Жилищное право. 1. Понятие жилищного права. Понятие жилищного права

• Название: 1. Понятие жилищного права. Понятие жилищного права
• Анкор: Жилищное право
• Дата: 14.01.2022
• Размер: 161.63 Kb.
• Имя файла: Жилищное право.docx
• Тип: Лекция; #330837
• страница: 8 из 11

Тема 12.  Договоры найма специализированных жилых помещений.

 

1.                     Понятие, виды и правила включения жилых помещений в состав специализированного жилищного фонда.

2.                     Основания и порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда.

3.                     Договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда: порядок заключения, срок, форма.

4.                     Прекращение и расторжение договора найма специализированного жилого помещения.

5.                     Выселение граждан из жилых помещений специализированного жилищного фонда.

 

1. Понятие  и виды специализированных жилых помещений

Жилые помещения специализированного жилищного фонда (СЖФ) предоставляются на определённое время по договору найма. Исключение составляют жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан -  они предоставляются гражданам по договору безвозмездного пользования.

Жилые помещения СЖФ пре­доставляются при наличии специальных условий, не ограничиваю­щихся такими основаниями, как нуждаемость, признание гражда­нина малоимущим и другие. Жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются отдельным категориям граж­дан, определенным жилищным законодательством.

Жилые помещения СЖФ принадлежат государству или муниципальным образованиям  - входят в состав госу­дарственного и муниципального жилищного фонда.

  Виды специализированных жилых помещений

Согласно ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализиро­ванного жилищного фонда относятся:

1)  служебные жилые помещения;

2)  жилые помещения в общежитиях;

3)  жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5)  жилые помещения фонда для временного поселения вынуж­денных переселенцев;

6)  жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7)  жилые помещения для социальной защиты отдельных кате­горий граждан.              

8) жилые помещения для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

 

Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 были утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, которые устанавливают порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов к специализированному жилищному фонду. Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеются обременения прав на это имущество.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства).

Законодательством введены ограничения при использовании жилых помещений специализированного жилищного фонда. Эти помещения в специализированном жилищном фонде не подлежат передаче в аренду или в коммерческий наем и приватизации. Эти ограничения установлены для органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также юридических лиц, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд. Ограничения по использованию специализированных жилых помещений установлены также для нанимателей

Лица, занимающие указанные помещения по договору найма, не вправе:

а)  приватизировать эти жилые помещения;

б)  осуществлять их обмен либо иным способом распоряжаться ими;

в)  передавать в аренду, сдавать жилые помещения в поднаем;

г)  осуществлять раздел занимаемого жилого помещения;

д)  вселять временных жильцов без разрешения территориаль­ного органа по вопросам миграции.

 

В г. Екатеринбурге существует Положение «О порядке предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда муниципального образования «город Екатеринбург», принятого решением Екатеринбургской городской Думы от 27.11.2007 г. № 77/49.

 

2. Основания предоставления специализированных жилых помещений

Использование жилого помещения в качестве специализирован­ного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду.

Предоставление жилых помещений специализированного жи­лищного фонда осуществляется без соблюдения норм предоставле­ния, и не всегда отвечает требованиям благоустроенности. Специальные требования к та­ким жилым помещениям могут быть установлены соответствующи­ми нормативными правовыми актами.

Специализированный жилищный фонд создается в государственном или муниципальном жилищном фонде и находится в хозяйственном ведении государственных и муниципальных унитарных предприятий либо в оперативном управлении казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений. Решение о предоставлении такого жилья принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления.

На основании решения о предоставления жилого помещения специализированного жилищного фонда с гражданами заключается договор найма такого жилого помещения (за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан).

Гражданам, имеющим в данном населенном пункте жилые помещения на праве собственности или занимающим жилые помещения по договору социального найма, не могут быть предоставлены жилые помещения в специализированном жилищном фонде. Это обусловлено тем, что жилые помещения в специализированном жилищном фонде предназначены для временного проживания граждан в связи с определенными обстоятельствами, когда им негде проживать.

 

3. Договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда: порядок заключения, срок, форма.

 

В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специали­зированного жилого помещения одна сторона — собственник спе­циализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и поль­зование для временного проживания в нем.

