Курс лекций по основам кадастра недвижимости. Курс лекций по дисциплине Основы кадастра недвижимости для студентов второго курса всех форм обучения по направлению 120300 Землеустройство и кадастры
 Скачать 1.02 Mb.
|
|
1 МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ» ФГБОУ ВПО «СГГА» ОСНОВЫ КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ курс лекций по дисциплине «Основы кадастра недвижимости» для студентов второго курса всех форм обучения по направлению 120300 «Землеустройство и кадастры» Новосибирск СГГА 2011 2 МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ» ФГБОУ ВПО «СГГА» В.Н. Клюшниченко ОСНОВЫ КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ курс лекций по дисциплине «Основы кадастра недвижимости» для студентов второго курса всех форм обучения по направлению 120300 «Землеустройство и кадастры» Новосибирск СГГА 2011 3 УДК 528.44: К 52 В.Н. Клюшниченко. Основы кадастра недвижимости. Курс лекций для студентов всех форм обучения по направлению «Землеустройство и кадастры». – Новосибирск: СГГА, 2011. – 150 с. Предлагаемый курс лекций содержит теоретические и практические вопросы ведения кадастра в России на современном этапе. Курс лекций предназначен для студентов, обучающихся по направлению «Землеустройство и кадастры», а также курсантов, желающих повысить свою квалификацию. Курс лекций будет также полезен преподавателям, инженерно-техническим работникам, занимающимся вопросами формирования материалов кадастра. Ответственный редактор: ____________________________ Печатается по решению редакционно-издательского совета СГГА УДК 528.4 © ГОУ ВПО «Сибирская государственная Геодезическая академия» (СГГА), 2010 4 ВВЕДЕНИЕ Хорошо отлаженная и эффективная система кадастра характеризует уровень развития любого государства. Кадастр создает предпосылки не только учесть все недвижимое имущество, зарегистрировать права на него юридических и физических лиц, но он позволяет выполнить одну из главнейших задач, которая заключается в сборе налогов на недвижимость. Формирование кадастровых систем связано со специфическими особенностями любого государства. При этом тесно переплетаются объективные и субъективные предпосылки создания атрибутивных и графических данных. В одних государствах формируются централизованные кадастровые системы, в которых все права на информацию и ответственность ложится на плечи государства. Имеют место также системы, которые базируются на негосударственных подразделениях. Каждое государство вправе решить путь формирования кадастровых систем. Целью данного курса лекций является рассмотрение основных вопросов, возникающих в процессе подготовки материалов кадастра. При этом главная задача курса лекций заключается в формировании у обучаемых знаний, необходимых для подготовки материалов кадастра на всех стадиях его формирования. Актуальность работы заключается в том, что она подготовлена с учетом современных существенных преобразований, происходящих в сфере кадастровой деятельности, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. 5 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О КАДАСТРЕ 1.1. Понятие кадастра В условиях возрастающего негативного воздействия цивилизации на окружающую природную среду возникает задача рационального использования и охраны всех видов природных ресурсов и объектов, созданных человеком. Это, в свою очередь, определяет необходимость изучения их пространственного, правового, природного и хозяйственного состояния на основе достоверных данных. С этой целью создается и ведется кадастр. В зависимости от вида изучаемого объекта, ранее различали земельный кадастр, водный, лесной и т.д. Особое место среди всех видов кадастра занимал земельный, поскольку он содержал информацию об одном из важнейших компонентов окружающей природной среды. Как продукт природы Земля возникла и существует вне сознания людей. Следовательно, она не имеет стоимости и учитывается только в натуральном выражении, то есть по площади. Кроме того, земля пространственно ограничена, ее размеры не могут быть увеличены, созданы вновь или заменены чем-либо в отличие от других средств производства, которые изменяются количественно и качественно по мере развития общества. Все это в совокупности требует более тщательного учета земельных ресурсов и режима их использования. Государственный земельный кадастр представлял собой систематизированный свод документированных сведений о пространственном положении земельных ресурсов, виде их использования, правовом статусе и кадастровой стоимости. В связи с вступлением в силу федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости» земельный