ответы на государственный экзамен. Ответы на вопросы экзамен. 1. Контроль технического состояния объектов недвижимости
 Скачать 1.37 Mb.
|
|
11.Оценка эффективности бюджетных средств, направляемых на капитальные вложения. Методика оценки эффективности капитальных вложений на основе качественных и количественных критериев (Приказ №167 от 27.03.2019). Методика оценки эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения I. Общие положения 1. Настоящая Методика предназначена для оценки эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения (далее - оценка эффективности), по инвестиционным проектам, предусматривающим строительство, реконструкцию, в том числе с элементами реставрации, техническое перевооружение объектов капитального строительства, приобретение объектов недвижимого имущества и (или) осуществление иных инвестиций в основной капитал, финансовое обеспечение которых планируется осуществлять полностью или частично из федерального бюджета. 2. Оценка эффективности осуществляется на основе интегральной оценки эффективности, а также оценки эффективности на основе качественных и количественных критериев путем определения балла оценки по каждому из указанных критериев. 3. Методика устанавливает общие требования к расчету интегральной оценки эффективности, а также расчету оценки эффективности на основе качественных и количественных критериев. Состав, порядок определения оценки качественных критериев и оценки эффективности на основе качественных критериев. Оценка эффективности осуществляется на основе качественных критериев, предусмотренных пунктом 7 Правил проведения проверки инвестиционных проектов на предмет эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 августа 2008 г. N 590 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 34, ст. 3916; 2009, N 2, ст. 247; N 21, ст. 2576; 2013, N 20, ст. 2478; 2014, N 3, ст. 285; N 40, ст. 5434; 2015, N 50, ст. 7181; 2016, N 11, ст. 1538; N 48, ст. 6764; 2017, N 21, ст. 3015; 2018, N 2, ст. 425; 2019, N 1, ст. 45) (далее - Правила). Инвестиционные проекты, не соответствующие качественным критериям, не подлежат проверке на соответствие количественным критериям и проверке правильности расчета заявителем интегральной оценки этого проекта и возвращаются заявителю (государственному заказчику - координатору (государственному заказчику) федеральных целевых программ - для инвестиционных проектов, включенных в проекты указанных программ, или предполагаемому главному распорядителю - для инвестиционных проектов, не включенных в федеральные целевые программы). 1.Критерий - наличие четко сформулированной цели инвестиционного проекта с определением количественного показателя (показателей) результатов его осуществления. 2. Критерий - соответствие цели инвестиционного проекта приоритетам и целям, определенным в прогнозах и программах социально-экономического развития Российской Федерации, государственной программе вооружения, отраслевых доктринах, концепциях и стратегиях развития на среднесрочный и долгосрочный периоды. 3. Критерий - соответствие цели инвестиционного проекта целям и задачам, определенным в национальных (федеральных) проектах (в случаях, если реализация инвестиционного проекта планируется в рамках национального (федерального) проекта) и (или) государственных программах Российской Федерации (в случаях, если реализация инвестиционного проекта планируется в рамках государственной программы Российской Федерации). 4. Критерий - комплексный подход к реализации конкретной проблемы в рамках инвестиционного проекта во взаимосвязи с программными мероприятиями, реализуемыми в рамках федеральных целевых программ, ведомственных целевых программ и соответствующих региональных программ. 5. Критерий - необходимость строительства реконструкции, в том числе с элементами реставрации, технического перевооружения объекта капитального строительства либо необходимость приобретения объекта недвижимого имущества, создаваемого (приобретаемого) в рамках инвестиционного проекта, в связи с осуществлением соответствующими государственными и муниципальными органами полномочий, отнесенных к предмету их ведения. 6. Критерий - отсутствие в достаточном объеме замещающей продукции (работ и услуг), производимой иными организациями. 7. Критерий - обоснование необходимости реализации инвестиционного проекта с привлечением средств федерального бюджета. 8. Критерий - наличие региональных и муниципальных целевых программ, реализуемых за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации (местных бюджетов), предусматривающих строительство, реконструкцию, в том числе с элементами реставрации, техническое перевооружение объектов капитального строительства государственной собственности субъектов Российской Федерации (муниципальной собственности) либо приобретение объектов недвижимого имущества в государственную собственность субъектов Российской Федерации (муниципальную собственность), осуществляемых в рамках инвестиционных проектов, или решений высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации (органов местного самоуправления) о строительстве, приобретении в государственную (муниципальную) собственность объектов капитального строительства, объектов недвижимого имущества, содержащих сведения о ресурсном обеспечении, мощности и сроках реализации инвестиционного проекта в отношении объекта капитального строительства, объекта недвижимого имущества. 8. Критерий - целесообразность использования при реализации инвестиционного проекта дорогостоящих строительных материалов, художественных изделий для отделки интерьеров и фасада, машин и оборудования. 9. Критерий - соответствие задания на архитектурно-строительное проектирование объекта капитального строительства (далее - задание на проектирование) обоснованию инвестиций и заключению технологического и ценового аудита обоснования инвестиций - в отношении объектов капитального строительства (в случае, если подготовка обоснования инвестиций для конкретного объекта капитального строительства в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательной). 