Жилищное право. 1. Понятие жилищного права. Понятие жилищного права
 Скачать 161.63 Kb.
|
|
Содержание жилищных правоотношений образуют взаимные права и обязанности его субъектов (участников). По характеру и объему (они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения (ст.4 ЖК РФ). Так, в организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий: поставить гражданина на учет по улучшению жилищных условий, вынести решение о предоставили лицу конкретного жилого помещения и т.д. Сходные отношения возникают в связи с вступлением гражданина в действующий жилищно-строительный или жилищный кооператив и получением там жилой площади. Как правило во всех видах жилищных правоотношений происходит встречное сочетание субъективных жилищных прав и обязанностей, сосредоточенных вокруг объекта правоотношения. 3. Основания возникновения жилищных правоотношений. 3. Основания возникновения жилищных правоотношений. Основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей служат самые различные юридические факты (события и действия), с которыми закон и иные правовые акты связывают соответствующие последствия. В обобщенном виде возможные основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены ст.10 ЖК РФ. Конкретными нормами ЖК также предусмотрены основания возникновения жилищных прав и обязанностей, например, ст. 49 ЖК предусмотрены основания возникновения жилищных прав и обязанностей в домах жилищного фонда социального использования, ст. 99 ЖК - в домах специализированного жилищного фонда и т.д. П.1 ст.10 ЖК РФ допускается возможность возникновения жилищных прав и обязанностей не только из оснований, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами и иными правовыми актами, но и из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Этим положением выражается принцип аналогии права, применение которого осуществляется при соблюдении условий, предусмотренных ст. 7 ЖК РФ. Среди оснований возникновения жилищных прав и обязанностей выделяются действия и события (первые совершаются по воле лица, а вторые независимо от их воли). Примером действия является вселение лица в общежитие на основании решения администрации организации, которой принадлежит общежитие. Примером события может быть смерть лица, в завещании которого предусмотрено, что наследник обязан предоставить другому гражданину право пользования жилым помещением в унаследованном доме (завещательный отказ). Действия с точки зрения их законности делятся на правомерные и противоправные. Например, вступление в жилищный кооператив в целях приобретения жилищных прав и обязанностей является правомерным действием, а вселение в жилое помещение без каких бы то ни было оснований для этого является неправомерным действием. Правомерные действия по их направленности на достижение определенного правового результата делятся на сделки (направлены на реализацию гражданской правоспособности и достижение гражданско-правового результата) и акты органов государственной власти и местного самоуправления (направлены на реализацию компетенции соответствующего органа и достижение властного результата деятельности органа). В качестве сделок, порождающих жилищные права и обязанности, выступают договор найма жилого помещения, договор социального найма жилого помещения, приобретение в собственность жилого помещения и т.д. В качестве актов органов государственной власти и местного самоуправления, как оснований возникновения жилищных прав и обязанностей, выступают различные решения указанных органов, например, решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в доме жилищного фонда социального использования. Жилищные права и обязанности могут возникать из судебного решения. Например, решением суда может быть осуществлен раздел общей собственности на жилое помещение (ст. 252 ГК РФ); установлен порядок владения и пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности (ст. 247 ГК РФ). Основанием возникновения жилищных прав и обязанностей может быть также членство в жилищных или жилищно-строительных кооперативах. Членство в кооперативах - это недоговорное пользование жилой площадью. Прекращение членства в кооперативе влечет прекращение жилищных прав и обязанностей, возникших из членства в кооперативе. Жилищные права редко возникает из одного юридического факта, для этого требуется наличие нескольких связанных между собой юридических фактов - сложного юридического состава. Например, в соответствии со ст. 57 ЖК право на жилое помещение в домах жилищного фонда социального использования возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: факт нахождения гражданина на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении; решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину; договор социального найма жилого помещения, заключенный с указанным гражданином. 4. Защита жилищных прав. 4. Защита жилищных прав. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной гражданским процессуальным законодательством. К мерам защиты, то есть правовым средствам принудительного воздействия, направленным на охрану и защиту прав и законных интересов их носителей, в соответствии со ст.11 ЖК РФ относятся: 1) признания жилищного нрава; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это права или создающих угрозу его нарушения; 3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятые соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативно-правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правок акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативно-правовой акт государственного органа или нормативный правок акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 5) прекращения или изменения жилищного правоотношения; 6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодекс другим федеральным законом. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ и другим федеральным законодательством. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке, в том числе в международных судах. Выбор конкретного способа защиты жилищных прав осуществляется самостоятельно управомоченным лицом, в том числе с учетом ст. 12 ГК РФ (гражданско-правовых способов защиты). Лекция 4. Объекты жилищных прав. Жилищные фонды. 