ответы на государственный экзамен. Ответы на вопросы экзамен. 1. Контроль технического состояния объектов недвижимости
 Скачать 1.37 Mb.
|
Метод дисконтирования денежных потоковЭтот способ основан на прогнозировании денежных потоков, которые затем дисконтируются по определенной ставке дисконта. Метод основан на том, что сумма денег, имеющаяся сейчас, стоит больше, чем такая же сумма в будущем. Расчет начинается с выбора модели денежного потока – для собственного капитала или для всех инвестиций. Для модели всего инвестированного капитала необходимо условно поделить собственный и заемный. Определение денежного потока для собственного капитала происходит так: Денежный поток = чистая прибыль после уплаты налога + амортизация +/- уменьшение/прирост собственного оборотного капитала +/- уменьшение/прирост инвестиций +/- прирост/уменьшение долгосрочной задолженности. Алгоритм расчета стоимости предприятия по этому методу оценки следующий: Определение длительности прогнозного периода. Анализ и прогноз выручки от продаж. При этом учитывается номенклатура продукции, спрос на нее, темпы роста предприятия и инфляции, производственные мощности и т.д. Прогноз расходов с учетом соотношения постоянных и переменных издержек. Прогноз инвестиций с учетом оценки собственных оборотных средств, активов, долгосрочных займов и акций. Расчет величины денежного потока для каждого года. Определение ставки дисконта одним из существующих способов (модель оценки капитальных активов, метод кумулятивного построения, модель средневзвешенной стоимости капитала). Расчет стоимости бизнеса после окончания прогнозного периода с использованием одного из применяемых способов (метод по ликвидационной стоимости, по стоимости чистых активов, метод предполагаемой продажи и т.д.). Расчет стоимости будущих денежных потоков на дату оценки. Для этого суммируется текущая цена периодических денежных потоков со стоимостью бизнеса после окончания прогнозного периода. Внесение итоговых правок (учет фактической величины собственного оборотного капитала и стоимости активов, не занятых в производственном процессе). Метод дисконтирования денежных потоков используется в ситуациях, когда есть основание предполагать, что прибыль предприятия спустя некоторое время будет отличаться от текущего объема дохода. Вторая ситуация, когда он целесообразен, сезонность денежных потоков. Этот метод оценки эффективен для расчета стоимости крупного бизнеса. Денежный поток (cash flow) — это движение денег в компании за определенный период: то, откуда они приходят, на что тратятся и сколько остается. Чистый денежный поток (net cash flow, NCF) суммирует поступления и выплаты. Рассчитать его можно по формуле: NCF = CFi+— CFj- Где: CFi+— поступления насчет; CFj- — списания сосчета. Общий объем NCF складывается из притока и оттока денег по трем направлениям, у каждого из которых своя задача. Операционный денежный поток: доходы от продаж, выплата зарплат, производственные расходы — позволяет бизнесу стабильно работать. Финансовый:получение, обслуживание и уплата кредитов, доход по депозитам, выплата дивидендов — поддерживает стабильность операционной деятельности. Инвестиционный:покупка имущества, открытие новых филиалов, выкуп акций, поступление дивидендов от долей участия в других организациях — определяет рост и развитие компании. Понимание баланса расходов и доходов по каждому из направлений помогает правильно оценивать текущее состояние и перспективы компании. Но еще важнее то, что это дает возможность управления денежными потоками и позволяет планировать: операционный cash flow так, чтобы разница была плюсовой и росла; финансовый cash flow так, чтобы за счет безвозмездного финансирования и кредитования избегать кассовых разрывов (это когда на обязательные расходы временно не хватает денег); разумное вложение накопленных денег. Благодаря оперативному финансовому планированию бизнес может маневрировать собственными, привлеченными и заемными деньгами наиболее рационально и соблюдать сроки выплат — так, чтобы оставаться в плюсе. В этом ему помогают различные опции отсрочки платежей. Например, возможность постоплаты в eLama, в рамках которой можно оплачивать услуги более чем 15 рекламных систем и сервисов в срок до 30 дней. Именно соблюдение баланса в конечном счете оказывается главным в ведении бизнеса. Уровень доходов в отрыве от представлений о денежном потоке мало говорит о его финансовой устойчивости: даже высокодоходная компания может потерпеть банкротство из-за нехватки денежных средств. Поэтому расчет денежного потока (cash flow) и его планирование очень важны для благополучия бизнеса. Прогнозирование денежных потоков является важным элементом финансового менеджмента в целом; Денежный поток - это "жизненная сила" всех предприятий, особенно начинающих и малых, и если у бизнеса заканчиваются наличные деньги и он не может получить новое финансирование, он станет неплатежеспособным. В результате важно, чтобы руководство прогнозировало (прогнозировало) уровень денежных средств. Как часто, будет зависеть от финансовой безопасности бизнеса: если бизнес "испытывает трудности", руководство может оценивать, если не прогнозировать, денежные потоки на ежедневной основе; если финансы более стабильны, то этот процесс может быть еженедельным или ежемесячным.[2] Ключевые зависимости прогноза: Определите потенциальную нехватку остатков денежных средств заранее — прогноз движения денежных средств является "системой раннего предупреждения". Это, безусловно, самая важная причина для прогноза денежных потоков. Убедитесь, что бизнес может позволить себе платить поставщикам и сотрудникам. Поставщики, которым не платят, вскоре перестанут снабжать бизнес; еще хуже, если сотрудникам не платят вовремя. Выявление проблем с платежами клиентов — подготовка прогноза побуждает бизнес смотреть на то, как быстро клиенты выплачивают свои долги. Примечание — это на самом деле не проблема для предприятий (например, розничной торговли), которые принимают большую часть своих продаж наличными / кредитными картами в точках продаж. Как важная дисциплина финансового планирования — прогноз движения денежных средств является важным процессом управления, аналогичным составлению бизнес-бюджетов. Внешним заинтересованным сторонам, таким как банки, может потребоваться регулярный прогноз. Конечно, если у предприятия есть банковский кредит, банк захочет регулярно просматривать прогноз движения денежных средств. 