ответы на государственный экзамен. Ответы на вопросы экзамен. 1. Контроль технического состояния объектов недвижимости
 Скачать 1.37 Mb.
|
|
1.Контроль технического состояния объектов недвижимости Контроль технического состояния объекта недвижимости - это один из основных элементов в эксплуатации недвижимости. Очень важно предвидеть, как текущее состояние оборудования и других элементов здания может повлиять на будущую эксплуатацию объекта, спрогнозировать, какие неприятности могут возникнуть впоследствии, оценить ситуацию и сделать правильные выводы. Кроме того, важно, чтобы все действия службы эксплуатации, необходимость которых была выявлена в ходе мониторинга, «вписались» в план мероприятий по эксплуатации. По уровню мониторинг технического состояния можно объединить в три группы, основными моментами в которых являются: - в первой группе: визуальные осмотры специалистов (контроль заданных параметров по штатным приборам); - во второй группе: визуальные осмотры специалистов + автоматизированный удаленный процесс контроля параметров инженерных систем (диспетчерская); - в третьей группе: «интеллектуальное здание». Контроль технического состояния объекта осуществляется путем проведения систематических плановых и регламентных ежедневных, ежемесячных, полугодовых и внеплановых осмотров и обследований. Эти работы проводятся сотрудниками инженерно-эксплуатационной службы визуально и с использованием средств технической диагностики. Контролю технического состояния подлежат следующие элементы, конструкции и системы: - прилегающая территория (благоустройство, ландшафт, дорожное покрытие, газоны, озеленение, парковка, разметка, ограждения, рекламоносители);- фасад (отделка и конструктивные элементы);- конструкции и покрытия кровли;- элементы внутренней отделки и интерьера;- системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (элеваторный узел, водомерный узел, сантехническое оборудование, канализационные стояки, колодцы);- электротехнические системы (проводка, электрораспределительные щиты, ГРЩ, освещение, электрооборудование, заземление, молниезащита);- системы вентиляции и кондиционирования;- противопожарные, охранные, мониторинговые системы; - внутренние телекоммуникационные сети Результаты технических осмотров и обследований рекомендуется отражать в ежемесячных, квартальных, полугодовых, годовых и внеплановых отчетах. Периодичность осмотров устанавливается в зависимости от технического состояния объекта и принятых программ управления и эксплуатации объекта недвижимости. 1. Понятие визуального осмотра Обязательными осмотрами являются полугодовые (сезонные) осмотры, которые приурочены к началу и окончанию отопительного сезона и служат источником информации, на основании которой планируются планово-предупредительные и ремонтные работы. Применяемая методология технических визуальных осмотров называется «точка зрения специалиста». При этом техническое состояние некоторого «элемента» объекта недвижимости фиксируется разными специалистами. Например, при осмотре системы подвесного потолка в бизнес-центре инженер по эксплуатации оценивает работоспособность модульных светильников (наличие посторонних шумов, мерцания и т.д.), делает заключение о достаточном освещении, оценивает геометрию заполнения, а управляющий зданием, в свою очередь, определяет соответствие внешнего вида осматриваемого элемента принятому стандарту сдаваемых в аренду площадей. В итоге по каждому «элементу» накапливается информация об осмотре от разных специалистов. Именно многообразие этих данных позволяет объективно оценить степень износа каждого «элемента», проверить его соответствие всем эксплуатационным показателям и сделать вывод о состоянии всех элементов объекта в целом. При этом под эксплуатационными показателями здания понимается совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик. 2. Отчет о техническом состоянии объекта недвижимости Отчет о техническом состоянии является базовой информацией для разработки плана мероприятий по эксплуатации и техническому обслуживанию объекта недвижимости на определенный период. Этот документ позволяет разрабатывать или корректировать бюджет эксплуатации. 2.Состав технического заключения по результатам обследования объекта недвижимости. В результате экспертизы строительных объектов в финальной части всегда составляется подробное техническое заключение по результатам обследования. Этот документ является логическим завершением плодотворной работы по обследованию строительных конструкций или же целостных сооружений. Главная цель технического заключения – опубликовать официальные результаты работ, которые (результаты) были «заточены» под конкретные задачи. К примеру, если обследование технического состояния зданий и сооружений проводилось для того, чтобы определить возможность увеличения количества этажей в здании, заключение должно дать ответ на данный вопрос: возможно или нет, по каким причинам и что может быть следствием того или иного вида действий. Если же целью исследования является анализ имеющихся деформаций здания, то в документе необходимо зафиксировать причины их возникновения, а также указать возможные выходы из положения. Как правило, техническое заключение состоит из так называемых текстовой части и приложений. В