1. Объекты жилищных прав. Согласно ч.1 ст.15 ЖК РФ объектами жилищных правоотношений являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Жилищное законодательство предъявляет к жилым помещениям определенные требования. Прежде всего: - Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания, то есть, оно должно соответствовать установленным санитарным и техническим нормам. Речь идёт о звукоизоляции, освещении, противопожарной безопасности, уровне влажности и т.д.; кроме того, помещение должно соответствовать объёмно-планировочным параметрам – высота, изолированность и другие. - Жилое помещение должно быть изолированным, т.е. обособленным постоянными стенами и имеющим самостоятельный выход в коридор квартиры, подъезд, земельный участок. Это принципиальное положение закреплено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. Таким образом, смежные комнаты не являются самостоятельными объектами жилищных правоотношений. - Жилое помещение должно относиться к недвижимому имуществу. Понятие и виды недвижимого имущества устанавливаются ст. 130 Гражданского кодекса РФ. К жилым помещениям относятся: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (таким образом, вагончики, летние домики, «бытовки»- не являются объектами жилищных правоотношений). Жилое помещение, как объект жилищного правоотношения, не обязательно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населённого пункта, главное, чтобы оно соответствовало требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Элементами понятия благоустройства являются обеспеченность водопроводом, канализацией, центральным отоплением, снабжение газом и т.д. В законе понятия благоустройства не закреплено. Но в ряде ситуаций требование об обязательном благоустройстве жилого помещения законодателем предъявляется, например, при предоставлении жилого помещения на основании ст. 86 ЖК РФ. В случае, предусмотренном ст.86 ЖК РФ объектом является ( и, следовательно, может быть предоставлено) только благоустроенное жилое помещение. 2. Понятие жилищного фонда, виды жилищных фондов. Понятие «жилищный фонд» закреплено в ст. 19 ЖК РФ – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ. Законодатель определил классификационные основания в зависимости от форм собственности и от целей использования. На основании ст. 212 – 215 ГК РФ и ч. 2 ст. 19 ЖК жилищный фонд следует подразделять в зависимости от формы собственности на следующие виды: Частный жилищный фонд: а) жилищный фонд, находящийся в собственности частных ЮЛ, построенный или приобретённый за счёт их средств. б) жилищный фонд, находящийся в собственности граждан: приватизированные жилые помещения; квартиры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом; квартиры и дома, приобретённые в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством (наследование, купля-продажа, дарение и т.д.). Государственный жилищный фонд: а) жилые помещения, находящиеся в государственной собственности РФ. б) жилые помещения, находящиеся в собственности S-в РФ. 3. Муниципальный жилищный фонд: жилые помещения, находящиеся в собственности городского, сельского поселения, иного муниципального образования. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания и проживания членов своей семьи или проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; 4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. 3. Переустройство и перепланировка жилых помещений. Ответственность за самовольные переустройство и перепланировку. 3. Переустройство и перепланировка жилых помещений. Ответственность за самовольные переустройство и перепланировку. Переустройство и перепланировка жилых помещений производятся в целях улучшения их потребительских качеств. В ст. 25 ЖК РФ закреплено понятие переустройства и перепланировки жилых помещений. Под переустройством жилого помещения понимаются установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а под перепланировкой - изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (документы, содержащие техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Любые иные действия не могут считаться переустройством и перепланировкой. Более подробно действия, относящиеся к переустройству и перепланировке, рассмотрены в постановлении Госстроя России "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" от 27 сентября 2003 г. N 170. Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. Определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (п. 10 ст. 12 ЖК РФ). Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник или наниматель по договору социального найма данного помещения или уполномоченное ими лицо (заявитель) обращается с заявлением в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр, в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии . Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266 утверждена форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Указанный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Одновременно с заявлением заявитель предоставляет следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение. 2) подготовленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки. 3) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. 4) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих, если жилое помещение занимается на основании договора социального найма. 5) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Указанный перечень документов является исчерпывающим и, следовательно, орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании данный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание такого документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Следует обратить внимание на то, что при соблюдении установленного порядка подачи заявления и надлежащем оформлении всех прилагаемых документов у заявителя появляется субъективное право требовать принятия положительного решения о переустройстве и (или) перепланировке. