Анализ рынка земельных участков, предназначенных для размещения. Анализ рынка земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальной жилой застройки, садоводства для проведения государственной кадастровой оценки Содержание
 Скачать 92.52 Kb.
|
1.2. Нормативные сроки проведения государственной кадастровой оценки земельВ соответствии с пунктом 3 «Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Предыдущая кадастровая оценка земель поселений Ленинградской области была утверждена 24.03.2015 постановлением Правительства Ленинградской области №64. Следовательно, результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области использовались в качестве налоговой базы для исчисления земельного налога в Ленинградской области только в течение двух лет: в 2021 и 2022 годах. Минимальный срок между проведением кадастровых оценок (3 года), установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316, соблюден не был. Т.о. субъекты Российской Федерации в условиях роста рыночной стоимости земельных участков в нарушении законодательства проводят кадастровую оценку земельных участков чаще, чем допускает закон, пытаясь увеличить базу для расчета налога на землю. К сожалению, поправками в закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внесенными в 2020 году (статья 24.12) установлен только максимальный период между проведениями государственной кадастровой оценки - раз в пять лет. В части законности установления новой налоговой базы по земельному налогу с земель населенных пунктов Ленинградской области с 1 января 2022 года необходимо отметить следующее. В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Налогового кодекса РФ, налог считается установленным лишь в том случае, когда определены элементы налогообложения, в частности налоговая база. Согласно пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Пунктом 2 статьи 390 Налогового кодекса РФ установлено, что кадастровая стоимость земель определяется в соответствии с земельным законодательством. Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316 (пункт 10), установлено, что результаты государственной кадастровой оценки земель, по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, должны утверждаться органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В соответствии со статьей 5 Налогового кодекса РФ, законодательные акты субъектов Российской Федерации, вводящие налоги и сборы, вступают в силу не ранее 1 января года, следующего за годом их принятия, но не ранее одного месяца со дня их официального опубликования. Таким образом, для введения в действие на территории Ленинградской области новой налоговой базы для расчета земельного налога с земель населенных пунктов Ленинградской области с 1 января 2022 года, результаты новой государственной кадастровой оценки этих земель должны были быть утверждены соответствующим нормативно-правовым актом Правительства Ленинградской области и официально опубликованы до 01 декабря 2021 года. В соответствии с пунктом 4 статьи 8 закона Ленинградской области от 11.12.2017 №174-оз «О правовых актах Ленинградской области» датой официального опубликования правового акта считается дата выхода в свет очередного номера выпуска официального периодического издания Ленинградской области, в котором этот правовой акт Ленинградской области был публикован в полном объеме. Как отмечалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области были утверждены постановлением Правительства Ленинградской области (№ 356) только 29 декабря 2022 года. Указанное постановление было опубликовано в официальном периодическом издании Правительства Ленинградской области «Вестник Правительства Ленинградской области» за №97 с указанием даты выпуска – также 29 декабря 2022 года. При этом издание 97 номера было подписано к печати этой же датой. Однако, в государственные учреждения Ленинградской области и в информационно-справочные агентства данный выпуск «Вестника…» поступил только в марте 2022 года. На официальном сайте Роснедвижимости результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области были опубликованы 1 марта 2022 года. Таким образом, применение в целях налогообложения новой налоговой базы по земельному налогу с земель населенных пунктов Ленинградской области с 1 января 2022 года не соответствует требованиям действующего законодательства. 1.3. Порядок проведения конкурсных процедур на право заключения Государственного контракта на выполнение работ по проведению кадастровой оценки земель населенных пунктов Основанием для заключения Государственного контракта на разработку кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области являлась региональная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости в Ленинградской области» (2013-2017 годы)», утвержденная областным законом от 05.08.2013 № 63-оз. В первоначальной редакции и редакциях, действующих до 24.04.2007, в 2007 году на проведение государственной кадастровой оценки земель были предусмотрены расходы в сумме 1,55 млн. руб., в том числе из областного бюджета Ленинградской области – 1 млн. руб. Законом Ленинградской области от 24.04.2007 № 66-оз были внесены изменения в региональную целевую программу «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости в Ленинградской области», увеличивающие плановые расходы областного бюджета на государственную кадастровую оценку земель в 2007 году до 16,08 млн. руб. 23 мая 2017 года в газете «Вести» и на официальном сайте Ленинградской области было размещено извещение о проведении конкурса на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ленинградской области с начальной ценой контракта в сумме 16,08 млн. руб. и сроком исполнения до 1 ноября 2017 года. Заказчиком работ выступал Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом. Критериями оценки заявок претендентов являлись: цена контракта, предложенная участником конкурса (при условии соответствия всем требованиям конкурсной документации) и сроки выполнения работ. Следует отметить, что частью 4 Конкурсной документации «Техническое задание…» (п.