Анализ рынка земельных участков, предназначенных для размещения. Анализ рынка земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальной жилой застройки, садоводства для проведения государственной кадастровой оценки Содержание
 Скачать 92.52 Kb.
|
|
В связи с полученными результатами данного этапа работ, необходимо отметить следующее. На территории Ленинградской области расположено только 10 городских населенных пунктов с численностью населения от 20 до 50 тысяч человек: г. Кировск, пгт Отрадное, г. Сертолово, г. Сланцы, г. Подпорожье, г. Волхов, г. Лодейное поле, г. Луга, г. Пикалево и г. Тосно. Комиссией по организации проведения государственной кадастровой оценки земель на территории Ленинградской области, для расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов, было принято решение о применении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель только по четырем из десяти городам Ленинградской области с численностью населения от 20 до 50 тыс. чел. (протокол б/н от 30.10.2022). В результате, в расчете были использованы средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель: г. Волхова (Волховского района), г. Сертолово (Всеволожского района), г. Кировска и пгт Отрадное (Кировского района). При этом, согласно протокола, в качестве одного из обоснований принятого решения, значилось, что в составе выбранных городских населенных пунктов имелись земельные участки всех видов разрешенного использования, используемых для расчета соотношений. Однако проведенной проверкой было установлено, что из 4 выбранных для расчетов городов только в одном из них (г. Кировск), одновременно, на государственном кадастровом учете состояли земельные участки всех видов разрешенного использования, участвующих в расчетах. В г. Волхове на кадастровом учете отсутствовали земельные участки с ВРИ-6, ВРИ-10, в г. Сертолово – ВРИ-6, ВРИ-8, ВРИ-10, в г. Отрадное – ВРИ-6, ВРИ-8, ВРИ-10. Следует отметить, что в результате произведенных расчетов, были получены коэффициенты, при применении которых, кадастровая оценка земель, например, с видом разрешенного использования ВРИ-7, к которому относятся и объекты социальной сферы (школы, больницы и пр.) в составе сельских населенных пунктов, получилась в 13 раз выше, чем кадастровая оценка земель сельских населенных пунктов, предназначенных для размещения объектов ИЖС (см. таблицу выше, ВРИ-7). На последнем этапе расчетов, путем умножения полученных для каждого муниципального образования и вида разрешенного использования земель коэффициентов на средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков ВРИ-2, определялась непосредственно кадастровая стоимость (удельные значения) земельных участков с разрешенными видами использования 1, 3-10, 13 в составе земель сельских населенных пунктов. В случае, если по состоянию на 01.01.2022, в сельском населенном пункте отсутствовали земельные участки одного из рассматриваемых видов разрешенного использования (1, 3-10, 13), разработчиками применялось средневзвешенное по площади значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков этого вида разрешенного использования по району. При отсутствии земельных участков данного вида разрешенного использования в муниципальном районе, в расчетах применялось средневзвешенное по площади значение удельного показателя кадастровой стоимости по Ленинградской области. В качестве обоснования использования данного метода разработчики ссылались на Методические указание, утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12.08.2021 № 222. При этом, данные Методические указания могли применяться только в следующих случаях: образования нового земельного участка; изменения площади земельного участка при упорядочении его границы; изменения вида разрешенного использования земельного участка; перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель; выявления ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационной описи. Применение данного метода для кадастровой оценки земельных участков предусматривает участие в расчетах, в качестве удельного показателя стоимости земель, – стоимость кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок. Применение такого подхода к оценке участков, расположенных в одном кадастровом квартале, с «расчетным» участком является экономически обоснованным, так как, расчет производится в границах одного квартала. Поэтому, применение данного метода для расчета кадастровой оценки земельных участков в городских населенных пунктах, где имеется градация на кадастровые кварталы, обоснованно. Однако деление земельных участков в сельских населенных пунктах на кадастровые кварталы не практикуется. В результате применения в расчетах средневзвешенного по площади значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков с разрешенным видом использования 1, 3-10, 13 по району (области), кадастровая оценка земель данного вида разрешенного использования в сельских населенных пунктах, в которых по состоянию на 01.01.2023 на кадастровом учете таковые не состояли, оказалась в несколько раз выше, чем при расчетах с применением соответствующих коэффициентов. Так, например, в Бокситогорском районе, кадастровая оценка земель в составе сельских населенных пунктов проводилась в 236 сельских населенных пунктах, из которых в 27 населенных пунктах на кадастровом учете на 01.01.2023 состояли земли объектов социальной инфраструктуры (ВРИ-7). Кадастровая оценка земель ВРИ-7 в составе этих 27 сельских населенных пунктов производилась посредством умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков ВРИ-2 на соответствующий коэффициент, рассчитанный по Бокситогорскому району для ВРИ-7 – 13,857. По оставшимся 217 сельским населенным пунктам в которых на 01.01.2023 на кадастровом учете земельные участки ВРИ-7 не состояли, расчет велся по методике, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12.08.2021 № 222. В сравнительной таблице №4, в качестве примера, представлены результаты расчета кадастровой оценки земель, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (ВРИ-7) для отдельных сельских населенных пунктов Бокситогорского района. Таблица № 4