10. Критерий - наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. 11. Критерий - обоснование невозможности или нецелесообразности применения экономически эффективной проектной документации повторного использования объекта капитального строительства, аналогичного по назначению и проектной мощности, природным и иным условиям территории, на которой планируется осуществлять строительство. Состав, порядок определения оценки количественных критериев и оценки эффективности на основе количественных критериев Оценка эффективности осуществляется на основе количественных критериев, предусмотренных пунктом 8 Правил. Требования к определению баллов оценки по каждому из количественных критериев установлены пунктами 22 - 28 Методики. Значения весовых коэффициентов количественных критериев в зависимости от типа (назначения) инвестиционного проекта, устанавливаемые в целях Методики, приведены в приложении 2 к Методике. Возможные значения баллов оценки по каждому из количественных критериев приведены в графе 3 таблицы 2 "Оценка соответствия инвестиционного проекта количественным критериям" приложения 1 к Методике. 1. Критерий - значения количественных показателей (показателя) результатов реализации инвестиционного проекта. 2. Критерий - отношение сметной стоимости или предполагаемой (предельной) стоимости объекта капитального строительства либо стоимости приобретения объекта недвижимого имущества, входящих в состав инвестиционного проекта, к значениям количественных показателей (показателя) результатов реализации инвестиционного проекта. 3. Критерий - оценка вклада инвестиционного проекта в достижение целей и задач национального (федерального) проекта и (или) государственной программы Российской Федерации (в случае реализации инвестиционного проекта в рамках национального (федерального) проекта и (или) государственной программы Российской Федерации). Проверка по данному критерию инвестиционного проекта осуществляется путем оценки вклада инвестиционного проекта в достижение целевых (дополнительных) показателей национального (федерального) проекта и (или) целевых индикаторов и показателей государственной программы Российской Федерации (подпрограммы). Для обоснования оценки заявитель приводит формулировку не менее одного целевого (дополнительного) показателя национального (федерального) проекта и (или) целевого индикатора или показателя государственной программы Российской Федерации (подпрограммы) с указанием его количественного значения со ссылкой на соответствующий документ. 4. Критерий - наличие потребителей продукции (услуг), создаваемой в результате реализации инвестиционного проекта, в количестве, достаточном для обеспечения проектируемого (нормативного) уровня использования проектной мощности объекта капитального строительства (мощности приобретаемого объекта недвижимого имущества). Заявитель приводит обоснование спроса (потребности) на продукцию (услуги), создаваемую в результате реализации инвестиционного проекта. 5. Критерий - отношение проектной мощности создаваемого (реконструируемого) объекта капитального строительства (мощности приобретаемого объекта недвижимого имущества) к мощности, необходимой для производства продукции (услуг) в объеме, предусмотренном для обеспечения федеральных нужд*. Заявитель приводит обоснования спроса (потребности) на услуги (продукцию), создаваемые в результате реализации инвестиционного проекта, для обеспечения проектируемого (нормативного) уровня использования проектной мощности объекта капитального строительства (мощность приобретаемого объекта недвижимого имущества). 6. Критерий - обеспечение планируемого объекта капитального строительства (объекта недвижимого имущества) инженерной и транспортной инфраструктурой в объемах, достаточных для реализации инвестиционного проекта. Заявитель приводит обоснование планируемого обеспечения создаваемого (реконструируемого) объекта капитального строительства (приобретаемого объекта недвижимого имущества) инженерной и транспортной инфраструктурой. 7. Критерий - учет выводов технологического и ценового аудита обоснования инвестиций о возможности оптимизации выбранных основных архитектурно-художественных, технологических, конструктивных и объемно-планировочных, инженерно-технических и иных решений, основного технологического оборудования, а также планируемых к применению строительных и отделочных материалов, сокращения сроков и этапов строительства, стоимости строительства в целом и отдельных этапов - в отношении объектов капитального строительства (в случае, если подготовка обоснования инвестиций для конкретного объекта капитального строительства в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательной). 12. Источники финансирования объекта: собственные и заемные средства. Организация проектного финансирования. Оценка финансовой реализуемости проекта. С точки зрения организатора инвестиционного проекта все средства, используемые в качестве источников финансирования, по их происхождению можно разделить на собственные и заемные. К собственным средствам относятся: - выручка от реализации акций (взнос в уставный капитал в денежной форме); - нераспределенная прибыль (фонд накопления); - начисленная, но неиспользованная амортизация основных средств; - амортизация нематериальных активов; - прочее (выручка от продажи активов, страховые возмещения, средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми или акционерными компаниями, промышленно-финансовыми группами на безвозмездной основе, субсидии и гранты). В качестве заемных и привлеченных средств рассматриваются: - кредиты банков, инвестиционных фондов и компаний, страховых обществ, пенсионных фондов, а также векселя и другие средства; - кредиты иностранных инвесторов; - кредиты, предоставляемые государством на возвратной основе; - привлеченные средства других организаций; - облигационные