Ипотека в гражданском праве. Актуальність теми. Сучасний етап розвитку українського суспільства повязаний з реформуванням національної правової системи в цілому та окремих правових інститутів зокрема

• Название: Актуальність теми. Сучасний етап розвитку українського суспільства повязаний з реформуванням національної правової системи в цілому та окремих правових інститутів зокрема
• Дата: 28.05.2022
• Размер: 81.47 Kb.
• Имя файла: Ипотека в гражданском праве.docx
• Тип: Документы; #554223
• страница: 7 из 8

А відповідно й іпотечні договори за цією ознакою можна поділити на іпотечні договори, предметом яких є фактично нерухомі речі та іпотечні договори, предметом яких є квазінерухомі речі.

До першої групи відносяться договори іпотеки земельної ділянки, житла, нежитлових будівель та споруд, об’єктів незавершеного будівництва і т.д. До другої групи можна віднести договори іпотеки повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об’єктів, а також інших речей, права на які підлягають реєстрації.

Договори іпотеки земельної ділянки, у свою чергу, можна поділити на види за цільовим призначенням землі відповідно до ст. 19 Земельного Кодексу (іпотека земель сільськогосподарського призначення, іпотека рекреаційних земель і т.д.).

Враховуючи особливості правового статусу землі, який залежить від її цільового призначення, В. Ю. Малий пропонує визначати поняття “іпотеки землі” як вид заснованої на законі, договорі, або рішенні суду застави земельних ділянок та/ або об’єктів нерухомості, розташованих на цих ділянках і невід’ємно пов’язаних з ними, з урахуванням цільового призначення та особливостей встановленого щодо відповідних категорій земель правового режиму [60, с. 6].

Варто також погодитись із думкою К. І. Скловського, який уточнює, що об’єктом будь-яких правовідносин є не земля як об’єкт природи або ресурс, а земельна ділянка – індивідуалізована у встановленому законом порядку частина земної поверхні. Виділення ділянки в натурі, встановлення її меж – це не лише спосіб її індивідуалізації, а й спосіб створення самого об’єкта права [45, с. 42].

Саме тому у статті 18 Закону «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р., окрім інших істотних умов іпотечного договору, законодавець зазначає також кадастровий номер, та для іпотеки земельної ділянки має зазначатися також і її цільове призначення як ознаки, які індивідуалізують конкретну земельну ділянку як об’єкт іпотечних правовідносин.

Особливості правового регулювання іпотеки земельної ділянки встановлюються ст. 15 Закону «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р. та Земельним кодексом .

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р. всі заборони та обмеження щодо цільового використання земельних ділянок, встановлені Земельним Кодексом , є чинними при їх іпотеці. Такі заборони та обмеження визначаються Земельним кодексом саме залежно від цільового призначення земель.

У літературі дискусійним є питання щодо можливості частини земельної ділянки бути самостійним об’єктом цивільних правовідносин (предметом іпотеки).

Співвласник земельної ділянки має право передати свою частку в іпотеку за умови виділення цієї частки в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості (ч. 2 ст. 6 Закону «Про іпотеку»).

Більш правильною виглядає точка зору, відповідно до якої існування юридично частини земельної ділянки як об’єкта іпотечних правовідносин є неможливим. Після виділення частини земельної ділянки в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості іпотекодавець вже не є співвласником земельної ділянки, а є власником нової земельної ділянки.

У законодавстві не визначено обсягу прав іпотекодавця стосовно земельної ділянки. Зокрема, не врегульовано питання, чи може іпотекодавець здійснювати поділ ділянки, яка перебуває в іпотеці, або робити виділ з неї частини земельної ділянки, або здійснити її злиття з іншою земельною ділянкою. Зазначені дії впливають і на інтереси іпотекодержателя, оскільки внаслідок їх здійснення може змінитись вартість земельної ділянки.

Більше того, як зазначає Ю.Є. Ходико, виділ або злиття приведе до втрати існуючого предмета іпотеки, а відповідно – до припинення іпотеки як такої. Слід підтримати пропозицію автора, який пропонує врегулювати це питання, а також питання заборони змінювати цільове призначення земельної ділянки, яка є предметом іпотеки, на законодавчому рівні, шляхом внесення змін до ст. 9 Закону «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р. [89, с. 87].

Ю.Є. Ходико також звертає увагу на закріплену в ч. 6 ст. 6 Закону «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р. суперечливу норму, що об’єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки незалежно від того, хто є власником об’єкта незавершеного будівництва. Вказана норма суперечить статтям 5, 6, 16 цього ж Закону, тому автор справедливо пропонує її виключити [89, с. 102].

