Анализ рынка земельных участков, предназначенных для размещения. Анализ рынка земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальной жилой застройки, садоводства для проведения государственной кадастровой оценки Содержание
 Скачать 92.52 Kb.
|
|
По прогнозной оценке ФГУП «ФКЦ «Земля», при максимальной (без учета налоговых льгот) ставке земельного налога (0,3%), ожидаемые поступления от сбора земельного налога с земель ВРИ-2, составит: по городским населенным пунктам – около 90 млн. руб., по сельским населенным пунктам – около 272 млн. руб. Например, в деревне Сяськелево Гатчинского муниципального района Ленинградской области, в соответствии с данными государственного кадастрового учета, основной вид использования земель – ведение личных подсобных хозяйств. Причем, основную долю земельных участков ЛПХ составляют участки площадью 30-50 соток. С 1 января 2023 года владельцы участков, площадью 50 соток ежегодно будут платить налог в размере 5 700 рублей, вместо 600 руб. в год. 4.2 Анализ результатов кадастровой оценки земельных участков, находящихся в составе земель дачных, садоводческих и огороднических объединений (ВРИ-4) Кадастровая оценка земельных участков, находящихся в составе земель дачных, садоводческих и огороднических объединений, проводилась, в соответствии с методическими и техническими указаниями: в городских населенных пунктах – на основе разработанной статистической модели; в сельских населенных пунктах – на основе соотношения между видами разрешенного использования земель посредством применения соответствующих коэффициентов. По данным государственного кадастрового учета, в Ленинградской области, на учете состоит 69,9 тыс. участков, отнесенных к данному виду использования земель, из них в городских населенных пунктах - 15,5 тыс. участков (или 22,2%) и в сельских населенных пунктах – 54,4 тыс. участков (или 77,8%). По количеству участков, земли ВРИ-4 занимают второе место, после участков под индивидуальное жилищное строительство. Как было отмечено выше, с помощью построения статистической модели, определялась кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для дачных, садоводческих и огороднических объединений расположенных только в городских населенных пунктах. В этих целях использовалась информация о совершенных сделках купли- продажи садоводческих участков на рынке недвижимости. Фактически была собраны и внесены в исходную информационную базу сведения об 378 земельных участках, находящихся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений. Из них для построения статистической модели была использована информация только по 58 объектам. В соответствии с методическими и техническими указаниями, были рассчитаны коэффициенты значимости для 27 факторов стоимости. Из них удовлетворяли параметрам критерия значимости 18 факторов (коэффициент значимости (R) не менее 0,2-0,3). Для построения статистической модели было отобрано только 3 фактора: «расстояние до остановки общественного транспорта» с коэффициентом значимости R=0,035; «расстояние от населенного пункта до КАД» с коэффициентом значимости R=1; «расстояние до ближайшей транспортной магистрали регионального значения» с коэффициентом значимости R=0,436. Согласно техническим рекомендациям п. 3.2.6.1, выбор факторов стоимости для построения моделей может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессивным. Экспертный метод предполагает выбор факторов стоимости земельных участков группы на основе экспертного мнения. Выбор каждого фактора стоимости должен быть обоснован. Корреляционно-регрессивный метод предполагает выбор в качестве факторов стоимости для построения модели тех факторов, которые, в основном, формируют стоимость земельных участков группы. С этой целью производится: расчет коэффициентов корреляции факторов стоимости с рыночными стоимостями; расчет коэффициентов значимости R; выбор из всех коэффициентов значимости тех коэффициентов, значение которых составляет не менее 0,2-0,3. Соответствующие этим коэффициентам значимости факторы стоимости являются теми факторами, которые, в основном, формируют стоимость земельных участков группы. Таким образом, выбор факторов стоимости для построения модели, осуществлялся как корреляционно-регрессивным методом, так и экспертным. Однако обоснования выбора факторов стоимости экспертным методом в отчете не приведены. В результате всех указанных выше «математических изысканий» с применением корреляционно-регрессивного метода, построение статистической модели расчета кадастровой стоимости для 69 тыс. земельных участков садоводств (ВРИ-4) осуществлялось на основе 3 факторов стоимости и 58 объектов - аналогов. При проведении кадастровой оценки земель дачных, садоводческих и огороднических объединений в 2005 и при проведении кадастровой оценки садоводческих участков в составе земель населенных пунктов в 2007 году использовалась одна методология - анализ рынка продаж. Проверяющими был сделан сравнительный анализ результатов кадастровой оценки земель садоводств вне черты населенных пунктов, утвержденных постановлением Правительства Ленинградской области от 22.12.2015 №330 и кадастровой оценки земель ВРИ-4, утвержденные постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2017 №356. Результаты сравнительного анализа представлены в таблице № 2 Таблица № 2
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||