возраста здания и срока экономической жизни здания. Такой подход регламентирован в следующих нормативных документах: Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86. Госгражданстрой. М., 1965 Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий Госстрой СССР. – М. Стройиздат, 1965 Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально – культурного назначения: ВСН 58-88 (р) М. 1990. ФИ = Тэф./ Тэк. ФИ – накопленный физический износ здания или его элемента руб. Тэф – эффективный возраст здания Ттип. – срок экономической жизни здания. Эффективный возраст оцениваемого здания по мнению оценщика равен 37 годам. Хронологический возраст совпадает с сроком экономический жизни 30-35 лет. Результаты расчета физического износа представлены в таблице 3. При оценке функционального и экономического износа учитывались следующие факторы: Планировка помещения полностью соответствует его назначению. Объект оценки в целом удовлетворяет основным требованиям потенциальных покупателей. По мнению оценщика, внешние факторы не оказали существенного негативного влияния на объект оценки. В данной ситуации величина функционального и внешнего износа объекта оценки незначительна и может быть принята равной нулю. Результаты расчета совокупного износа зданий приведены в таблицах 6. 2.8.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся: Экономические и политические факторы; Социальные и региональные факторы; Предпринимательский фактор; Фактор условий строительства. Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка капитализации, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже: ПП=Σ(R) + R без риск, где: ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта; Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта; R без рисковая – очищенная от риска норма дохода (без рисковая ставка). Без рисковая ставка дохода на капитал отражает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска. По данным сайта www. cbr.ru, эта ставка на дату оценки составляет 6,92%. Ставки рынка ГКО-ОФЗ
Диапазон остальных рисков в мировой оценочной практике принимается обычно от 0% до 5% Таблица 5
Таким образом, прибыль предпринимателя составит: ПП = 5,77 + 6,92 = 12,69% 2.9 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса. Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи помещения в аренду. При оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, различием в рисках аренды и бизнеса принято пренебрегать. Функциональное назначение помещения для аренды определяют, исходя из наилучшего и наиболее эффективного его использования. При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов – потоки денежных средств, для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем расчете использовались прогнозные данные. Выбор коэффициента капитализации – один из ключевых моментов в рамках доходного подхода. Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы: PV = NOI/R, Где: PV – текущая стоимость объекта оценки; NOI – чистый операционный доход; R – коэффициент капитализации. Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости: Анализ рынка аренды и продажи с целью определения коэффициента капитализации; Определение чистого операционного дохода; Расчет стоимости объекта оценки. Стоимость земельного участка (местоположение) автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом. 2.9.1 Определение чистого операционного дохода Чистый операционный доход – рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от использования имущества. Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 7. Потенциальный валовой доход – это общий валовой доход от недвижимости при 100% загрузке. Далее в процессе оценки объекта определялся эффективный валовой доход, который представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность. При определении поправки на недоиспользование объектов учитывался следующий фактор: В данном районе дефицит альтернативных предложений аналогичных объектов. В связи с выше изложенным поправка на возможное недоиспользование объекта принимается равной – 15%. Операционные расходы были приняты в размере 15% от действительного валового дохода на основании проведенного маркетингового исследования и данных аналитических статей ряда профессиональных изданий. 2.9.2 Анализ ставок аренды производственных зданий Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных производственных зданий приведены в Таблице 4. Таблица 4
Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами. Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице 8(таблица корректировок по арендным платежам). Таблица 5 Обоснование корректировок, примененных в Таблице 6
Таблица 6 Расчет арендной ставки.
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||