КонсультантПлюс. Что нужно знать о праве частной собственности на землю
 Скачать 0.8 Mb.
|
При составлении долгосрочного договора рекомендуем согласовать условие о порядке изменения размера арендной платы. Договор может содержать случаи и условия, при которых цена договора меняется после его заключения (п. 2 ст. 424 ГК РФ). Надо понимать, что для изменения платы недостаточно согласовать условие о том, что стороны могут изменять ее по соглашению сторон. Само по себе такое условие не обязывает арендатора подписывать предложенное арендодателем соглашение (см. Позицию ВАС РФ, АС округов). Арендодателю лучше добиться включения в договор условия об одностороннем или автоматическом изменении размера арендной платы. Одностороннее изменение арендной платы возможно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). При согласовании такого условия в интересах арендатора предложить менее частые изменения или ограничить диапазон увеличения (например, определенным процентом).
Арендодатель вправе один раз в два года изменить арендную плату в одностороннем порядке не более чем на 15%. Рекомендуем также согласовать порядок изменения.
О повышении арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора. Новый размер арендной платы применяется со следующего месяца после того, как это уведомление считается доставленным арендатору (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Автоматическое изменение цены может происходить и чаще одного раза в год, так как в этом случае не меняется само условие об арендной плате. Все зависит от механизма расчета платы, который вы предусмотрите в договоре. Например, можно указать, что раз в квартал размер арендной платы индексируется с учетом уровня инфляции.
Часто стороны договора аренды нежилого помещения заключают его на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации договора в Росреестре. По истечении этого периода действие договора возобновляется на неопределенный срок. При этом регистрировать договор не нужно (п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Но такой договор может быть досрочно прекращен любой из сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При желании договор, заключенный на определенный срок, вы можете дополнить условием о его автоматической пролонгации.
Опишите в договоре порядок предоставления в аренду и возврата помещения. В частности, определите срок его передачи арендатору. При этом руководствуйтесь общими правилами исчисления сроков. Согласуйте состояние помещения, а также перечень имущества и документов, которые должны быть переданы вместе с помещением. Не забудьте предусмотреть, каким документом будет подтверждена передача помещения.
В интересах арендодателя описать в договоре все имеющиеся дефекты конструктивных элементов помещения: стен, потолка, пола, окон, дверей, перегородок. Подписанием договора арендатор подтвердит свою осведомленность относительно состояния арендуемого помещения. В этом случае арендодатель не будет отвечать за недостатки помещения (п. 2 ст. 612 ГК РФ). При наличии недостатков рекомендуем указать в договоре порядок их устранения и распределить соответствующие расходы.
Помещение требует капитального ремонта после затопления (деформированы и частично отсутствуют потолочные панели, стены подвержены грибковым образованиям, пол требует полной замены). Указанный недостаток устраняется силами арендатора. Расходы арендатора по капитальному ремонту засчитываются в счет арендной платы, если смета расходов была согласована с арендодателем. В договоре вы можете определить, в каком состоянии арендатор должен вернуть помещение (со степенью износа до 30%, полностью отремонтированным, с определенными улучшениями и т.д.). По умолчанию при возврате помещения его состояние должно быть таким же, каким было при передаче в аренду, но с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Имейте в виду, что в результате использования помещения арендатором и демонтажа произведенных им улучшений (например, перегородок, сплит-систем) могут остаться повреждения (дыры, потертости и т.д.). Чтобы избежать споров о том, кто должен их устранять, рекомендуем предусмотреть это в договоре.
Перечислите в договоре: 1) принадлежности, которые могут понадобиться для полноценного использования помещения в соответствии с условиями договора. Это могут быть: сети инженерно-технического обеспечения, например системы водоснабжения, канализации, электроснабжения; ключи, пропуска, позволяющие пройти в помещение и (или) здание, в котором расположено помещение. По умолчанию имущество сдается в аренду вместе с его принадлежностями (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Но лучше, если вы их перечислите в договоре, чтобы избежать споров, должен ли арендодатель передать арендатору конкретное имущество; 2) оборудование (например, кондиционеры, осветительные приборы, приборы учета, оборудование охранной и пожарной сигнализации и т.д.). Укажите их количество, состояние и ориентировочную стоимость; 3) иное имущество, например мебель (столы, стулья, тумбы и т.д.). Укажите их количество, состояние и ориентировочную стоимость. Не забудьте уточнить, входит ли плата за пользование имуществом в арендную плату. Если нет, то согласуйте размер платы за аренду.
Укажите в договоре: перечень документов, которые необходимы для использования помещения и которые передаются вместе с ним. Например, это могут быть технический план, экспликация, декларация пожарной безопасности, эксплуатационные документы на системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, план сетей инженерно-технического обеспечения помещения, схема электрических сетей помещения; форму, в которой эти документы передаются (например, оригинал или копия, заверенная арендодателем). При необходимости перечень документов, которые должны быть возвращены арендодателю, можно изменить. Например, можно обязать арендатора предоставить отчет об оценке помещения либо исключить из числа возвращаемых документов незаверенные копии.