кадастр официально прекратил свое существование [3]. До принятия федерального закона о едином кадастре недвижимости 6 Государственный кадастр недвижимости будет функционировать, поскольку раздельный кадастровый учет земельных участков и расположенных на них объектов продолжается. Основной задачей государственного земельного кадастра являлось обеспечение всех заинтересованных лиц достоверными сведениями о характеристиках, указанных в определении, приведенном выше. 1.2. Цели создания и ведения государственного земельного кадастра Основными целями формирования и ведения государственного земельного кадастра являлось создание условий для рационального использования и охраны земель Российской Федерации, защиту прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов, а также установление обоснованной платы за использование земельных ресурсов в виде земельного налога или арендной платы. Кроме перечисленного выше, государственный земельный кадастр обеспечивал органы власти, юридических и физических лиц информацией о земельных ресурсах, необходимой для реализации процессов купли- продажи, а также государственного и муниципального управления зе- мельными ресурсами, государственного контроля за использованием и охраной земель. Таким образом, сведения государственного земельного кадастра являлись государственным информационным ресурсом и основным источником информации для проведения государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Основное назначение государственного земельного кадастра заключалось в реализации кадастрового учета земельных участков. Информацию о расположенных на них объектах недвижимости формировало бюро технической инвентаризации (БТИ). Таким образом, 7 государственному кадастровому учету подлежали только земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на эти участки, их целевого назначения и разрешенного вида использования. Сведения государственного земельного кадастра имели открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа. На всей территории Российской Федерации ведение кадастра во все времена осуществлялось по единой методике и представляло собой последовательность действий по сбору, накоплению, обработке, хранению и предоставлению юридическим и физическим лицам сведений: - о состоянии и порядке использования земельных участков, их площадях, местоположении, экономических, количественных и качественных характеристиках. Эти данные вносились в документы кадастра по материалам межевания, результатам проведения топографо- геодезических, картографических, землеустроительных и прочих работ, а также данных, предоставленных правообладателями земельных участков; - о правах на земельные участки и имеющихся обременениях; - об экономических характеристиках земельных участков. В настоящее время эта информация дополняется сведениями о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования и всех видах границ. Информация о земельных участках сосредотачивается в кадастровых делах, которые подлежат вечному хранению. 8 1.3. Исторические сведения возникновения и развития кадастра 1.3.1. Общие сведения о возникновении кадастра Исторические факты в человеческом познании во все времена имели важное значение. Еще Гераклит (IV век до нашей эры) говорил: только тогда можно познать сущность вещей, когда знаешь их происхождение и развитие. Современник Гераклита – Аристотель подчеркивал практическую важность изучения истории науки для развития самой науки, поскольку последующий успех возможен только после устранения предыдущих затруднений. Происхождение термина «кадастр» недостаточно ясно до сих пор. Некоторые историки связывают его с римским правителем Августом, который утвердил единицу учета сбора дани за землю, названную «capitiqum» и ввел перепись населения «capitiqum registrum». Со временем эти слова слились в одно - «catаstrum». По другим источникам этот термин возник от греческого «catastichon», что означает «тетрадь для записей», «лист», «реестр» или латинского «capitastum», что означает опись податных предметов, то есть предметов, которые облагаются налогом. Первоначально кадастр представлял собой книгу, содержащую список земельных участков с указанием их площади, качества почв и размера земельного налога. Древние памятники истории и культуры сохранили сведения о таксации. Термин произошел от латинского «Tахаtiо», что означает оценка земель. Египетские папирусы свидетельствуют о существовании до нашей эры многочисленных категорий земель, зависящих от их качества. Во времена египетских фараонов (4000 лет до н.