Звіт про фінансову стабільність
 Скачать 1.8 Mb.
|
|
Бюджет 2021 року може потребувати коригувань Бюджет 2021 року, попри певні доопрацювання, побудований на оптимістичних припущеннях. Через це існує ризик недоотримання доходів (у тому числі в частині перерахування прибутку НБУ), що може потребувати внесення коригувань. Запланований дефіцит державного бюджету у 2021 році є значним: як в абсолютних – 246.6 млрд грн, так і відносних показниках – близько 5.5% ВВП. Спроможність уряду його профінансувати напряму залежатиме від доступу до позик на зовнішніх ринках та позик від МФО. Чистий обсяг запозичень має становити 233.4 млрд грн, з яких 55% – ОВДП. Залучення таких значних ресурсів на внутрішньому ринку малоймовірне без повернення на нього іноземних портфельних інвесторів. НБУ неодноразово наголошував, що не планує вдаватися до непрямого фінансування дефіциту бюджету через збільшення портфеля урядових цінних паперів. Високими також є ризики зростання гарантованого державою боргу. В ухваленому бюджеті граничний обсяг надання державних гарантій встановлено в сумі до 88.7 млрд грн. Це більше ніж утричі перевищує ліміт, передбачений Бюджетним кодексом й може призвести до суттєвих витрат за такими зобов’язаннями в наступних бюджетних періодах. Значний дефіцит бюджету другий рік поспіль зумовлений необхідністю підтримання економіки в умовах пандемії. Для цього варто зробити фокус на цільових й відносно невеликих за обсягом програмах підтримки населення та бізнесу – наданні компенсацій МСБ, портфельних гарантій, доступних кредитів за програмою 5-7-9. * Інші фактори – сукупний внесок зміни обсягу гарантій та активів; додатні значення відповідають збільшенню частки боргу до ВВП, від’ємні – зменшенню. Джерело: НБУ. Графік 2.1.7. Широкий дефіцит сектору загальнодержавного управління, млрд грн * У 2020–2021 роках – значення дефіциту державного бюджету на відповідні періоди, ухвалені ВРУ. ** Станом за 10 місяців 2020 року. Джерело: МВФ, ДКСУ, МФУ, розрахунки НБУ. Графік 2.1.8. Чисті внутрішні і зовнішні запозичення держбюджету у 2007–2021 роках, витрати на рекапіталізацію банків, зміна обсягу ОВДП у портфелі НБУ, млрд грн * Закон “Про державний бюджет на 2020 рік” (зі змінами від 13 квітня 2020 року), Закон “Про державний бюджет на 2021 рік”. ** Станом на кінець року. *** У 2020 році – ціни в листопаді до грудня 2019 року. Джерело: ДКСУ, Мінфін, НБУ. 0% 15% 30% 45% 60% 75% 90% -20 -10 0 10 20 30 40 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Зміна обмінного курсу Первинний баланс Реальна % ставка Зміна реального ВВП Інші фактори* Зміна боргу р/р, в. п. Борг, % ВВП (п. ш.) Прогноз 0 40 80 120 160 200 240 280 320 2012 2014 2016 2018 10.20** Рекапіталізація банків, ФГВФО та інше Фінансування НАК “Нафтогаз” Дефіцит СЗДУ* -8% 0% 8% 16% 24% 32% 40% 48% -50 0 50 100 150 200 250 300 2007 2010 2014 2017 Чисті зовн. запозичення Чисті внутр. запозичення Зміна портфеля НБУ** Рекапіталізація банків ІСЦ р/р, % (п. ш.)*** 2020* 2021* 2020* 2021* Національний банк України Частина 2. Внутрішні умови та ризики Звіт про фінансову стабільність | Грудень 2020 року 13 2.2 . Ринок нерухомості та іпотечне кредитування Попит на ринку відновився та поволі зростає, адже доступність житла залишається високою за історичними мірками. Ціни на нерухомість також помірно зросли, попри пандемію та сповільнення економічної активності. Поступово набирає ваги новий фактор, що може суттєво вплинути на попит – відновлення іпотеки. Ключовий ризик сектору – зволікання із впорядкуванням первинного ринку нерухомості та посиленням прав інвесторів у житло. Крім того, повільна реформа системи контролю в будівництві може зменшити пропозицію нового житла в майбутньому. Комерційна нерухомість зазнала помітнішого впливу кризи, подальший стан ринку залежатиме від тривалості пандемії. Графік 2.2.1. Активність на ринку житла Активність на ринку житла поступово відновлюється Після стрімкого падіння в ІІ кварталі цього року майже на третину в річному вимірі попит на нерухомість почав поволі зростати. У ІІІ кварталі 2020 року вже було укладено на 2.8% більше угод купівлі-продажу житла, ніж рік тому – відкладений попит поступово реалізується. З початку карантину в Києві було виставлено на продаж близько півсотні житлових комплексів (+11% р/р) – і це попри тимчасове зниження попиту на піку