Это зависит от того, какая информация содержится в спецификации. В Гражданском кодексе РФ такого понятия как "спецификация нежилого помещения" нет. Но так на практике могут называть документ, где содержится перечень и характеристики объектов, передаваемых в аренду. И тут есть важный момент. В договоре нужно обязательно согласовать, какое помещение будет передаваться в аренду, индивидуализировать его (указать его характеристики - кадастровый номер, адрес, площадь и др.), поскольку это условие о предмете договора, которое является существенным (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ). Если эту информацию вы решите вынести в отдельный документ - приложение к договору, и назовете его "спецификация", то тогда такой документ нужно обязательно приложить, в противном случае предмет будет не согласован и договор может быть признан незаключенным.
Укажите в договоре, каким документом будет подтвержден факт передачи в аренду и возврата помещения. Передача помещения оформляется двусторонним документом о передаче. На практике он может называться актом приема-передачи, актом возврата и т.д. Кроме того, подтвердить передачу имущества в аренду может и сам договор, если в нем указано, что он одновременно является актом приема-передачи.
В интересах арендодателя максимально конкретизировать условия пользования помещением. Это позволит ему, к примеру, расторгнуть договор, если арендатор нарушит эти условия (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Для согласования условий опишите: 1)цель использования. Если помещение предоставляется арендатору для размещения магазина одежды, так и напишите в договоре. Если для организации досуга, укажите конкретные виды деятельности (боулинг, бильярд, детская игровая комната, кафе или ресторан и т.д.). При отсутствии в договоре цели использования арендатор сможет использовать помещение по своему усмотрению, но в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ);
При составлении договора аренды нежилого помещения с арендатором - самозанятым лицом руководствуйтесь общим порядком заключения договора аренды нежилого помещения.
Руководствуйтесь общими правилами составления договора аренды нежилого помещения. При этом укажите производственные цели использования помещения. 2)порядок использования, в том числе конкретные способы, объем и иные условия использования объекта аренды. Например, можно установить предельные показатели шумовой нагрузки. Если помещение расположено на охраняемом объекте, рекомендуем оговорить режим использования: определить время допуска посетителей и сотрудников, правила допуска в помещение и т.д.;
Пользование помещением осуществляется с соблюдением следующего режима: охрану помещения выполняет арендодатель; допуск сотрудников и посетителей арендатора в помещение осуществляется по пропускам; нахождение сотрудников и посетителей арендатора в помещении допускается с 10.00 до 20.00 часов; распитие спиртных напитков в помещении запрещено. Несоблюдение порядка использования помещения считается существенным нарушением условий договора. 3)возможность передачи в субаренду. Если арендодатель не возражает против передачи имущества или арендных прав третьим лицам (например, в субаренду), то его согласие на это можно зафиксировать в договоре. В таком случае дополнительное согласие арендодателя не потребуется;
Арендатор имеет право сдавать арендованное помещение в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ. Получение дополнительного, в том числе последующего, согласия от арендодателя на это не требуется. 4)возможность установки рекламных вывесок. Стороны могут договориться о размещении рекламной вывески на внешней стороне здания (то есть наружной рекламе). В этом случае рекомендуем согласовать макет рекламной вывески и оформить его приложением к договору. Надо учесть, что размещение наружной рекламы возможно с согласия собственников здания, а также по общему правилу с разрешения органа местного самоуправления на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (п. п. 5, 9 ст. 19 Закона о рекламе). За нарушение требований к установке и (или) эксплуатации рекламной конструкции на юридических лиц налагается штраф (ст. 14.37 КоАП РФ). Рекомендуем согласовать в договоре порядок получения необходимых согласий и разрешений (какая из сторон обращается с заявлением, в какой срок и т.д.).
Руководствуйтесь общими правилами составления договора аренды нежилого помещения. При этом укажите, что апартаменты не предназначены для постоянного проживания граждан, а могут использоваться лишь для их временного пребывания.
Согласуйте в договоре, какая из сторон обязана производить капитальный и текущий ремонт, поддерживать помещение в исправном состоянии, а также нести связанные с этим расходы. Это особенно важно, если вы решили отойти от общих правил, предусмотренных в ст. 616 ГК РФ. Например, если обязанность по проведению капитального ремонта возложили на арендатора. Если арендатор намеревается произвести улучшения имущества (например, установить перегородки), согласуйте это в договоре. Имеет смысл также определить, являются эти улучшения отделимыми или неотделимыми. При прекращении аренды это исключит споры о возможности их демонтажа.
Стороны считают неотделимыми все улучшения помещения, для производства которых требуется сверление или штробление стен, пола, потолка, установка или снос любых перегородок, даже если они являются некапитальными, перенос электророзеток и выключателей и т.п. Для арендодателя может быть важным сохранение интерьерного облика помещения. Тогда в его интересах запретить арендатору без своего согласия делать любые улучшения помещения, любое изменение конструктивных элементов и отделки помещения.
Арендатор не вправе без письменного разрешения арендодателя: производить перепланировку помещения; устанавливать перегородки; долбить, штробить стены, потолки и перегородки; проводить столярные (замена дверей, установка и замена замков, ремонт и остекление окон, утепление дверей) и огневые работы.
|