|
|
200 актуальных вопросов практики применения земельного законодат. 200 актуальных вопросов практики применения земельного законодательства
70. Может ли один из собственников нежилых помещений
здания заключить договор аренды неделимого земельного участка,
необходимого для эксплуатации всего здания?
См.: п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11
О некоторых вопросах, связанных с применением
земельного законодательства
Извлечение
19. В силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.
При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.
Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
71. Может ли землепользователь сдать в аренду земельный
участок, принадлежащий ему на праве постоянного
(бессрочного) пользования?
См.: п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11
О некоторых вопросах, связанных с применением
земельного законодательства
Извлечение
24. В силу статьи 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование.
Пунктом 4 статьи 20 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.
В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.
72. Если земельный участок является неделимым,
а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным
собственникам, то является ли заключение договора аренды
земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора
обязательным условием приобретения каждым из них
права аренды такой земли?
См.: п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11; постановления Президиума ВАС РФ от 01.07.2003 N 12168/02; от 20.05.2003 N 1971/03.
Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 N 1971/03
Извлечение
ООО "Шерб" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Москомрегистрации о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 31.01.02 N М-04-020489, заключенного между истцом и Московским земельным комитетом (далее - Москомземом), и обязании ответчика совершить такую регистрацию.
Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора является правом, а не обязанностью арендатора. Кроме того, истец считает заключение такого договора нецелесообразным и технически невозможным.
Решением суда первой инстанции от 25.07.02 в удовлетворении исковых требований отказано на основании того, что оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка осуществлен в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.11.02 решение отменено, исковые требования удовлетворены полностью, поскольку, по мнению суда, доводы ответчика, приведенные в обоснование отказа в регистрации договора аренды, основаны на ошибочном толковании пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 04.02.03 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
В заявлении о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций, признавших отказ в государственной регистрации договора аренды незаконным, Москомрегистрация полагает, что указанные судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства, поэтому подлежат отмене.
Проверив обоснованность содержащихся в заявлении доводов, Президиум считает, что оспариваемые постановления подлежат отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами, ответчик отказал истцу в государственной регистрации договора аренды земли на основании абзаца третьего пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признав представленный на регистрацию договор по форме и содержанию не соответствующим требованиям пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в части множественности лиц на стороне арендатора.
Согласно статье 13 Федерального закона при проведении государственной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Статьей 17 данного Закона установлено, что основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.
Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен Москомземом с ООО "Шерб", т.е. только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 20.12.01 N 3524, согласно которому ООО "Шерб" установлены 47/1000 доли в праве аренды земельного участка площадью 1,283 гектара, расположенного по адресу: Москва, ул. Привольная, вл. 2, на условиях аренды сроком на 5 лет для эксплуатации административных и складских помещений и помещений кафе в составе гаражного комплекса.
Предметом договора аренды от 31.01.02 N М-04-020479 является земельный участок общей площадью 12 830 кв. метров, относительно которого арендатору установлены 47/1000 доли в праве аренды указанного участка.
Между тем такой объект аренды не соответствует требованиям, установленным статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.
В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Кодекса земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 36 Кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Представленный на государственную регистрацию договор аренды от 31.01.02 N М-04-020479 не соответствовал указанным требованиям, поэтому Москомрегистрация правомерно отказала в его регистрации.
Таким образом, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворивших исковые требования, нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Поскольку при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции сделал правильный вывод о законности отказа Москомрегистрации в государственной регистрации договора аренды земельного участка, его решение от 25.07.02 об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Шерб" следует оставить без изменения.
73. Может ли землепользователь в качестве арендодателя заключить с
арендатором после введения в действие ЗК соглашение
о сроке действия договора аренды земельного участка,
заключенного до введения в действие ЗК?
См.: постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2006 N 14421/05.
|
|
|
Скачать 1.41 Mb.