КонсультантПлюс. Что нужно знать о праве частной собственности на землю
 Скачать 0.8 Mb.
|
|
Мотивированный отказ от исполнения обязательства, как правило, связан с нарушением его условий другой стороной. Например, можно отказаться от исполнения обязательства, если контрагент не выполнил встречное обязательство или явно не выполнит его в срок (п. 2 ст. 328 ГК РФ). Но могут быть и другие причины. Пример отказа, не связанного с нарушением: заказчик может отказаться от договора подряда, по которому существенно увеличивается приблизительная цена договора из-за того, что нужно выполнить дополнительные работы (п. 5 ст. 709 ГК РФ). Также вы можете установить в договоре право на отказ при наступлении определенных обстоятельств, если и вы, и контрагент осуществляете предпринимательскую деятельность. Если ваш контрагент такой деятельностью не занимается, право на отказ может быть только у него (п. 2 ст. 310 ГК РФ). В редких случаях вы не сможете отказаться от договора, несмотря на то что есть основания для отказа. В частности, если вы подтвердили, что договор действует (например, приняли исполнение), то в дальнейшем от него нельзя отказаться по тем же основаниям (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ).
Возможны ситуации, когда у вас есть и основания для мотивированного отказа, и право на немотивированный отказ. Вам придется выбрать что-то одно. Воспользоваться правом на немотивированный отказ имеет смысл, если вы не уверены, что в случае судебного спора сможете доказать, что основание было (например, нарушен договор). Если доказательств не хватит, суд по требованию контрагента может признать отказ незаконным. Контрагент может потребовать возместить убытки и (или) уплатить договорную неустойку за то, что вы не исполнили свои обязательства по договору. Учтите, что немотивированный отказ может быть для вас невыгодным. Например, при отказе от договора возмездного оказания услуг заказчик должен оплатить исполнителю понесенные им расходы (п. 1 ст. 782 ГК РФ). Если же вы принципиально хотите отказаться из-за нарушений со стороны контрагента и получить возможность взыскать свои убытки или не хотите нести расходы, которые возникают при отказе без объяснения причин, то целесообразно воспользоваться основанием для мотивированного отказа.
------------------------------------------------------------------
Для этого сделайте следующее. 1. Заключите договор аренды. Обратите внимание, что договоры аренды государственных и муниципальных нежилых помещений в большинстве случаев заключают на торгах (ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).
Да, может. Законодательство не содержит каких-либо ограничений по субъектному составу договора аренды нежилых помещений (ст. 606 ГК РФ). Арендатором такого помещения может выступать любое физлицо, в том числе не являющееся ИП.
2. Передайте помещение арендатору: в срок, предусмотренный договором, или в разумный срок, если в договоре не указано, когда передавать помещение. Пока вы не предоставите его арендатору, вы не вправе требовать с него арендную плату. А он вправе требовать от вас передать ему помещение и возместить убытки из-за задержки. Либо он может потребовать расторгнуть договор и возместить убытки в связи с его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ, см. Позицию ВАС РФ); в состоянии, которое соответствует условиям договора и назначению помещения. Учтите, если арендатор позже обнаружит недостатки, которые помешают пользоваться помещением, он сможет предъявить к вам разные требования вплоть до расторжения договора. Вы не отвечаете лишь за дефекты, оговоренные в договоре, или те, о которых арендатор заранее знал или которые должен был обнаружить, когда осматривал помещение при его передаче или заключении договора (п. 1 ст. 611, ст. 612 ГК РФ). Например, вы не будете отвечать за отсутствие светильников и отделки стен - это очевидно при визуальном осмотре. 3. Передайте документы и принадлежности к помещению. Нужно передать все его принадлежности (например, коммуникации, встроенное оборудование, ключи) и документы, которые к нему относятся (например, поэтажный план, декларацию пожарной безопасности, эксплуатационные документы на системы коммуникаций), если иное не предусмотрено договором. Если вы что-то не передали и из-за этого арендатор не может пользоваться помещением по назначению или лишается того, на что был вправе рассчитывать, он может требовать у вас непереданное. Также он может потребовать расторгнуть договор и возместить ему убытки (п. 2 ст. 611 ГК РФ). 4. Оформите передачу помещения, документов и принадлежностей передаточным актом или иным документом. По закону он обязателен при аренде зданий и сооружений, но суды применяют эти требования и к аренде нежилых помещений. Когда помещение предоставлено и акт подписан обеими сторонами, считается, что вы исполнили свою обязанность по передаче. Если вы не захотите подписывать акт на предусмотренных договором условиях, это рассматривается как отказ исполнять такую обязанность (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
5. Зарегистрируйте договор, если заключили его на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Учтите, что незарегистрированный договор в любом случае будет обязательным для его сторон. Государственная регистрация нужна лишь для того, чтобы третьи лица могли узнать о долгосрочной аренде (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
Для данного договора существенными являются условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ): о предмете; о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, который регулирует вопрос по договору аренды здания или сооружения, но который суды применяют по аналогии к аренде помещений); иные условия, которые названы в правовом акте как существенные или необходимые, а также условия, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если вы не согласуете эти условия, суд может признать договор незаключенным. Однако сторона, которая подтвердила его действие (например, приняла исполнение от контрагента), по общему правилу не может ссылаться на незаключенность договора (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Так, арендатор, который принял от арендодателя помещение и внес арендную плату, лишается права утверждать, что договор аренды не заключен.