От имени собственника специализированного жилого помеще­ния может действовать уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления. Дого­вор найма специализированного жилого помещения. В догово­ре найма специализированного жилого помещения, заключаемого на основании решения о предоставлении такого помещения,  определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию спе­циализированным жилым помещением.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются прави­ла, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, за ис­ключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные ч. 2 —4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц, принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель специализированного жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Если вместе с нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи, то они должны указываться в договоре найма.

К членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения должны быть указаны в договоре найма.

В случае прекращения семейных отношений бывшие члены семьи нанимателя сохраняют право пользования занимаемым жилым помещением, за ними сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Однако эти граждане самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения. Это правило не распространяется на бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения. В случае прекращения семейных отношений нанимателя служебного жилого помещения и членов его семьи право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между нанимателем и бывшим членом его семьи. В том случае, когда у бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования служебным жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя на определенный срок на основании решения суда В этом случае логично было бы применить это правило и к бывшим членам семьи нанимателя жилого помещения в общежитии, поскольку проживание в служебном жилом помещении и в общежитии связано с трудовыми отношениями.

Законодатель для бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения применил нормы, установленные для бывших членов семьи собственника жилого помещения. Но не решил вопрос для тех случаев, когда наниматель прекратит трудовые отношения и подлежит выселению, в то время как право пользования служебным жилым помещением за бывшими членами семьи нанимателя будет признано судом. Нанимателя выселят, а бывших членов семьи выселить будет невозможно.


4. Прекращение и расторжение договора найма специализированного жилого помещения

Договор найма специализированного жилого помещения пре­кращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помеще­ния или по иным основаниям (ч. 1 ст. 102 ЖК РФ). Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помеще­ние в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хо­зяйственное ведение или оперативное управление другому юриди­ческому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собствен­ник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому пе­редано такое жилое помещение, является стороной трудового дого­вора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ). Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированно­го жилого помещения. Договор найма специализированного жило­го помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требо­ванию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживаю­щими совместно с ним членами его семьи обязательств но договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.

 

5. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

 

Согласно ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекра­щения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они за­нимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в су­дебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ. Не могут быть выселены из служебных жилых помеще­ний и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помеще­ний по договорам социального найма или членами семьи нанимате­ля жилого помещения по договору социального найма либо собст­венниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопас­ности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ,  учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или про­павших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2)  пенсионеры по старости;

3)  члены семьи работника, которому было предоставлено слу­жебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и ко­торый умер;

4)  инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессио­нального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанно­стей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, получен­ных при исполнении обязанностей военной службы либо вследст­вие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы, семьи, имеющие в своём составе детей-инвалидов, инвалидов с детства.

Кроме того, ч.5 указанной статьи не допускается выселение детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Гражданам, указанным в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте со­ответствующего населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жи­лых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, осуще­ствляется прежним собственником или юридическим лицом, пере­дающими соответствующие жилые помещения.

И последнее, ст. 13 ФЗ «О введение в действий ЖК РФ» предусмотрено, что «Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жи­лищного кодекса Российской Федерации, состоят в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации на учете в каче­стве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам со­циального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Лекция 13. Договоры найма жилых помещений в жилищном фонде социального использования. Наёмные дома.

1. Понятие договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

1.     Понятие договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

2.     Договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования: существенные условия, стороны, срок, форма.

3.     Наёмные дома.

4.     Расторжение и прекращение договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

1. Понятие договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ, вступившим в силу (за исключением отдельных положений) с 22 июля 2014 г., установлена новая форма жилищного обеспечения граждан - предоставление жилых помещений в жилищном фонде социального использования, в жилых домах, именуемых в Законе наёмными домами. Закреплённое ст. 40 Конституции РФ право граждан на жилище реализуется в основном, путём предоставления или приобретения жилья. На органы государственной власти и органы местного самоуправления возложена обязанность обеспечить бесплатно (или, как сказано в Конституции РФ, за доступную плату) социальным жильём только малоимущих и иных указанных в законодательстве лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Вместе с тем, в России достаточно большое число граждан, не относящихся к категории малоимущих, но не имеющих возможности обеспечить себя жильём за счёт собственных или заёмных средств. Именно для таких лиц был создан жилищный фонд, состоящий из «наёмных» домов, жилые помещения в которых предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Определим понятие договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона - наймодатель, обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю), жилое помещение в наемном доме социального использования, или являющийся наемным домом социального использования жилой дом  во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Помимо ЖК РФ, правовое регулирование отношений найма жилых помещений жилищного фонда социального использования осуществляется Постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 г. «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.