займы; - иностранные инвестиции, предоставляемые в форме финансового или иного участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений (в денежной форме) международных организаций и финансовых учреждений; - долевое участие в строительстве и пр. Акционерный капитал компании состоит из обыкновенных и привилегированных акций. Обыкновенные акции - это ценные бумаги, определяющие право на владение собственным капиталом компании. Привилегированная акция является долевой ценной бумагой и дает владельцу право: - на получение дивидендов; - на получение части стоимости в случае ликвидации акционерного общества. Размер дивиденда и стоимость, выплачиваемая при ликвидации общества (ликвидационная стоимость) по привилегированным акциям, в отличие от обыкновенных акций, определяются его уставом. Общество не вправе принимать решение о выплате дивидендов по обыкновенным акциям, если не принято решение о выплате в полном размере дивидендов по всем типам привилегированных акций. Таким образом, с одной стороны, держатели привилегированных акций имеют преимущество перед держателями обыкновенных акций в получении текущего дохода (приоритет в очередности и гарантированность уровня дивидендных выплат), а также первоочередность исполнения обязательств перед акционерами в случае ликвидации акционерного общества. С другой стороны, возможность участия акционеров - владельцев привилегированных акций в управлении компанией и, соответственно, распределении большей части денежных потоков крайне ограничена. Для схем финансирования, в которых используются заемные средства, необходим расчет обслуживания долга. Обслуживание долга состоит в определении размера ежегодных выплат, включающих погашение основной суммы долга и выплату процентов за кредит. Организация проектного финансирования. Проектное финансирование можно укрупнено охарактеризовать как финансирование инвестиционных проектов, при котором сам проект является способом обслуживания долговых обязательств. Финансирующие субъекты оценивают объект инвестиций с точки зрения того, принесет ли реализуемый проект такой уровень дохода, который обеспечит погашение предоставленной инвесторами ссуды, займов или других видов капитала. Проектное финансирование впрямую не зависит от государственных субсидий или финансовых вложений корпоративных источников. В развитых странах Запада этот метод используется уже десятилетия. У нас он начал применяться недавно, с выходом Закона о соглашении о разделе продукции. Мировой рынок проектного финансирования определяется предложениями инвестиционных ресурсов, готовых быть вложенными в реализацию проектов на условиях, определенных формами и методами проектного финансирования, и спроса на эти ресурсы со стороны заказчиков, потребителей инвестиционных проектов. Под проектным финансированием понимается предоставление финансовых ресурсов для реализации инвестиционных проектов в виде кредита без права регресса, с ограниченным или полным регрессом на заемщика со стороны кредитора. Под регрессом понимается требование о возмещении предоставленной в заем суммы. При проектном финансировании кредитор несет повышенные риски, выдавая, с точки зрения традиционных банковских кредитов, необеспеченный или не в полной мере обеспеченный кредит. Погашение этого кредита осуществляется за счет денежных потоков, образующихся в ходе эксплуатации объекта инвестиционной деятельности. Различают три основные формы проектного финансирования: финансирование с полным регрессом на заемщика, т. е. наличие определенных гарантий или требование определенной формы ограничений ответственности кредиторов проекта. Риски проекта падают, в основном, на заемщика, зато «цена» займа при этом относительно невысока и позволяет быстро получить финансовые средства для реализации проекта. Финансирование с полным регрессом на заемщика используется для малоприбыльных и некоммерческих проектов; финансирование без права регресса на заемщика, т. е. кредитор при этом не имеет никаких гарантий от заемщика и принимает на себя все риски, связанные с реализацией проекта. Стоимость такой формы финансирования достаточно высока для заемщика, т. к. кредитор надеется получить соответствующую компенсацию за высокую степень риска. Таким образом, финансируются проекты, имеющие высокую прибыльность и дающие в результате реализации конкурентоспособную продукцию. Проекты для такой формы финансирования должны использовать прогрессивные технологии производства продукции, иметь хорошо развитые рынки продукции, предусматривать надежные договоренности с поставщиками материально-технических ресурсов для реализации проекта и пр.; финансирование с ограниченным правом регресса. Такая форма финансирования проектов предусматривает распределение всех рисков проекта между его участниками — так, чтобы каждый из них брал на себя зависящие от него риски. В этом случае все участники принимают на себя конкретные коммерческие обязательства, и цена финансирования умеренна. Все участники проекта заинтересованы в эффективной реализации последнего, поскольку их прибыль зависит от их деятельности. Для российской инвестиционной практики термин «проектное финансирование» стал, с одной стороны, популярным и, можно сказать, модным, но, с другой, в большинстве случаев понимается упрощенно — примерно как обычное долгосрочное кредитование. Оценка финансовой реализуемости проекта Оценка финансовой реализуемости проекта основывается на депозитной трактовке дисконтирования и отражает взаимодействие проекта со своим окружением. R =сумма (Фn+Сn)/(1+Еn)n-m где Rn – сумма средств на депозитном счете в конце года n; Е – норма дисконта; Фn – чистый доход по проекту в году n; Cn – собственные средства по проекту в году n. Отсюда ясно, что в конце года n размер средств на депозитном счете (свободные денежные средства) будет равен накопленному компаундированному чистому доходу от проекта и внешней деятельности. Размер средств на депозитном счете всегда должен быть