ирина жилина диплом ЖКХ. 1. Теоретические основы повышения эффективности реформы жкх
 Скачать 0.71 Mb.
|
Направление 1 - Повышение качества жилищно–коммунального обслуживания потребителей.Цель направления: финансовая стабилизация жилищно-коммунального комплекса, внедрение рыночных механизмов, стимулирующих эффективное управление жилищным фондом, совершенствование договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, формирование конкурентной среды в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда. Задача 1. Финансовая стабилизация жилищно-коммунального комплекса. 1. Предотвращение нарастания задолженности. Методы реализации: - заключение службами заказчика (управляющими компаниями) договоров с администрациями городов, районов, в которых должны быть четко оговорены обязанности администраций по обеспечению выполнения бюджетных обязательств, условия финансирования содержания служб заказчика; - прекращение выполнения предприятиями ЖКХ объемов работ (услуг), не подтвержденных финансированием; - создание экономических стимулов для повышения заинтересованности предприятий ЖКХ в результатах своей работы; - соблюдение администрациями городов и районов, установленных стандартов уровня платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги, максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату ЖКУ. 2. Проведение реструктуризации и ликвидации задолженностей предприятий ЖКХ. Необходимо провести инвентаризацию задолженности бюджета перед поставщиками жилищно-коммунальных услуг с целью подписания актов сверки задолженности со всеми кредиторами и определения размеров задолженности, признаваемой бюджетом. Признанная задолженность должна быть включена в расходную часть соответствующих бюджетов на весь срок реструктуризации. При планировании работы с должниками по оплате ЖКУ следует учесть, что состав их неоднороден, на практике это означает необходимость учитывать различные причины неплатежей и реальные возможности граждан по оплате. Такую задачу можно решить на основании учетных данных о платежах и задолженностях. Для этого применяется методика Парето-анализа. Необходимое условие его проведения – компьютеризованный учет платежей. Результатом анализа являются списки должников, с которыми необходимо работать, применяя различные меры воздействия. На основе проведенного анализа строится дальнейшая стратегия "выбивания" долгов (личное напоминание о задолженности письмо, телефонным звонком, визитом; при необходимости повторное напоминание с предупреждением о возможности применения принудительных мер воздействия – публикация фамилий должников с целью общественного порицания, сообщение на работу, суд, индивидуальное отключение). 3. Создание условий для привлечения частных инвестиций на модернизацию жилищно-коммунального хозяйства. Методы реализации: - передача объектов ЖКХ в управление частным компаниям. - разработка администрациями городов и районов, при поддержке Минфина РБ, финансово-экономического механизма инвестирования ЖКХ, который должен создать условия возвратности средств инвестору с высокой степенью гарантии. Предлагаю, чтобы указанный механизм состоял из 2-х фаз: первая – «процедура инвестирования», вторая – процедура возврата инвестиций. В первой фазе осуществляется предварительный отбор инвестиционных проектов, процесс «упаковки» инвестиционных предложений в бизнес-планы, выполненные по единому стандарту, и оформление сделок по инвестиционным проектам. Вторая фаза должна быть нацелена на обеспечение возврата инвестиционных средств. Наряду с традиционным обеспечением кредита необходима разработка механизма дополнительных гарантий инвесторам. Суть его должна заключаться в том, что при согласовании бизнес плана с инвестором в тарифе фиксируется величина экономии, образованная как эффект инвестиционных вложений. Эта величина сохраняется на срок окупаемости проекта, наглядно отслеживается и рассчитывается с помощью информационной системы управления тарифным регулированием. Возврат инвестицией осуществляется путем расщепления платежей населения при уплате ЖКУ с использованием единой информационной системы управления расчетными операциями. 4. Завершение разграничения функций заказчика и подрядчика при предоставлении ЖКУ. Необходимо обеспечение администрациями городов и районов:- соблюдения нормативно - технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунальной инфраструктуры; - необходимого уровня финансирования объектов ЖКХ; - заключения договоров социального найма, коммерческого найма или аренды жилых помещений в жилищном фонде; - заключения договоров на управление муниципальным жилищным фондом с выбранными на конкурсной основе организациями; - систематического контроля реализации договоров о выполнении необходимых работ по обеспечению сохранности жилищного фонда, соблюдения объемов и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Обеспечение управляющей компанией: - мер по поддержанию в надлежащем состоянии и модернизации, на основе современных технологий и материалов, основных фондов принятых от собственника в управление; - отбора подрядчиков по выполнению работ и поставке ресурсов для жилищно-коммунального хозяйства на конкурсной основе; - эффективного контроля за качественным выполнением договоров на выполнение работ (услуг) и рациональным расходованием ресурсов; - организации сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги в полном объеме. 