п.4.8, 4.9), одним из условий для заключения госконтракта, предусматривалось согласование исполнителем с органами местного самоуправления отчета по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области и промежуточных отчетов по каждому муниципальному образованию. На конкурс было подано две заявки: Федеральным государственным унитарным предприятием «Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок» с ценой предложения 15,232 млн. руб. и сроком исполнения работ – до 20.10.2017; Федеральным государственным унитарным предприятием «Федеральный кадастровый центр «Земля», с ценой предложения 14,04 млн. руб. и сроком исполнения до 01.11.2017. Вскрытие конвертов с заявками претендентов состоялось 26.06.2017. 27 июня 2017 года, т.е. на следующий после вскрытия конвертов день, ФГУП «ФКЦ «Земля» в адрес председателя Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом было направлено письмо №1-09/1592 (зарегистрировано в Леноблкомимуществе 28.06.2017, входящий №7-2213/17-1-0). В письме сообщалось, что «в случае победы в конкурсе на право заключения Государственного контракта на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Ленинградской области, ФГУП «ФКЦ «Земля» обязуется выполнить п.п. 4.8 и 4.9 части 4 Конкурсной документации. Таким образом, ФГУП «ФКЦ «Земля» еще раз подтвердило свои обязательства не только в части согласования с органами местного самоуправления и районными отделами территориального Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ленинградской области окончательных результатов кадастровой оценки (отчета), но и всех промежуточных отчетов. Рассмотрение заявок на участие в открытом конкурсе состоялось 3 июля 2017 года. Федеральному государственному унитарному предприятию «Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок» было отказано в допуске к участию в конкурсе, так как конкурсная заявка не соответствовала техническому заданию: в состав работ не было включено согласование отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с органами местного самоуправления и районными отделами территориального Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ленинградской области (пункт 4.9 Технического задания конкурсной документации). Таким образом, Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом, при проведении конкурсной процедуры, особое внимание уделялось анализу соответствия заявок участников Техническому заданию по согласованию отчета с органами местного самоуправления. Как показала проверка ФГУП «ФКЦ «Земля» не только не выполнило свои обязательства по согласованию с органами местного самоуправления промежуточных отчетов, но и не согласовало окончательные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области. По результатам рассмотрения заявок конкурс был признан несостоявшимся, так как допущен и признан участником конкурса только один участник – ФГУП «ФКЦ «Земля». В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», с единственным признанным участником конкурса – ФГУП «ФКЦ «Земля» 16.07.2017 был заключен Государственный контракт №3, зарегистрированный Комитетом финансов Ленинградской области 14.08.2017 № к3708/2017. Согласно п.1.3 Государственного контракта, объем работ определялся Техническим заданием, которое являлось неотъемлемой частью контракта. Пунктом 4.8 Технического задания было предусмотрено «составление промежуточного отчета о проделанной работе с представлением государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Ленинградской области в виде сравнительной таблицы по каждому земельному участку в части сравнения с кадастровой стоимостью, указанной в постановлении Правительства Ленинградской области от 24.03.2005 №64». Особое внимание, при этом необходимо было обратить на сравнительные показатели по земельным участкам, на которых расположены социально значимые объекты: земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и сорта, культуры, искусства, религии; земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Кроме того, п.4.9 Технического задания было предусмотрено «составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по форме, утвержденной Роснедвижимостью, согласованного с органами местного самоуправления и районными отделами территориального Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ленинградской области. Результаты проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по каждому муниципальному району (округу) были направлены на согласование главам администраций муниципальных районов Ленинградской области только 27.12.2017 (письмо вице-губернатора Ленинградской области – председателя комитета по управлению государственным имуществом №11-1698/17-0-0). Согласно письму, сроки согласования были установлены до 30.12.2017, т.