первой части (текстовой) содержится детальное описание здания, итоги обследований конструкций объекта, оценка износа, а также выводы и всяческие рекомендации по устранению негативных моментов. В части под названием «приложение» абсолютно логично находятся графические изображения, таблицы, диаграммы и расчеты относительно испытаний конструкций здания, фотографии, архивные документы и так далее. В зависимости от того, какие цели преследуются при обследовании зданий и объектов строительства, структура заключения по результатам обследования может быть абсолютно разной. К примеру, если изначально указана цель – исследование фундамента, в структуре технического заключения значится исключительно повествование об иных строительных конструкциях. Остальные части документа содержат информацию, которая касается непосредственно подстилающих фундамент грунтов и, собственно, сам фундамент. Таким образом, техническое заключение того или же иного здания является официальным документом, который имеет юридическую силу. Так, рассматриваемый документ особенно актуален перед ремонтом, реконструкцией или же покупкой объекта. Помимо этого, этот документ является обязательным дополнением для узаконивания объекта в суде. 3.Представление и защита результатов обследования объекта недвижимости с использованием нормативно-технической документации. Строительно-техническая экспертиза (СТЭ) — это всестороннее исследование объекта, в комплекс которого входит осмотр и изучение конструкции, анализ документов и их сопоставление с действующими нормативами. По итогам строительной экспертизе оформляют заключение. Документ передают заказчику или в суд. Экспертизу могут проводить государственные и частные организации. Строительно-техническую экспертизу назначают, когда нужно: проверить объем и качество строительно-монтажных работ, соответствие смете; зафиксировать техническое состояние здания; выяснить соответствие объекта строительным нормам; проверить износ строения или причину разрушения дома; определить стоимость недвижимости; оценить качество использованных стройматериалов; выделить доли владельцев недвижимости; выяснить соответствие постройки градостроительным, противопожарным и санитарным нормам, оценить безопасность здания; проверить соответствие границ строения границам земельного участка. узаконить уже построенные объекты. Нет времени разбираться в оформлении? Доверьтесь Главбух Ассистент. Эксперты сами следят за сроками отчетности и платежей и учитывают все изменения в налоговом, трудовом, кадровом и финансовом законодательстве при подготовке документов. Виды СТЭ Строительная экспертиза бывает двух видов. Независимую экспертизу может заказать частное или юридическое лицо. Сроки исследования стороны обговаривают между собой, законодательных ограничений нет. Судебную экспертизу назначает суд по ходатайству одной из сторон. Срок – не более двух месяцев со дня вынесения определения, но процедура может быть продлена. Судебную экспертизу назначает: арбитражный суд; суд общей юрисдикции; следователь в рамках уголовного дела. Объекты исследования Строительно-техническую экспертизу назначают в отношении: жилого строения или части объекта; мостов, дорог; промышленных объектов; коммуникаций; недостроенных зданий; земельных участков; строительной сметы и технической документации. Нормативные документы Перечислим НПА, которыми руководствуется эксперт при СТЭ. Гражданский кодекс РФ. Арбитражно-процессуальный кодекс РФ. Градостроительный кодекс. 73-ФЗ от 31.05.2001 г. « О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации. 384-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». 221-ФЗ от 24.07.2007 г. «О кадастровой деятельности». СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения». ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований». СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». ГОСТ Р ИСО 67070-1-2020 «Здания и сооружения. Общие термины» Требования к точности и методам определения координат границ земельного участка от 23.10.2020 г № П/0393. 4.Охрана труда при выполнении обследования, категории работоспособности и соответствующий им физический износ элементов объекта недвижимости. 1.Надеть предусмотренную соответствующими спецодежду и спецобувь. Спецодежда должна быть застегнута. 2. Все опасные для людей зоны должны быть обозначены знаками безопасности, предупредительными надписями и плакатами. Постоянно действующие опасные зоны должны быть ограждены защитными ограждениями, удовлетворяющими требованиям. 3. Перед началом обследовательских работ ответственный за производство работ обязан показать исполнителям места обследования и безопасные пути перемещения. Кроме того, он должен обеспечить устройство в необходимых местах прочных настилов, стремянок, проходов, а также достаточное освещение проходов и мест обследования. 4. Лица, выполняющие работы по техническому обследованию зданий, должны быть снабжены проверенными и испытанными предохранительными поясами со страхующими канатами, а при работе на крыше дополнительно – нескользящей обувью. Во всех случаях обязательно ношение защитных касок. 