Жилищное право. 1. Понятие жилищного права. Понятие жилищного права
 Скачать 161.63 Kb.
|
|
2. Договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования: существенные условия, стороны, срок, форма.. К числу существенных условий договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования закон относит предмет договора, срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора. Предметом рассматриваемого договора является жилое помещение, находящееся в наемном доме социального использования. При этом предметом найма может быть только отдельная квартира, а не комната (часть квартиры) (ст. 91.5 ЖК РФ). Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть: 1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация; 2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации. Требования, которым должна соответствовать такая организация, закреплены в Постановлении Правительства РФ от 05.12.2014 г. «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования». Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо. Согласно закреплённому ст. 91.14 ЖК РФ правилу, наймодатель в праве (но не обязан) прекратить приём заявлений граждан о предоставлении им помещений по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, если количество таких заявлений достигло количества жилых помещений, которые могут быть предоставлены гражданам по договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Получается, законодателем допускается ситуация, существующая в настоящий момент с количеством граждан, находящихся на учёте нуждающихся, в целях предоставления им жилых помещений по договору социального найма – их количество неуклонно растёт, а возможности предоставления такого жилья ограничены количеством «свободных» жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Таким образом «сводится на «нет» цель, поставленная законодателем при введении в гражданский оборот этой формы удовлетворения потребности граждан в жилье. Нанимателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут выступать граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, и граждане, признанные по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в случае, если: 1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации; 2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке. Жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам, лицам без гражданства. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования относятся постоянно проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи. Вместе с тем, существуют отличия в правовом положении членов семьи нанимателя жилых помещений в наёмных домах и членов семьи нанимателя по договору социального найма. Так, для признания других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и других граждан членами семьи нанимателя жилого помещения жилищного фонда социального использования не требуется ведения с ним общего хозяйства, как это установлено для членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны в таком договоре и имеют права и обязанности, установленные ЖК РФ для членов семьи нанимателя по договору социального найма, за некоторыми исключениями, связанными со спецификой договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Права и обязанности сторон по договору определены главой 8 ЖК РФ "Социальный наем жилого помещения", за некоторыми исключениями, связанными с особенностями договора некоммерческого найма: его целевым назначением, срочностью и другими. Так, наниматель не вправе обменять занимаемое жилое помещение на другое, не вправе сдавать все или часть жилого помещения в поднаем или в безвозмездное пользование, но вселение временных жильцов ему не запрещено (ст. 91.7 ЖК РФ). Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставляемого по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования - обязанность наймодателя, но в договоре может быть предусмотрено иное. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет. По истечении срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если наниматель соответствует условиям, установленным ЖК РФ для нанимателя по такому договору. Согласно ч. 1.1 ст. 154 и ч. 2 ст. 156.1 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя: 1) плату за наем жилого помещения, включающую: - возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме; - расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения; - расходы, связанные с капитальным ремонтом наемного дома; - иные расходы, предусмотренные порядком установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений, установленным Правительством Российской Федерации; 2) плату за коммунальные услуги. Таким образом, проживание в жилом помещении, предоставленном по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, будет обходиться нанимателю дороже, чем по договору социального найма, ведь, предполагается, что плата за наём, в рассматриваемом случае, будет компенсировать все издержки наймодателя, включая затраты на строительство, реконструкцию или приобретение наёмного дома социального использования. Особенностями договора являются также: передача в поднаем либо по договору безвозмездного пользования, обмен такого жилого помещения, его приватизация, а также переустройство и перепланировка не допускаются. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме. Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утверждён Правительством Российской Федерации. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации в едином Реестре прав на недвижимость. 3. Наёмные дома. Предназначенным для найма домом - наемным домом признается здание, которое (или все помещения в котором) принадлежат на праве собственности одному лицу и которое (или все жилые помещения в котором) предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений (ст. 91.16 ЖК РФ) Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений. Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов. Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме (или являющегося наемным домом жилого дома) допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме (или такого жилого дома) одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома. Наемные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные в соответствии с земельным законодательством для строительства таких домов, подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов социального использования органами местного самоуправления муниципальных образований, на территориях которых расположены такие дома и земельные участки. Цель использования здания в качестве наемного дома может быть изменена (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования, наемный дом коммерческого использования становится наемным домом социального использования) либо использование здания в качестве наемного дома прекращается в специальном порядке. Изменение цели не допускается в случае, когда хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаем гражданам. Изменение цели использования здания в качестве наемного дома социального использования (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования) или прекращение использования здания в качестве наемного дома, для создания, эксплуатации которого была предоставлена государственная и (или) муниципальная поддержка, до истечения срока, установленного указанными в части 5 статьи 91.19 решением или договором, допускается при условии возмещения этой поддержки в полном объеме. 4. Расторжение и прекращение договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, как было указано выше, ограничен сроком, но с преимущественным правом нанимателя, при соблюдении указанных в Законе требований, на возобновление договора, срок которого истёк. Вместе с тем, рассматриваемый договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Кроме того, возможно расторжение договора по инициативе нанимателя, но с соблюдением ряда условий: - согласие постоянно проживающих с нанимателем членов его семьи; - предупреждение наймодателя о предстоящем расторжении договора за три месяца до даты расторжения. По инициативе наймодателя указанный договор может быть расторгнут только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным в Законе. Так, в силу части 3 ст 91.10 ЖК РФ, договор может быть расторгнут по инициативе наймодателя в случаях, если наниматель: - несвоевременно или не в полном объёме вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или размер этой задолженности превышает три среднемесячных платежа за предшествующие 12 месяцев; - передаёт жилое помещение или его часть по договору поднайма, договору безвозмездного пользования; - обеспечен жильём в данном населённом пункте по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или имеет членство в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или имеется жильё, принадлежащее нанимателю и (или) постоянно проживающим с ним членам его семьи на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления, за исключением случая, если на занимаемое нанимателем жилое помещение нет других претендентов или есть другие жилые помещения в наёмном доме; - совершает действия, указанные в пункте 2, или пункте 3, или пункте 4 части 4 статьи 83 ЖК РФ. Прекращение договора найма жилого помещения возможно в случаях смерти одиноко проживающего гражданина, либо уничтожения жилого помещения, например, при стихийном бедствии или иных чрезвычайных обстоятельствах. При расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения. Лекция 14. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги 1. Российское законодательство об оплате жилых помещений и коммунальных услуг. 1. Российское законодательство об оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Жилищный кодекс РФ детально регламентирует обязанность по внесению платы за помещение. Так в разделе VII ЖК РФ устанавливается обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для всех участников жилищных отношений, использующих данные помещения и пользующихся коммунальными услугами (ст. 153); определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154); детально урегулирован порядок внесения платы (ст. 155); установлены критерии определения размера платы за жилое помещение (ст. 156) и за коммунальные услуги (ст. 157); конкретизирована обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по несению расходов на содержание принадлежащих им помещений и на содержание общего имущества в таком доме (ст. 158); определены правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159) и компенсаций расходов на их оплату (ст. 160). Кроме того, Федеральным законом от 25.12.2013 г. в ЖК РФ был внесён новый раздел – организация проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома (далее по тексту МКД). Помимо ЖК РФ, указанные отношения регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), другими федеральными законами (например, Федеральный закон от 26 марта 2003 года N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", Федеральный закон от 27 июля 2010 года N 190-ФЗ "О теплоснабжении", Федеральный закон от 7 декабря 2011 года N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении"), нормативными правовыми актами, изданными в соответствии с указанными федеральными законами (например, Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года N 354, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491). С учетом положений пункта 9 статьи 13 и пункта 10 части 1 статьи 14 ЖК РФ отношения по оплате жилого помещения и коммунальных услуг могут регулироваться также нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. На отношения по предоставлению коммунальных услуг нанимателям жилых помещений по договору социального найма (далее - наниматели), а также собственникам жилых помещений в многоквартирных домах (далее - собственники), использующим жилые помещения для проживания, распространяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной специальными законами (часть 4 статьи 157 ЖК РФ). В систему источников жилищного права, как известно, входят так же Постановления Пленума Верховного суда РФ. Немаловажными с точки зрения разъяснения закона в рассматриваемом нами вопросе, являются Постановление Пленума Верховного суда РФ № 14 от 02.07.2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», а также Постановление Пленума Верховного суда РФ № 22 от 27.06.2017 г. «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности». 