статьи.en.ru. 2005 г. Хан и др.,2005 г
 Скачать 155.14 Kb.
|
Выводы о компьютеризации в индустрии жилой недвижимости СШАДоказательства представлены по трем исследовательским вопросам, касающимся изменений с начала сбора данных, когда агенты использовали ИКТ относительно редко, до конца, когда они стали повсеместными. Изменения будут изложены позже и обобщены в таблице. 5. Эти выводы относительно реструктуризации организации труда обеспечивают основу для последующего обсуждения и теоретических размышлений. Таблица 5.Резюме выводов относительно компьютеризации
ИКТ, информационные и коммуникационные технологии; MLS, услуга множественного листинга. RQ1: каковы изменения в рабочей среде агентов по недвижимости?Роль агента по недвижимости заключалась и заключается в том, чтобы свести вместе продавца и покупателя недвижимости. При типичной покупке и продаже дома покупатель и продавец ведут переговоры при посредничестве агента покупателя и агента продавца. Требуются договоры купли-продажи (P&S) и формы жилищного строительства и городского развития (HUD) (известные как HUD1).(Жилье и городское развитие, без даты). В Соединенных Штатах HUD осуществляет надзор за коммерческими сделками с недвижимостью точно так же, как Комиссия по ценным бумагам и биржам США осуществляет надзор за финансовыми операциями. Форма HUD1 содержит подробную информацию (в построчном формате в две колонки, для покупателя и для продавца) о расходах, понесенных при продаже и покупке недвижимости.(Жилье и городское развитие, без даты). Два агента делят две «стороны» комиссии, выплачиваемой продавцом при продаже и покупке дома. По мере роста цен на жилье оказывалось понижательное давление на процент продажной цены, взимаемый агентами, особенно в отношении дорогих домов и на определенных рынках. Организационно агенты являются независимыми подрядчиками, которые по закону должны заключать контракты с одним (имеющим лицензию) брокером. Размер агентств недвижимости варьируется от одного брокера-агента до агентств с несколькими брокерами, десятками (или даже сотнями) агентов и дополнительным канцелярским и управленческим персоналом. Некоторые из этих агентств являются филиалами национальных корпораций; другие являются местными или региональными учреждениями. Индивидуальных предпринимателей так же много, как и 15 лет назад (Национальная ассоциация риэлторов,2006 г.). Агенты получают различные услуги от брокерской фирмы и, в свою очередь, отдают брокеру и фирме часть комиссионных, которые они получают за успешное завершение покупки или продажи имущества клиента. Продуктивные агенты имеют право вести переговоры о дополнительных услугах или о более благоприятном распределении комиссионных. Независимые брокеры-агенты предоставляют собственные ресурсы и развивают собственные профессиональные сети. Наиболее существенным изменением в рабочем контексте между 1995 и 2010 годами стало агентство покупателя, которое изменило отношения между продавцом, покупателем и этим агентом. Агентство покупателя означает, что покупатель подписывает эксклюзивное соглашение с агентом, который помогает ему найти подходящую недвижимость среди выставленных на продажу, предоставляя покупателю более равное представительство в сделке. Без агентства покупателя агенты обязаны представлять интересы продавца, в результате чего покупатель подвергается большему риску, чем продавец. Фундаментальная структура сделки не изменилась, но повышенное внимание к удовлетворению потребностей покупателя (а не только продавца) предоставляет агентам больше возможностей для предоставления дополнительных услуг и завоевания рыночной власти. RQ2: каковы изменения в работе агентов по недвижимости и организации работы?Обеспечение списков, поиск покупателей, переговоры по соглашениям P&S и завершение сделки — основные направления работы агента. Агенты все еще обеспечивают списки дома для продажи. В свою очередь, агенты консультируют продавцов как по маркетингу дома, так и по организации его продажи. Дома по-прежнему рекламируются в местных службах множественных списков (MLS, база данных выставленной на продажу недвижимости, первоначально доступная только для других агентов, но теперь видимая для всех через Интернет), а также в газетах, на вывесках и в большом количестве других цифровых средств массовой информации. . За последние 15 лет появились агенты с оплатой за услуги, которые размещают список домов в MLS за фиксированную плату (и, возможно, оценивают другие услуги по выбору), либо для снижения стоимости дома, либо для увеличения. сумма, удерживаемая продавцом. Большинство потенциальных покупателей теперь ищут недвижимость в Интернете через различные национальные и региональные веб-сайты MLS, веб-сайты агентов и другие онлайн-источники, такие как Zillow (Zillow,2013). Редко теперь агенты идентифицируют дома для покупателей. После того, как краткий список возможных домов определен, покупатель физически осматривает несколько потенциальных объектов («финалистов»), прежде чем решить, что купить, при этом агент покупателя организует эти визиты и сопровождает покупателя. После того, как недвижимость выбрана, агент покупателя консультирует (покупателя) о том, как сделать предложение о покупке недвижимости, и помогает в переговорах. P&S остается центральным элементом продажи, как и устранение непредвиденных обстоятельств контракта, чтобы обеспечить закрытие. Но с более открытым доступом к информации о продаже дома и агенты по листингу, и агенты по закупкам тратят больше своего времени на ранних этапах сделки, просматривая материалы и объясняя варианты покупателям и продавцам. Данные свидетельствуют о том, что этот переход определяется двумя изменениями в работе агентов и рабочих схемах. Во-первых, и в соответствии с другими подробными исследованиями работы агентов, данные ясно показывают, что агенты выполняют три роли: обмен информацией, консультации по процессу и предоставление дополнительных услуг (например, DiMaggio и Louch,1998 г.; Кроустон и др.,2001 г.; Сойер и др.,2003 г.). Тем не менее, обмен информацией теперь является гораздо меньшей частью работы агента, поскольку покупатели и продавцы имеют доступ к выставленным на продажу домам через Интернет, что избавляет от необходимости работать через агента, чтобы просмотреть книгу объявлений. Агенты тратят гораздо меньше времени на то, чтобы возить потенциальных покупателей от объекта к объекту недвижимости, поскольку большинство покупателей обращаются к агенту, проделав большую часть этого поиска в Интернете. Вторым изменением является специализация агентов, о чем свидетельствует рост числа агентств покупателя и агентов, работающих только за вознаграждение. Рост числа агентов покупателя означает, что агенты теперь могут получить рыночную власть, представляя либо продавца, либо покупателя. В настоящее время агенты прилагают больше усилий для привлечения потенциальных покупателей в дополнение или вместо работы по обеспечению списков. Некоторые агенты теперь сосредоточены исключительно на поддержке одной стороны купли-продажи дома. Напротив, некоторые решили просто быть проводниками для доступа к MLS, внося скромную плату за выставление дома на продажу, не предоставляя никаких других услуг. RQ3: каковы изменения в технической (на основе ИКТ) системе?Индивидуальная работа агентов поддерживается широким спектром оборудования и приложений, как общих, так и отраслевых. Агенты часто распределяют свою работу между персональными компьютерами и персональными устройствами, при этом их телефон всегда с ними. Смартфоны заменили сотовые телефоны, добавив управление контактами, текстовые сообщения, электронную почту и веб-возможности для вездесущих мобильных устройств. Данные ясно показывают, что агенты не могут представить свою работу без телефона. Как написал один из давних сообщников исследования: «…если у вас нет смартфона, вы несерьезный агент». Основным источником информации, поддерживающим бизнес в сфере недвижимости, является MLS, федеративная система систем, хранящая основную информацию о доступных объектах. Точное количество местных/региональных MLS продолжает меняться. Однако наблюдается тенденция к уменьшению и увеличению количества региональных MLS. К концу 2012 года количество экземпляров MLS в Соединенных Штатах сократилось до 942, 900 из которых управляются компаниями, зарегистрированными местным советом риелторов, остальные - частными компаниями, независимыми от местной риелторской организации (к которым должны быть присоединены лицензированные агенты). ). Однако теперь локальные данные MLS стали чаще передаваться компании Move, владеющейhttp://www.realtor.com, сайт, предоставляющий унифицированный публичный доступ к данным MLS. Это совместное использование регулируется специальными соглашениями (Internet Data Exchange или IDX), определяющими, какие данные MLS должны передаваться и использоваться (Национальная ассоциация риэлторов,2013b). Несколько неожиданно было предпринято несколько попыток предоставить альтернативу данным MLS через общедоступные сайты, такие как Zillow и другие, которые ориентированы на обслуживание регионов или конкретных продавцов/покупателей. Ни один из нынешних конкурентов не узурпировал центральное положение MLS, но они расширяют возможности для потребителей и агентов по обмену и поиску информации о доме (Национальная ассоциация риэлторов и Google,2013). Набор цифровых услуг и специализированных программных приложений, окружающих MLS, превратился практически из ничего в многомиллионную отраслевую нишу. Эти сторонние программные пакеты предоставляют агентам средства для автоматизации рутинных запросов, поддержки индивидуального анализа продаж и транзакций и предоставления специальных функций отчетности. Традиционный сейф1был заменен цифровыми сейфами, которые фиксируют каждый доступ к ключу от этого дома, предоставляя агенту по продаже цифровую запись о том, кто посетил собственность. Цифровые изображения и видео являются стандартными компонентами списка домов. Агенты либо инвестировали в высококачественные цифровые видеокамеры, либо передавали фото- и видеосъемку третьим сторонам. Большинство агентов используют программное обеспечение цифровых форм для P&S, HUD1 и других договорных документов. Эти цифровые формы варьируются от простого PDF до более сложных динамических приложений