карантинних обмежень та обмежену роль іпотеки на ринку житла. Висхідний тренд попиту обумовлений з-поміж іншого зростанням доступності житла, яка за десятиліття збільшилася більш ніж у два рази. За рік показник Price- to-income 5 майже не змінився, оскільки темпи зростання номінальних доходів населення та цін на житло були майже тотожними. А от Price-to-rent 6 – зріс, адже ціна оренди житла росла більш повільно, ніж його вартість. Ціни на житло і далі стабільно зростають У столиці вартість нового житла в гривні у вересні 2020 року була вищою на 5–10%, ніж рік тому, на вторинному ринку, в доларі, – до 5%. Ринкові ціни на житло в Києві загалом є близькими до природнього рівня 7 , хоча періодично відхиляються від нього. Наприклад, в останні місяці вартість житла в Києві зростала навіть попри пандемію та супутні обмеження. Хоча фундаментальні фактори, що зумовлюють динаміку цін, як то рівень безробіття, дещо погіршилися. Збільшення вартості житла цьогоріч було передусім обумовлене зростанням цін на будматеріали: на 5.3% р/р на кінець вересня. Крім того, свою роль відіграли пожвавлення іпотечного кредитування та зростання рівня заощаджень населення в умовах кризи. Також ріст цін певною мірою пояснюється помітним зниженням ставок за депозитами, що є альтернативним напрямом для інвестування в житло. Висхідний тренд цін збережеться і надалі, підігрітий звуженням маржинальності забудовників та поступовим відновленням іпотеки. Темпи введення в експлуатацію уповільнилися За перше півріччя 2020 року в Києві було офіційно введено в експлуатацію майже вдвічі менше житла в багатоквартирних будинках, ніж рік тому. Це передусім Джерело: Мін’юст, агентства нерухомості, розрахунки НБУ. Графік 2.2.2. Price-to- income та Price-to-rent на первинному ринку нерухомості (ПРН) Києва Джерело: ДССУ, агентства нерухомості, розрахунки НБУ. Графік 2.2.3. Ціна та собівартість житла, тис. грн/кв. м * Дані за листопад 2020 року – попередня оцінка Мінрегіону. Джерело: Мінрегіон, ЛУН. 5 Price-to- income розраховується за формулою: ціна кв. м на первинному ринку нерухомості × стандартизована площа квартири (70 кв. м) / середня річна заробітна плата для домогосподарства після сплати податків. 6 Price-to- rent розраховується за формулою: ціна купівлі кв. м на первинному ринку нерухомості / річна ціна оренди кв. м. 7 Природній рівень цін на нерухомість оцінений за методологією НБУ. 0% 25% 50% 75% 100% 125% 150% 0 20 40 60 80 100 120 I.17 III.17 I.18 III.18 I.19 III.19 I.20 ІІІ.20 Кількість договорів купівлі-продажу житла, тис. шт. Індекс цін на житло в новобудовах Києва, І кв. 2017 = 100% (п. ш.) 9.1 5.7 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 12.09 02.12 04.14 06.16 08.18 10.20 Price-to-rent Price-to-income ( для домогосподарств) 6 10 14 18 22 26 30 04.16 10.16 04.17 01.18 01.19 01.20 07.20 Собівартість будівництва в Україні* Собівартість будівництва у Києві* Мінімальна ціна житла на ПРН у Києві Середня ціна житла на ПРН у Києві 11.20 Національний банк України Частина 2. Внутрішні умови та ризики Звіт про фінансову стабільність | Грудень 2020 року 14 Графік 2.2.4. Введено в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках, млн кв. м пов’язано з ускладненням процесу отримання сертифіката про введення в експлуатацію через складну та тривалу реформу ДАБІ 8 . Загалом в Україні (крім Києва) падіння було значно меншим – на 5.2% р/р, оскільки за регіональними органами будконтролю залишився обмежений функціонал, який дає змогу видавати дозвільну документацію для забудови, розрахованої до 400 осіб, що переважає в регіонах. Проте уповільнення темпів приросту пропозиції житла – не лише статистичний ефект реформи. Пандемія та пов’язані з нею карантинні обмеження мали помітний вплив на будівництво. За даними опитування НБУ 9 , в ІІІ кварталі поточного року баланс оцінок будівельниками власного фінансового стану значно погіршився порівняно з попереднім роком. Але відносно попереднього кварталу настрої все ж поліпшились у понад два рази. Житлові площі, на будівництво яких видано дозволи, теж помітно скоротилися: більш ніж на третину в Україні та майже в сім разів у Києві. Це також є ефектом тривалого процесу реформування контрольного органу. Галузь повільно оговтується від карантинного шоку і будівельна активність має надалі відновитися. Проте на нову пропозицію