ответы на государственный экзамен. Ответы на вопросы экзамен. 1. Контроль технического состояния объектов недвижимости
 Скачать 1.37 Mb.
|
|
Сметная прибыль и её экономическое содержание Сметная прибыль - это нормативная (гарантированная) прибыль в подрядной организации в составе цены строительной продукции, идущая в основном на развитие производства и материальное стимулирование работника. Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится к системе стоимости работ. 30. Этапы строительного проектирования. Содержание разделов договора подряда. Этапы строительного проектирования Процесс проектирования состоит из следующих этапов: Составление задания на проектирование Сбор исходно-разрешительной документации Выполнение инженерных изысканий на площадке строительства Разработка основных технических решений (ОТР) Разработка проектной документации для получения согласований и заключения экспертизы Экспертиза проектной документации Разработка рабочей документации 31 Состав сметной документации По Методике 421/пр и согласно Градостроительного кодекса Российской Федерации в состав сметной документации могут входить: 1) локальные сметы - это сметы на отдельные виды работ, ко¬торые необходимо выполнить по данному объекту 2) объектные сметы - это сметы на объект в целом, где объеди¬нены данные из локальных смет 3) сметные расчеты на отдельные виды затрат 4) сводные сметные расчеты Локальные сметы Локальные сметы - это сметный документ на отдельные виды работ и затрат. Она включает перечень используемых стройматериалов с указанием их стоимости и объема. Локальные сметы на отдельные виды строительных и монтажных ра¬бот, а также на стоимость оборудования составляют исходя из следую¬щих данных: ⋆ параметров зданий и сооружений, их частей и конструктивных элементов ⋆ объемов работ ⋆ номенклатуры и количества оборудования ⋆ действующих сметных нормативов и показателей на виды работ Например, если мы строим дом, то у нас будут локальные сметы: на земляные работы, на устройство фундаментов, на стены и перекрытия, на крышу и внутренние коммуникации и т.д. Потом мы включим эти сметы в объектную смету. Объектные сметы Объектные сметы объединяют в своем составе данные из локальных смет и являются сметными документами, на основе которых формируются цены на объекты. Бывает так, что цена объекта корректируется по требованию заказчика, согласованию сторон, при прохождении экпертизы. Сметные расчеты на отдельные виды затрат Сметные расчеты на отдельные виды затрат составляются в случаях, когда требуется определить затраты, не предусмотренные сметными нормативами. Например: компенсации в связи с изъятием земель под застройку, командировочные расходы, на новые технологии, на распространение вирусных инфекций и пр. Сводные сметные расчеты Сводные сметные расчеты стоимости строительства (ССРСС) предприятий, зданий и сооружений составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат. Сводный сметный расчет имеет жесткую структуру, фиксированное количество глав и способы расчета, прописанные в каждой главе. Способ заполнения ССРСС – это четкий алгоритм, прописанный в нормативных документах. В программе Адепт:СМЕТА можно создать разные типы сводных смет: Новое строительство и реконструкция, Капитальный ремонт, Автодорожное строительство, Железнодорожное строительство). 32 Государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) предназначены для определения состава и потребности в материально-технических и трудовых ресурсах, необходимых для выполнения строительных, монтажных, ремонтно-строительных и пусконаладочных работ. ГЭСН используются для определения сметной стоимости выполняемых работ ресурсным методом, разработки единичных расценок различного назначения (федеральных, территориальных, отраслевых, фирменных) и укрупненных сметных нормативов. Сборники ГЭСН используются для определения прямых затрат в составе сметной стоимости строительства ресурсным методом, разработки единичных расценок, индивидуальных и укрупненных сметных норм (расценок), применяемых в строительстве. Ресурсные показатели, полученные на основе ГЭСН, используются при разработке проектов организации строительства (ПОС) и проектов производства работ (ППР), для определения продолжительности выполнения работ, составления технологической документации и различных аналитических целей. Ресурсные показатели, полученные на основе ГЭСН, могут служить основой для производственных норм расхода материалов и их списания. Государственные сметные нормативы. Федеральные единичные расценки на строительные и специальные строительные работы (далее - ФЕР) предназначены для определения затрат при выполнении строительных работ и составления на их основе сметных расчетов (смет) на производство указанных работ. Сборники ФЕР должны содержать полный набор расценок по видам работ, выполняемым на территории Российской Федерации. Они разрабатываются в уровне цен для 1-го базового района (Московская область), утверждаются и вводятся в действие Росстроем (Госстроем) России. ФЕР используются во всех отраслях народного хозяйства. Сборники ФЕР вместе с государственными элементными сметными нормами образуют единую государственную сметно-нормативную базу для разработки системы укрупнённых сметных нормативов. Единичные расценки, в том числе ФЕРы, сведены в таблицы и содержат на принятый в них измеритель конструкций или работ следующие показатели: затраты на оплату труда рабочих (кроме затрат труда, учитываемых в стоимости эксплуатации строительных машин) по состоянию на 01.01.00 г.; стоимость эксплуатации строительных машин, в том числе оплату труда рабочих, обслуживающих машины; cтоимость материалов, изделий и конструкций (кроме материалов, конструкций и изделий, характеристика которых при составлении смет принимается по проектным данным); нормы расхода материалов (в натуральных показателях), стоимость которых не учитывается в единичной расценке; наименования и, как правило, нормы расхода материалов, изделий и конструкций, характеристика которых принимается при составлении смет по проектным данным. 