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в следующих случаях, предусмотренных в ст. 27 ЖК РФ. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения и выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Поскольку порядок образования комиссии и требования к ее составу ЖК РФ не определяет, постольку регулирование указанных отношений может осуществляться нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Ответственность за самовольные переустройство и перепланировку жилого помещения предусмотрена ст. 29 ЖК РФ. К лицам, виновным в данных нарушениях, могут быть применены меры гражданско-правового характера - собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Следовательно, субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение: 1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние; 2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. 4. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. Признание жилых помещений непригодными для проживания. 4. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. Признание жилых помещений непригодными для проживания. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований главы 3 ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Основаниями для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд являются: - признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания; -признание жилых помещений (домов) временно непригодными (до устранения причин, обусловливающих непригодность) для проживания; -признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.п. Специальными условиями перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение, допускающими такой перевод, являются: - расположение квартиры на первом этаже указанного дома; - при расположении квартиры выше первого этажа, помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не должны являться жилыми. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение установлении главой 3 ЖК РФ. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Признание жилого помещения непригодным для проживания осуществляется в соответствии с Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Решение вопросов о непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания возлагается на межведомственные комиссии, создаваемые органами власти в составе представителей администрации, представителей жилищной инспекции, органов архитектуры, организаций технической инвентаризации, санитарного надзора, управления пожарного надзора и других органов и организаций. При необходимости в состав комиссии могут быть введены технические эксперты. В результате работы комиссии оформляется акт, в котором указывается одно из принятых решений: об отнесении здания или жилого помещения к категории непригодного для постоянного проживания или его годности. Утвержденные акты служат основанием для решения вопросов, связанных с проведением капитального ремонта, модернизации и реконструкции непригодных для постоянного проживания жилых домов и жилых помещений либо с их сносом или переоборудованием для использования в других целях, в том числе вопросов отселения и жилищного обеспечении граждан в установленном законодательством порядке. Решение этих вопросов возлагается на органы местного самоуправления. Лекция 5. Право собственности и иные вещные права на жилое помещение: понятие, субъекты, содержание, основания возникновения и прекращения 1. Понятие права собственности на жилое помещение. 1. Понятие права собственности на жилое помещение. 2. Основания возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение. 3. Субъекты права собственности на жилое помещение. 4. Содержание права собственности на жилое помещение. 5. Ограниченные вещные права на жилое помещение. 1. Понятие права собственности на жилое помещение. Жилое помещение в соответствии со ст. 130 ГК РФ является недвижимой вещью. Соответственно в отношении жилого помещения могут быть установлены вещные права, предусмотренные действующим законодательством. Под вещным правом понимается абсолютное субъективное гражданское право оформляющее состояние принадлежности вещей определенному субъекту.
Жилое помещение может быть как объектом права собственности, так и объектом иных вещных прав. Право собственности на жилое помещение. Право собственности на жилое помещение это вещное право, оформляющее юридическую принадлежность жилого помещения конкретному лицу, содержание которого составляют правомочия владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования, которые установлены жилищным законодательством. Право собственности на жилое помещение понимается наиболее полным вещным правом. Это означает, что иные вещные права ограничены по содержанию по сравнению с правом собственности, ограниченные вещные права не могут существовать в отрыве от права собственности. 2. Основания возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение. Способы приобретения права собственности на жилое помещение наряду с жилищным законодательством, предусмотрены ГК РФ. Способы возникновения права собственности делятся на первоначальные и производные. Данное деление проводится по основанию наличия или отсутствия правопреемства от одного собственника к другому. Возникновение права собственности на жилое помещение первоначальным способом регулируется ГК РФ, в частности к таким способам относятся: - возведение жилого дома; в данном случае в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности возникает в силу государственной регистрации; - приобретение права собственности на вещь в силу ст. 234 ГК РФ посредством приобретательной давности; - приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество в порядке ст. 225 ГК РФ; - приобретение права собственности в силу ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем вещи. Производные способы приобретения права собственности на жилое помещение обладают большей спецификой и регулируются наряду с ГК РФ жилищным законодательством. К ним относятся: - приватизация в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде); - внесение