неотрицательным. Проект будет финансово реализуем, если , на любом шаге будут неотрицательными накопленные компаундированное сальдо денежного потока для финансового планирования. В практических счетах условия финансовой реализуемости может иногда нарушаться. Это означает, что схему финансирования проекта нужно изменить, что приведет к формированию нового варианта проекта. Если проект эффективен, обеспечить его финансовую реализуемость можно следующими мерами: • привлечь дополнительные собственные средства; • изменить размер и сроки вкладов на депозиты; • изменить размеры займов и графиков их погашения, получить дополнительные займы; • использовать краткосрочные кредиты; • получить налоговый кредит; • изменить условия взаиморасчетов с другими участниками проекта; • изменить условия оплаты приобретаемых ресурсов и реализуемой продукции. Значения показателя по шагам расчетного периода 1 Длительность шага, лет (долей года) 2 Денежный поток для оценки эффективности участия предприятия в проекте 3 Вложения собственных денежных средств 4 Выплаты дивидендов акционерам 5 Денежный поток для финансового планирования, прирост свободных средств 6 То же накопленным итогом (накопленное сальдо) 7 Норма дисконта, долей единицы 8 Коэффициент компаундирования 9 Свободные средства в начале шага (или в конце предыдущего) 10 Свободные средства в конце шага Финансовая реализуемость — показатель, характеризующий наличие финансовых возможностей осуществления проекта. Требование финансовой реализуемости определяет необходимый объем финансирования проекта. При выявлении финансовой нереализуемости схема финансирования и отдельные элементы организационно-экономического механизма проекта должны быть скорректированы. Финансовая реализуемость проверяется для совокупного капитала всех участников проекта, исключая общество (но включая государство и всех коммерческих участников, в том числе и кредиторов). Денежные потоки, поступающие от каждого участника в проект, являются в этом случае притоками, а потоки, поступающие к каждому участнику из проекта, — оттоками. 13.Основные направления и методы исследования рынка недвижимости. Состав комплекса маркетинга недвижимости. Исследование рынка недвижимости проводится, исходя из целей анализа. Оно охватывает каждый аспект рынка, который будет иметь значение в каждом конкретном случае. Маркетинговое исследование недвижимости может включать в себя: Изучение емкости рынка и его объема. Отслеживание тенденций в развитии рынка в целом или выбранного сегмента, прогнозы и показатели, позволяющие сделать выводы о будущем отрасли. Исследование уровня спроса, его структура и потенциал. Анализ объема предложения и его структуры. Изучение распределения долей рынка в процентах между основными участниками. Выявление ценовой ситуации, сегментация рынка по уровню цен. Потенциал инноваций на рынке. Определение наличия проблемных зон и, напротив, перспективных направлений. Только в совокупности все названные показатели и их точный анализ позволяют провести комплексное исследование рынка недвижимости. Полный анализ включает выводы о состоянии и судьбе отрасли, а также рекомендации относительно перспектив рынка недвижимости. Исследование рынка недвижимости или его отдельного сегмента позволяет определить рентабельность рынка, окупаемость вложений, возможные риски. Чтобы подготовить для анализа рынка недвижимости точную информацию, необходимо использовать достоверные статистические данные, накопленные в результате длительных исследований, а также актуальные данные о современном состоянии рынка. Качество анализа во многом зависит от качества данных, поэтому использовать следует только абсолютно надежные и проверенны источники. При изучении рынка недвижимости можно использовать: Базы недвижимости, закрытые и открытые, которые содержат максимально полную информацию о недвижимости, которая получена из агентств недвижимости и рекламы. Собственные базы данных компании. Информация из СМИ, интернета и других открытых источников. Данные Госстата, статистика заключенных на рынке сделок и т.д. Самое сложное – собрать точную информацию по спросу на недвижимость. Для этого может понадобиться сразу несколько различных способов сбора: Использование собственной статистики и клиентских баз данных. Косвенные источники – базы данных компаний, имеющих такую же аудиторию. Опросы экспертов в области недвижимости. Данные о реализованной недвижимости за определенный период времени. Прямые опросы и холл-тесты. Официальные источники, социологические опросы, статистика сделок и пр. Комплекс маркетинга — это концепция продвижения компании и товаров на рынке с помощью разных маркетинговых моделей. Классическая версия такой модели называется 4Р и состоит из следующих направлений: продукт (Product), цена (Price), место (Place), продвижение (Promotion). Комплекс маркетинга помогает повысить эффективность работы компании и удовлетворить потребности целевой аудитории. Для результативного продвижения на рынке важно разработать стратегию и создать подробный маркетинговый план решения поставленных задач. Давайте посмотрим, каких целей можно достичь с помощью комплекса маркетинга. Повышение продаж. С помощью инструментов комплекса маркетинга бренды выстраивают новые каналы сбыта, разрабатывают программы лояльности, повышают узнаваемость. Рост продаж увеличивает прибыль компании и укрепляет ее позиции на рынке. Увеличение уровня удовлетворенности покупателей. С помощью комплекса маркетинга компании удовлетворяют потребности и желания целевой аудитории. Это увеличивает лояльность клиентов, а также повышает уровень удержания и LTV. Построение положительного имиджа компании. С помощью ATL и BTL-рекламы, социальных доказательств, событийного маркетинга и других инструментов компании увеличивают узнаваемость бренда, завоевывают расположение целевой аудитории и укрепляют репутацию. Оптимизация бизнес-процессов. Качественное управление процессами помогает отслеживать