33 техническое регулирование подразумевает под собой "правовое регулирование отношений в области установления, применения и исполнения обязательных требований к продукции или к продукции и связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, а также в области установления и применения на добровольной основе требований к продукции, процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнению работ или оказанию услуг и правовое регулирование отношений в области оценки соответствия". К основным принципам технического регулирования относятся: применения единых правил установления требований к продукции или к продукции и связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнению работ или оказанию услуг; соответствия технического регулирования уровню развития национальной экономики, развития материально-технической базы, а также уровню научно-технического развития; независимости органов по аккредитации, органов по сертификации от изготовителей, продавцов, исполнителей и приобретателей, в том числе потребителей; единой системы и правил аккредитации; единства правил и методов исследований (испытаний) и измерений при проведении процедур обязательной оценки соответствия; единства применения требований технических регламентов независимо от видов или особенностей сделок; недопустимости ограничения конкуренции при осуществлении аккредитации и сертификации; недопустимости совмещения одним органом полномочий по государственному контролю (надзору), за исключением осуществления контроля за деятельностью аккредитованных лиц, с полномочиями по аккредитации или сертификации; недопустимости совмещения одним органом полномочий по аккредитации и сертификации; недопустимости внебюджетного финансирования государственного контроля (надзора) за соблюдением требований технических регламентов; недопустимости одновременного возложения одних и тех же полномочий на два и более органа государственного контроля (надзора) за соблюдением требований технических регламентов. Система нормативных документов – это комплекс связанных между собой регламентов и норм, правил и стандартов в строительной отрасли (утверждением документации подобного рода занимаются исполнительные и руководящие органы государства). Они позволяют существенно помочь в работе строительным фирмам. Подобные информационные системы систематически дополняются новой информацией. Другими словами, в них собраны все актуальные технические сведения, без которых нельзя выполнить даже одну производственную стадию при изготовлении строительного оборудования. Вся эта информация направлена на то, чтобы защитить права каждого потребителя, будь то фирма, общество или государство. 34 Цели: 1) защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; 2) охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений; 3) предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей; 4) обеспечения энергетической эффективности зданий и сооружений. Для целей настоящего Федерального закона используются также следующие основные понятия: 1) аварийное освещение - освещение на путях эвакуации, имеющее электропитание от автономных источников, функционирующих при пожаре, аварии и других чрезвычайных ситуациях, включаемое автоматически при срабатывании соответствующей сигнализации или вручную, если сигнализации нет или она не сработала; 2) авария - опасное техногенное происшествие, создающее на объекте, определенной территории или акватории угрозу жизни и здоровью людей и приводящее к разрушению или повреждению зданий, сооружений, оборудования и транспортных средств, нарушению производственного или транспортного процесса, нанесению ущерба окружающей среде; 3) авторский надзор - контроль лица, осуществившего подготовку проектной документации, за соблюдением в процессе строительства требований проектной документации; 4) воздействие - явление, вызывающее изменение напряженно-деформированного состояния строительных конструкций и (или) основания здания или сооружения; 5) жизненный цикл здания или сооружения - период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения; 6) здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; 7) инженерная защита - комплекс сооружений, направленных на защиту людей, здания или сооружения, территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция и эксплуатация здания или сооружения, от воздействия опасных природных процессов и явлений и (или) техногенного воздействия, угроз террористического характера, а также на предупреждение и (или) уменьшение последствий воздействия опасных природных процессов и явлений и (или) техногенного воздействия, угроз террористического характера; 8) механическая безопасность - состояние строительных конструкций и основания здания или сооружения, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их части; 9) микроклимат помещения - климатические условия внутренней среды помещения, которые определяются действующими на организм человека сочетаниями температуры, влажности и скорости движения воздуха; 