Жилищное право. 1. Понятие жилищного права. Понятие жилищного права
 Скачать 161.63 Kb.
|
|
Простым большинством более 50% голосов от общего числа голосов участвующих в общем собрании собственников помещений принимаются решения по всем вопросам, не требующим квалифицированного большинства, включенным в повестку дня общего собрания (принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, запрещено императивной нормой ч. 2 данной статьи). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. 7. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. 7. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ в ст. 156 ЖК РФ добавлены нормы, связанные с оплатой капитального ремонта, где, в частности, указано, что минимальный размер взноса за капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с Методическими рекомендациями, утверждёнными управомоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном законом субъекта РФ, исходя из занимаемой площади помещения в многоквартирном доме, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учётом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта, а также с учётом установленного ЖК РФ перечня работ по капитальному ремонту многоквартирного дома. Начиная с указанного периода, в Российской Федерации был введён новый порядок проведения капитального ремонта многоквартирных домов на основании Региональной программы капитального ремонта каждого субъекта Российской Федерации. Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта закреплено за общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Если собственники не определят способ формирования фонда капитального ремонта самостоятельно, данное решение за них примет орган местного самоуправления. В связи с принятием Региональной программы капитального ремонта на каждого собственника помещений (жилых и нежилых) в многоквартирных домах возлагается обязанность по уплате взноса на капитальный ремонт. Минимальный размер такого взноса утверждает Правительство субъекта РФ. Собственники помещений многоквартирного дома могут принять решение только об уплате взноса на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт. Собственники помещений многоквартирного дома должны принимать решение о проведении капитального ремонта в сроки, предусмотренные Региональной программой капитального ремонта. В случае отсутствия такого решения, решение о капитальном ремонте будет принято органом местного самоуправления. Способы формирования фонда капитального ремонта можно разделить на три варианта: I вариант: формирование фонда капитального ремонта на специальном счете в банке, открытым непосредственно ТСЖ (ЖСК) иным специализированным потребительским кооперативом, управляющим многоквартирным домом; II вариант: формирование фонда капитального ремонта на специальном счете в банке, открытым региональным оператором для конкретного многоквартирного дома; III вариант: формирование фонда капитального ремонта на общем специальном счете в банке, открытым региональным оператором, на который будут поступать деньги всех собственников (так называемый «общий котел»). Региональный оператор - это некоммерческая организация, созданная Правительством Субъекта РФ для формирования фондов капитального ремонта и проведения капитального ремонта многоквартирных домов. В нашем субъекте РФ, Правительство Свердловской области полностью несет ответственность за действия регионального оператора. Региональная программа капитального ремонта формируется на 30 лет. Данный срок необходим для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта РФ. Программа включает в себя: - перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу; - перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах; - плановый срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах; - иные сведения. Права и обязанности собственников при организации и проведении капитального ремонта различаются в зависимости от реализованного способа управления многоквартирным домом. ………………..Модуль 2. Договоры найма жилых помещений. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Жилищные кооперативы Лекция 8. Общая характеристика договоров найма жилого помещения. Договор «коммерческого» найма жилого помещения. 1. Наем жилых помещений в Российской Федерации: определение, виды. Универсальное определение всем видам договора найма жилого помещения содержится в Гражданском кодексе РФ. В п. 1 ст. 671 ГК РФ говорится: по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Договор консенсуальный, возмездный и двусторонний. Что касается юридических лиц, то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (см. п. 2 ст. 671 ГКРФ). Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает все разновидности такого договора, являясь также определением договора «коммерческого» найма жилого помещения.. Отдельные виды договоров найма обладают спецификой, которая отражается в их определении. Первый вид - договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса). Данному виду договора найма посвящены ст. 671, 673-688 ГК РФ. Вторая разновидность указанного договора - договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования. Социальному найму в ЖК РФ посвящены главы 7 и 8, в ГК РФ указанному договору посвящена ст. 672, которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно только в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством . Дадим определение договору социального найма. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ). Договор консенсуальный, возмездный и двусторонний. Третья разновидность договора найма жилого помещения, появилась в Российском законодательстве сравнительно недавно. Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ, вступившим в силу (за исключением отдельных положений) с 22 июля 2014 г., был установлена новая форма жилищного обеспечения граждан - предоставление жилых помещений в жилищном фонде социального использования, в жилых домах, именуемых в Законе наёмными домами. Дадим определение указанному договору. По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона - наймодатель, обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю), жилое помещение в наемном доме социального использования, или являющийся наемным домом социального использования жилой дом во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Договор консенсуальный, возмездный и двусторонний. И. наконец, четвёртая разновидность найма жилья – договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Договор консенсуальный, возмездный и двусторонний. 2. Договор «коммерческого» найма: стороны, объект, форма, срок и содержание. Наем жилья - традиционный институт ГК. Однако, в ныне действующем ГК он регламентирован с учетом регулирования жилищных отношений и специальными законами - Жилищным кодексом. Наём жилого помещения на коммерческой основе, будучи разновидностью договорного владения и пользования недвижимым имуществом, по сравнению с социальным наймом, не диктует особых требований ни к нанимателю (кроме, разве что одного – это должно быть физическое лицо), ни к предмету коммерческого найма. К слову сказать, ГК прилагательного «коммерческий» не содержит и служит оно для того, чтобы оттенить данную разновидность найма жилья от других видов найма жилых помещений. Нанимателем в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин , хотя ст. 671 ГК его не называет, но этот признак следует из требований п.2 настоящей статьи . При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении. Это множество лиц определено - в социальном найме как члены семьи и лица, утратившие семейные связи с нанимателем (ст.672), - в коммерческом найме как постоянно проживающие совместно с нанимателем (ст.677). В социальном найме названные лица - сонаниматели, в коммерческом найме - или сонаниматели (если названные лица заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем. Остановимся чуть более подробно на правовом положении лиц, проживающих совместно с нанимателем. Как установлено п.2 ст.677 ГК, в договоре коммерческого найма жилого помещения, помимо самого нанимателя должны быть указаны все совместно проживающие с ним лица. В случае, если они не указаны, их вселение к нанимателю производится по правилам ст. 679 ГК – с согласия всех совместно проживающих и при соблюдении требований о норме общей площади на 1-го человека. При вселении несовершеннолетних лиц ни согласия, ни соблюдения нормы жилой площади не требуется. Не смотря на то, что ГК РФ наделил этих лиц равными с нанимателем правами по пользованию жилым помещением, ответственность за их неправомерные действия возложены только на нанимателя. Однако, эти лица могут приобрести статус сонанимателей, если, во-первых, известят об этом наймодателя в письменной форме, во-вторых, признают себя солидарными должниками перед последним и в-третьих, заключат с нанимателем письменный договор о солидарной ответственности перед наймодателем. Наймодателем по такому договору могут выступать любые субъекты гражданских правоотношений: граждане, юридические лица, публично-правовые образования. Объект договора - жилое помещение, которое удовлетворяет требованиям нанимателя и лиц, совместно проживающих с ним. Жилое помещение здесь - обобщенное понятие. Исходя из норм ст. 673, это жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания. Пригодность определяется в порядке, установленном жилищным законодательством. Применительно к ЖК, нормы о пригодности жилого помещения для проживания основаны на таких критериях пригодности, как способность отвечать санитарным и техническим требованиям, быть благоустроенным применительно к условиям данного населённого пункта, на усмотрение сторон, заключающих гражданско-правовой договор своей волей и в своём интересе. Форма и срок договора найма. В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения, как и договор социального найма, заключается письменно. Никаких других требований к форме закон не содержит. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование жилым помещением. Правило ст. 674 ГК императивное, поэтому в случае заключения договора найма жилого помещения в устной форме наступят последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, а значит, невозможность при наличии спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания. В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор найма жилого помещения может быть заключен на срок, не превышающий пять лет (долгосрочный договор), и на срок до одного года (краткосрочный договор). В долгосрочном договоре наниматель по истечении указанного в нем срока имеет преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Статья 684 ГК, закрепляя преимущественное право нанимателя на возобновление договора, устанавливает и порядок реализации этого права. На наймодателя возлагается обязанность за три месяца до истечения срока договора найма предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Какими могут быть эти "иные условия", в Кодексе не указано. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не отказался от продления договора, договор продлевается на тех же условиях и на тот же срок. В статье 684 ГК содержится еще одно правило, устанавливающее, что при согласовании условий договора на новый срок наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно проживающих с ним по договору найма. Очевидно, названная норма должна применяться в совокупности со ст. 679 ГК, то есть речь может идти лишь о лицах, на вселение которых наймодатель не дает согласия, либо о необходимости соблюдения требования о норме жилой площади. Приведенные ограничения не должны относиться к случаям увеличения числа проживающих за счет вселения несовершеннолетних детей. Плата за жилое помещение. Исходя из определения договора коммерческого найма (ст. 671 ГК) плата за жилое помещение является существенным условием договора. Размер оплаты коммунальных услуг одинаков вне зависимости от категорий пользователей этими услугами. Одностороннее изменение уровня оплаты по договору не допускается, за исключением случаев снижения уровня оплаты самим наймодателем. Обычно, стороны в договоре определяют сроки внесения платы за найм, но если этого не сделано, то в соответствии с п.3 ст. 682 ГК, она должна вноситься ежемесячно. Опять же соглашением сторон устанавливается, вносит ли наниматель плату только за найм жилого помещения, или же оплачивает сверх установленной платы за найм ещё и коммунальные платежи. Права и обязанности по договору жилищного найма. Обязанности наймодателя носят длящийся характер. В период действия договора найма он обязан обеспечивать пригодность жилого помещения для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление (в зависимости от условий договора) необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов и др.) и устройств для оказания коммунальных услуг. В статье 676 ГК не указаны последствия нарушения наймодателем своих обязанностей. Общим последствием невыполнения или ненадлежащего выполнения стороной своих обязательств является возмещение причиненных убытков (ст. 393 ГК). Помимо возмещения убытков наниматель вправе требовать компенсации морального вреда. Возможность предъявления указанных требований установлена ст. 15 Закона о защите прав потребителей (в редакции от 9 января 1996 года)<17> и постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей"<18>, разъяснившего, что Закон о защите прав потребителей распространяется и на отношения между нанимателем и наймодателем, который является одновременно исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению работы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставлять, поскольку это является одним из условий договора жилищного найма (аренды) (п. 2 постановления). Обязанности нанимателя предусмотрены ст. 678 Кодекса. В них входят: использование жилого помещения только для проживания, обеспечение его сохранности, своевременное внесение платы за пользование жилым помещением и, если иное не предусмотрено договором, коммунальных платежей. Невыполнение нанимателем обязанностей по договору найма может привести к расторжению договора (ст. 687). Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как на наймодателя, так и на нанимателя (ст. 681). Если иное не установлено договором, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель, а текущий ремонт - наниматель. Наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678), а наймодатель, в свою очередь, - производить без согласия нанимателя переоборудование жилого помещения, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением (ст. 681 ГК). Наниматель вправе предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам на условиях временного проживания или договора поднайма. Общим является то, что как временные жильцы, так и поднаниматели не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, а также то, что для вселения как временных жильцов, так и поднанимателей необходимо согласие всех постоянно проживающих в жилом помещении граждан. 3. Изменение и расторжение договора «коммерческого» найма. В любой момент стороны, в соответствии со ст. 452 ГК могут внести необходимые изменения в условия договора коммерческого найма жилого помещения. Правовой механизм изменения договора коммерческого найма несколько отличается от изменения договора социального найма, во многом это обусловлено действием различных правовых ном – норм жилищного и гражданского законодательства. Гражданским кодексом предусмотрена замена нанимателя в договоре «коммерческого» найма на замену с участием первоначального нанимателя (п.1 ст. 686 ГК) и без его участия в случае его смерти или выбытия из занимаемого жилого помещения (п.2). Замена нанимателя при участии первоначального нанимателя, если не получено разрешение наймодателя - не допускается. Суд, куда могут обратиться граждане в связи с признанием кого-либо из них нанимателем, не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя. Требуется безусловная согласованность сторон на перемену нанимателя - первоначального нанимателя и совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой. Правом быть признанным новым нанимателем наделяются совершеннолетние лица, постоянно проживающие совместно с первоначальным нанимателем. Условия пользования жилым помещением остаются прежними, что же касается той части договора, в которой содержатся сведения о нанимателе и гражданах, постоянно проживающих с нанимателем, то она подлежит изменению. Изменение договора найма в двух случаях - смерти нанимателя или его выбытия - осуществляется независимо от возражений на замену нанимателя со стороны наймодателя вопреки правилу, изложенному в п.1. Единодушное согласие всех постоянных пользователей, проживавших с умершим или выбывшим нанимателем, имеет решающее значение для замены его на нового нанимателя, которым становится один из них. По закону в этих случаях договор продолжает действовать на тех же условиях. Если нет согласия всех указанных лиц относительно кандидатуры нового нанимателя вместо умершего или выбывшего первоначального нанимателя, постоянно проживающие переводятся в категорию сонанимателей. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения. Статья 687 ГК определяет условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть договор найма. Но при этом он обязан предупредить нанимателя о расторжении договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения установленного срока - трех месяцев - договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими отсюда последствиями. Наймодатель, в свою очередь, вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма лишь по основаниям, предусмотренным законом. Перечень таких оснований является исчерпывающим и содержится в ст. 687 Кодекса. Договор найма может быть расторгнут в случаях: - невыполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение за шесть месяцев, а если договор был заключен на срок менее одного года - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Кроме того, последствие расторжения договора «коммерческого» найма в указанном случае, в отличие от расторжения договора социального найма, более суровое – выселение без предоставления другого жилого помещения - разрушения или порчи жилого помещения как самим нанимателем, так и любыми другими постоянно или временно проживающими лицами, а также поднанимателем. Суд, рассматривая требование нанимателя о расторжении договора по указанным причинам, вправе вместо расторжения договора предоставить нанимателю определенный срок (но не более одного года) для устранения допущенных нарушений. Если в этот срок наниматель не совершит указанные в решении действия (не внесет причитающиеся с него суммы за пользование жилым помещением, не приведет в надлежащее состояние жилое помещение и т. п.), то по новому иску наймодателя суд принимает решение о расторжении договора. При этом суд может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года. В таком случае все права и обязанности по договору найма сохраняются на указанный в решении суда срок. - когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо они систематически нарушают права и интересы соседей. Под использованием жилого помещения не по назначению понимается любое использование не для проживания или не только для проживания. Так, в частности, в соответствии со ст. 288 ГК запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений, организаций. Нарушающими права и интересы соседей могут быть расценены любые действия, которыми причиняются существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, а неоднократным, то есть носить систематический характер. В указанных случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений (п. 4 ст. 687 ГК). Предупреждение является обязательным условием предъявления требования о расторжении договора по этим основаниям. Суд может вынести решение о расторжении договора найма, если установит, что и после предупреждения наймодателя наниматель или другие лица продолжают использовать помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей. И в этих случаях суд наделен правом при первом обращении наймодателя предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при втором обращении расторгнуть договор найма. - И, наконец, как наймодатель, так и наниматель могут обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма, если помещение стало непригодным для проживания или пришло в аварийное состояние; - В других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. Статья 688 ГК устанавливает последствия расторжения договора найма жилого помещения: выселение нанимателя и всех проживающих с ним лиц, то есть полное освобождение жилого помещения. Лекция 9. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма Основания и порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма. Тема 9. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма. Вопросы 1. Реализация гражданами права на жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях социального найма. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. 2. Категории граждан, которым может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма. 3. Основания признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договору социального найма. Учетная норма площади жилого помещения. 4. Порядок принятия граждан на учет для предоставления жилища на условиях социального найма. 5. Основания и порядок снятия и сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилища на условиях социального найма. 6. Предоставление гражданам жилых помещений по договору социального найма. Очередность предоставления жилых помещений. Внеочередное предоставление жилых помещений. Согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами. Именно этот конституционный принцип во многом предопределяет содержание статей гл. 7 Кодекса и многих других его положений. Для реализации указанной нормы Конституции РФ, малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, может быть предоставлено жилье по договору социального найма из государственных или муниципальных жилищных фондов. Учет нуждающихся в жилье осуществляют органы местного самоуправления, порядок ведения этого учета устанавливается законодательством субъекта РФ. В таком случае, для предоставления жилья гражданину, в совокупности должен быть признан во – первых малоимущим либо относиться к категории граждан указанных в законе и во-вторых быть признанным нуждающимся в жилье. Основания предоставления жилого помещения по договору социального найма названы в ч. 1 ст. 19, ч. 2 ст. 49, ч. 1 ст. 91.15 Жилищного Кодекса РФ. В соответствии с Кодексом нуждающимися в жилом помещении могут быть признаны: а) малоимущие граждане, б) иные категории граждан, определенные федеральными законами. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях могут устанавливаться не только Кодексом, но и другими Федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (к таким категориям граждан можно отнести, например, работников прокуратуры в соответствии со ст. 44.1 Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации", и т.д. Особенности обеспечения жильем такой категории граждан, как инвалиды, предусмотрены ст. 17 ФЗ от 24.11.1995г. "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации". Обеспечение жильем инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны, ветеранов и инвалидов боевых действий, а также иных категорий ветеранов осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных ст. 14-21 ФЗ от 12.01.1995 г. "О ветеранах" в редакции ФЗ от 02.01.2000 г. (с изменениями и дополнениями). Малоимущими являются граждане, если они признаны в качестве таковых, органом местного самоуправления, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации (см. п. 3 ст. 13 Жилищного Кодекса). Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи был утвержден Постановлением Правительства РФ от 20.08.2003 г. N512 (с изменениями на 07.10.2015 г). Так, при признании гражданина малоимущим учитываются все виды доходов, полученные как самим гражданином так и всеми членами его семьи, важно обратить внимание, что совместные доходы относятся не просто к семье, а именно совместно с ним проживающих. Учитываются доходы получаемые как в денежной форме так и в натуральном виде. Кодекс, в данном случае, не конкретизирует, кого можно считать членами семьи. С одной стоонроны, это недостаток рассматриваемой нормы, поскольку в результате создаются неоправданные возможности для расширительного толкования понятия "члены семьи" на региональном уровне: порядок признания гражданина малоимущим должен определяться законами субъектов Российской Федерации (ч. 2, ст. 49 Кодекса), с другой стороны законодатель оставляет возможность учитывать доходы лиц может быть очевидно не являющихся семьей (сожители), но критерий простоянного проживания и ведение совместного хозяйства позволит более правильно и справедливо рассчитывать и совместные доходы. Представляется, что поскольку в данном случае мы имеем дело с очевидным "пробелом" в правовом регулировании, во избежание неоднозначного толкования указанного понятия и ошибок в правоприменении необходимо по аналогии закона (см. ч. 1 ст. 7 Кодекса) применять правила ч. 1 ст. 69 Кодекса, устанавливающие круг членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Согласно ч. 1 ст. 69 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие с ним совместно: а) супруг нанимателя. Однако если супруг проживает отдельно (например, в другом городе), то для целей жилищного законодательства с 1 марта 2005 г. такой супруг не признается членом семьи нанимателя; б) дети нанимателя (которые проживают с ним), в том числе: - совершеннолетние и несовершеннолетние; - усыновленные и удочеренные; - дееспособные и недееспособные (ограниченно дееспособные); в) родители самого нанимателя. Однако к членам семьи последнего не относятся родители супруга нанимателя; г) другие родственники (например, братья, сестры, бабушки), а также нетрудоспособные иждивенцы (например, тетя, дядя и др.) признаются (во внесудебном порядке) членами семьи нанимателя при наличии двух условий: 1) они должны быть вселены в жилое помещение именно в качестве членов семьи нанимателя; 2) ведут общее хозяйство (например, совместно покупают продукты, совместно используют бытовые приборы, несут расходы на их содержание и т.д.) с нанимателем жилого помещения; д) иные лица (т.е. не входящие даже в состав "других родственников") могут быть признаны "членами семьи" нанимателя жилого помещения по договору социального найма только на основании вступившего в законную силу решения суда. Второй критерий для предоставления жилья, согласно статье 51 Жилищного Кодекса РФ, гражданин должен быть нуждающемся в жилых помещениях. Таковыми признаются граждане Российской Федерации: - не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; - являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; - проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; - являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний должен устанавливаться Правительством Российской Федерации. Отдельно, законодатель регулирует и пресекает недобросовестность граждан, которые совершили действия, в результате которых были ухудшены их жилищные условия (например: продали, подарила жилье или иным способом ухудшили свои жилищные условия), такие граждане принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях регулирует ст. 52 Жилищного Кодекса. Принятие граждан на учет и предоставление им жилых помещений на условиях договора социального найма осуществляет орган местного самоуправления. При этом, согласно ч. 2 рассматриваемой статьи, если гражданин имеет право состоять на таком учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории), то гражданин, по своему выбору, может быть принят на учет или по одному из этих оснований или по всем основаниям вместе. Заявление о принятии на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий подается по месту жительства гражданина. Местом жительства, по определению п. 1 ст. 20 ГК РФ, признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Постоянно или преимущественно проживать в определенном месте гражданин может в качестве собственника, члена его семьи, по договору найма (поднайма) либо на ином основании, предусмотренном законодательством Российской Федерации. Местом жительства могут быть жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, общежитие, специальный дом для одиноких и престарелых граждан, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и т.д. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия заявлений таких граждан. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются: - гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; - гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 статьи 51 Жилищного Кодекса РФ. Основания отказа в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся указаны исчерпывающим перечнем в ст. 54 Жилищного Кодекса РФ и допускается только в случае, если заявителем: 1) не представлены в полном объеме предусмотренные частью 4 статьи Жилищного Кодекса РФ документы, обязанность по представлению которых возложена на заявителя, 2) ответ органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях в соответствии с частью 4 статьи 52 Жилищного Кодекса РФ, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе, за исключением случаев, если отсутствие таких запрашиваемых документа или информации в распоряжении таких органов или организаций подтверждает право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях; 3) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях; 4) не истек срок предусмотренный статьей 53 Жилищного Кодекса РФ, а именно не прошло 5 лет после совершения заявителем действий ухудшающие его жилищные условия. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (ст. 57 Жилищного кодекса РФ). Действующее законодательство в ст. 50 ЖК РФ предусматривает следующие виды жилищных норм: 1) норма предоставления (норма предоставления жилой площади по договору социального найма), устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. 2) учетная норма (норма для принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, также определяемая органом местного самоуправления), В городе Екатеринбурге, например, согласно Постановлению Главы г. Екатеринбурга от 31.08.2005 г. №824 «Об утверждении учётной нормы жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения, действующих на территории муниципального образования г. Екатеринбург» норма предоставления установлена в размере 16 кв метров на 1 человека, а учётная норма - 10 кв метров. В некоторых федеральных законах и подзаконных правовых актах, о которых говорится в ч. 3 ст. 50 Жилищного Кодекса РФ, для отдельных категорий граждан установлены специальные нормы предоставления или закреплено их право на дополнительную жилую площадь. Например, инвалидам может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека (но не более чем в два раза), при условии, если они страдают тяжелыми формами хронических заболеваний, предусмотренных перечнем, устанавливаемым уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации"). При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности. Отдельно необходимо обратить внимание на порядок предоставления комнат по договору социального найма. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае и порядке предусмотренном статьей 59 Жилищного Кодекса РФ. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При этом в законе не закреплено, как поступить, если на помещение претендуют сразу несколько человек. Практика разрешения таких ситуациях, складывается неоднозначно. Сложилось два подхода к разрешению спорной ситуации: • освободившееся помещение должно быть предоставлено тем гражданам, кто раньше встал на учет в качестве нуждающегося в жилье; • вопрос о предоставлении комнаты должен решаться на основании критерия нуждаемости в жилых помещениях. Жилье по договору социального найма гражданам предоставляется на основании решений органа местного самоуправления. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, является основанием заключения договора социального найма в срок, установленный данным решением. Согласно ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 - 3 статьи 685 если иное не предусмотрено жилищным законодательством. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ст.69 Жилищного Кодекса РФ). Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях производится по правилам ст. 56 Кодекса. Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае: 1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета; 2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма; 3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга; 4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения; 5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома; 6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет. Указанные шесть оснований снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях изложены в ч. 1 ст. 56 Кодекса в исчерпывающем перечне. Поэтому установление дополнительных оснований или изменение существующих возможно только путем внесения соответствующих изменений или дополнений в Кодекс. Лекция 10. Договор социального найма жилого помещения: стороны и иные участники договорного правоотношения, содержание. Договор социального найма жилого помещения: стороны и иные участники договорного правоотношения, содержание. |