2.Обязанность граждан и организаций вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Определяя обязанность граждан и организаций по осуществлению платежей в строго установленные сроки и в полном объеме, ЖК РФ таким образом, формулирует основы платежной дисциплины в жилищной сфере. Обязанность по внесению платы возложена на участников жилищного правоотношения – на нанимателей и собственников жилого помещения. Вместе с тем, не только наниматели и собственники жилья обязаны платить за жилое помещение и коммунальные услуги, но и проживающие с такими нанимателями и собственниками члены его семьи (дееспособные и ограниченные судом в дееспособности), имеющие равное право на жилое помещение, независимо от указания их в договоре социального найма жилого помещения или отсутствии соглашения с собственником (пункт 5 части 3 статьи 67, части 2, 3 статьи 69, части 2 и 3 ст. 31 и статья 153 ЖК РФ). Названные лица несут солидарную с нанимателем ответственность за невыполнение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При прекращении семейных отношений с нанимателем жилого помещения, бывший член семьи нанимателя, сохраняющий право пользования жилым помещением, самостоятельно отвечает по обязательствам, связанным с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг, в случае заключения с наймодателем (управляющей организацией) и нанимателем соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 4 статьи 69 ЖК РФ, статья 421 ГК РФ, абз.3 п.12 ППВС РФ от 02.07.2009 г. № 14). Вместе с тем, для бывшего члена семьи собственника законодатель предусмотрел иные последствия – он несёт ответственность по обязательствам, касающимся оплаты жилья и коммунальных услуг, только в случае наличия соглашения с собственником о сохранении за таким бывшим членом семьи права пользования жилым помещением. В случае отсутствия такого соглашения суд вправе определить размер расходов бывшего члена семьи нанимателя (собственника) по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади всего жилого помещения с учетом количества лиц, имеющих право пользования этим жилым помещением (статья 249 ГК РФ). При этом на наймодателя (управляющую организацию) возлагается обязанность заключить с бывшим членом семьи нанимателя (собственника) соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. У собственника жилого помещения обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ). Сособственники жилого помещения в многоквартирном доме несут обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг соразмерно их доле в праве общей долевой собственности на жилое помещение (статья 249 ГК РФ). По смыслу статьи 155 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ, каждый из таких сособственников жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного соглашения, на основании которого вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, и выдачи отдельного платежного документа. Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ). Обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги предполагает, прежде всего, соблюдение плательщиками установленных законодательством сроков внесения платы. Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе. Оплата будет считаться совершенной надлежащим образом, если плательщик внесет плату в любой день до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, или в любой день до конечного срока оплаты, установленного в договоре. Законодатель установил меру гражданско-правового воздействия на граждан, которые нарушают платежную дисциплину в жилищных правоотношениях, и определяет максимально допустимый размер пени. Лица, не своевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Начиная с 91-го дня , следующего за днём наступления установленного срока оплаты, размер пени увеличивается до одной сто тридцатой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, при этом, увеличение установленного в ч. 14 ст. 155 ЖК РФ размера пеней не допускается. Не смотря на то обстоятельство, что взыскание пени является мерой гражданско-правовой (имущественной) ответственности, такая ответственность наступает лишь при наличии вины плательщика (должника). Если несоблюдение сроков или неполнота оплаты произошли вследствие уважительных причин, то должник вправе рассчитывать на то, что названная мера ответственности не будет к нему применяться. Так, в случае, если гражданин произвел оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме и в установленные сроки, однако банк своевременно не перечислил деньги кредитору, взыскание пени не производится. Наличие у гражданина названной или иных уважительных причин (например, невыплата или задержка выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение в связи с безработицей, болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей; длительное отсутствие в месте проживания в связи с экстренным отъездом и т.д.) должно быть подтверждено документально или свидетельскими показаниями. Это связано с тем, что закон возлагает бремя доказывания своей невиновности на плательщика (должника), нарушившего обязательство по оплате (см. п. 2 ст. 330, п. 1 и 2 ст. 401 ГК РФ). Суд также может уменьшить размер пени, но только в в том случае, если подлежащие уплате пени явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. В ч. 2-3 ст. 153 ЖК РФ установлен закрытый (исчерпывающий) перечень обязанных лиц по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги и определены юридические факты, с которыми связано возникновение данной обязанности. В названной статье конкретизированы основания возникновения жилищных прав и обязанностей, установленные в ст. 10 ЖК РФ, применительно к оплате жилья и коммунальных услуг. 3. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за капитальный ремонт многоквартирных домов. Состав платы за жилье зависит от принадлежности жилого помещения (собственник, наниматель или член ЖК(ЖСК) с не полностью оплаченным паевым взносом и т.д.). Структура платы за жилье включает в себя следующие элементы: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем). 