Курс лекций по основам кадастра недвижимости. Курс лекций по дисциплине Основы кадастра недвижимости для студентов второго курса всех форм обучения по направлению 120300 Землеустройство и кадастры
 Скачать 1.02 Mb.
|
|
департаментами, а затем между округами и общинами. В общинах налог делился между отдельными плательщиками. С 1802 года осуществлен переход к кадастру по угодьям. В округе выбирались по жребию 2-8 общин. В каждой из них проводилась съемка и оценка угодий, которые делились на классы. Однако распределение налога между отдельными плательщиками отсутствовало. Поэтому в 1807 году был осуществлен переход к парцеллярному (то есть участковому) кадастру. Налогообложение при этом включало три этапа: делимитация, триангуляция, съёмка. 19 Делимитация заключалась в определении административных границ общин без инструментальных съемок. Триангуляция обеспечивала сгущение существующих сетей высших порядков с целью создания опорных пунктов для съемки границ отдельных участков. По результатам съёмок составлялись планы масштаба 1:1000. К плану прилагался список владельцев, а участки нумеровались. Съемка осуществлялась, в основном, глазомерным способом. При этом отображению подвергались наиболее характерные элементы, например: сооружения, деревья, естественные элементы гидрографии и так далее. В 1837 году Министерство государственного имущества приступило к разработке нового земельного кадастра. Был проведен ряд работ по съемке и определению размеров усадебных и сельскохозяйственных земель. Рост ценности пахотных земель, урбанизация и разработка полезных ископаемых привели к необходимости более детального учета и изучения земельных ресурсов России, выявлению непригодных для сельскохозяйственного использования земель. Это послужило толчком для картографических работ по полному и всестороннему учету различных природных ресурсов, например: лесных, водных, полезных ископаемых, промысловых животных, птиц и т. д. Начиная с 70 - х годов XIX века земельно-кадастровые работы в России проводятся земствами, поэтому кадастр назывался земским. Отличительной его особенностью являлась многогранность естественно исторических и экономических материалов, используемых для оценки земель, а также разнообразные приемы и методы оценки. В частности, считался популярным метод оценки качества почв по ее природным свойствам с учетом урожайности сельскохозяйственных культур, основателем которого признан профессор Докучаев В.В. 20 У восточных славян имелись знаки собственности на земельные участки, называемые «тáмги». На них отображались границы различных общин, а в последующем границы княжеств. В процессе описания городских дворов составлялись характеристики строений (этажность, назначение, материал стен и крыш, площадь основания), а также земельных угодий (огород, склад, пустующие земли и т.д.). Кроме этого, особое внимание уделялось рельефу и уклону местности, качеству почв, уровню грунтовых вод, наличию древесной растительности и ее виду. Работы по землеустройству в советской России начаты в 1919 году. В Декрете «О мерах по улучшению землеустройства», принятом 9 октября 1925 году, отмечалась необходимость разработки правил сравнительной оценки земель и формирования предварительного кадастра. В это время начато выделение земель сельскохозяйственным коллективам. В 1954 году принято Постановление правительства о едином государственном земельном учете. Это послужило началом для составления карт, характеризующих сельскохозяйственное производство, а также природные и экономические условия его ведения и развития. С этого времени в стране повсеместно велись работы по составлению атласов с набором карт, характеризующих сельскохозяйственное производство, природные и экономические условия его развития. В 1955 году начал проводиться государственный учет земель по угодьям и землепользователям, а также государственная регистрация всех землепользователей по единой общесоюзной системе. За годы Советской власти в нашей стране был создан кадастр сельскохозяйственных территорий, водный и лесной. В 1962 году принято Постановление Правительства, поддерживающее предложение землеустроителей о создании государственного земельного кадастра, включающего экономическую оценку земель. 21 Учет земель осуществлялся по планово-картографическим материалам, на которых отображались границы территориального и внутрихозяйственного землеустройства. На этих картах отмечались также элементы гидрографии, дорожная сеть, лесные массивы и населенные пункты. Возрождение земельного кадастра связано с проведением экономической реформы в 1965 году. После долгих дискуссий земельный кадастр был вновь введен в 1968 году. В это же время было одобрено и принято предложение землеустроителей и других специалистов о создании государственного земельного кадастра, включающего экономическую оценку земель. Одним из важнейших достижений в этой сфере деятельности явилось объединение процедуры регистрации землепользований и учета земель по угодьям с крупномасштабным картографированием почв. Это положение было расширено и закреплено «Основами земельного законодательства Союза ССР». Согласно этим основам государственный земельный кадастр должен содержать совокупность достоверных и достаточных сведений о природном, хозяйственном, правовом состоянии земель, а также включать данные о регистрации землепользований, бонитировке почв, количественных характеристиках земель и их оценке. Ведение земельного кадастра осуществлялось по единой системе, содержание которой определено Постановлением Совета Министров СССР от 19 июня 1977 году «О порядке ведения государственного земельного кадастра». Второго февраля 1993 года Постановлением Правительства Российской Федерации № 91 создан Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем). В его функции входила обязанность по ведению землеустроительных и кадастровых работ. 6 июля 1999 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 744 Роскомзем упразднен. На смену ему создан Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике (Госкомзем). 22 22 сентября 1999 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 1056 утверждено Положение «О Государственном комитете Российской Федерации по земельной политике». 