для ввода данных и отслеживания, которые работают на смартфонах и ПК. И, хотя факсимильные аппараты все еще можно найти в каждом офисе, их минимальное использование теперь является второстепенным по сравнению с почти повсеместным обменом цифровыми документами по электронной почте. Списки контактов остаются основным ресурсом для агентов. Для агентов, работающих в крупных агентствах, обычно есть программное обеспечение на уровне агентства для отслеживания потенциальных клиентов, статуса транзакций и рыночной активности (по сути, система управления взаимоотношениями с клиентами). От новых агентов, особенно от тех, кто работает в крупных агентствах и франшизах, часто требуется хранить эти списки контактов в приложениях, предоставляемых агентством, что затрудняет для агента сохранение конфиденциальности своего списка контактов и повышает барьер для смена агентств. Независимо от этого программного обеспечения, предоставляемого агентством (а часто и в дополнение к нему), большинство агентов разрабатывают своего рода личный список контактов и некоторые средства для отслеживания этих контактов, полагаясь на приложения для своих мобильных устройств или персональных компьютеров. Агенты заинтересованы в том, чтобы их дома были видны на нескольких веб-сайтах: их собственном профессиональном сайте, сайте их агентства, местном сайте MLS,http://www.realtor.com, и другие. Помимо этих устройств и приложений, многие веб-сайты теперь предоставляют дополнительные данные об ипотеке и финансировании, районах и школах, сравнениях экономических индексов, характеристиках сообществ, времени в пути и другие, возможно, важные данные. Некоторые из этих веб-сайтов используют данные MLS для предоставления дополнительных услуг. Например, отмеченный ранееhttp://www.zillow.comобъединяет некоторые данные о домах, выставленных на продажу, с подробной информацией о ценах продажи других домов и данными о налогах на имущество, и представляет эту информацию вместе на картах. В ходе своей работы агенты создают коллекцию предпочитаемых сайтов, часто ссылаясь на них со своих профессиональных веб-сайтов. Этот набор индивидуализированных профессиональных ресурсов частично служит представлением их способности обеспечивать поддержку процесса и дополнительные услуги: набор ИКТ, который агент может использовать, встроен в его подход к поддержке своего клиента. Из этого следует три вывода, касающиеся изменений в технических (на основе ИКТ) системах недвижимости. Во-первых, несмотря на продолжающиеся изменения в ее федеративной структуре, методах обмена данными и угрозе альтернатив, MLS остается базовой общей информационной инфраструктурой. Такие базовые информационные инфраструктуры ясно показывают важность совместного доступа и институциональных механизмов, облегчающих уход за ними и их использование (например, Hanseth et al., 1996). Совместный доступ через MLS также приводит к стандартам доступа к данным, и поставщики могут предоставлять дополнительные услуги и программные приложения, которые не принадлежат владельцам MLS и не регулируются ими, но обеспечивают дополнительную ценность для агентов. Во-вторых, происходит сдвиг в сторону широкого обмена цифровыми данными, что отражается в переходе от факсимильной связи к отправке PDF-документов. Рост цифровизации еще более усиливается благодаря мобильности, которую обеспечивают смартфоны и электронная почта на ходу. Это, в свою очередь, снижает потребность в том, чтобы агенты были привязаны к физическому местоположению или полагались на других для помощи в перемещении информации. В сочетании с голосовой почтой, текстовыми сообщениями и доступом к данным со смартфонов агенты лучше связаны со своими клиентами и партнерами, находясь в мобильном режиме. Рост доступа к цифровым сейфам (и отслеживание, которое это позволяет) является третьим примером перехода к цифровым формам данных. Как в сторону, Рост использования социальных сетей агентами отражает интересное слияние дополнительных услуг для расширения использования данных MLS и увеличения цифрового охвата агентов, которые используют свою контактную сеть для общения с покупателями, продавцами и другими лицами. Однако это не является частью выводов, представленных здесь. В-третьих, широко распространено использование ИКТ и зависимость от них. Формы различаются; но множество ИКТ теперь встроено почти во все элементы работы агента: персональное программное обеспечение для запроса MLS, программное обеспечение для управления контактами, профессиональные веб-сайты для обмена домашними данными и ссылками на полезные сайты, цифровые камеры, смартфоны, цифровые сейфы и т. д. скоро. Помимо этого роста индивидуального использования, растет количество систем управления работой и контактами, внедряемых брокерами и агентами. Смысл этих систем работы и управления клиентами состоит в том, чтобы расширить возможности, доступные для агентов, а также попытаться сохранить часть интеллектуального капитала агента в качестве организационного актива. И, наконец, несмотря на то, что существует ошеломляющее разнообразие устройств, программных пакетов, веб-приложений и способов их использования, любой агент |