е. не более трех дней. В случае непредставления в указанные сроки соответствующих предложений со стороны районных администраций, результаты государственной кадастровой оценки земель по данному району считались автоматически согласованными. Таким образом, учитывая установленные Леноблкомимуществом сроки рассмотрения и согласования органами местного самоуправления результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов (3 дня) и дату их согласования – 30.12.2017, постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2017 № 356 фактически были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области не согласованные с органами местного самоуправления (или согласованы не в полном объеме и не надлежащего качества). В нарушение условий Технического задания (часть 4, п. 4.9) на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов в Ленинградской области и Государственного контракта от 16. 07.2017 №3 (п. 4.9), ФГУП «ФКЦ «Земля» согласование отчета об определении кадастровой стоимости земель с органами местного самоуправления не произвело. В тоже время, Леноблкомимуществом работы от ФГУП «ФКЦ «Земля» приняты и оплачены в полном объеме в соответствии с условиями Государственного контракта на сумму 14,04 млн. руб. В ходе проверки проверяющим были представлены: накладная от 29.11.2017 №024/ГК03-2017 о передаче отчета по Государственному контракту от 16.07.2017 №3 и акт сдачи-приемки выполненных работ от 11.12.2017 №1/3-2017. Оплата по договору была произведена авансовым платежом в размере 30% от суммы договора (п/п от 12.09.2017 №112274 в сумме 4,2 млн. руб.) и при окончательном расчете – в сумме 9,8 млн. руб. (п/п от 19.12.2017 №173577). В соответствии с условиями Государственного контракта (п.5.2), акт сдачи-приемки выполненных работ должен был подписываться заказчиком (Леноблкомимуществом) после получения от Роснедвижимости уведомления о согласовании результатов работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Акт проверки результатов выполненных работ Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) был подписан 20 декабря 2017 (письмо от 20.12.2017 № ВС/ 2056). При этом, как отмечено выше, акт сдачи-приемки Леноблкомимуществом был подписан 11 декабря 2017 года, а окончательные расчеты за выполненные работы произведены 19 декабря 2017 года. Таким образом, в нарушение п.5.2 Государственного контракта, Леноблкомимуществом были приняты и оплачены выполненные ФГУП «ФКЦ «Земля» работы по проведению государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов – до момента согласования их Роснедвижимостью. Проверкой установлено, что ряд работ, указанных в Государственном контракте, ФГУП «ФКЦ «Земля» вообще не проводилось, ряд работ выполнен частично, при этом заказчиком работы приняты и оплачены в полном объеме. Например, промежуточные отчеты по каждому муниципальному образованию исполнителем ФГУП «ФКЦ «Земля» не составлялись; не было проведено соответствующего согласования полученных результатов с органами местного самоуправления; группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов Ленинградской области не проводилась, земельные участки отдельных видов разрешенного использования рассматривались как одна отдельная группа. При этом корректировка (изменение) стоимости выполнения работ, предусмотренных Государственным контрактом от 16.07.2017 №3 в связи с сокращением объемов работ, не производилась. В ходе проверки установлено, что достаточных оснований для оплаты работ по указанному контракту в сумме 3 млн. руб. у заказчика - Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом, не имелось. Таким образом, стоимость работ, по кадастровой оценке, земель населенных пунктов изначально была завышена. 2. Законодательная и методологическая основа проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены Постановлением Правительства «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 08.04.2010 № 316. В соответствии с указанными правилами, Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли РФ по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ленинградской области была проведена в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2017 №39, а также в соответствии с Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Роснедвижимости от 29.06.2017 №П/0152 (далее – «Рекомендации»). В указанных Рекомендациях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Кроме того, Рекомендации сопровождались специальным программным обеспечением (далее – «СПО») «Расчет кадастровой стоимости в составе земельных участков в составе земель населенных пунктов». Методические указания, Рекомендации, СПО и руководство пользователя СПО составляли единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. В ходе выполнения данной работы был проведен анализ: полноты и достоверности собранной информации на региональном уровне; соблюдения основных технологических схем, предложенных в Технических рекомендациях по государственной кадастровой оценке; полученных результатов кадастровой оценки, с точки зрения развития земельных отношений в Ленинградской области, налоговых поступлений по земельному налогу, межбюджетных отношений между муниципальными образованиями первого и второго уровня. Качество программного обеспечения в ходе данной работы автором не оценивалось. 3. Основные этапы проведения работ по кадастровой оценке земельных участков населенных пунктов Ленинградской области |