Жилищное право. 1. Понятие жилищного права. Понятие жилищного права
 Скачать 161.63 Kb.
|
|
Лекция 7. Управление общим имуществом многоквартирного дома, условия осуществления такого управления (включая лицензирование). Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах 1. Общая характеристика способов управления многоквартирным домом. 1. Общая характеристика способов управления многоквартирным домом. В соответствии с ЖК РФ (ст.161) в настоящее время предусмотрено три механизма организации управления общим имуществом многоквартирного дома. Выбор любого из трех способов управления предопределен следующими особенностями правоотношений: во-первых, характер вещного права на общее имущество – общая долевая собственность, что предопределяет особенности распоряжения и пользования этим имуществом. Общей целью осуществления управления общим имуществом является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ способами управления многоквартирным домом являются: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Выбранный способ управления жилым домом является обязательным для всех собственников помещений в нем. В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ решение о выборе одного из указанных способов принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом доме. 2. Непосредственное управление многоквартирным домом. 2. Непосредственное управление многоквартирным домом. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать, собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие коммунальными услугами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами. Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. Договоры с поставщиками коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и т.д.) заключаются непосредственно с собственниками помещений, либо уполномоченным ими на основании решения общего собрания лицом. 3. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. 3. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Жилищный кодекс в ст. 135 определил ТСЖ как вид товарищества собственников недвижимости, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (либо в нескольких многоквартирных домах в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 136 ЖК РФ), обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления и совместного использования общего имущества собственниками помещений многоквартирного дома. Таким образом, членами ТСЖ в многофункциональных жилых комплексах могут стать собственники не только квартир, но и любых иных помещений в многоквартирном доме. Также следует принять во внимание, что собственниками помещений в многоквартирном доме могут быть не только физические, но и юридические лица, муниципальные образования, Российская Федерация и ее субъекты, которые в результате реализации своих прав и исполнения обязанностей становятся собственниками жилых и нежилых помещений. Согласно ч. 1 ст. 136 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, а решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений многоквартирного дома, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Факт государственной регистрации юридического лица (в нашем случае - ТСЖ) является законным признанием создания и дальнейшей деятельности ТСЖ в достижении целей, для которых оно создавалось. Согласно ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе возникает у собственника помещения на основании заявления о вступлении в ТСЖ. После принятия решения на общем собрании собственников помещений дома о создании товарищества собственников жилья и регистрации его в установленном порядке в Федеральной налоговой службе, т.е. получения статуса юридического лица, собственникам, выразившим желание вступить в ТСЖ, необходимо написать заявление о вступлении в товарищество. У собственника помещения, ставшего членом ТСЖ, и товарищества возникают взаимные права и обязанности. Права и обязанности собственника помещения в многоквартирном доме, не являющегося членом ТСЖ, в большинстве своем не отличаются от прав и обязанностей собственника, выразившего свое желание стать членом ТСЖ. Он, так же как и любой другой собственник помещения, член ТСЖ, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества в соответствии с требованиями ст. 210 ГК РФ. В жилищном праве данная норма нашла свое выражение в ст. 153 ЖК РФ, которая вменяет в обязанность любому гражданину и организации, независимо от форм собственности, своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, включающую плату за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома (обязательные платежи). На основании изложенного можно сделать вывод, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отказаться от исполнения своих обязательств по оплате обязательных платежей и других платежей, связанных с управлением этим домом, в целях обеспечения его нормальной жизнедеятельности. Такой способ управления общим имуществом, как управление жилищным (жилищно-строительным) кооперативом, более подробно рассмотрен в теме 15 настоящего курса. 4. Управление многоквартирным домом, осуществляемое управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом. 4. Управление многоквартирным домом, осуществляемое управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом. Наиболее распространенным способом управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией посредством ее выбора и заключения договора управления многоквартирным домом. Статьёй 162 ЖК РФ установлены основные правила, касающиеся договора управления многоквартирным домом. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация), которой предоставлена лицензия на осуществление такой деятельности, по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за оплату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. В договоре управления многоквартирным домом включаются условия о: 1) составе общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечне услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядке определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядке осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, на срок не менее чем один год и не более чем три года, в случае, указанном в ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, на срок не более чем три месяца. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (Гл.29 ГК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации. Лицензия предоставляется сроком на пять лет и действует только на территории субъекта Российской Федерации, органом государственного жилищного надзора которого она выдана. Срок действия лицензии может продлеваться. Лицензия не подлежит передаче третьим лицам. Статьёй 193 ЖК РФ установлены основные требования для выдачи лицензии. Для получения лицензии претендент предоставляет заявление с приложением необходимых документов в орган государственного жилищного надзора. Решение принимается в срок, не превышающий тридцати рабочих дней со дня приема заявления. 5. Совет многоквартирного дома. 5. Совет многоквартирного дома. У собственников помещений в каждом многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, жилищно-строительный или жилищный кооператив, в течение года должны избрать совет многоквартирного дома. Полномочия Совета многоквартирного дома установлены ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ. По истечении года, в случае если собственники помещений (жилых и нежилых) так и не создадут совет дома, этот вопрос решают местные власти, созвав общее собрание жильцов в течение трех месяцев. Избранные советы помогут собственникам на практике решать текущие вопросы, например, потребовать снизить оплату за жилищные и коммунальные услуги в случае предоставления их ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Поможет получить от управляющей организации достоверную информацию о расходовании собранных платежей, о стоимости и объемах ремонтных работ, о расчетах с ресурсоснабжающими организациями и т.п. Советы МКД смогут также представлять интересы собственников помещений в суде. Регистрировать совет дома не требуется. Члены совета будут выдвигать предложения об организации управления домом, планировать работы по ремонту, контролировать работу управляющей компании. Председатель совета на основании доверенности сможет представлять интересы собственников помещений в МКД в суде или при обсуждении условий подрядных договоров с УК. 6. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Правила созыва и проведения. Принятие решений. 6. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Правила созыва и проведения. Принятие решений. Высшим органом управления общим имуществом в многоквартирном доме является общее собрание собственником помещений. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы, установленные в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Правила проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме впервые установлены в ст. 45 Кодекса. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Такое общее собрание может быть как очередным (проводится один раз в год), так и внеочередным (созывается в любое время по инициативе любого из собственников жилых или нежилых помещений многоквартирного дома). Лица, не являющиеся собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме, не вправе инициировать созыв общего собрания собственников помещений в этом доме, кроме случаев, предусмотренных ч. 6 и 7 ст. 45 ЖК РФ. Как очередное, так и внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено путем: а) очного голосования (совместного присутствия) собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование; б) проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. в) очно-заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ). Независимо от того, является собрание очередным или внеочередным, оно обладает полномочиями, установленными в ст. 44 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в таком доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. С учетом этого обстоятельства и должно определяться наличие кворума, предусмотренного ч. 3 ст. 48 ЖК РФ. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). В ч. 4 ст. 45 императивно установлена обязанность инициатора общего собрания в указанный в данной части срок персонально уведомить о проведении собрания всех собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут приниматься простым или квалифицированным большинством голосов от общего числа голосов участвующих в таком собрании собственников помещений. Квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов участников собрания принимаются решения: - о реконструкции многоквартирного дома (в т.ч. с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; - о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т.ч. о введении ограничений пользования им; - о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. |