Законом или соглашением сторон могут быть предусмотрены случаи, когда договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 4 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение такой формы повлечет негативные последствия. Так, в виде одного документа с подписями сторон должен быть оформлен договор аренды здания или сооружения. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ). В Гражданском кодексе РФ нет требований к форме договора аренды нежилого помещения, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится. полагаем, что данное требование распространяется и на договор аренды нежилого помещения.
Для описания предмета индивидуализируйте нежилое помещение, то есть опишите так, чтобы его можно было однозначно определить (п. 3 ст. 607, ст. 625 ГК РФ). Также укажите, что оно передается за плату и лишь на время - во временное владение и пользование или только в пользование (ч. 1 ст. 606, п. 1 ст. 650 ГК РФ). Если этого не указать, то суд может признать ваш договор договором другого вида. Например, договор, из которого не следует, что имущество передается в пользование, арендой не считается.
Если помещение является самостоятельным объектом недвижимости и на него зарегистрировано право собственности, то нужные сведения для индивидуализации вы найдете на сайте Росреестра благодаря сервису справочной информации по объектам недвижимости. На этом же сайте можно заказать выписку из ЕГРН в электронном виде, в которой также будут отражены сведения, индивидуализирующие объект аренды. Укажите в договоре: кадастровый номер помещения; адрес; площадь (кв. м); назначение; номер, тип этажа, на котором расположено помещение; обозначение (номер) помещения на поэтажном плане. Чтобы избежать споров о том, согласован ли объект, приложите к договору свежую выписку из ЕГРН и технический план помещения. На графической части плана отображается местоположение помещения (ч. 4 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости).
Объектом аренды является нежилое помещение площадью 50 (пятьдесят) кв. м, которое расположено на первом этаже семиэтажного административного здания по адресу: Москва, ул. Самоцветная, д. 6. Кадастровый номер помещения 77:16:187456:110 (копия выписки из ЕГРН от 14 февраля 2022 г. прилагается). Расположение объекта на этаже и его границы отображены на копии технического плана помещения.
Сложнее индивидуализировать помещение, которое не является самостоятельным объектом недвижимости, поскольку не поставлено на кадастровый учет. Выписки из ЕГРН на него не будет. Для индивидуализации такого помещения укажите в договоре: индивидуальные характеристики здания, в котором находится помещение; индивидуальные характеристики помещения. Опишите его местоположение и укажите площадь. Вы можете составить описание границ помещения в текстовом виде либо подготовить графическое изображение (схему, план). Главное, чтобы было понятно, какую часть здания арендодатель передал в пользование арендатору. И даже если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о части передаваемого в аренду объекта недвижимости, наличие такого описания, подписанного сторонами, позволит зарегистрировать договор аренды (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)). Отобразить границы помещения (его местоположение) удобно на копии технического плана здания.
Объектом аренды является нежилое помещение площадью 9 кв. м. Помещение расположено на 1 этаже здания торгового комплекса общей площадью 15 550 кв. м. Адрес здания: Москва, ул. Самоцветная, д. 6. Кадастровый номер здания 77:16:187456:110 (копия выписки из ЕГРН от 14 февраля 2022 г. прилагается). Границы передаваемого в аренду помещения отмечены на стр. 15 копии технического плана здания, прилагаемой к договору.
Вы можете установить размер арендной платы разными способами (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Обычно он определяется в твердой величине за всю площадь помещения и (или) за единицу площади, например, за 1 кв. м за определенный период, чаще всего за месяц аренды. Плату за пользование земельным участком арендатор по умолчанию не вносит, поскольку она входит в состав арендной платы за помещение. Но в договоре вы можете это правило изменить (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Например, можно указать, что помимо арендной платы арендатор обязан вносить плату за пользование частью земельного участка, которая необходима для использования арендованного помещения. В этом случае надо прописать в договоре размер и срок внесения такой платы. Также укажите, входят коммунальные услуги в арендную плату или арендатор оплачивает их отдельно (вносит арендодателю либо сам заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями). По умолчанию арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг, то есть уплатить их сверх арендной платы. Это объясняется тем, что оплата коммунальных услуг относится к расходам на содержание имущества, которые арендатор несет в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ.
Арендная плата составляет 3 000 (три тысячи) руб. за 1 кв. м помещения в месяц. Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами), потребленных арендатором за месяц.
Имейте в виду, что арендная плата не может состоять из оплаты одних только коммунальных услуг. Такой договор будет безвозмездным, что противоречит сути аренды. Суд может признать его незаключенным (см. Позицию ВАС РФ).
|