житла може вплинути зволікання із видачею нових дозволів на будівництво. Ринок новобудов досі є непрозорим та хаотичним Зволікання з реформою ДАБІ вже стало глобальною проблемою для ринку. За рік з часу її анонсування вона досі перебуває на початковому етапі, та все ще не визначено цільового формату системи контролю у будівництві. За відсутності дієвого регулювання властиві первинному ринку нерухомості ризики зберігаються. Первинний ринок нерухомості залишається неврегульованим та непрозорим, це створює ризики як для приватних інвесторів, так і для банків-кредиторів. З’являється дедалі більше ошуканих осіб – цього року їхня кількість зросла на понад 12 тисяч інвесторів Аркади ( додатково до майже 30 тис. постраждалих інвесторів у забудови Укогруп та Укрбуду). В останні місяці з’явилося кілька законопроєктів, покликаних урегулювати ринок та вдосконалити механізми фінансування будівництва житла, проте помітного прогресу в цьому напрямі немає. Без підвищення прозорості в галузі, посилення відповідальності забудовників та впровадження механізмів фінансування будівництва, що унеможливлюють шахрайство, іпотека на первинному ринку нерухомості не стане масовою. Іпотека все ще не впливає на роботу ринку За рахунок іпотеки на сьогодні фінансується менше 5% угод з купівлі житла. Тож потенціал зростання іпотечного кредитування суттєвий. Від початку року разом зі зниженням загального рівня ставок помітно зменшилася вартість житлових кредитів: за результатами самооцінки Джерело: ДССУ. Графік 2.2.5. Отримані дозволи на нове будівництво Джерело: ДССУ, НБУ. Графік 2.2.6. Співвідношення іпотеки до ВВП* в 2020 році за країнами * Прогноз ВВП в 2020 році – оцінка “World Economic Outlook” МВФ станом на жовтень. Джерело: ЄЦБ, МВФ, Націнальний банк Молдови, результати опитування банків. 8 Державна архітектурно-будівельна інспекція – установа, яка реалізує державну політику в частині надання та анулювання документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, прийняття в експлуатацію завершених об’єктів. 9 Інформацію зібрано в рамках щоквартального опитування підприємств “ Ділові очікування підприємств ” 0% 15% 30% 45% 60% 0 2 4 6 8 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 У Києві за друге півріччя звітного року У Києві за перше півріччя звітного року В Україні (крім Києва) за друге півріччя звітного року В Україні (крім Києва) за перше півріччя звітного року Частка Києва та області, % (п. ш.) -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 0 2 4 6 8 10 12 14 16 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 6 міс. 2020 Нове будівництво в Україні, млн кв. м Нове будівництво у Києві, млн кв. м Ділові очікування щодо змін у динаміці обсягів будівництва, баланс відповідей (п. ш.) 0.7% 0% 50% 100% 150% Данія Швеція Франція Німеччина Австрія Греція Чехія Польща Литва Латвія Болгарія Румунія Угорщина Молдова Україна Національний банк України Частина 2. Внутрішні умови та ризики Звіт про фінансову стабільність | Грудень 2020 року 15 Графік 2.2.7. Нові видачі та вартість іпотеки власної іпотеки банками 10 , ефективна ставка за десять місяців 2020 року зменшилася майже на 7 в. п до 14.7%. Також зросла видача нових іпотечних кредитів: у ІІІ кварталі цьогоріч їх було видано на 64% більше, ніж рік тому. Проте поки це зростання відбувається з дуже низької бази: відношення портфеля іпотеки до ВВП є вкрай малим. Крім того, банки віддають перевагу роботі із вторинним ринком: лише близько десятої частини нових кредитів надається на житло в новобудовах. Це свідчить про високі ризики, які несе первинний ринок як для банків, так і для інвесторів у житло. Комерційна нерухомість зазнала більшого удару У другому півріччі 2020 року активність на ринку офісної нерухомості значно нижча від докризових рівнів. Більшість орендаторів запровадили практику віддаленої роботи для своїх працівників, такий формат триватиме невизначений час. Попит на площі залишається на низькому рівні. Нові угоди укладаються лише у виняткових випадках, старі – продовжуються на менші площі або ж за нижчими ставками. Від початку пандемії ринок офісів – це ринок орендаря, і власники площ вимушені йти на поступки, щоб підтримувати попит. Це вже позначилося на ставках: на кінець першого півріччя ціна оренди офісних площ втратила до 10% р/р. Ставки змушує падати і зростання