Дійсно, якщо уявити ситуацію, за якої власник земельної ділянки, переданої в іпотеку, надає її в оренду для будівництва іншій особі, то виходить, що об’єкт будівництва, власником якого є орендар земельної ділянки, переданої в іпотеку іншою особою, також автоматично стає предметом іпотеки.

Постає питання, чи справедливо, що об’єкт будівництва, власником якого є особа, яка не має жодного відношення до передачі земельної ділянки в іпотеку, повинен бути обтяжений цією іпотекою? У даному разі не можна поширювати правовий режим іпотеки земельної ділянки на об’єкт, що будується на ній. А в разі звернення стягнення на земельну ділянку новим власником земельної ділянки (як правонаступником) повинні бути забезпечені власнику об’єкта будівництва такі ж умови земельної ділянки, які надавались йому іпотекодавцем.

Тим більше, що у ст. 9 Закону «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р. вказано, що передавати в оренду предмет іпотеки іпотекодержатель може лише за згодою іпотекодавця. Ця норма захищає права іпотекодавця у достатній мірі.

Цікавим є питання іпотеки прав на земельну ділянку. Серед прав, які можуть виступати предметом договору іпотеки, ч. 1 ст. 133 Земельного кодексу визначає: право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), якщо інше не передбачено в законі. Таким законом є Цивільний кодекс , в якому такі заборони не передбачені.

Якщо згідно із законом емфітевзис та суперфіцій можуть виступати предметом іпотечного договору, то сервітут – не може. Адже Земельний кодекс містить пряму заборону щодо цього. Так, у ч. 2 ст. 101 Земельного кодексу вказано, що земельний сервітут не може бути предметом застави, у свою чергу с. 4 ст. 403 Цивільного кодексу зазначає, що сервітут не підлягає відчуженню.

Наступним видом іпотечного договору є договір іпотеки об’єкта незавершеного будівництва.

Відповідно до ст. 16 Закону «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р. передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них. Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

Як вже зазначалось вище, однією з істотних умов договору іпотеки є умова про достатній для його ідентифікації опис предмета іпотеки та/або його реєстраційні дані. Втім, як зазначає Ю.Є. Ходико, дотримання цієї істотної умови є одним із найбільш складних, суперечливих та дискусійних питань. Це пов’язано з тим, що об’єкт незавершеного будівництва як об’єкт речових прав водночас залишається об’єктом зобов’язальних правовідносин – об’єктом договору будівельного підряду (в більшості випадків). Виходячи з цього, його індивідуалізація є достатньо складною, оскільки об’єкт цивільних правовідносин має статичних характер, а в цьому випадку він є динамічним. Виникає ситуація, коли на час укладення договору іпотеки та індивідуалізації його об’єкта, цей об’єкт мав один стан, а на час звернення стягнення зазвичай цей стан суттєво змінюється. Відповідно виникають труднощі із визначенням того, що є предметом звернення стягнення [89, с. 113].

У літературі з цього питання висловлюються різні думки. Зокрема, А. А. Чеговадзе вказує, що в період дії договірних підрядних правовідносин ніяка участь у цивільному обороті даного об’єкта як окремого об’єкта нерухомості неможлива, оскільки останній індивідуалізовано в обороті як предмет договору підряду [96, с. 453]. Схожої думки притримується Ю. Ю. Захаров [48, с. 357-358].

Саме неможливість чіткої індивідуалізації самого об’єкта робить конструкцію іпотечного договору об’єкта незавершеного будівництва вразливою. Проте договір іпотеки майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва дозволяє уникнути цієї проблеми.

Наступним проблемним видом іпотечних договорів є договір іпотеки житла.

Цивільний кодекс визначає такі об’єкти права власності, які можуть розглядатись як житло: житловий будинок (ст. 380 ЦК ); садиба (ст. 381 ЦК ) та квартира (ст. 382 ЦК ). Цей перелік не є вичерпним.

Н. О. Софронкова зазначає, що хоча поняття житла у міжнародно-правовій практиці визначається як місце постійного проживання людини, і тому усі приміщення, незалежно від їх ві­докремленості один від одного, технічних характеристик тощо, є житлом. Особливість розгляду останнього як предмету іпотеки проявляється в тому, що окрім цільового характеру використання (для проживання), такі об’єкти повинні утворювати єдине ціле право власності, яке зареєстровано за особою в установленому законом порядку [80, с. 96].