результативность, контролировать скорость и качество работы, улучшать маркетинговую стратегию. Независимо от того, каких результатов компания желает достичь и какую выбирает модель комплекса маркетинга, успех во многом зависит от четкой постановки целей. Поэтому, лучше всего использовать систему SMART. Тогда цели будут конкретными (Specific), измеримыми (Measurable), достижимыми (Attainable), релевантными (Relevant). Далее вы подробнее узнаете о классической модели комплекса маркетинга. Элементы комплекса маркетинга 4P Модель комплекса маркетинга была описана в статье Нэла Бордена в 1964 году. Он собрал воедино все маркетинговые инструменты, необходимые для продвижения товара компании. Позже Джером Маккарти взял маркетинг микс Бордена и преобразовал его в модель 4Р. Большой вклад в ее популяризацию сделал известный во всем мире маркетолог Филип Котлер. Посмотрите, из каких элементов состоит модель 4Р. Product (продукт). Это то, с чего начинается комплекс маркетинга. Чтобы заинтересовать целевую аудиторию и удовлетворить ее потребности, компания продумывает свойства продукции, ассортимент, создает фирменный стиль и многое другое. Price (цена). Стоимость продукта или услуги определяют на основании средней рыночной цены, спроса, себестоимости товара и желаемой прибыли. Компания исследует ценообразование конкурентов, устанавливает розничную цену, а также продумывает систему скидок. Place (место продажи). В этом направлении определяют каналы сбыта, вид дистрибьюции, способы размещения товара в точках продаж, продумывают логистику и решают другие задачи, которые влияют на доступность продукции целевой аудитории. Promotion (продвижение). Чтобы повысить узнаваемость бренда и рассказать потенциальным покупателям о продукте, компании используют множество разных инструментов. Они разрабатывают медиапланирование, подключают событийный и прямой маркетинг, продумывают способы стимулирования продаж и многое другое. Также на этом этапе устанавливают маркетинговый бюджет. В зависимости от ниши и специфики работы компании, бренды дополняют модель 4Р под свои нужды. Поэтому можно встретить и другие варианты этого комплекса маркетинга, с которыми вы ознакомитесь в следующем разделе. Модели комплекса маркетинга 5P, 7Р, SIVA. Высокая конкуренция и постоянные изменения на рынке привели к расширению модели 4Р и поиску новых направлений маркетингового планирования. 5P Этот комплекс маркетинга включает модель 4Р плюс дополнительный элемент «People» — маркетинг отношений. Это направление предполагает разработку механизмов взаимодействия между субъектами рыночных отношений, подбор и обучение персонала, создание методов работы с лидерами мнений, запуск программ лояльности и многое другое. Модель 5Р идеально подходит для компаний в сфере обслуживания: гостиниц, ресторанов, салонов красоты и так далее. 7P Модель 7Р — это еще более усовершенствованная версия 4P. Её дополняют следующие элементы: People, Process (процесс оказания услуг) и Physical evidence (физические окружение). Process. Подразумевает развитие и оттачивание процессов взаимодействия с клиентами. Это направление помогает повысить лояльность потребителей и увеличить конкурентоспособность компании. Так слаженная работа сотрудников McDonald’s помогла добиться высокой скорости обслуживания, за которую многие и любят эту сеть. Physical evidence. Это направление подразумевает создание благоприятной атмосферы вокруг потребителя, поскольку она влияет на его решение о покупке и лояльность. Правильное физическое окружение помогает сформировать положительный имидж бренда и выделить главные преимущества продукта. SIVA Модель SIVA — это альтернатива 4Р, которая была предложена в 2005 году. Фокус этого комплекса маркетинга перенаправлен с продукта на решение проблемы потребителя. Solution (Решение). Это направление нацелено на поиск максимально подходящего решения, чтобы удовлетворить потребности покупателей. Information (Информация). Компании узнают, знакома ли целевая аудитория с продуктом, достаточно ли у них информации, чего им не хватает для принятия решения о покупке, какие каналы использовать для коммуникации и так далее. Value (Ценность). В этом направлении компании определяют ценность продукции для клиентов. Они анализируют конкурентную среду, исследуют аналоги, представленные на рынке, рассчитывают добавленную стоимость. Access (Доступ). Это направление предполагает создание удобных для потребителей точек продаж. Компании стремятся предоставить клиентам доступ к продуктам и услугам в удобном месте и в подходящее для них время. Существует и ряд других моделей комплекса маркетинга. Например 4С, 4А, 5P+1S и другие. Выбор модели маркетинговой стратегии зависит от сферы деятельности компании, уровня конкуренции, целей и других факторов. Главное при выборе комплекса маркетинга — полагаться на удобство работы. Модель должна систематизировать и упрощать бизнес-процессы. 14.Характеристика покупателей. Факторы, влияющие на покупательское поведение. Сегментирование рынка недвижимости. Основные признаки сегментирования. Принятие решения о покупке зависит от многих параметров индивидуального характера. На потребителя оказывают влияние и формируют его покупательское поведение и следующие 4 группы факторов: 1. Факторы культурного уровня 1.1. Культура - основная первопричина, определяющая потребности и поведение человека. 1.2.Субкультуры предоставляют своим членам возможность более конкретного отождествления и общения с себе подобными. 1.3. Социальное положение. Почти в каждом обществе существуют различные общественные классы, под которыми понимаются сравнительно стабильные группы в рамках общества, располагающиеся в иерархическом порядке и характеризующиеся наличием у их членов схожих ценностных представлений, интересов и поведения. 2. Факторы социального порядка 2.1. Референтные группы - группы, оказывающие прямое (т.е. при личном контакте) или косвенное влияние на отношения или поведение человека. 