вакантності, що надалі лише підігріватиметься пропозицією нових офісних площ. За 2020 –2021 роки пропозиція сумарно поповниться майже на 8% нових площ. Навіть після повернення до звичного режиму роботи для повного відновлення цього сектору знадобиться щонайменше один рік. Ринку торгової нерухомості вдалося встояти. Цьому сприяли зростання доходів та гнучкість карантинних обмежень. Попри те, що відвідуваність торговельних центрів дещо впала, середній чек, навпаки, виріс, адже споживачі почали більше планувати покупки. У деяких сегментах роздрібної торгівлі товарообіг навіть кращий за показники минулого року. Вплив пандемії був найменше відчутний для ритейлерів, що пропонують продовольчі товари, одяг та електроніку. А от сфера розваг зазнала найбільших втрат. Але це навряд чи спричинить структурну трансформацію пропозиції, адже споживчі звички мають відновитися разом зі зняттям карантинних обмежень. Передусім через сегмент розваг вакантність на ринку зросла на 5.4 в. п. р/р. Ставки на площі знизилися, тоді як змінна частка, що залежить від товарообігу, у загальних рентних платежах зросла. Подальший стан комерційної нерухомості залежить від тривалості пандемії. Втім, як і для житлової нерухомості, цей сектор поки не є джерелом ризиків для стабільності банківської системи. Частка компаній сектору в кредитному портфелі банків є несуттєвою і складає близько 2.1%. Проте нові ризики сегмента спонукатимуть банки консервативніше оцінювати проєкти з будівництва та купівлі комерційної нерухомості. Джерело: дані банків. Графік 2.2.8. Показники ринку офісної нерухомості Києва Джерело: консалтингові агентства, розрахунки НБУ. Графік 2.2.9. Показники ринку торгової нерухомості Києва Джерело: консалтингові агентства, розрахунки НБУ. 10 Результати опитування банків про обсяги іпотечного кредитування – за посиланням 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 100 200 300 400 500 12.18 06.19 12.19 06.20 Нові видачі за період, млн грн Середньозважена ефективна ставка, % (п. ш.) 10.20 0% 6% 12% 18% 24% 30% 36% 0% 25% 50% 75% 100% 125% 150% IV.09 II.13 IV.16 II.20 Вакантність прайм-об’єктів, % (п. ш.) Зміна максимальної ставки оренди, 12.2009 = 100% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0% 25% 50% 75% 100% 125% 150% IV.10 II.14 IV.17 Вакантність прайм-об’єктів, % (п. ш.) Зміна максимальної ставки оренди, 12.2009 = 100% II.20 Національний банк України Частина 2. Внутрішні умови та ризики Звіт про фінансову стабільність | Грудень 2020 року 16 Вставка 1. Результати опитування з іпотечного кредитування Ринок житлової іпотеки залишається концентрованим: трохи менше 90% нових кредитів видають п’ять банків. Майже всі нові видачі – це кредити на вторинне житло. Середня сума кредиту зростає, але умови кредитування залишаються консервативними. У наступному році банки планують нарощувати обсяги іпотеки. Цей огляд відображає результати проведеного НБУ щорічного опитування про умови іпотечного кредитування. Банки-респонденти за рік видали понад 90% нової іпотеки в системі. За перші три квартали 2020 року опитані банки видали понад 2 млрд грн іпотеки. Це на 11% більше, ніж за цей самий період торік, навіть попри помітне скорочення видач у ІІ кварталі цьогоріч. З них на новобудови припадає лише близько десятої частини – банки тримаються осторонь первинного ринку. Серед регіонів найбільше іпотеки в Києві, тут видали близько 40% нових кредитів в Україні. Середня сума кредиту помітно зросла Середній кредит у ІІІ кварталі 2020 року був на третину більшим, ніж рік тому. Понад половина кредитів у 2020 році були в діапазоні від пів до півтора мільйона гривень. Близько 85% за останній рік – це кредити на житло вартістю до 1.6 млн грн. Графік В.1.1. Розподіл кредитів за сумою договору * Зважено за кількістю наданих кредитів. Джерело: дані банків. Половина іпотеки видається на термін від 15 до 20 років, середній строк за рік дещо зріс і складає 13.7 років. Проте реальний строк значно коротший: кредити, що були погашені цьогоріч в середньому “прожили” 9.5 року. Середній вік позичальника за рік не змінився – близько 38 років. Частка боржників до 30 років – до 20%. Середній місячний дохід позичальника також залишився практично без змін – майже 50 тисяч гривень. Водночас близько четверті кредитів було видано позичальникам із доходами до 20 тис грн на місяць. |