членом жилищного или жилищно-строительного кооператива паевого взноса за квартиру в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ, предоставленную этим лицам кооперативом; - совершение субъектами частного права отчуждательных сделок в соответствии с нормами ГК РФ; - переход прав на жилое помещение по наследству. Также в качестве производного способа возникновения права собственности можно выделить реорганизацию юридического лица, в результате которой имущество перешло к правопреемникам реорганизованного юридического лица. Прекращается право собственности на жилое помещение по основаниям, предусмотренным ГК РФ, в то же время необходимо отметить, для прекращения права собственности на жилое помещение предусмотрены специальные основания. Так, ст. 293 ГК РФ предусматривает прекращение права собственности на жилое помещение в случае использования его не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо бесхозяйственного обращения с жильем, в результате которого допускается его разрушение. Указанной статьёй также предусмотрен порядок, в котором прекращается право собственности. Кроме того, ст. 32 ЖК РФ предусматривает такое основание для прекращения права собственности на жилое помещение, изъятие его у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Данное основание для прекращения права собственности предусматривает ряд гарантий собственнику жилого помещения. Основанием для изъятия земельного участка является решение соответствующего государственного или муниципального органа. Собственнику жилого помещения направляется уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для соответствующих нужд. Правовым последствием получения уведомления является несение собственником риска отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. Соглашением с собственником жилого помещения определяются условия и сроки изъятия, в т.ч. и размер возмещения. Также соглашением может быть предусмотрено предоставление собственнику иного помещения взамен. Принудительное изъятие жилого помещения допускается исключительно на основании решения суда и возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Размер возмещения за жилое помещение определяется в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Так же, к способам прекращения права собственности на жилое помещение закон относит обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ). Обращение взыскания на вещь по обязательствам собственника осуществляется только по решению суда, если иное не предусмотрено законом или договором. Право собственности на жилое помещение, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество улица, к которому переходит это имущество. 3. Субъекты права собственности на жилые помещения Жилищное законодательство не содержит ограничений по кругу лиц, которые могут быть собственниками жилых помещений. В соответствии с п. 2 ст. 4 ЖК РФ субъектами жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Вместе с тем спецификой жилищного законодательства является выделение отдельных категорий лиц, имеющих самостоятельное право на жилое помещение. Ст. 292 ГК РФ для членов семьи собственника, которые проживают вместе с ним, предусматривает право пользования. Ст. 31 ЖК РФ выделяет три группы субъектов указанных: члены семьи собственника, бывшие члены семьи собственника и граждане, которые пользуются жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения. В последнем случае речь идет о лицах, заключивших с собственником договор найма, договор безвозмездного пользования, договор пожизненного содержания с иждивением, по которому получатель ренты сохраняет право пользования жилым помещением. Объем прав и обязанностей этой группы лиц определяется не законом, а договором. Согласно Постановлению Пленума ВС РФ от 02.06.2009 № 14 вопрос признания субъекта членом семьи собственника должен разрешаться на основании ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, исходя из следующего: а) супруг собственника, а также его дети и родители, при условии совместного проживания с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, относятся к членам его семьи. Супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в соответствии с семейным законодательством. При этом для признания указанных лиц членами семьи собственника жилого помещения необходимо установить факт совместного проживания с собственником в этом жилом помещении. При этом не подлежат установлению такие фактические обстоятельства как ведение общего хозяйства, оказание взаимной материальной поддержки; б) членами семьи в соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ могут быть признаны: (1) другие родственники (степень родства при этом не учитывается), (2) нетрудоспособные иждивенцы, проживающие как с самим собственником, так и с членами его семьи, а в исключительных случаях (3) иные граждане, при условии их вселения в качестве членов семьи. В последнем случае необходимо устанавливать факт вселения в жилое помещение, а также содержание волеизъявления собственника: вселялось ли это лицо в качестве члена семьи или же для вселения имелись договорные основания. 4. Содержание права собственности на жилое помещение Содержание права собственности на жилое помещение состоит из правомочий владения, пользования и распоряжения. Вместе с тем, определение права собственности на жилое помещение указывает на возможность использования жилого помещения исключительно в соответствии с его назначением. Согласно п. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Соответственно, жилое помещение непосредственно может быть использовано только гражданами. Данное обстоятельство обусловлено тем, что фактические действия в своей совокупности образующие проживание в жилом помещении могут быть совершены только физическим лицом. В целях осуществления профессиональной, а также предпринимательской деятельности жилое помещение может быть использовано также только гражданином. Иные субъекты права собственности на жилое помещение могут предоставлять жилые помещения в пользование гражданам по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством. Примечательно, что положения ГК РФ о договоре найма жилого помещения, указывают на возможность предоставления юридическим лицам жилого помещения во владение и (или) пользование по договору аренды или иному договору, но вместе с тем отмечают, что юридическое лицо имеет право использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан. Бремя содержания жилого помещения возложено на собственника. Так, собственник должен содержать жилое помещение в надлежащем состоянии и не допускать бесхозяйственного обращения. На собственников квартир возложено бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме. Лицо, которому принадлежит на праве собственности комната в коммунальной квартире, обязано содержать общее имущество в соответствующей квартире. Из сущности жилищного права также вытекает обязанность собственника соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила пользования жилыми помещениями и общим имуществом. Также собственник жилого дома обязан заключить договор с региональным оператором, предметом которого являются действия по обращению с твердыми коммунальными отходами. 5. Ограниченные вещные права на жилое помещение Е.А. Суханов отмечает, что ограниченные вещные права, предметом которых является пользование жилым помещением, имеют предшественника в Римском праве: habitatio - особый личный сервитут, дающий право на постоянное проживание в чужом доме[1]. 1. Представляется интересным выяснение правовой сущности прав граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении. Ст. 292 ГК РФ устанавливает, что члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, содержание этого права определяется положениями ЖК РФ. Содержание субъективного права члена семьи собственника выражается, прежде всего, в возможности использовать жилое помещение для своего проживания. П. 2 ст. 31 ЖК РФ указывает, что данная категория субъектов пользуется жилым помещением «наравне с собственником», в том числе они обязаны обеспечить его сохранность. Кроме того, члены семьи собственника жилого помещения солидарно с собственником отвечают по обязательствам, которые возникают в связи с пользованием данным жилым помещением. Право члена семьи собственника жилого помещения в соответствии с п. 3 ст. 292 ГК РФ является абсолютным и подлежит защите против любого лица, в т.ч. против собственника жилого помещения. Вместе с тем необходимо отметить, что в соответствии со ст. 131 ГК РФ вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации. В то же время, права членов семьи на жилое помещение возникают в силу закона и в регистрации не нуждаются. Прекращение семейных отношений между собственником жилого помещения и членом его семьи является фактическим основанием для прекращения права пользования жилым помещением. Вместе с тем законодателем установлено диспозитивное правило, в соответствии с которым собственник жилого помещения и бывший член его семьи вправе установить иные последствия прекращения семейных отношений. Субъективное право бывшего члена семьи собственника жилого помещения в ряде случаев на определенный срок может быть сохранено по решению суда. Основанием для сохранения права являются: (1) отсутствие основания для приобретения или права пользования в отношении иного жилого помещения, (2) имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства, которые не позволяют ему обеспечить себя жилым помещением. Суд уполномочен, при наличии соответствующего требования, обязать собственника обеспечить жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в отношении которых у собственника есть алиментные обязательства. Основания для прекращения права бывшего члена семьи собственника жилого помещения: истечение срока действия соглашения с собственником, являвшегося основанием для возникновения права (п. 4 ст. 31 ЖК РФ); истечение срока, установленного решением суда; на основании решения суда, если прекратились обстоятельства, бывшие основанием для признания такого права; а также в случаях использования лицом жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного обращения с жилым помещением, допускающего его разрушение (п. 2 ст. 35 ЖК РФ). 2. Право пользования жилым помещением возникает у граждан также на основании: 1) договора купли-продажи недвижимости под условием пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ, п. 1 ст. 601 ГК РФ); 2) завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ, п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Содержание указанных вещных прав определяется законом (а не договором или завещательным отказом). Его содержанием является возможность проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании чужой недвижимой вещи (п. 1 ст. 33 ЖК РФ). Управомоченный субъект данного права лишен возможности распоряжаться жилым помещением. Рассматриваемые вещные права являются срочными, а также сохраняются за управомоченными субъектами вне зависимости от смены собственника недвижимой вещи и подлежат защите против неопределенного круга лиц, в том числе и против собственника. Представляется дискуссионным вещный характер права на проживание в жилом помещении гражданина - получателя ренты или пожизненного содержания с иждивением, поскольку оно одновременно является договорным условием и порождает обязательственные отношения. Е.А. Суханов отмечает, что такое право отвечает всем признакам ограниченного вещного права, включая «право следования»; более того, если оно возникает в отношении жилья, которое получатель ренты передал ее плательщику, то у его субъекта в силу прямых указаний закона (п. 1 ст. 587 ГК РФ) возникает также вещное право залога (ипотеки) на эту недвижимую вещь, которое становится ее вещно-правовым обременением[2]. 