2.2. Семья бывает двух видов: 1) наставляющая состоит из родителей индивида, 2) порожденная семья индивида - его супруг и дети. 2.3. Роли и статусы. Индивид является членом множества социальных групп. Его положение в каждой из них можно охарактеризовать с точки зрения роли и статуса. Каждой роли присущ определенный статус, отражающий степень положительной оценки ее со стороны общества. 3. Факторы личного порядка 3.1. Возраст, этап жизненного цикла семьи. С возрастом происходят изменения в ассортименте и номенклатуре приобретаемых людьми товаров и услуг. Характер потребления зависит и от этапа жизненного цикла семьи. 3.2. Род занятий характеризуется занимаемой должностью, специальностью, квалификацией, местом работы покупателя. 3.3. Экономическое положение определяется размерами расходной части доходов, размерами сбережений и активов, кредитоспособностью и взглядами на расходование средств в противовес их накоплению. 3.4. Образ жизни - устоявшиеся формы бытия человека в мире, находящие свое выражение в его деятельности, интересах и убеждениях. 3.5. Тип личности – совокупность отличительных психологических характеристик человека, обеспечивающих относительные последовательность и постоянство его ответных реакций на окружающую среду. 4. Факторы психологического порядка 4.1. Мотивация определяется мотивом, т.е. нуждой, которая стала столь настоятельной, что заставляет человека искать пути и способы ее удовлетворения. 4.2. Восприятие- процесс, посредством которого индивид отбирает, организует и интерпретирует поступающую информацию для создания значимой картины окружающего мира. 4.3. Усвоение- это определенные перемены, происходящие в поведении индивида под влиянием накопленного им опыта. 4.4. Убеждение - мысленная характеристика индивидом чего-либо. 4.5. Отношение - сложившаяся на основе имеющихся знаний устойчивая благоприятная или неблагоприятная оценка индивидом какого-либо объекта или идеи, испытываемые к ним чувства и направленность возможных действий. Сегментирование рынка недвижимости В научной и учебной литературе существует целый ряд подходов к структурированию рынка недвижимости и выделению его сегментов. Под сегментами рынка понимаются однородные группы покупателей, имеющих схожие потребности и предъявляющих похожие требования к тому или иному товару, в данном случае к недвижимости. Сегментирование рынка означает выделение относительно обособленных частей рынка недвижимости, для которых характерны определенные особенности функционирования, отличающие эту часть рынка от иных, смежных его частей. Наиболее распространенными вариантами структурирования рынка являются: • выделение первичного и вторичного рынков; • выделение рынков типов недвижимости; • разделение рынка недвижимости но содержанию передаваемых прав (рынки сделок); • разделение рынка по географическому принципу; • разделение рынка по качеству объектов. Каждый из представленных вариантов (их список может быть продолжен) отражает один из возможных подходов к разделению рынка на отельные сегменты, отличающиеся по таким параметрам, как участники сделок, уровень цен, активность рынка, доходность инвестирования в недвижимость, ликвидность объектов на рынке и т.д. Сегментирование рынка по разным основаниям не противоречит, а дополняет друг друга, позволяя более точно обозначить определенный сегмент рынка и его особенности. Например, с помощью использования различных сочетаний предложенных критериев могут быть выделены "первичный рынок офисной недвижимости класса “А” Санкт-Петербурга" или "рынок аренды жилой элитной недвижимости Москвы". Выделяя тот или иной сегмент рынка, мы тем самым определяем его границы, очерчиваем круг возможных приобретателей прав на данном сегменте, их требования к характеристикам объектов недвижимости, вероятный уровень цен или арендной платы, назначение и качество объектов недвижимости, обращающихся в рамках этого сегмента. С практической точки зрения выделение сегментов рынка позволяет: • точнее определить состояние рынка и этап его развития; • выделить целевую аудиторию, на которую будет направлена рекламная кампания по продвижению объекта; • определить наиболее приемлемые методы оценки стоимости объектов недвижимости; • выявить возможные варианты финансирования приобретения или строительства объекта. Одним из наиболее существенных вариантов разделения рынка недвижимости является выделение в его составе первичного и вторичного рынков. Учитывая важность этого, анализ данных сегментов рынка и их взаимодействие вынесены в отдельный параграф. Наиболее распространенными критериями сегментации являются: - емкость сегмента, по которой определяется число потенциальных потребителей и соответственно необходимые производственные мощности; - каналы распространения и сбыта продукции, позволяющие решить вопросы о формировании сети сбыта; - устойчивость рынка, позволяющая сделать вывод о целесообразности загрузки мощностей предприятия; - прибыльность, показывающая уровень рентабельности предприятия на данном сегменте рынка; - совместимость сегмента рынка с рынком основных конкурентов, позволяющая оценить силу или слабость конкурентов и принять решение о целесообразности и готовности к дополнительным затратам при ориентации на таком сегменте; - оценка опыта работы конкретного персонала предприятия (инженерного, производственного или сбытового) на выбранном сегменте рынка и принятие соответствующих мер; - защищенность выбранного сегмента от конкуренции. Основными признаками сегментации рынка по группам потребителей являются географические, демографические, психографические, поведенческие. Сегмент рынка по группам потребителей определяется по совпадению у определенных потребителей нескольких признаков. Основными признаками сегментации рынка по группам продуктов являются функциональные и технические параметры, цена и т. п. Основными признаками сегментации рынка по компаниям (конкурентам) являются качественные показатели продукта, цена, каналы сбыта, продвижение продукта на рынке. Признаки сегментации рынка по конкурентам, потребителям, продуктам взаимодополняют друг друга, и все полученные результаты рассматриваются и оцениваются в комплексе. Только в этом случае руководство компании сумеет правильно выбрать именно тот сегмент рынка, где сможет наилучшим образом использовать свои сравнительные преимущества. Компания может воспользоваться тремя подходами к рынку: 1. Массовый (недифференцированный) маркетинг с целью привлечения внимания покупателей всех типов к одному товару предприятия. 