Проте проблема виникає при передачі в іпотеку квартири у багатоквартирному будинку. Це зумовлено тим, що квартира та частка у майні спільного користування в багатоквартирному житловому будинку є нерозривно пов’язаними елементами і не можуть перебувати в цивільному обороті окремо одна від одної. Але законом не враховано згаданих особливостей квартир у багатоквартирних будинках як об’єктів іпотеки.

З цього приводу варто погодитись із пропозицією Ю. Є. Ходико щодо доповнення Закону «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р. статтею, яка б встановлювала особливості іпотеки квартир у багатоквартирному будинку, а саме вказувала б, що при передачі такого об’єкта в іпотеку, право у спільній власності на майно загального користування вважається таким, що перебуває в іпотеці разом з квартирою [89, с. 143].

Договір іпотеки підприємства як єдиного майнового комплексу є також досить дискусійним питанням. Головна проблема тут криється у тому, чи може взагалі підприємство як єдиний майновий комплекс бути предметом іпотеки.

А. А. Герц обстоює думку, що підприємство може бути предметом іпотеки, зазначаючи, що це особливий складний об’єкт цивільних прав, що є єдиним майновим комплексом, сукупність речей та майнових прав якого забезпечує провадження окремої господарської діяльності, визнаним нерухомістю в цілому, і який вимагає реєстрації в порядку, передбаченому законодавством. Майновий комплекс підприємства визнається нерухомістю і може бути об’єктом купівлі-продажу й інших правочинів [35, с. 7].

Відповідно до ч. 3,4 ст. 191 Цивільного кодексу підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю. Підприємство або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших правочинів. Тобто, законодавство дозволяє передавати в іпотеку підприємство як єдиний майновий комплекс.

На законодавчому рівні реєстрація прав на підприємство як на єдиний майновий комплекс передбачена відповідно до положень Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ч. 3 ст. 4 Закону) а також п. 4 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів від 17 жовтня 2013 р. № 868 [15].

Проте, цікавою деталлю є те, що Закон «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» від 18 листопада 2003 № 1255-IV у статті 18 вказує, «що реєстрації в Державному реєстрі прав на нерухоме майно підлягає обмеження (обтяження) майна, що входить до складу єдиного майнового комплексу підприємства», а не самого єдиного майнового комплексу, або ж частини майнового комплексу. Далі законодавець зазначає, що пріоритет обмеження (обтяження) цього нерухомого майна визначається згідно з правилами, встановленими законом для визначення пріоритету прав на нерухоме майно [6].

Варто також зауважити, що ця норма суперечить ст. 1 Закону «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» від 18 листопада 2003 закону, де визначено, що цей Закон визначає правовий режим регулювання обтяжень саме рухомого майна.

Крім того, ряд вчених (В. В. Вітрянський, Д. К. Овчиннікова, Ю. Є. Ходико), вважають, що іпотека всього підприємства є неможливою.

Головним аргументом цієї групи вчених є те, що майно, яке входить до складу підприємства поділяється на окремі елементи зі своїм власним правовим режимом (земельні ділянки, устаткування, право на торговельну марку тощо). Крім того, речове право може мати об’єктом не певну фізичну або юридичну сукупність самостійних об’єктів, а лише індивідуально-визначені речі, що входять до підприємства як єдиного майнового комплексу [89, с. 163].

В. М. Буділов з цього приводу зазначає, що заставне право виникає на конкретне майно (або конкретне право), а не на сукупність будь-якого майна [33, с. 61].

Окрім того, підприємство як цілісний майновий комплекс може значно впасти у ціні, що призведе до нівелювання такої особливості нерухомості як об’єкта іпотека як цінність та ліквідність речі, а також кількість майна та активів, що належить підприємству може з часом змінюватися.

Проте, незважаючи на ці практичні труднощі, варто погодитись, що законодавство передбачає можливість передачі в іпотеку підприємства як єдиного майнового комплексу.

Наступним видом іпотечних договорів є договори щодо так званого квазінерухомого майна.

В абзаці 2 частини 1 статті 181 ЦК зазначається, що режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. Тобто цей перелік не є вичерпним.

Оскільки закон вводить такий особливий вид об’єктів і визначає для них обов’язкову ознаку – державну реєстрацію, то необхідним є встановлення порядку державної реєстрації таких речей, без якого квазінерухомі речі не мають «закінченого» правового режиму, а тому не можуть повноцінно виступати об’єктом цивільного обороту. Для вирішення цієї проблеми потрібне прийняття спеціального нормативного акта або внесення змін до існуючих норм чинного законодавства.