Как видно из таблицы, в сельских населенных пунктах Бокситогорского района, где на 01.01.2023 на кадастровом учете не состояло ни одного участка с разрешенным видом использования земель для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (например, п. Ларьян, п/ст. Чудцы и еще 215 деревень, поселков и сел – только Бокситогорского района), кадастровая оценка таких земель, произведенная в соответствии с приказом Министерства экономического развития и торговли РФ, в 2-3 раза превышает кадастровую оценку аналогичных участков в сельских населенных пунктах, где такие земельные участки на кадастровом учете состояли. Произведенная таким образом кадастровая оценка земель данного вида использования, в сельских населенных пунктах, где сегодня нет школ, больниц, спортивных и оздоровительных центров и пр. не будет стимулировать строительство в этих селах новых социальных объектов. Таким образом, кадастровая оценка земель, предназначенных для размещения объектов социального назначения (ВРИ-7) в городских и сельских населенных пунктах стала сопоставима. Аналогичная ситуация сложилась и по результатам кадастровой оценки земельных участков в сельских населенных пунктах с разрешенным видом использования земель для размещения объектов многоэтажного жилищного строительства (ВРИ-1). Из 236 сельских населенных пунктов того же, Бокситогорского района, в которых проводилась кадастровая оценка земель, земли с разрешенным видом использования ВРИ-1 на государственном кадастровом учете по состоянию на 01.01.2023 состояли в 13 населенных пунктах. Кадастровая оценка земель ВРИ-1 в составе этих сельских населенных пунктов, также производилась посредством умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков ВРИ-2 на соответствующий коэффициент, рассчитанный по Бокситогорскому району для ВРИ-1 – 4,79. По оставшимся 223 сельским населенным пунктам в которых на 01.01.2023 на кадастровом учете земельные участки ВРИ-1 не состояли, расчет велся по методике, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12.08.2021 № 222. В таблице № 5, также в качестве примера, представлены результаты расчета кадастровой оценки земель, предназначенных для размещения объектов многоэтажного жилищного строительства (ВРИ-1) для отдельных сельских населенных пунктов Бокситогорского района. Таблица № 5
Так же, как и в предыдущем случае, в сельских населенных пунктах Бокситогорского района, где на 01.01.2023 на кадастровом учете не состояло ни одного участка с разрешенным видом использования земель для размещения объектов многоэтажного жилищного строительства (ВРИ-1), кадастровая оценка таких земель, произведенная в соответствии с приказом Министерства экономического развития и торговли РФ, также в 2-3 раза превышает кадастровую оценку аналогичных участков в сельских населенных пунктах, где такие земельные участки на кадастровом учете состояли. По результатам анализа данного раздела, в целом, необходимо отметить, что при проведении кадастровой оценки земель в составе сельских населенных пунктов по упрощенной методике, не была учтена территориально- демографическая специфика Ленинградской области. Так, по данным Петростата, на 1 января 2023 года население Ленинградской области составляло 1,63 млн. чел. При этом, численность городских жителей составляла 1,08 млн. чел. (66%), а сельских – 0,55 млн. чел. (34%). Таким образом, каждый третий житель проживает в сельской местности. По численности сельского населения Ленинградская область занимает 1 место среди субъектов Северо-Западного федерального округа. Таким образом, приоритеты бюджетной политики, интересы бизнеса должны ориентироваться как на горожан, так и на жителей села, чему, опосредованно, должна способствовать и экономически обоснованная кадастровая оценка не только земель городских населенных пунктов, но и сельских. Следовательно, использование упрощенной методики расчета требовало дополнительного обоснования, которое в отчете ФГУ «Земля» отсутствует. Кроме того, оценивая социальные последствия завышенной кадастровой стоимости земель сельских населенных пунктов необходимо учитывать, что муниципальными образованиями первого уровня принят ряд законодательных актов, в соответствии с которыми размер выкупной цены земельных участков устанавливается в размере кадастровой стоимости (например, решение Совета МО «Разметелевского сельского поселения» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 19.04.2021 №47). 5. Проверка результатов кадастровой оценкиЗаключениеБиблиографияНалоговый кодекс РФ; Земельный кодекс РФ; Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2017 №39; Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Роснедвижимости от 29.06.2022 № П/0152; Постановление Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2022 года № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области»; Постановление Правительства Ленинградской области от 19 марта 2009 года № 63 «О внесении изменений в постановление Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 года № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области». |