10) нагрузка - механическая сила, прилагаемая к строительным конструкциям и (или) основанию здания или сооружения и определяющая их напряженно-деформированное состояние; 11) нормальные условия эксплуатации - учтенное при проектировании состояние здания или сооружения, при котором отсутствуют какие-либо факторы, препятствующие осуществлению функциональных или технологических процессов; 12) опасные природные процессы и явления - землетрясения, сели, оползни, лавины, подтопление территории, ураганы, смерчи, эрозия почвы и иные подобные процессы и явления, оказывающие негативные или разрушительные воздействия на здания и сооружения; 13) основание здания или сооружения (далее также - основание) - массив грунта, воспринимающий нагрузки и воздействия от здания или сооружения и передающий на здание или сооружение воздействия от природных и техногенных процессов, происходящих в массиве грунта; 14) помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями; 15) помещение с постоянным пребыванием людей - помещение, в котором предусмотрено пребывание людей непрерывно в течение более двух часов; 16) предельное состояние строительных конструкций - состояние строительных конструкций здания или сооружения, за пределами которого дальнейшая эксплуатация здания или сооружения опасна, недопустима, затруднена или нецелесообразна либо восстановление работоспособного состояния здания или сооружения невозможно или нецелесообразно; 17) противоаварийная защита систем инженерно-технического обеспечения - комплекс устройств, обеспечивающих защиту, предупреждение и (или) уменьшение опасных последствий аварийных ситуаций при эксплуатации систем инженерно-технического обеспечения и увеличение ресурса работы (срока службы) указанных систем; 18) расчетная ситуация - учитываемый в расчете комплекс возможных условий, определяющих расчетные требования к строительным конструкциям, системам инженерно-технического обеспечения и частям указанных конструкций и систем; 19) реологическое свойство материалов - проявление необратимых остаточных деформаций и текучести или ползучести под влиянием нагрузки и (или) воздействия; 20) сеть инженерно-технического обеспечения - совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений; 21) система инженерно-технического обеспечения - одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности; 22) сложные природные условия - наличие специфических по составу и состоянию грунтов и (или) риска возникновения (развития) опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий на территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция и эксплуатация здания или сооружения; 23) сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов; 24) строительная конструкция - часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции; 25) техногенные воздействия - опасные воздействия, являющиеся следствием аварий в зданиях, сооружениях или на транспорте, пожаров, взрывов или высвобождения различных видов энергии, а также воздействия, являющиеся следствием строительной деятельности на прилегающей территории; 26) уровень ответственности - характеристика здания или сооружения, определяемая в соответствии с объемом экономических, социальных и экологических последствий его разрушения; 27) усталостные явления в материале - изменение механических и физических свойств материала под длительным действием циклически изменяющихся во времени напряжений и деформаций; 28) характеристики безопасности здания или сооружения - количественные и качественные показатели свойств строительных конструкций, основания, материалов, элементов сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, посредством соблюдения которых обеспечивается соответствие здания или сооружения требованиям безопасности. В результате идентификации здания или сооружения по признаку, предусмотренному пунктом 7 части 1 настоящей статьи, здание или сооружение должно быть отнесено к одному из следующих уровней ответственности: 1) повышенный; 2) нормальный; 3) пониженный." В соответствии с пунктом 3.1 ГОСТ 27751-2014: "Для каждого сооружения необходимо установить его класс (КС-1, КС-2 или КС-3) в зависимости от его назначения, а также социальных, экологических и экономических последствий их повреждений и разрушений." К зданиям и сооружениям повышенного уровня ответственности относятся здания и сооружения, отнесенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации к особо опасным, технически сложным или уникальным объектам. 9. К зданиям и сооружениям нормального уровня ответственности относятся все здания и сооружения, за исключением зданий и сооружений повышенного и пониженного уровней ответственности. 10. К зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Идентификационные признаки указываются: • застройщиком (заказчиком) - в задании на выполнение инженерных изысканий для строительства здания или сооружения и в задании на проектирование; • лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, - в текстовых материалах в составе проектной документации, передаваемой по окончании строительства на хранение собственнику здания или сооружения. Исходя из этого, идентификация объекта относится к прерогативе заказчика при разработке задания на проектирование и проектировщика при подготовке проектной документации на основании задания на проектирование. 