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения. 3) плату за коммунальные услуги. 1) Первый элемент присутствует в том случае если помещение используется по договору найма – социального найма, найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, найма специализированного жилого помещения, «коммерческого» найма. 2) Вторым элементом платы за жилье является плата за содержание и ремонт жилого помещения. Обязательство по оплате расходов по содержанию и ремонту жилого помещения лежит как на нанимателе, так и на собственнике жилого помещения. Данный элемент включает в себя: а) плата за содержание и ремонт жилого помещения, включая - плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; Услуги и работы по управлению многоквартирным домом осуществляет обслуживающая организация: управляющая компания, ТСЖ или жилищный кооператив в многоквартирных домах, помещения в которых принадлежат физическим и юридическим лицам на праве частной собственности. К таким услугам относятся услуги по содержанию общего имущества дома: подъездов, лестниц, крыш, подвалов, чердаков и т.д.; по содержанию и уборке придомовой территории; по техническому обслуживанию технических устройств коммуникаций, узлов учета потребления энергии, воды; по эксплуатации лифтового хозяйства; по устранению каких-либо неисправностей в оборудовании жилых помещений (электричество, сантехника. - плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В общее имущество многоквартирного дома согласно ст. 36 ЖК РФ входят помещения не входящие в площадь жилых помещений (подъезды, коридоры, лестничные клетки, подвалы), а также земельный участок, объекты инфраструктуры (стояки отопления и водоснабжения, электроприборы и приборы газоснабжения) и т.д. Содержание и текущий ремонт общего имущества необходимо для поддержания данного имущества в надлежащем состоянии. - плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Коммунальные услуги, потребленные для поддержания общего имущества (электричество, вода, тепло и т.д.), оплачиваются собственниками жилых помещений. Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме - это расходы по эксплуатации и управлению многоквартирным домом; они распределяются между собственниками помещений по пропорциональному принципу - соразмерно их доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. По такой же формуле определяется количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). б) плата за капитальный ремонт дома Капитальный ремонт любого дома, в том числе многоквартирного, необходим. Если капитальный ремонт своевременно не будет проведен, дом может оказаться в аварийном состоянии, разрушиться, и тогда придется его сносить и отстраивать заново, что создаст для собственников помещений более сложные проблемы и неизбежно повлечет за собой увеличение их расходов. С 2014 года в Российской Федерации был введен новый порядок проведения капитального ремонта многоквартирных домов на основании Региональной программы капитального ремонта каждого субъекта Российской Федерации. Во-первых, право выбора способа формирования фонда капитального ремонта закреплено за общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Если собственники не определят способ формирования фонда капитального ремонта самостоятельно, данное решение за них примет орган местного самоуправления. Во-вторых, в связи с принятием Региональной программы капитального ремонта на каждого собственника помещений (жилых и нежилых) в многоквартирных домах возлагается обязанность по уплате взноса на капитальный ремонт. Минимальный размер такого взноса утверждает Правительство субъекта РФ. Собственники помещений многоквартирного дома могут принять решение только об уплате взноса на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт. В-третьих, собственники помещений многоквартирного дома должны принимать решение о проведении капитального ремонта в сроки, предусмотренные Региональной программой капитального ремонта. В случае отсутствия такого решения, решение о капитальном ремонте будет принято органом местного самоуправления. Для реализации программы сформированы фонды капитального ремонта. 3) Плата за коммунальные услуги Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами. Вопрос оплаты осуществляется в порядке исполнения гражданско-правовых договоров энергоснабжения или оказания услуг с особенностями установленными жилищным законодательством. С 01.01.2019 года в указанном элементе структуры платежа присутствует ещё один показатель – плата за обращение с твёрдыми коммунальными отходами (ТКО), введённый в соответствии с ФЗ от 24.06.1998 г. № 89-ФЗ (в ред. от 25.12.2018 г.) «Об отходах производства и потребления», Постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 г. № 1156 «Об обращении с твёрдыми коммунальными отходами и внесения изменений в постановление Правительства РФ от 25.08.2008 г.№ 641». Размер и порядок оплаты коммунальных услуг определяется двумя основными способами: - Согласно показателям приборов учета. В этом случае показатели счетчиков отражают объем потребленных электричества, воды, газа, тепла. Плата за указанные блага осуществляется путем умножения потребленной энергии на установленный тариф. - Согласно нормативов. В случае если помещение не оборудовано приборами учета, размер платы определяется исходя из нормы потребления соответствующего ресурса (например: зимой плата за отопление определяется исходя из площади жилого помещения). Перечень и структура элементов платы за жилье определяется в зависимости от характера прав на жилые помещения. Собственники жилых помещений не вносят плату за наем, но несут в полном объеме обязанности по оплате содержания жилья, текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, а также коммунальные услуги Наниматели в свою очередь, оплачивают наем жилого помещения, услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества, но освобождены от внесения платы за капитальный ремонт. 