5. Совершенствование форм и структуры управления жилищным фондом. Одним из путей повышения эффективности управления жилищным фондом является переход на профессиональное управление. При выборе организации, которая будет заниматься управлением недвижимостью в жилищной сфере, собственник жилищного фонда должен руководствоваться следующим: - управляющая организация должна быть максимально ориентирована на удовлетворение нужд потребителей в части предоставления им жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг; - управляющая организация должна быть заинтересована в обеспечении потребителей качественными жилищно - коммунальными услугами. Управление жилищным фондом должно осуществляться на основе четкого разделения ответственности между собственником жилищного фонда, управляющей организацией и подрядной организацией. Управляющие организации должны самостоятельно: - определять порядок и способ выполнения работ по управлению жилищным фондом, а также подрядных работ по содержанию и эксплуатации жилищного фонда с соблюдением установленных норм и правил; - определять необходимые объемы поставки коммунальных услуг, потребляемые в переданном в управление жилищном фонде с соблюдением установленных норм и правил. 6. Приватизация и концессия в жилищно- коммунальном комплексе. В целях повышения эффективности работы предприятий ЖКХ необходимо провести поэтапное преобразование унитарных жилищно-эксплуатационных, ресурсоснабжающих, специализированных и управляющих жилищных предприятий в открытые акционерные общества. Приватизация унитарных предприятий обеспечит равные юридические права для всех участников рынка, а также будет способствовать созданию условий для привлечения частного капитала в жилищную сферу. Акционирование и приватизация унитарных предприятий должны проходить параллельно с применением концессионных механизмов управления объектами коммунальной инфраструктуры. В зависимости от экономического содержания могли бы заключаться следующие виды договоров концессионного типа: - договор, содержащий условия о выполнении работ (оказании услуг) с использованием объекта, находящегося в государственной собственности; - договор, содержащий условия об управлении объектом, находящимся в государственной собственности; - договор, содержащий условия аренды объекта, находящегося в государственной собственности; - договор по модели "строительство - эксплуатация - передача"; - договор по модели "строительство–владение – эксплуатация - передача"; - договор концессии объектов, находящихся в госсобственности. Во всех договорах должны быть оговорены инвестиционные условия. Для развития концессионных схем привлечения инвестиций необходимо создание нормативной правовой базы для урегулирования вопросов концессии в жилищно-коммунальном хозяйстве. В соответствии с Законом Республики Башкортостан "О программе приватизации государственного имущества в Республике Башкортостан на 2005 год" предприятия, осуществляющие эксплуатацию и содержание жилищного фонда включены в перечень государственного имущества, приватизация которого осуществляется в соответствии с решением администраций районов и городов. Задача 2.Совершенствование договорных отношений по предоставлению жилищно – коммунальных услуг (ЖКУ). 1. Приведение действующих договоров в соответствие с законодательством РФ и РБ. Необходимо инициировать процедуру внесения изменений и дополнений в действующие договоры управляющих жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями, приводящие их в соответствие с законодательством и обеспечивающие защиту прав и интересов потребителей. 2. Совершенствование договорных отношений с потребителями услуг. Для совершенствования договорных отношений с потребителями необходимо разработать новые формы типовых договоров социального найма, аренды и соглашений об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту. 3. Совершенствование системы расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги. Необходимо: - в договорах и нормативных правовых актах районов и городов установить порядок расчетов между управляющими и ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и специализированными организациями только за реально предоставленные объемы ресурсов, полное выполнение работ и оказание услуг при соблюдении установленных параметров качества; - установить в договорах ответственность за полноту и своевременность осуществления платежей ресурсоснабжающим, ремонтно-эксплуатационным и специализированным организациям; - установить в трудовых договорах (контрактах) личную ответственность руководителей управляющих организаций за полноту и своевременность осуществления платежей; - рассмотреть возможность установки приборов учета расхода ресурсов в жилых помещениях с привлечением для этого средств граждан. Задача 3. Развитие конкурентных отношений в сфере управления, содержания и обслуживания жилищного фонда. Преобразования в жилищной сфере должны привести к формированию двух уровней конкурентных отношений: конкуренции в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом и конкуренции подрядных организаций за получение заказа на обслуживание и ремонт от управляющей организации. 