35 Разработка технико-экономического обоснования строительства Технико-экономическое обоснование (ТЭО) — важный предпроектный этап, на основании которого выносится решение о начале строительства или реконструкции объекта. Комплексный анализ и расчет финансовых показателей в процессе подготовки позволяет определить потенциальную экономическую выгоду от реализации проекта и целесообразность капитальных вложений. Цели и задачи подготовки Основная цель разработки технико-экономического обоснования — принять решение о направлении инвестиций в объект капитального строительства и старте проекта или отказаться от него. Проведение ТЭО необходимо частному инвестору, застройщику, кредитной организации или распорядителю бюджетных средств. Проект рассматривается разных сторон: градостроительной, технологической, инженерной, экономической, экологической. Благодаря всесторонней проработке застройщик может убедиться в том, что его ожидания оправдаются с учетом всех факторов и рисков проекта, а инвестор — объективно оценить эффективность проекта, опираясь на сроки его окупаемости. При принятии решения об участии в инвестиционном проекте инвестору или банку необходима оценка основных показателей проекта. К таким показателям относятся показатели эффективности инвестиционного проекта (IRR, NPV, PBP, DPBP, PI), а также объем необходимого финансирования и стоимость инвестиционного проекта. Но если методика определения показателей эффективности инвестиционных проектов устоялась, и достаточно активно используется, то показатель «стоимость инвестиционного проекта» используется чаще всего на интуитивном уровне. Данный показатель отражает абсолютную величину затрат необходимых для строительства, запуска и выхода инвестиционного проекта на самофинансирование. Использование такого показателя специалистами инвестиционной сферы, менеджментом компаний, акционерами и инвесторами предопределено необходимостью представления участниками инвестиционного процесса о емкости проекта с точки зрения капитала. Любой банк, рассматривающий инвестиционные проекты на возможность их кредитования, посредством проектного финансирования или инвестиционного кредитования выдвигает обязательное условие вложения минимальной пороговой доли от стоимости проекта (как правило, от 20%) инициатора проекта. При этом, что понимается под стоимостью проекта и какие затраты входят в это определение не совсем понятно. Использование такого показателя происходит либо на интуитивной основе, либо на основании собственных разработок методики расчета данного показателя, так как в отечественной научной литературе посвященной инвестициям отсутствуют разработанные методики. Прежде всего, необходимо дать точное определение данному показателю. Автор предлагает следующее определение. Стоимость инвестиционного проекта — прогнозная или фактическая величина совокупности инвестиционных, текущих и прочих затрат для исследования, проектирования, строительства, запуска и выхода отдельно взятого инвестиционного проекта на самофинансирование. Опираясь на данное определение можно выделить основные принципы методики оценки стоимости инвестиционного проекта (далее СИП или CIP): Полнота — методика должна учитывать все инвестиционные, текущие и прочие затраты отдельно взятого инвестиционного проекта до выхода на самофинансирование; Структурированность показателя СИП — методика должна позволять выделить и определить перечень и объем затрат, а также перечень и объем источников финансирования инвестиционного проекта; Проверяемость — методика должна включать объективный способ оценки верности ее составления; Сбалансированность — методика должна быть представлена по принципу баланса организации и содержать активы (затраты, денежные средства и прочие) и пассивы (источники финансирования). Общий объем затрат и остатка денежных средств на конец периода оценки показателя СИП должен соответствовать общему объему источников финансирования; Отдельный учет инвестиционного проекта — методика должна учитывать ведение раздельного учета инвестиционного проекта от деятельности организации или других инвестиционных проектов; Практическая применяемость — методика должна быть применима в практике финансово-экономического планирования и контроля инвестиционного проекта. 36 Система управления качеством – это совокупность методов управления каче- ством, выполняющихся в проектных, строительных и эксплуатирующих организациях, а также на предприятиях стройиндустрии. Основные функции строительного контроля: Контроль соблюдения качества строительства: проверка рабочей и исполнительной документации; проверка используемых материалов и условий хранения; контроль качества строительно-монтажных работ на предмет соответствия технологии проекту; выявление и контроль устранения дефектов; проверка работоспособности инженерных систем; Контроль соблюдения сроков строительства: верификация календарно-сетевых графиков подрядчиков на основании договоров, проектной документации, ППР, ПОС на предмет соблюдения технологии и объемов работ; оптимизация графика строительства; ежедневный контроль соблюдения подрядчиками графика строительства; ежедневный фотоотчет с площадки; Контроль соблюдения стоимости строительства: анализ бюджета проекта, сметных расчетов и договорных отношений с подрядчиками; анализ производительности подрядчиков, верификация нормативной базы с точки зрения технологии «бережливого строительства»; проверка финансовых документов подрядчиков, предъявленных к оплате (счета, акты, КС-2, КС-3) на предмет соответствия проектно-сметной документации, используемым коэффициентам; план/факт анализ стоимости строительства в разрезе выполненных работ/принятых работ/оплаченных работ/некачественных работ/незавершенных работ;
|