25. Отчет об оценке, состав, структура, принципы составления, основные содержания разделов. Отчет об оценке объекта оценки – это итоговый документ, который составляется независимым специалистом-оценщиком по результатам проведенной им оценки объекта оценки независимо от того, оценка какого вида была проведена – рыночная, кадастровая, инвестиционная или ликвидационная – и содержит его профессиональное обоснованное суждение относительно стоимости оцениваемого объекта. Отчет должен соответствовать законодательству РФ, федеральным стандартам оценки, а также правилам и стандартам оценки, установленным саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, проводивший работу. Необходимость соответствия нормативным правовым актам важна для придания отчету об оценке доказательственного значения в гражданском/арбитражном процессе. Целью проведения оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. Результатом оценкиявляется итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях. Так же отчет об оценке может быть использован в качестве доказательства в суде. Как и любое другое доказательство, отчет об оценке не может иметь заранее установленной силы. Суд его учитывает при принятии решения наряду с иными имеющимися доказательствами. Содержание отчета может варьироватьсяв зависимости от объекта оценки, вида определяемой стоимости, цели оценки, однако должно включать обязательные сведения, согласно законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности: дата составления и порядковый номер отчета; задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; применяемые стандарты оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках); информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки; основные факты и выводы; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — также реквизиты юридического лица; анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке; описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов; в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии). Требования к содержанию отчета об оценке В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; б) применяемые стандарты оценки; в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор; д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки; е) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться: основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии); з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки; к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов. 9. В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. 10. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии). Принципы составления отчета и его структура В целях единообразия разрабатываемой оценщиками отчетности законодатель определил ряд принципов, на которых должно строиться создание документа: Существенность: все сведения имеют отношение к объекту, нет лишней информации. Обоснованность: данные, положенные в основу расчетов, подтверждаются документально. Однозначность: выводы четкие и не допускают двоякого толкования. Проверяемость: при воспроизведении расчетов по прописанной в документе схеме получается результат, аналогичный итоговому в отчете. Достаточность: в тексте отчетности указывается только та информация, которая использовалась при проведении оценки, если иное не указано в законе. Иногда сторонние проверяющие "перегибают палку" в плане пункта 4. Если к примеру оценивается сложный бизнес, то любой человек должен с помощью описания Отчета воспроизвести расчеты. Но эти проверяющие забывают простую истину: изначально у читателя документа должна быть соответствующая подготовка. Именно поэтому любая система обучения разбита на классы, ступени, стадии и т.д. Отчет готовится письменно в бумажной или электронной форме, имеет сквозную нумерацию, подпись (простую или электронную) и печать исполнителя. Чаще всего, по крайней мере сегодня, Отчет готовится именно в бумажном виде. Но, по нашему мнению, с развитием автоматизации расчетов по типовым объектам вся документация уйдет в облака. Кстати, сегодня при оценке квартиры для Сбербанка в программе Дом.Клик печатная версия Отчета требуется за редким исключением. Копия документа подлежит хранению в течение срока давности обращения с исками в суд. Ниже приведем пример типовой структуры Отчета: 1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 2 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ 3 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 4 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ 5 ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ 5.1. Используемая терминология 5.2. Цель оценки. Определение рыночной стоимости 6 ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ 6.1. Этапы процесса оценки 6.2. Перечень документов, используемых Оценщиком 6.3. Достоверность и достаточность используемой при проведении оценки информации 7 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 7.1. Характеристика района местоположения арендуемых помещений 7.2. Характеристика объекта оценки 8 АНАЛИЗ РЫНКА, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ 8.1. Краткий обзор социально-экономического развития Российской Федерации 8.2. Краткий обзор социально-экономического развития г. Москва 8.4. Анализ рынка офисной недвижимости г. Москва 9 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 10 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 10.1. Описание затратного подхода 10.2. Описание сравнительного подхода 10.3. Описание доходного подхода 10.4. Выбор подходов к проведению оценки 11 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 12 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ 13 ЗАЯВЛЕНИЕ О КАЧЕСТВЕ 14 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ Приложение №1. Задание на оценку Приложение №2. Копии документов, предоставленных Заказчиком Приложение №3. Скриншоты Объектов-аналогов, использованных при определении стоимости Приложение №4. Копии документов Оценщика 26. Определение, виды сметных нормативов. Сборники сметных норм, расценок и цен: государственные, территориальные, отраслевые, фирменные. |