4. Порядок и правила внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица. В соответствии со ст. 155 ЖК РФ существует определенный срок, согласно которому осуществляется оплата за содержание жилья, - до десятого числа каждого месяца. Оплата коммунальных услуг производится на основании полученных платежных документов. Размер платы за пользование жилыми помещениями и коммунальных услуг зависит от многих параметров, которые регулируются ст. 156 ЖК РФ, ст. 157 ЖК РФ. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги относится к обязательствам с определенным сроком исполнения, однако это не означает, что оплата не может производиться досрочно. Гражданин или организация вправе осуществить предварительную оплату жилого помещения и коммунальных услуг в счет будущих месяцев. При этом следует иметь в виду, что если сроки оплаты установлены договором, то при внесении платы они должны соблюдаться, в том числе при предварительной оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме означает, что в соответствии с утвержденными тарифами граждане и организации обязаны оплатить жилое помещение, а также все виды предоставленных им коммунальных услуг (за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе газ в баллонах, отопление, приобретение и доставку твердого топлива при наличии печного отопления). Гражданам предоставлено право при неиспользовании отдельных видов услуг (в связи с временным отсутствием), плата за которые рассчитывается исходя из нормативов потребления, произвести оплату с учетом пересчета платежей за период временного отсутствия. Основания внесения платы за коммунальные услуги Плата за жилое помещение и коммунальные услуги может вноситься следующим образом: - на основании платежных документов для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг. При этом платежные документы могут представляться в том числе в электронной форме либо размещаться в информационной системе (п. 1 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ); - на основании информации о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, размещенной в информационной системе. Такой информацией являются сведения о начислениях, размещенные в системе, а также содержащиеся в представленном платежном документе по адресу электронной почты потребителя услуг или в полученном посредством информационных терминалов платежном документе (п. 2 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ). Информация о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, размещенная в информационной системе, должна соответствовать сведениям, содержащимся в платежном документе, представленном потребителю. При несоответствии этих сведений достоверной считается информация, размещенная в информационной системе (ч. 2.3 ст. 155 ЖК РФ). Способы оплаты жилья и коммунальных услуг: В настоящее время существует множество способов оплаты потребителем жилого помещения и коммунальных услуг. Так, в частности, потребитель по своему выбору вправе (п. 65 Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных жилых домах): 1) оплачивать коммунальные услуги наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов, открытых в выбранных им банках, или переводом денежных средств без открытия банковского счета, почтовыми переводами, банковскими картами, через сеть Интернет, через информационно-платежные терминалы, банкоматы, депозиторы, с помощью мобильного телефона, с использованием систем электронных платежей, долгосрочных поручений о списании денежных средств, в соответствии с которыми банк ежемесячно перечисляет со счета клиента оговоренные платежи, и в иных формах, не противоречащих законодательству РФ. Подтверждающие оплату документы должны храниться в течение не менее трех лет со дня оплаты; 2) поручать внесение платы за коммунальные услуги другим лицам; 3) вносить плату за коммунальные услуги за последний расчетный период (месяц) частями, не нарушая при этом установленный срок внесения такой платы; 4) осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих расчетных периодов. Кроме того, потребитель вправе воспользоваться рассрочкой, которую исполнитель коммунальных услуг обязан предоставить ему, если размер платы за коммунальную услугу в каком-либо месяце превысит более чем на 25% размер платы, начисленный за аналогичный расчетный период прошлого года. Рассрочка предоставляется на условиях внесения платы равными долями в течение 12 месяцев и взимания за это процентов в размере не выше, чем увеличенный на 3% размер ставки рефинансирования Банка России, действующей на день предоставления рассрочки. При этом проценты за предоставляемую рассрочку не начисляются или начисляются в меньшем размере, если за счет средств бюджета (бюджетов) различных уровней бюджетной системы РФ исполнителю коммунальных услуг предоставляется компенсация средств, недополученных в виде процентов за предоставление рассрочки (п. п. 72 - 73 Правил). В соответствии со ст. 12 ЖК РФ установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Нарушение сроков внесения платы влечет для нанимателей и собственников жилых помещений негативные последствия в виде: 1) уплаты неустойки в виде пени; 2) расторжения договора найма с нанимателем; 3) выселения. Наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения, если они в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Выселение производится в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ). ЖК РФ впервые вводит определение срока представления платежных документов, на основании которых производится оплата жилого помещения и коммунальных услуг. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Договор «коммерческого» или социального найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ, ст. 63 ЖК РФ). Гражданское законодательство применительно к «коммерческому» найму жилых помещений устанавливает общее правило, согласно которому одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором найма жилого помещения (п. 2 ст. 682 ГК РФ). В данной ситуации ч. 13 ст. 155 ЖК РФ содержит косвенное указание на то, что наймодатель и управляющая организация вправе в одностороннем порядке изменить размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги, о чем должны быть извещены соответственно наниматели жилых помещений и собственники жилых помещений в многоквартирном доме. |