3) Статья 19 ФЗ № 189 «О введении в действие ЖК РФ», устанавливает ещё одно ограниченное вещное право на жилое помещение, связанное с правом бывшего супруга на приватизированное жилое помещение. Согласно ст. 31 ЖК РФ, бывший член семьи собственника жилого помещения не сохраняет право пользования жилым помещением и может быть выселен по решению суда в случае, если добровольно он этого не делает. Однако, если речь идёт о приватизированной квартире, при приватизации которой бывший супруг отказался от участия в ней, то согласно указанной статье Вводного закона , положения ч. 4 ст. 31 ЖК на такого бывшего члена семьи не распространяются при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанное лицо имело равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено Законом или договором. 2. Основания возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение. Способы приобретения права собственности на жилое помещение наряду с жилищным законодательством, предусмотрены ГК РФ. Способы возникновения права собственности делятся на первоначальные и производные. Данное деление проводится по основанию наличия или отсутствия правопреемства от одного собственника к другому. Возникновение права собственности на жилое помещение первоначальным способом регулируется ГК РФ, в частности к таким способам относятся: строительство жилого дома, право собственности, на которое возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ); приобретение права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ); приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество (ст. 225 ГК РФ); приобретение права собственности добросовестным приобретателем вещи (ст. 302 ГК РФ). Производные способы приобретения права собственности на жилое помещение обладают большей спецификой и регулируются наряду с ГК РФ жилищным законодательством. К ним относятся: - приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде); - внесение членом жилищного или жилищно-строительного кооператива паевого взноса за квартиру в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ, предоставленную этим лицам кооперативом; - совершение субъектами частного права отчуждательных сделок в соответствии с нормами ГК РФ; - переход прав на жилое помещение по наследству. Также в качестве производного способа возникновения права собственности можно выделить реорганизацию юридического лица, в результате которой имущество перешло к правопреемникам реорганизованного юридического лица. Прекращается право собственности на жилое помещение по основаниям, предусмотренным ГК РФ, в то же время необходимо отметить, для прекращения права собственности на жилое помещение предусмотрены специальные основания. Так, ст. 293 ГК РФ предусматривает прекращение права собственности на жилое помещение в случае использования его не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо бесхозяйственного обращения с жильем, в результате которого допускается его разрушение. Указанной статьёй также предусмотрен порядок, в котором прекращается право собственности. Кроме того, ст. 32 ЖК РФ, предусматривает такое основание для прекращения права собственности на жилое помещение, изъятие его у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Данное основание для прекращения права собственности предусматривает ряд гарантий собственнику жилого помещения. Основанием для изъятия земельного участка является решение соответствующего государственного или муниципального органа. Собственнику жилого помещения направляется уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для соответствующих нужд. Правовым последствием получения уведомления является несение собственником риска отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. Соглашением с собственником жилого помещения определяются условия и сроки изъятия, в т.ч. и размер возмещения. Также соглашением может быть предусмотрено предоставление собственнику иного помещения взамен. Принудительное изъятие жилого помещения допускается исключительно на основании решения суда и возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Размер возмещения за жилое помещение определяется в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Так же, к способам прекращения права собственности на жилое помещение закон относит обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГКРФ). Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на жилое помещение, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество улица, к которому переходит это имущество. 3. Субъекты права собственности на жилые помещения 3. Субъекты права собственности на жилые помещения Жилищное законодательство не содержит ограничений по кругу лиц, которые могут быть собственниками жилых помещений. В соответствии с п. 2 ст. 4 ЖК РФ участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Вместе с тем, спецификой жилищного законодательства является выделение отдельных категорий лиц, имеющих самостоятельное право на жилое помещение. Ст. 292 ГК РФ предусматривает право пользования для членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении Ст. 31 ЖК РФ выделяет три вида лиц, проживающих совместно с собственником, - это члены его семьи, бывшие члены его семьи и граждане, пользующиеся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения. В последнем случае речь идет о лицах, заключивших с собственником договор найма, договор безвозмездного пользования или иное соглашение (например, договор пожизненного содержания с иждивением, по которому получатель ренты сохраняет право пользования жилым помещением). Объем прав и обязанностей этой третьей группы лиц определяется не законом, а договором. В Постановлении Пленума ВС РФ от 02.06.2009 № 14 обращается внимание на то, что вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого помещения судам следует разрешать с учетом положений ч. 1 ст. 31 ЖК РФ исходя из следующего: а) членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (ст. 10 СК РФ). Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки; б) членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и др.) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма). Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств. Лекция 6. Понятие, состав и правовой режим общего имущества многоквартирного дома. 1. Понятие и состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. |