э.) составлялись оценочные списки земель, отражавшие количественную и качественную оценку земель для изъятия пятой части дохода и установления прав на земельную собственность. Такой учет (оценку) земель производили специальные чиновники фараона, так называемые таксаторы. 9 Исторические корни возникновения кадастра уходят в глубокую древность. Первые сведения о кадастровых работах, проводимых с целью учёта земель в Месопотамии, Вавилоне, Древнем Египте и Древнем Риме с указанием границ земельных участков и их площадей, относятся к 3000 году до нашей эры. В XII - VIII веках до н.э. греки различали понятия «земля» и «почва». При этом они рассматривали землю как элемент космоса, а почву как свойство обрабатываемой земли. Необходимость сравнительной оценки земель отмечается в трудах Ксенофонта (430 - 355 гг до н.э.), Теофраста (372 - 287 гг до н.э.). Например, Ксенофонт отмечает, что для правильного ведения хозяйства необходимо знать, какие культуры можно сеять на данной земле. Однако для этого необходимо определить качество почвы путем изучения посевов на соседних участках. Теофраст подробно описывал различие земли и почвы по водоемкости, водопроницаемости, химическому составу и т. п. Кадастр Месопотамии, Вавилона, Древнего Египта и Древнего Рима представлял собой реестр, в котором отображался перечень земель (площади участков, вид использования земель, их принадлежность). Во втором веке до нашей эры участки стали формироваться в виде прямоугольников. Налог определялся урожайностью и размерами участков. Владельцам выдавались глиняные пластинки, на которых указывались атрибуты владельца и местоположение участка. Профессия землемера в те времена была популярной, потому что они обладали знаниями в области математики и межевания. Кроме этого, землемеры могли примирять спорщиков, что являлось необходимой процедурой, поскольку арбитражных судов не было. Даже у самых истоков зарождения кадастра все земли, например, в Древнем Египте, подразделялись по урожайности на два разряда (приносящие и не 10 приносящие урожай), по почвам на 9 видов, а по земельной собственности на 14 видов. Наибольшего расцвета Древнеримский кадастр достиг в I веке до нашей эры во времена правления Цезаря и Августа. Август, например, ввел точное измерение земель с определением их качества по статистическим описаниям и картам. Все это позволило увеличить вдвое налог в денежном и натуральном выражении. Воины - ветераны получали крупные участки на завоеванных землях, а каждому легионеру выделялся небольшой надел. Границы участков обозначались валунами, закапываемыми почти полностью в землю. О развитии земельного кадастра в период средневековья свидетельствует византийская сельскохозяйственная энциклопедия «Геопоники». В ней приводятся рекомендации определения качества земель по внешнему виду почвы и растительности. Большое внимание уделялось рельефу местности. Все почвы делились на наилучшие (чернозем), прекрасные (краснозем), превосходные (илистая почва), самые лучшие (тучная земля) и плохие (красная земля). К наиболее прогрессивным средневековым земельным кадастрам относится земельный кадастр короля франков Карла Великого (742 - 814 годы), английский земельный кадастр времен Вильгельма Завоевателя (1066 - 1087 годы), поземельная книга курфюршества Бранденбургского (1375 г) и сицилийский кадастр Фридриха II (1194 - 1250 годы). Указанные кадастры содержали подробные сведения о местоположении, принадлежности земель, их качественных и количественных характеристиках. В Древнем Риме имели место два способа межевания: центуризации и стригации-скамнации. Способ центуризации использовался вне римских земель, то есть на завоеванных землях. Способ стригации-скамнации применялся для земель, принадлежащих Италии. Средний командный 11 состав получал надел, равный 708 квадратных метров. Участки разбивались следующим образом (рис. 1): Первая центурия Вторая центурия 12 метров Третья центурия Четвертая центурия Рис. 1 - Разбивка участков на центурии Главные проезды между центуриями имели каменное покрытие. Они формировались шириной до 12 метров через каждые пять участков вдоль меридианов и параллелей. Между отдельными участками прокладывались дороги, необходимые для проезда одной повозки. По границам центурии 12 устанавливались центурийные столбы. Участки имели двойную нумерацию: номер центурии (например, 5) и номер участка в данной центурии (например, 21). Нужный участок легко можно было найти: 5.21, 8.11 и так далее. Два раза в год осуществлялась таксация, то есть оценка земель. Ее результаты влияли на переоценку недвижимости и величину налога. Сущность метода стригации-скамнации заключалась в том, что земельные участки формировались