5. Производственные процессы следует проводить только при наличии исправных контрольно-измерительных приборов, заземления, защитных ограждений, блокировок, пусковой аппаратуры, технологической оснастки и инструмента. Согласно СП 13-102-2003 и СНиП выделяют следующие категории технического состояния конструкций здания: исправное состояние. Это сооружения, в которых в ходе исследований не выявлено повреждений и дефектов, способных ухудшить несущие способности и общее состояние строений; работоспособное состояние. К этой группе принадлежат объекты, в которых если даже обнаружены один или несколько отклонений от норм, но работоспособность здания в реальных эксплуатационных условиях они не понижают; ограниченно-работоспособное состояние. Такую категорию присваивают объектам, если в процессе обследований в них обнаружены понижающие технико-эксплуатационные показатели изъяны, но при этом отсутствуют риски разрушения здания; предаварийное недопустимое состояние. Присвоение сооружению такой категории говорит о том, что его характеристики ухудшены до критического состояния и без проведения работ по усилению несущих элементов пребывание людей в таком здании и сохранность оборудования подвергаются рискам; аварийное состояние. Присутствуют серьезные повреждения, требующие немедленного устранения путем проведения капитального ремонта. Без ремонтных мероприятий эксплуатация объекта невозможна. Определение категории техсостояния здания также регламентируется ГОСТ 31937-2011. В этом случае обследование конструкций выполняется с одновременным исследованием грунтового основания. По результатам проверки зданию присваивают одну из категорий техсостояния: нормативное; работоспособное; ограниченно-работоспособное; аварийное. Для объектов в работоспособном и нормативном состояниях отсутствуют какие-либо препятствия для последующей эксплуатации. При ограниченном состоянии возникает потребность в проведении ремонтно-восстанавливающих работ. Невозможным дальнейшее функционирование сооружения считается при аварийном состоянии. Если дополнительно возникает потребность оценить состояние объекта по физическому износу, то при проведении исследовательских мероприятий эксперты руководствуются ВСН правилами и таблицей. Физический износ, % Оценка фактического состояния Характеристики физического износа 0-20 Хорошее Имеются отдельные неисправности, которые быстро устраняются проведением ремонта. Существенных деформаций и повреждений нет 21-40 Удовлетворительное К эксплуатации конструктивные элементы пригодны, но требуют незначительного ремонта 41-60 Неудовлетворительное Только при выполнении ремонта возможна дальнейшая эксплуатация объекта 61-80 Критическое Несущие конструкции находятся в аварийном состоянии и без их замены здание эксплуатировать нельзя 81-100 Полное разрушение Элементы сооружения сильно разрушены и не подлежат ремонту На изменение эксплуатационных свойств строительной конструкции указывают следующие признаки физического износа: сколы, трещины, выбоины, выпадение отдельных камней из стен, надземной части цоколя и фундаментных столбов; выпучивание и перекосы цоколя; перекосы дверных и оконных проемов; осадка отдельных участков стен, искривление их горизонтальных линий; нарушение монолитности кладки; отслоение и отпадение штукатурки, выветривание швов; трещины в перемычках и карнизах; увлажнение стеновых поверхностей, появление высолов; смещение или прогиб плит в отношении одна к другой из-за деформаций; оголение арматуры; следы протечек или промерзаний на фасадах. Это наиболее распространенные признаки, по которым определяется износ элементов здания. При этом внимание нужно обратить на то, что каждому конструктивному элементу строительного объекта характерны свои идентификационные факторы. 5.Этапы проведения обследований объекта недвижимости. Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится, как правило, в три связанных между собой этапа: подготовка к проведению обследования; предварительное (визуальное) обследование; детальное (инструментальное) обследование. Состав работ и последовательность действий по обследованию конструкций независимо от материала, из которого они изготовлены, на каждом этапе включают: Подготовительные работы: ознакомление с объектом обследования, его объемно-планировочным и конструктивным решением, материалами инженерно-геологических изысканий; подбор и анализ проектно-технической документации; составление программы работ (при необходимости) на основе полученного от заказчика технического задания. Техническое задание разрабатывается заказчиком или проектной организацией и, возможно, с участием исполнителя обследования. Техническое задание утверждается заказчиком, согласовывается исполнителем и, при необходимости, проектной организацией — разработчиком проекта задания. Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство здания, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам, перепланировкам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований. По проектной документации устанавливают проектную организацию — автора проекта, год его разработки, конструктивную схему здания, сведения о примененных в проекте конструкциях, монтажные схемы сборных элементов, время их изготовления и возведения здания, геометрические размеры здания, его элементов и конструкций, расчетные схемы, проектные нагрузки, характеристики бетона, металла, камня и прочее. По данным об изготовлении конструкций и возведении зданий устанавливают наименования строительных организаций, осуществляющих строительство, поставщиков материалов и конструкций, сертификаты и паспорта изделий и материалов, данные об имевших место заменах и отступлениях от проекта. По материалам и сведениям, характеризующим эксплуатацию конструкций здания и эксплуатационные воздействия, вызвавшие необходимость проведения обследования, устанавливают характер внешнего воздействия на конструкции, данные об окружающей среде, данные о проявившихся при эксплуатации дефектах, повреждениях и прочее. На этапе подготовки к обследованию на основании технического задания, при необходимости, составляют программу работ по обследованию, в которой указывают: цели и задачи обследования; перечень подлежащих обследованию строительных конструкций и их элементов; места и методы инструментальных измерений и испытаний; места вскрытий и отбора проб материалов, исследований образцов в лабораторных условиях; перечень необходимых поверочных расчетов и т.д. Большинство работ по обследованию проводят в непосредственной близости к конструкциям, поэтому на подготовительном этапе решают вопросы обеспечения доступа к конструкциям. Предварительное (визуальное) обследование: сплошное визуальное обследование конструкций зданий и выявление дефектов и повреждений по внешним признаками с необходимыми замерами и их фиксация. Визуальное обследование проводят для предварительной оценки технического состояния строительных конструкций по внешним признакам и для определения необходимости в проведении детального инструментального обследования. Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее). При визуальном обследовании выявляют и фиксируют видимые дефекты и повреждения, производят контрольные обмеры, делают описания, зарисовки, фотографии дефектных участков, составляют схемы и ведомости дефектов и повреждений с фиксацией их мест и характера. Проводят проверку наличия характерных деформаций здания или сооружения и их отдельных строительных конструкций (прогибы, крены, выгибы, перекосы, разломы и т.д.). Устанавливают наличие аварийных участков, если таковые имеются. По результатам визуального обследования делается предварительная оценка технического состояния строительных конструкций, которое определяется по степени повреждения и по характерным признакам дефектов. Зафиксированная картина дефектов и повреждений (например: в железобетонных и каменных конструкциях —схема образования и развития трещин; в деревянных—места биоповреждений; в металлических — участки коррозионных повреждений) может позволить выявить причины их происхождения и быть достаточной для оценки состояния конструкций и составления заключения. Если результаты визуального обследования окажутся недостаточными для решения поставленных задач, то проводят детальное инструментальное обследование. В этом случае, при необходимости, разрабатывается программа работ по детальному обследованию. Если при визуальном обследовании будут обнаружены дефекты и повреждения, снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций сооружения (колонн, балок, ферм, арок, плит покрытий и перекрытий и прочих), то необходимо перейти к детальному обследованию. В случае выявления признаков, свидетельствующих о возникновении аварийной ситуации, необходимо незамедлительно разработать рекомендации по предотвращению возможного обрушения. При обнаружении характерных трещин, перекосов частей здания, разломов стен и прочих повреждений и деформаций, свидетельствующих о неудовлетворительном состоянии грунтового основания, необходимо проведение инженерно-геологического исследования, по результатам которого может потребоваться не только восстановление и ремонт строительных конструкций, но и укрепление оснований и фундаментов. Детальное (инструментальное) обследование: работы по обмеру необходимых геометрических параметров зданий, конструкций, их элементов и узлов, в том числе с применением геодезических приборов; инструментальное определение параметров дефектов и повреждений; определение фактических прочностных характеристик материалов основных несущих конструкций и их элементов; измерение параметров эксплуатационной среды, присущей технологическому процессу в здании и сооружении; определение реальных эксплуатационных нагрузок и воздействий, воспринимаемых обследуемыми конструкциями с учетом влияния деформаций грунтового основания; определение реальной расчетной схемы здания и его отдельных конструкций; определение расчетных усилий в несущих конструкциях, воспринимающих эксплуатационные нагрузки; расчет несущей способности конструкций по результатам обследования; камеральная обработка и анализ результатов обследования и поверочных расчетов; анализ причин появления дефектов и повреждений в конструкциях; составление итогового документа (акта, заключения, технического расчета) с выводами по результатам обследования; разработка рекомендаций по обеспечению требуемых величин прочности и деформативности конструкций с рекомендуемой, при необходимости, последовательностью выполнения работ. Некоторые из перечисленных работ могут не включаться в программу обследования в зависимости от специфики объекта обследования, его состояния и задач, определенных техническим заданием. |