Жилищное право. 1. Понятие жилищного права. Понятие жилищного права
 Скачать 161.63 Kb.
|
|
Тема 6. Понятие, состав и правовой режим общего имущества многоквартирного дома. 1. Понятие и состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. 2. Правовой режим общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. 3. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. 1. Понятие и состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Общее имущество многоквартирного дома поступает в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома не по воле указанных лиц, а в силу предусмотренных жилищным законодательством юридических фактов. Долевая собственность в рассматриваемой ситуации возникает в качестве необходимого последствия приобретения в собственность помещения в многоквартирном доме. Состав общего имущества многоквартирного дома. Необходимо обратить внимание на то, что рассматриваемые отношения регулируются только применительно к такому имущественному комплексу, каким является многоквартирный дом. Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из следующих объектов: а) жилое помещение; б) нежилое помещение; в) помещение, имеющее своим назначением обслуживание жилых и нежилых помещений, а также обеспечение доступа к ним, тесно связанное с ними назначением и следующее юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут быть объектом права собственности любых субъектов права независимо от ее формы, а вспомогательное имущество может быть объектом только права общей долевой собственности. Ст. 36 ЖК РФ определяет состав общего имущества многоквартирного дома следующим образом: 1) помещения, которые, во-первых, не являются частями квартир и, во-вторых, предназначены для обслуживания более одного помещения в доме (лифты, лестницы, лифтовые и иные шахты, межквартирные лестничные площадки и т.д.); 2) помещения, которые, во-первых, не принадлежат отдельным собственникам, во-вторых, предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений (помещения для организации досуга, детского творчества, культурного развития и т.д.); 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Здесь имеется ввиду земельный участок, границы которого определены для использования многоквартирного дома в установленном законом порядке[1]. Необходимо отметить, что право собственности на такой земельный участок возникает в силу закона, что является исключением из общего правила, в соответствии с которым вещные права на недвижимые вещи возникают с момента государственной регистрации. Перечень общего имущества призван указать на объекты, которые всегда относятся к общему имуществу многоквартирного дома (земельный участок, на котором расположен дом), а также указать критерии определения общего имущества многоквартирного дома и примерный перечень такого имущества (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты и т.д.). Анализируя указанную норму, необходимо отметить, что у всех вышеуказанных объектов есть общие признаки: они предназначены для обслуживания более чем одного жилого или нежилого помещения многоквартирного дома, находятся в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями, право общей долевой собственности на указанное имущество возникает в связи с приобретением лицом квартиры в многоквартирном доме. Таким образом, под общим имуществом многоквартирного дома понимается недвижимое имущество, поступившее в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома в связи с приобретением права собственности на помещение в таком доме, предназначенное для обслуживания более чем одного жилого помещения многоквартирного дома и находящееся в неразрывной функциональной связи с многоквартирным домом. 2. Правовой режим общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. В связи с высокой социальной ценностью общего имущества многоквартирного дома законодатель устанавливает дополнительные требования к порядку распоряжения и пользования указанным имуществом. Так, размер общего имущества в многоквартирном доме может быть уменьшен только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме. Однако законодателем установлено дополнительное требование, согласно которому совершение указанной сделки возможно в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Вместе с тем необходимо отметить, что данное требование может быть выведено из общих принципов как гражданского, так и жилищного права. Общее имущество может быть приспособлено для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме без решения общего собрания собственников помещений. Вместе с тем решение общего собрания не является необходимым, если приспособление осуществляется без расходования денежных средств собственников. Жилищное законодательство предусматривает возможность установления обременения в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, правом ограниченного пользования (сервитутом). Такое обременение может быть установлено по соглашению между лицом, требующим обременения и собственниками многоквартирного дома. Является недействительным запрет на установление обременения земельного участка в том случае, когда существует необходимость обеспечить доступ иных лиц к объектам, которые существовали до дня введения в действие Жилищного кодекса. В случае гибели недвижимой вещи – многоквартирного дома, за собственниками помещений, расположенных данном в многоквартирном доме, сохраняется доля в праве собственности на земельный участок, на котором находился дом. Размер доли определяется пропорционально размеру доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент его гибели. Общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирных домах является видом долевой собственности. Вместе с тем доля в праве на общее имущество в многоквартирном дому имеет определенную специфику. Так, П.В. Крашенинников выделяет её следующие отличительные черты: 1) невозможность выдела долей в натуре; 2) отсутствие возможности отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения; 3) признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно[2]. Переход права собственности на помещение является основанием для перехода права долю в общем имуществе многоквартирного дома. Условия договора, исключающие переход доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, являются ничтожными. Законодателем установлен особый порядок определения размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме: размер доли в праве определяется пропорционально размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения. Переход права на помещение влечет переход права на долю в соответствующем размере. При определении долей в общем имуществе возникает вопросе о применении п. 3 ст. 245 ГК РФ, в соответствии с которым при осуществлении неотделимых улучшений собственник имеет право на соразмерное увеличение своей доли, что неизбежно влечет уменьшение доли остальных участников долевой собственности. С одной стороны ст. 37 ЖК РФ не предполагает иной порядок определения размера долей, с другой стороны из текста указанной нормы не представляется возможным сделать однозначный вывод о неприменении п. 3 ст. 245 ГК РФ. Кроме того, вероятно будет являться несправедливой ситуация, когда размер доли собственника помещения в многоквартирном доме, улучшившего за свой счёт общее имущество многоквартирного дома, останется неизменным. В связи с указанным, представляется, что участник долевой собственности, осуществивший в предусмотренном законом порядке неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Однако если им допущены нарушения порядка использования общего имущества (самым распространенным примером является отсутствие согласия всех сособственников о совершении улучшений имущества, в том случае, когда оно требовалось), то в таком случае у участника долевой собственности отсутствует право на увеличение размера своей доли. Вместе с тем необходимо отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме в случае получения ими дохода от использования общего имущества многоквартирного дома имеют право распределить полученный доход, а также установить порядок его распределения, соглашением между ними. В отсутствии соглашения подлежит применению ст. 248 ГК РФ, в соответствии с которой плоды, продукция и доходы, возникшие в результате использования вещи, находящейся в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и подлежат пропорциональному распределению между участниками в соответствии с размером долей. Юридическая конструкция общего имущества в многоквартирном доме преследует своей целью обязать собственников жилых помещений содержать имущество, которое обеспечивает пользование жилыми помещениями. В соответствии с п. 1 ст. 210 ГК РФ на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не следует из закона или договора. Согласно ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Размер участия в расходах на содержание общего имущества определяется пропорционально размеру доли лица в праве общей собственности на общее имущество. 3. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Жилищным законодательством предусмотрена форма, в которой происходит осуществление правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, такой формой является собрание собственников многоквартирного дома. П.В. Крашенинников, отмечает, что собрание собственников многоквартирного дома решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности. Действительно, несмотря на регулярные дополнения компетенции общего собрания в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, изначально ядро данной нормы составляли положения, непосредственно регулирующие порядок осуществления правомочий собственниками жилых помещений многоквартирного дома в отношении общего имущества многоквартирного дома. Представляется, что изменения рассматриваемой нормы не изменили её основного назначения. Компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме составляют следующие полномочия: - принятие решения о реконструкции многоквартирного дома, осуществлении строительства хозяйственных построек, других зданий, строений, сооружений, проведение капитального и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома; - принятие решений об установлении пределов использования земельного участка, на котором располагается многоквартирный дом, в частности о введении ограничений его использования; - принятие решений по благоустройству земельного участка, на котором располагается многоквартирный дом, и который отнесен к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома; - принятие решений о передаче общего имущества в многоквартирном доме в пользование, в том числе принятие решений об установке рекламных конструкций; - определение способов управления многоквартирным домом; - принятие решений о проведении текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Необходимо отметить, что согласно ст. 45 ЖК РФ на собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность ежегодного проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Также посредством общего собрания указанных субъектов определяются сроки и порядок проведения годового общего собрания, порядок уведомления о принятых им решениях. Собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которые проводятся помимо годового общего собрания, являются внеочередными. Право инициировать его созыв принадлежит каждому из собственников. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в одной из трех форм: 1) очного голосования; 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы); 3) очно-заочного голосования. Законодатель императивно регулирует порядок проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Условием правомочности общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, является участие в собрании собственников жилых помещений, а также их представителей, в совокупности обладающих более чем 50% голосов от их общего числа. Правовым последствием нарушения условия о кворуме является необходимость проведения повторного общего собрания. На управляющие организации, правления товариществ собственников жилья, жилищные или жилищно-строительные кооперативы, иные специализированные потребительские кооперативы законодателем возложена обязанность вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий информацию, идентифицирующую собственников помещений в данном многоквартирном доме, а также информацию о размерах принадлежащих собственникам жилых помещений долей. Лицо, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязано сообщить собственникам жилых помещений о проведении собрания не позднее чем за десять дней до даты проведения. В таком сообщении в обязательном порядке должно быть указано: 1) сведения о лице, созывающем собрание; 2) форма проведения данного собрания; 3) информация о дате, месте и времени проведения соответствующего собрания, а если собрание проводится в форме заочного голосования, то дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и информация о месте или адресе, куда должны передаваться такие решения; 4) содержание повестки дня; 5) порядок ознакомления с информацией о данном собрании. Инициировать собрание, также вправе собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, посредством обращения, содержащего вопросы, подлежащие включению в повестку дня, направленного субъекту, осуществляющему управление многоквартирным домом. Созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме имеет право субъект, осуществляющий управление им. В таком случае в повестку такого собрания могут быть включены вопросы, которые относятся Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по общему правилу принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании.
Правом голосования на общем собрании принадлежит собственникам помещений. Собственник помещения обладает количеством голосов пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Голосование по вопросам повестки дня может быть осуществлено в письменной форме в виде решений по вопросам повестки дня. В решении собственника должны быть указаны: 1) информация о лице, принимающем участие в голосовании; 2) информация о документе, которым подтверждается право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по вопросам, указанным в повестке дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался». Решения общего собрания оформляются протоколами. Общее собрание может принять решение только по вопросу, включённому в повестку дня. Решение является обязательным для всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в том числе, не участвовавших в собрании. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Если собственник помещения в многоквартирном доме голосовал против принятия решения или не участвовал в голосовании, в случае если решение нарушает его права и законные интересы он имеет право обжаловать решение общего собрания собственников в многоквартирном доме в судебном порядке. Решение может быть обжаловано в течение шести месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о принятом решении. При этом если лицо не могло повлиять на результаты голосования, а нарушения не существенны и принятое решение не причинило убытков указанному собственнику, суд уполномочен оставить такое решение в силе. Решение собрания может быть принято также в форме заочного или очно-заочного голосования. В случае отсутствия кворума на общем собрании, проводимого в очной форме, в дальнейшем решения, содержащиеся в повестке, могут быть приняты путем проведения заочного голосования. В таком случае, принявшими участие в собрании считаются собственники помещений, решения которых получены до даты окончания их приема. Юридическая конструкция собрания, проводимого путем очно-заочного голосования, допускает очное обсуждения вопросов, включенных в повестку дня, принятие решений по вопросам, являющимся предметом голосования, а также возможность направления решений собственников по адресу, указанному в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо отметить, что действующее жилищное законодательство также допускает проведение общего собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы. Процедура проведения общего собрания с использованием системы предусмотрена ст. 47.1 ЖК РФ. |