вдоль меридианов и параллелей. Пустые места между ними (ригоры) не использовались. Ежегодно местоположение этих элементов (стрига, скамья, ригор) менялось, что позволяло восстанавливать свойства почвы. Ниже показана принципиальная схема данного метода (рис. 2). Ригоры Рис. 2 - Метод стригации-скамнации Прямоугольные участки, расположенные вертикально, назывались скамьями, а расположенные горизонтально - стригами. Технологическая схема формирования римского кадастра представляла собой последовательность действий по изысканию и выбору главной точки участков, которая располагалась на самом высоком месте около города. Относительно этой точки выбирались два основных направления. Таким С к а м ь я Стрига С к а м ь я Стрига С к а м ь я Стрига 13 образом, ориентировка участков осуществлялась вдоль меридианов и параллелей. Направление параллели определялось по восходу-заходу Солнца, а направление меридиана перпендикулярно установленному направлению параллели. Границы земельных участков обозначались с учетом выбранных направлений (меридианы и параллели) в виде прямоугольников. Мерными приборами являлись веревки, шесты, цепи. Углы поворота земельных участков закреплялись столбами или камнями. Планы для обоих способов межевания оформлялись на бронзовых пластинках в двух экземплярах: одна выдавалась владельцу участка, а другая отправлялась в Рим. На этих пластинках указывалась площадь участка, владелец, цена участка и краткое описание границ. До XVIII в. содержание кадастровых съемок и основные принципы ведения земельного кадастра практически не изменялись. В 1718 г. Джованни Джакомо Мариони разработал первый кадастр на основе строгого соблюдения научных методов, с определением границ участков методом триангуляции и полигонометрии. Некоторые исследователи считают, что описание кадастра впервые предложил Сервий Тулий в VI веке до н.э. (возможно, отсюда появилось понятие сервитут – право сторонних лиц на пользование не принадлежащим им участком). В специальные реестры вносились данные о размере земельного участка, способе обработки земли, ее качестве и доходности. 1.3.2. Возникновение и становление кадастра в России Словарь В. Даля (1881 г.) трактует термин «кадастр» как «оценка сельских имений» [6]. Группа независимых международных экспертов предложила под кадастром понимать опись, включающую единую идентификацию недвижимости и ее описание. С развитием общества изменялась смысловая нагрузка данного термина. Например, Советский 14 энциклопедический словарь предлагает следующее определение: Кадастр – это систематизированный свод сведений, составляемый периодически или путём непрерывных наблюдений над соответствующим объектом. Анализ вышеуказанных толкований показывает, что за сравнительно небольшой промежуток времени произошло значительное изменение их смыслового значения. Понятие "кадастр" постоянно совершенствовалось. Современное определение кадастра связывает его функции (содержание) с проведением учёта, регистрации, оценки состояния и использования объектов. При этом учитываются результаты антропогенной деятельности и экологическое состояние территорий в целях выделения однородных по своим свойствам объектов. Земельный кадастр России, как и зарубежные земельные кадастры, характеризуется длительной историей развития. Несмотря на общую социальную природу, Российскому кадастру присущи свои специфические особенности. Первые описания земель в России появились в IX. Они относились к церковным и монастырским землям и служили основанием для наделения духовенства недвижимым имуществом, в частности, землей. Сбор сведений о земле связан также со взиманием русскими князьями дани и подати с покоренных племен. Самые древние из дошедших до нас сведений относятся ко временам правления князя Олега и княгини Ольги (X век), которые обложили данью древлян, установив размер повинности с каждого плуга. Существовавший в XI веке качественный учет земель носил упрощенный характер: земли делились только по видам угодий (пахотные, дворовые, охотничьи и т.