Жилищное право. 1. Понятие жилищного права. Понятие жилищного права
 Скачать 161.63 Kb.
|
|
Лекция 15. Понятие и виды жилищных кооперативов, основания приобретения и содержание права пользования жилым помещением членом жилищного кооператива 1. Получение жилых помещений в домах ЖК (ЖСК) как форма жилищного обеспечения граждан Получение жилых помещений для проживания в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей граждан. Основа правового регулирования жилищной потребительской кооперации в России заложена в ст. 116 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), определяющей, что потребительским кооперативом признается объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Потребительский кооператив является одной из специфических разновидностей некоммерческих организаций. На потребительский кооператив не распространяется Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" в силу прямого указания (п. 3 ст. 1 Закона). Как устанавливает ГК РФ, правовое положение потребительских кооперативов определяется законами о потребительских кооперативах (п. 6 ст. 116). Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) образуется для строительства жилого дома и последующей его эксплуатации. ЖСК могут также приобретать жилые помещения, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции. В отличие от ЖСК жилищные кооперативы (ЖК) создаются для приобретения у предприятий, объединений, организаций и органов местной администрации новых или капитально отремонтированных (или реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации*(173). Из ст. 110 ЖК РФ следует, что жилищный кооператив создается для участия в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а жилищно-строительный кооператив - для участия в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Определение. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. В отличие от прежнего законодательства в соответствии с ЖК РФ членами ЖК (ЖСК) могут быть юридические лица. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица (ст. 111 ЖК РФ). ЖК РФ и иные законодательные акты устанавливают некоторые преимущества определенным категориям граждан при вступлении в ЖК (ЖСК): - категории граждан, указанных в ст. 49 ЖК РФ, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления. К таким категориям относятся малоимущие и иные категории граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях; - инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды боевых действий на территориях других государств, инвалиды, ставшие таковыми при исполнении обязанностей военной службы, а также ветераны боевых действий на территориях других государств имеют преимущественное право на вступление в ЖК (ЖСК) (ст.ст. 14, 16 Федерального закона "О ветеранах"). Согласно ст. 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а также в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. 2. Правовое положение ЖК (ЖСК) ЖК (ЖСК) считается созданным с момента его государственной регистрации. Организационные вопросы создания ЖК (ЖСК) закреплены в ст. 112 ЖК РФ. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Следовательно, действует следующий принцип: одно жилое помещение - один член кооператива, независимо от количества фактически проживающих в таком помещении граждан. Таким образом, максимальное количество членов жилищного кооператива ограничено количеством жилых помещений в многоквартирном доме. В этой части жилищные кооперативы отличаются от жилищных накопительных кооперативов, в которых отсутствует привязка числа членов кооператива к числу жилых помещений в конкретном многоквартирном доме. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив. Указанные лица именуются учредителями. Учредители становятся членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица. Последующий прием в члены жилищного кооператива осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 121 ЖК РФ. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). С этого момента у него возникают права и обязанности, связанные с членством в кооперативе. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом. Устав жилищного кооператива (ст. 113 ЖК РФ). Устав является единственным учредительным документом жилищного кооператива. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие ЖК РФ, другим федеральным законам положения. Государственная регистрация жилищного кооператива. Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (ст. 114 ЖК РФ). Управление в жилищном кооперативе. Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК РФ). ЖК РФ для жилищных кооперативов предусматривает органы управления двух уровней: высший орган управления (общее собрание членов жилищного кооператива или конференция) и исполнительные органы (в лице коллегиального органа - правления и единоличного органа - председателя правления) (ст. 115). Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Собрания бывают очередными и внеочередными. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50 процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива (простое большинство), присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании (квалифицированное большинство). Только при соблюдении указанных условий принятые решения являются легитимными. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом. В жилищном кооперативе создаются коллегиальные исполнительные органы (правление) и единоличные (председатель правления). Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива). Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции). Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ст. 119 ЖК РФ). Председатель правления жилищного кооператива: 1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива; 2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; 3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. Кроме перечисленных органов, в жилищном кооперативе избирается ревизионная комиссия или ревизор для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива. Они избираются общим собранием членов кооператива (конференцией) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива: 1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год; 2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов; 3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива. Реорганизация жилищного кооператива (ст. 122 ЖК). Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Не допускается реорганизация юридического лица в форме слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования. Ликвидация жилищного кооператива. Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Согласно ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано добровольно по решению его учредителей (участников, членов) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, или с достижением цели, ради которой оно создано (например, удовлетворение потребностей членов кооператива в жилье). Принудительная ликвидация юридического лица по решению суда возможна в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов. Требование о принудительной ликвидации кооператива может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом. Жилищный кооператив может быть также ликвидирован вследствие признания его несостоятельным (банкротом) в порядке, установленном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" от 26 октября 2002 г. Действующее законодательство предусматривает два случая возможной принудительной ликвидации жилищного кооператива. Согласно п. 4 ст. 116 ГК РФ члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Согласно ст. 14 Вводного закона жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. 3. Права и обязанности члена ЖК (ЖСК) Члены ЖК (ЖСК), а также члены их семей имеют права и обязанности, предусмотренные ЖК РФ, законодательством субъектов Российской Федерации, а также уставом кооператива. Согласно ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе. Член ЖК (ЖСК) имеет право на пай и право на суммы, выплаченные им в счет паевого взноса. Право на пай удостоверяется, как правило, членской книжкой. Право на пай может принадлежать нескольким лицам (сопайщикам), состав которых определяется членом кооператива с согласия этих лиц. Лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилым помещением или частью жилого помещения. До полной уплаты паевого взноса член кооператива не является собственником предоставленного ему в пользование жилого помещения. Собственником построенного или приобретенного жилого дома и переданных ему членами кооператива денежных средств является кооператив как юридическое лицо. Члену кооператива до полной уплаты пая принадлежит лишь право владения и пользования занимаемым жилым помещением, а также в определенных пределах право распоряжения этим помещением. Жилые помещения предоставляются в пользование члену кооператива для личного проживания и проживания членов его семьи. Особенностью пользования жилым помещением ЖК (ЖСК) является то, что члены семьи пайщика не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, предоставленным пайщику (такое право имеют граждане при заключении договора найма жилого помещения). В случае утраты пайщиком права членства в ЖК (ЖСК) он и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением (если пай полностью не оплачен); в случае же смерти пайщика члены семьи умершего сохраняют право пользования жилым помещением при условии вступления в члены ЖК (ЖСК) одного из них. Член ЖК (ЖСК), имеющий в пользовании жилое помещение, вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с соблюдением иных условий, предусмотренных в уставе кооператива, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение. При обмене должны быть соблюдены правила, установленные ЖК РФ и уставом жилищно-строительного кооператива. Если между членом кооператива и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член кооператива, а также член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). |