17 мая 2000 г. Указом Президента Российской Федерации был упразднен Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике. До указанного времени Госкомзем осуществлял деятельность в сфере земельных отношений и земельного кадастра. Функции упраздненного Госкомитета по земельной политике переданы Федеральной службе земельного кадастра (ФСЗК), или Росземкадастру, а также Министерству имущественных отношений России. Интенсивные преобразования в области земельных отношений потребовали кардинальных изменений в сфере кадастровых работ. 18 июля 2000 г. Постановлением Правительства Российской Федерации была официально утверждена Федеральная служба земельного кадастра или Росземкадастр. 20 июля 2000 г. Приказом № 3 по Росземкадастру была создана организационная структура ФСЗК. Данная служба сформирована как федеральный орган исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами. В её компетенцию входило: ведение государственного земельного кадастра, государственный учет недвижимого имущества и присвоение всем структурным единицам кадастрового деления идентификационных номеров. Федеральная служба земельного кадастра специальным приказом № 10 от 17 августа 2000 года создала территориальные органы, которым были переданы функции упраздненного Госкомзема. Приказом Правительства Российской Федерации № 22 от 11 января 2001 г. утверждено положение о Федеральной службе земельного кадастра, согласно которому она выполняла три основные функции: 1. Идентификацию объектов недвижимости посредством их привязки к системе координат. 23 2. Определение площадных характеристик объектов недвижимости для планирования земельными ресурсами. 3. Присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости. На основании этого приказа действующие подразделения Госкомитета по земельной политике переданы Росземкадастру. При этом в крупных населенных пунктах в то время создаются федеральные государственные учреждения, называемые земельными кадастровыми палатами (ФГУ ЗКП), которые и в настоящее время осуществляют кадастровый учет на подведомственных им территориях. В 2004 году федеральная служба земельного кадастра упразднена, а создано федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), которое просуществовало до 2008 года. На основании Указа президента № 1847 создана федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), объединяющая три ведомства: Росрегистрацию, Роснедвижимость и Роскартографию. Исключительно важное значение для точного учета земель отводится планово-картографическим документам, основным из которых являлась земельно-кадастровая карта (карта землепользований). Масштаб земельно- кадастровых карт зависел от размеров и конфигурации картографируемой территории, а также от интенсивности использования земель. Высота сечения рельефа горизонталями принималась в зависимости от масштаба, характера рельефа местности и инженерно-технических требований к точности изображения рельефа. Кроме карты землепользований, в состав земельного кадастра включалась также карта оценки земель, создаваемая на отдельные хозяйства, административные районы, области и республики. Для создания планово-картографических материалов земельного кадастра в основном использовались государственные топографические планы и карты. При их отсутствии кадастровые карты создавались по 24 материалам аэрофотосъемки фотограмметрическим методом. Применение данного метода экономически выгодно в случаях, когда территория картографирования имеет большое число участков и значительную площадь. Использование аэрофотограмметрического способа позволило достичь значительного уровня автоматизации процессов составления планово- картографических материалов, определения координат границ землепользований и их площадей, а также формирования цифровых моделей земельных участков. На современном этапе развития топографо-геодезического производства в России для целей картографирования землепользований широко используются материалы фотографирования с искусственных спутников земли (ИСЗ). Космические фотоснимки по своим дешифровочным свойствам практически не уступают аэрофотоснимкам и вполне могут быть применены для изучения сельскохозяйственных угодий и составления карт в масштабах 1:10000 и мельче. Кроме того, космические снимки позволяют в ряде случаев оценить состояние посевов, выделить структуру сельхозугодий, разделить сельскохозяйственные культуры, выявить связь пространственного распределения угодий с ландшафтом местности, почвами и рельефом. Преимущество космических съемок, в отличие от аэрофотосъемочных, состоит в том, что при составлении карт использования земель на крупные районы исключается многоступенчатость генерализации различных крупномасштабных карт. Значительная работа по автоматизации процессов ведения земельного кадастра, в том числе и планово-картографического материала, выполнена в Московском институте инженеров землеустройства (МИИЗе). Здесь впервые разработана методика получения и обработки данных на персональной электронно-вычислительной машине (ПЭВМ). Предложена программа вычисления площадей земельных участков и вывода их графического изображения на дисплей. 25 1.4. Исторические сведения о межевании в России Необходимым условием для ведения кадастра является определение границ недвижимого имущества в процессе межевания. Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Установление и закрепление границ на местности выполняется в процессе: предоставления гражданам и юридическим лицам новых земельных участков из земель государственной и муниципальной собственности; выделения частей земельного участка для совершения с ними сделок и для установления сервитутов; уточнения и закрепления границ земельного участка на местности по письменному заявлению собственников и пользователей недвижимого имущества, если права на земельный участок не были оформлены надлежащим образом; совершения сделки с земельным участком, права на который были оформлены без установления и закрепления границ на местности. Восстановление границ земельного участка выполняется при наличии межевых споров, необходимости закрепления границ частей земельного участка, на которые действуют ограничения, по просьбе владельцев земельных участков, а также в процессе выделения доли в праве. Все работы по межеванию земельных участков в настоящее время осуществляются на основании данных кадастра, представленных в виде кадастрового плана земельного участка и выписки из каталога координат пунктов опорно- межевой сети. Реализация столыпинских реформ (1906 - 1911 годы) потребовала учреждения в России Комитета по землеустроительным делам, а также 26 губернских и уездных землеустроительных комиссий, которые возглавили в губерниях - губернаторы, а в уездах – представители дворянства. Роль проводимых Столыпинских аграрных преобразований заключалась в том, что они имели не только экономическое, но также общественное и политическое значение, которые были бы невозможны без землеустройства. Деятельность органов землеустройства после 1917 года была направлена на обеспечение централизованного управления единым земельным фондом государства. Землеустроительная служба СССР осуществляла регулирование в области земельных ресурсов, обеспечивала охрану и рациональное использование земель. Переход России в конце ХХ века к рыночной экономике потребовал создания нового земельного строя. В целях обеспечения равноправного развития всех форм собственности и хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель, в 1990 году начаты преобразования кадастрового ведомства России, которые продолжаются и в настоящее время. Федеральным органом по государственному управлению земельными ресурсами является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), осуществляющая следующие функции: - ведение кадастра, государственный кадастровый учет и госрегистрацию прав расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества; - землеустройство; - организацию государственной кадастровой оценки недвижимого имущества; - мониторинг земель; - государственный контроль за использованием и охраной земель. Одним из важнейших компонентов структурной перестройки экономики России, направленной на развитие рыночных отношений, стала земельная 27 реформа, реализация которой начата в 1990 году. В этом же году статьей 12 Конституции РСФСР введено право частной собственности на землю. В ноябре 1999 года в России были приняты законы "О земельной реформе" и "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", закрепившие право частной собственности на землю. Возникла необходимость создания специального государственного органа, осуществляющего реализацию государственной земельной политики, направлен, в первую очередь, на реформирование земельных отношений. Законом РСФСР, принятым 14 июля 1990 года, "О республиканских министерствах и государственных комитетах РСФСР" было предусмотрено создание комитета по земельной реформе. Целью деятельности комитета явилось проведение новой земельной политики, создание условий для рационального использования земель, равноправное развитие всех форм хозяйствования при переходе к социально-ориентированной экономике. За прошедшие десятилетия развития рыночных отношений государственная земельная политика претерпевала существенные изменения. Реформирование земельных отношений в России сопровождалось острой борьбой по вопросам собственности на землю и форм хозяйствования на ней. Первый этап земельной реформы завершился в 1998 году. За данный период в стране произошли значительные изменения. Одним из важнейших итогов стала ликвидация монополии государственной собственности на землю. Передача земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам, а также закрепление прав на землю и иную недвижимость на основе государственной регистрации прав создали предпосылки для развития земельного рынка в России. Заложены основы системы налогообложения. Дальнейшее развитие земельных преобразований в России потребовало создания условий для повышения эффективности использования земель, увеличения социального, инвестиционного и производственного потенциала земельных ресурсов, укрепления 28 конституционных прав граждан на землю, формирования эффективного механизма регулирования земельных отношений и государственного управления земельными ресурсами. В 1999 году начат новый этап земельной реформы, осуществляемый в рамках федеральной целевой программы "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999 - 2002 годы", принятой постановлением Правительства Российской Федерации от 26 июня 1999 г. № 694. Целью программы явилось обеспечение разработки и реализации комплекса взаимосвязанных правовых, организационных, финансовых, научно- технических, землеустроительных и других мероприятий. Это позволило к 2002 году завершить, в основном, земельную реформу в России, создать эффективный механизм регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами. В процессе реализации реформы изменены требования к плану границ земельного участка, на котором отображалась информация о: кадастровом номере размежевываемого земельного участка. Если земельный участок выделяется из земель государственной или муниципальной собственности, то отображался кадастровый номер кадастрового квартала; местоположении земельного участка; площади земельного участка в квадратных метрах; границах земельного участка (номера и координаты характерных точек углов поворота, дирекционные углы, длины линий); кадастровых номерах смежных земельных участков или описании смежеств (например, сведения о смежных землепользователях в случае отсутствия кадастрового номера смежного участка); частях земельного участка, в отношении которых возникло право, а также частях земельного участка, занятых сервитутами и другими обременениями (ограничениями), которые устанавливаются при межевании 29 (номер части земельного участка, площадь в квадратных метрах, содержание обременения (ограничения), атрибуты документов, являющихся основанием установления обременения (ограничения)); чертеже участка с координатной сеткой, а также о границах зданий, сооружений и их частях; масштабе плана; наименовании организации, подписи, фамилии и инициалах инженера-землеустроителя, составившего план и дата составления; подписи, фамилии и инициалах должностного лица, уполномоченного утверждать материалы межевания, дата утверждения, печать. Материалы межевания в настоящее время формируются в форме межевого плана и подписываются кадастровым инженером. 1.5. |