О.О. Нігреєва наголошує на тому, що предметом договору іпотеки морського судна може виступати не тільки саме судно, але й усі його приналежності, що знаходяться у власності іпотекодавця. Як правило, фрахт, отриманий від експлуатації судна за період обтяження його іпотекою, до предмета іпотеки не входить [63, с. 13].

Суттєва прогалина вітчизняного іпотечного законодавства стосується іпотеки суден, що будуються. Головним кроком на шляху впорядкування зазначених відносин на думку О.О. Нігреєвої та Ю. Є. Ходико повинно стати створення в окремого реєстру таких суден із тим, щоб іпотека відповідних суден стала можливою тільки після реєстрації прав на них у цьому реєстрі [63, с. 13; 89, с. 180].

ВИСНОВКИ

У дипломній роботі наведено теоретичні узагальнення і нові вирішення проблеми, що виявляється у виробленні комплексних теоретичних підходів до цивільно-правової природи інституту іпотеки, регулювання іпотечного договору та відповідних іпотечних правовідносин.

Головні наукові та практичні результати роботи тісно пов’язані з її науковими та прикладними положеннями і можуть бути підставою для теоретичного узагальнення й формулювання відповідних практичних рекомендацій заінтересованим суб’єктам під час нормотворчої діяльності.

Зокрема, такими теоретичними узагальненнями та підходами до вирішення наукової проблеми є наступні положення:

1. Аргументовано позицію про те, що іпотека має ознаки як речової, так і зобов’язальної правової природи, проте, ці ознаки належать до різних компонентів іпотеки. Так, відносини, що виникають між іпотекодавцем та іпотекодержателем мають зобов’язальний характер, адже їх змістом є право на дії боржника (іпотекодавця), і вони є відносними. Але, разом з тим, право іпотекодержателя на об’єкт іпотеки має речовий характер, який виражається в особливому режимі панування над ним. Оскільки право є частиною змісту правовідносин, то їх правова природа визначається правовою природою такого права. Ці компоненти (речовий та зобов’язальний) не суперечать, а доповнюють один одного, утворюючи повноцінний інститут іпотеки.

2. Обґрунтовано доцільність визначення поняття іпотечного договору наступним чином: іпотечний договір – це заставний правочин, об’єктом якого є нерухоме майно (речі, на які поширюється правовий режим нерухомого майна, а також майнові права на такі речі), що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

3. Встановлено, що поділ цивільно-правових договорів здійснюється за дихотомічним та універсальним критеріями. При цьому використовується одноступенева (одноразова) або багатоступенева класифікація договорів, для побудови якої використовують універсальний критерій. За дихотомічним критерієм іпотечний договір є консенсуальним, безоплатним, додатковим, алеаторним. За універсальним критерієм іпотечний договір належить до типу забезпечувальних договорів, спрямований на обтяження права власності на нерухомість.

4. Обґрунтовано позицію, що предметом договору іпотеки є нерухоме майно, яке відповідає визначеним у законі умовам передачі в іпотеку, є носієм ціннісних властивостей, має певну вартість, за рахунок якої іпотекодержатель може одержати задоволення своїх вимог у разі невиконання іпотекодавцем (боржником) забезпеченого іпотекою зобов’язання, а також дії іпотекодавця, спрямовані на передачу об’єкта іпотеки іпотекодержателю, наслідком яких є обмеження правомочностей власника (володіння, користування та розпорядження) останнім.

5. Встановлено, що державній реєстрації підлягає не сам договір іпотеки, а обтяження об’єкта іпотеки, які випливають з такого договору.

6. Встановлено, що іпотеку можна поділити на види за такими підставами як: призначення (споживча та комерційна), наявність умови виникнення іпотеки (умовна, безумовна), приналежність забезпечуваного боргу (іпотеку за власним боргом та іпотеку на користь третьої особи), передбаченість видачі заставної (іпотека без видачі заставної, іпотека з видачею заставної), черговість (попередня, наступна іпотека), кількість об’єктів іпотеки. Остання підстава вимагає не дихотомічного (горизонтального), а універсального (вертикального) критерію, відповідно до якого можна виділити складну (об’єднану) та просту іпотеки, остання також може бути спільною (якщо обтяжено два або більше об’єктів нерухомого майна, що належать різним іпотекодавцям).