1. Создание активной конкурентной среды в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда. Методы реализации: - определение подрядных организаций по содержанию и обслуживанию жилищного фонда, производству капитального и профилактического ремонта жилья на основе результатов проведения конкурсов; - обеспечение условия равного доступа для организаций любых форм собственности к участию в конкурсах. Организаторы конкурсов должны строго соблюдать утвержденный порядок организации и проведения конкурсов. Необходимо обеспечить приобретение материально-технических ресурсов для нужд жилищного исключительно путем проведения тендеров. 2.Обеспечение формирования конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом. Необходимо активизировать работу по созданию Товариществ собственников жилья, по созданию условий для появления частных управляющих компаний. Проведение конкурсов на право управления жилищным фондом – необходимое условие конкурентных отношений в данном виде деятельности. Нужно установить четкие и ясные критерии отбора управляющих организаций по результатам конкурса. Основными критериями выбора победителя должны быть: опыт работы организации в жилищной сфере; заявленная стоимость выполнения работ; предложенный бизнес - план осуществления деятельности по управлению жилищным фондом. Задача 4. Создание условий для эффективной деятельности ТСЖ и других объединений граждан в жилищной сфере. 1. Обеспечение реализации Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в части передачи земельных участков в собственность домовладельцев в кондоминиумах. Для реализации указанного закона необходимо внести соответствующие изменения в Земельный кодекс Республики Башкортостан, позволяющие установить границы земельных участков, включаемых в состав кондоминиумов. Это обеспечит защиту прав домовладельцев. 2. Поддержка формирования кондоминиумов. Необходимо принять комплексные программы формирования кондоминиумов и создания товариществ собственников жилья, предусмотреть целевое выделение финансовых средств в бюджетах на формирование кондоминиумов. При проектировании жилых домов необходимо учитывать особенности формирования их как кондоминиумов, предусматривать наличие в них помещений многоцелевого назначения, которые могут использоваться собственниками жилья для размещения управленческого и обслуживающего персонала товариществ собственников жилья. Организовать информационную, разъяснительную и агитационную работу среди собственников помещений о преимуществах организации товариществ собственников жилья, положительном опыте деятельности ТСЖ. Направление 2 - Внедрение новой системы оплаты ЖКУ. Цель направления: поэтапный перевод отрасли на самоокупаемость. Задача 1. Переход на бездотационную оплату ЖКУ. 1. Поэтапный переход на полную оплату ЖКУ. Тариф для конечного потребителя должен складываться как сумма затрат всех участников процесса предоставления услуг. Темпы и параметры перехода к полной оплате населением должны определяться постановлением Кабинета Министров Республики Башкортостан ежегодным утверждением стандартов: - предельной стоимости жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых на 1 квадратный метр общей площади в месяц, дифференцированно по районам и городам республики; - уровня платежей граждан по отношению к уровню затрат на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги; - максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату ЖКУ в совокупном семейном доходе в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг. Стандарт предельной стоимости жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых на 1 квадратный метр общей площади жилья в месяц, должен рассчитываться по стандартному набору ЖКУ и включать в себя: плату за наем; стоимость содержания и текущего ремонта жилищного фонда; стоимость капитального ремонта жилищного фонда; стоимость коммунальных услуг с учетом средних сложившихся норм потребления, а также средней сложившейся предельной стоимости ЖКУ. После перехода к полной оплате ЖКУ населением бюджетные обязательства по оплате стоимости услуг сохранятся лишь в отношении компенсации расходов, связанных с предоставлением гражданам льгот и адресных жилищных субсидий. 2. Поэтапный переход на полную оплату населением капитального ремонта жилищного фонда. Нормативная стоимость капитального ремонта поэтапно до 2005 года включается в состав ЖКУ в следующих долях: в 2002 году – до 35 процентов от нормативной стоимости; в 2004 году – до 95 процентов; в 2006 году – до 100 процентов. Это позволит высвободить значительные суммы бюджетных средств и направить их на замену и модернизацию внутридомового оборудования, обновление ветхих коммунальных сетей. Задача 2. Установление экономически обоснованной и дифференцированной платы за наём и капитальный ремонт жилья. Экономическое содержание платы за наем состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на восстановление и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма. Величина платы за наем учитывается при расчете жилищных субсидий. Определение базовой ставки платы за наем жилого помещения производится исходя из определения отчислений на реновацию (полное восстановление) жилищного фонда. Необходимо проведение дифференциации размеров платы за наём жилья. На первом этапе введения платы за наем жилья для упрощения процедуры дифференциации ставок платы за наем целесообразно предусмотреть разбиение всего муниципального жилищного фонда на ограниченное число групп. К каждой группе должны относиться жилые помещения с однородными потребительскими свойствами. |