ответы на государственный экзамен. Ответы на вопросы экзамен. 1. Контроль технического состояния объектов недвижимости

• Название: 1. Контроль технического состояния объектов недвижимости
• Анкор: ответы на государственный экзамен
• Дата: 16.05.2023
• Размер: 1.37 Mb.
• Имя файла: Ответы на вопросы экзамен.docx
• Тип: Документы; #1134242
• страница: 7 из 12

IV. Затратный подход

24. Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.

25. Рассматривая возможность и целесообразность применения затратного подхода, оценщик должен учитывать:

1. 
   возможность для участников рынка создать объект, обладающий такой же полезностью, что и объект оценки, - значимость подхода высокая, когда у участников рынка есть возможность создать объект без значительных юридических ограничений, настолько быстро, что участники рынка не захотят платить значительную премию за возможность немедленного использования оцениваемого актива при его покупке;
   
2. 
   надежность других подходов к оценке объекта - наиболее высока значимость затратного подхода, когда объект не генерирует непосредственно доход и является специализированным, то есть не продается на рынке отдельно от бизнеса или имущественного комплекса, для которого был создан.
   

26. В рамках затратного подхода применяются следующие методы:

1. 
   метод затрат воспроизводства или затрат замещения;
   
2. 
   метод суммирования стоимости компонентов в составе объекта оценки.
   

29. Основные этапы методов затрат воспроизводства и затрат замещения:

1. 
   расчет всех затрат участников рынка на приобретение или создание точной копии объекта оценки (затраты на воспроизводство) или актива с аналогичной полезностью (затраты на замещение);
   
2. 
   определение наличия и величины совокупного обесценения (износа) в связи с физическим износом, функциональным (моральным, технологическим) устареванием (износом) и экономическим (внешним) обесценением объекта оценки;
   
3. 
   вычет совокупного обесценения (износа) из общей суммы затрат воспроизводства или замещения для определения стоимости объекта оценки.
   

24. Доходный подход в оценке бизнеса (метод капитализации, метод дисконтированных денежных потоков.) Расчет денежного потока. Методы прогнозирования денежных потоков.

Доходный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемой прибыли от использования объекта. Его суть заключается в прогнозировании доходов и приведении их к текущей стоимости. Чем выше прибыль, тем больше рыночная цена бизнеса.

Плюсы и минусы доходного подхода представлены в таблице.

Преимущества	Недостатки
Оценка будущих доходов компании; Анализ перспектив развития бизнеса; Учет времени и особенностей рынка; Универсальность; Возможность применения для принятия управленческих решений в сфере инвестирования; Выявление проблем, мешающих развитию компании.	Данные для расчетов берутся прогнозные; Сложность расчетов методов оценки стоимости бизнеса; Субъективный и вероятностный характер результатов; Высокий риск получения некорректных результатов из-за нестабильности рынка и недостатка сведений.

В доходном подходе используется два метода оценки эффективности предприятия: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков. Оба они основаны на принципе ожидания.

Метод капитализации доходов

Способ применим для действующего предприятия. Метод капитализации доходов в оценке бизнеса (предприятия) основан на том, что цена доли в праве собственности на компанию равна текущему объему будущих доходов, который принесет эта доля.

Для расчета используется формула: V = D/R, где D – чистый доход за год, а R – ставка капитализации.

Применение метода подразумевает следующий алгоритм:

1. 
   Анализ финансовой отчетности компании за последние три года. Во внимание принимается бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках.
   
2. 
   Выбор периода получения прибыли для капитализации. На практике выбирается прибыль, полученная за последний год.
   
3. 
   Расчет ставки капитализации. Для этого из ставки дисконта вычитаются ожидаемые темпы роста прибыли за год.
   
4. 
   Определение предварительной стоимости бизнеса.
   
5. 
   Учет поправок на активы, утратившие функциональность.
   

Завершается определение стоимости бизнеса методом капитализации доходов проведением правок на недостаток ликвидности. Этот способ вычисления подходит для стабильно развивающихся предприятий при уверенности, что уровень рентабельности будет сохранен в будущем.