2. Товарно-дифференцированный маркетинг с целью предложения рынку разнообразных товаров предприятия, отличающихся от товаров конкурентов. 3. Концентрированный (целевой) маркетинг, предлагающий для каждого целевого рынка (сегмента) соответствующие товары и комплексы маркетинга. После определения сегментов отбирается один или несколько самых выгодных для предприятия. Решив, на каком сегменте выступать, предприятие разрабатывает стратегию проникновения в этот сегмент. Для этого определяются позиции всех имеющихся конкурентов и принимается решение о собственном позиционировании. У предприятия есть два пути. Первый - позиционировать себя рядом с одним из существующих конкурентов и начать борьбу за долю рынка, второй - разработать товар, которого еще нет на рынке. Но перед тем как принять такое решение, руководство предприятия должно удостовериться в наличии технических, экономических возможностей и в достаточности числа потенциальных покупателей предлагаемого товара. Если все ответы окажутся положительными, значит предприятие отыскало свое место на рынке, а это позволяет ему приступить к следующему шагу - планированию комплекса маркетинга. 15.Особенности и классификация объектов недвижимости. Стратегии позиционирования объектов недвижимости. Формирование концепции строительства объекта. Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих: 1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе». 2. Искусственные объекты (постройки): а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом; б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс; в) общественные (специальные) здания и сооружения: - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); - учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); - культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); - специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.; г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д. Особенности объектов недвижимости. 1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется сильной физической связью объекта с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и повреждения, что делает его непригодным для дальнейшего использования. 2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной форме. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа. 3. Долговечность. Срок полезного использования объектов недвижимости выше срока полезного использования других товаров. Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям. 4. Уникальность. Главной причиной уникальности является действие фактора местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту и по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-вещественным решениям являются тождественными, их потребительская стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке. При рядовой застройке в одинаковых соседних домах, соприкасающихся торцевыми стенами, могут различаться конкретные характеристики. Различия эти не всегда достигают значимой величины, но уникальность каждого объекта недвижимости не отменяет данным факт. 5. Высокая капиталоемкость. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, использованных при его создании. Капиталоемкость основной единицы жилой недвижимости - квартир во много раз превышает этот показатель на единицу других инвестиционных товаров. Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат. Успех или неудача объектов на рынке недвижимости во многом определяются тем, удалось ли занять определенную позицию в сознании потребителя. Позиционирование начинается с отнесения объектов недвижимости к определенному сегменту рынка, а также определения его места в рамках сегмента. Позиционируя конкретный объект недвижимости, компания должна показать его место на рынке и одновременно его отличия, которые отсутствуют у аналогичных объектов. Найденная «изюминка» в дальнейшем используется как преимущество, которое формирует у потенциального покупателя определенный образ объекта. И этот образ необходим продавцу для успешной реализации объекта недвижимости. Например, при позиционировании жилых комплексов очень важно определить аудиторию покупателей, присутствующих на рынке. Ведь именно по их желаниям и строится образ квартиры мечты. Потенциальные покупатели уже давно перестали покупать только квадратные метры, их стала интересовать «начинка» жилого комплекса — сопутствующая инфраструктура, фасадные и планировочные решения, экология района и др. Они хотят максимум удобств за те же деньги. При большом предложении объектов примерно в одинаковом ценовом диапазоне потенциальные клиенты будут выбирать жилые комплексы с лучшим расположением, инфраструктурой, планировками, темпом и качеством строительства. Позиционирование объектов недвижимости тесно связано с определением целевой аудитории и с рекламой (наружная, в Интернете, в печатных СМИ, на телевидении и радио), которая является основным инструментом привлечения потенциальных покупателей. Помимо рекламы клиентов привлекают PR-мероприятия (работа со СМИ: выпуск пресс-релизов о ходе строительства или запуске новой акции, проведение пресс-мероприятий), социальные сети, организация праздников на строительных площадках, экскурсий для потенциальных покупателей и т.д. Для эффективного позиционирования необходимо соблюдать следующие условия должно существовать ясное представление о целевом рынке и покупателях; выгоды, на которых основывается позиционирование, должны быть важны для целевых покупателей; позиционирование должно строиться на действительной силе компании и/или объектов недвижимости; позиции должны обладать коммуникабельностью, давать возможность контакта с целевым рынком. Любой объект недвижимости нуждается в ясной стратегии позиционирования, потому что прочную позицию нельзя завоевать пустыми обещаниями. Если компания позиционирует продаваемый объект посредством предложения более высокого качества или большего объема услуг, то затем она должна будет предоставить обещанное качество и дополнительные услуги, иначе можно просто потерять потенциальных клиентов. Таким образом, грамотное позиционирование позволяет добиться эффективного результата на рынке недвижимости. Первое, с чего начинается любое строительство, это разработка концепции размещения объекта будущего строительства на конкретном земельном участке, который подлежит застройке. По сути, это предпроектные решения и предложения, в которые лучше внести изменения сейчас и на данном этапе, с учётом градостроительного регламента, обозначенного в Градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Концепция размещения объекта перспективного строительства – это предложения на схеме земельного участка с определённым предпроектным решением, на которой отражаются границы ЗУ и представлено расположение потенциальных строений, подъезд к ним, зона разгрузки автомашин, дорога для проезда по территории земельного участка и допустим элементы территории, для благоустройства. Самое главное в концепции застройки земельного участка – это законное, грамотное и рациональное расположение объекта (или объектов) будущего строительства! Это даст представление инвестору – будущему владельцу вновь возведённого объекта (объектов), высчитать экономическую целесообразность строительства, возможную площадь коммерческого объекта, который в дальнейшем он будет сдавать в аренду или продавать как единый проект. 16.Представление об объекте недвижимости как о товаре в маркетинге. Модели представления товара. Жизненный цикл товара.   Товар– все, что может удовлетворить нужду или потребность и предлагается рынку с целью привлечения внимания, приобретения, использования и потребления. Это могут быть физические объекты, услуги, лица, места, организации и идеи и т.д. Модель товара — это общая композиция характеристик товара, используемая для оценки способности товара удовлетворять определенную потребность или совокупность потребностей. Модели товара дают почву для разработки новых вариантов товара, так как определяют его основные выгоды для потребителя через определенную комбинацию характеристик. Жизненный цикл товара – это время существования товара на рынке. Концепция ЖЦТ исходит из того, что любой товар рано или поздно вытесняется с рынка другим, более совершенным или. дешевым товаром. Могут быть товары-долгожители, но вечного товара, нет. Концепция ЖЦТ может применяться в отношении вида продукции (например, часы), типа продукции (кварцевые часы), конкретной модели и торговой марки (кварцевые часы Первого часового завода, Москва). Тип и особенно конкретная модель продукции обычно более четко следуют традиционному жизненному циклу, чем вид продукции или торговая марка. Фазы ЖЦТ делят обычно на внедрение (введение), рост, зрелость, насыщение и спад. 17. Виды цен на рынке недвижимости. Методика расчета цены. Основные методы ценообразования. Ценовые стратегии. Виды цен на рынке недвижимости 1. Сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая состоит из стоимости возведения зданий, сооружений и монтажа оборудования. 2. Сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая включает затраты на приобретение оборудования и прочие капитальные затраты. 3. Договорные цены на продукцию строительства, которые согласовываются между заказчиком и подрядчиком и стоят из сметной стоимости строительно-монтажных работ и обязательных налогов и отчислений. 4. Цены подрядных торгов на продукцию строительства, определяемые в ходе проводимых конкурсов (тендеров). 5. Биржевые и аукционные цены, которые формируются на биржах недвижимости или в ходе проводимых аукционов по продаже объектов строительства. 6. Цены на жилье с учетом его потребительских качеств, а так же на коттеджи, гаражи, дачи. 7. Арендная плата за сдаваемые в аренду жилые и нежилые здания с учетом остаточной стоимости здания, комфортабельности, его местоположения, амортизации, платы за землю. 8. Удельные цены на потребительскую единицу или единицу мощности, используемые в ориентировочных расчетах, анализе (стоимость 1 м2 жилой или полезной площади, 1 км линии электропередачи, одного места в кинотеатре и т.д.).   18. Система маркетинговых коммуникаций и её компоненты на рынке недвижимости. Реклама. Средства стимуляции сбыта. Связи с общественностью. Спонсорство. Вклад новейших электронных технологий в продвижении объектов недвижимости.  Рекла́ма (от лат. reclame - букв. выкрикивать[1]) — направление в маркетинговых коммуникациях[2], в рамках которого производится распространение информации для привлечения внимания к объекту рекламирования, с целью формирования или поддержания интереса к нему. «Узкое определение рекламы — платное однонаправленное и неличное обращение, осуществляемое через средства массовой информации и другие виды связи, агитирующее в пользу какого-либо товара, марки, фирмы, какого-либо предприятия, кандидата, правительства»[3]. Основные функции рекламы — повышение дохода от реализации продукта либо услуги. Правильно организованная кампания по раскрутке в течение длительного времени удерживает заинтересованность общества к товару. Помимо этого, происходит продвижение определённой торговой марки и привлечение новой аудитории.  Стимулирование сбыта включает в себя различные средства: пробные образцы, купоны, денежные компенсадии, льготные цены, премии и подарки, призы, поощрения постоянным клиентам, бесплатные пробы, гарантии, демонстрацию в местах продажи, участие в выставках и др. |