п.). Первые сведения о количественных и качественных характеристиках земель появились в XII веке. Старейшими документами, отражающими процедуру ведения кадастра, дошедшими до нас, являются описания земель периода татарского ига. Первая татарская перепись киевских земель проведена в 1245 году, 15 суздальские и рязанские земли описаны в 1257 году, а муромские в 1259 году. Одновременно с татарскими переписями велись и переписи русских князей. Для определения размеров дохода и взимания татарской дани во владениях каждого князя составлялись писцовые книги. Наиболее полное описание земель России осуществляется с момента возникновения централизованного государства. Основной единицей податного обложения считалась Соха. Размер земельного участка, принимаемый в качестве Сохи, был установлен неодинаковым и различался в зависимости от качества земель, а также от того, в чьем владении он находился. В связи с этим система переписи земель получила название «Сошного письма». Кроме целей налогообложения, сошное письмо обеспечивало процедуру определения количества ратников, лошадей и продовольствия, необходимого для обороны. При царе Иване IV (Грозном) были описаны практически все земли Европейской части России, что подтверждает важный этап развития отечественного кадастра. В это время земельная реформа укрепляла устои служилого дворянства, составляющего социальную опору самодержавия. Лучшие слуги царя получали вблизи Москвы участки из фонда царского двора. Таким образом, военная служба была напрямую связана с крупным землевладением. В целях упорядочения землевладений была реализована широкая программа по измерению и учету всех земель в стране. Это диктовалось также финансовыми потребностями государства. При Иване IV (Грозном) было создано специальное учреждение Поместный приказ, предназначенный для описания земель. Он представлял собой общегосударственный руководящий центр, объединяющий все межевые, кадастровые и крепостные работы. В это же время создано поместное войско, для которого с каждых ста четвертей земли (приблизительно 55 га) выставлялся один всадник с доспехами для военной службы. Благодаря Поместному приказу выделялись земли служилым 16 людям. При этом велись «даточные» (земельные) книги, в которых фиксировалось кому, где, сколько и за какие заслуги предоставлены земли. Поместный приказ распространился примерно на 95 городов европейской части России. Для учета земель были введены вотчинные книги, в которых отражались этапы купли-продажи земель, их обмен и передача другому владельцу. В это же время был разработан новый Судебник, включающий специальные статьи, нормализующие процессы купли-продажи родовых угодий. При этом была узаконена опричнина (1565 год), которая нанесла существенный удар по экономической основе могущества князей и бояр, так как наследственность на землевладения была отменена. Конфискованные у них земли передавались мелким служащим, преданным царю. Поскольку духовенство было полностью на стороне самодержавия, то Иван Грозный оставил земли за монастырями. Однако расширение монастырских земель без разрешения царя стало невозможным. В это же время законодательно было дозволено применение наемного труда в целях предотвращения появления крепостных крестьян. Первое упоминание о ведении работ по межевому (кадастровому) картографированию для отвода земель Снетогорскому монастырю на Псковщине относится к 1483 году. Картографический материал земельного кадастра России составлялся по результатам натурных землемерных работ и включался в описания земель, а также в писцовые, смотренные, дозорные и межевые книги. Землемерные работы представляли собой измерение длин граничных линий «мерной вервью» (веревкой в 80, 40 и 30 саженей). Землю разделяли на охотничьи угодья, пашни, луга, леса. Граничные линии привязывались к местным ориентирам и закреплялись с помощью межевых ям со столбами и заложенными под ними предметами (камни, угли, скелеты животных и так далее). Сохранению граничных линий 17 уделялось особое внимание, так как их исчезновение являлось предметом спора владельцев земельных участков. В XVI веке в России описание земель выполняли писцы, дозорщики и мерщики. Сведения отражались в писцовых книгах, которые имели юридический (правовой) характер, а также включали финансовые вопросы (оценка имущества, размер налога). Оценочной формой были равные окладные единицы: соха, выть, обта, сошка. Они были заменены на большую московскую соху, то есть единицу податного счета, соответствующую определенному размеру чистого дохода. В 1718 году Петр I ввел подушную подать. Качественный учет и оценка земель прекратились на длительный период. Однако именно в это время межевание земель начинает формироваться на точных геодезических измерениях. На рубеже XVII века в России составлялись документы учета и описания не только сельскохозяйственных земель и лесного фонда, но и городских дворов. Документы описи и перечень дворов содержали информацию о владельце, размерах двора с указанием построек и величины налога в рублях. Первые инвентаризационные работы в городах России проводились в XVIII веке. Вышедший в 1768 г. Указ гласил «... о сделании всем городам, их строению и улицам специальных планов по каждой губернии особо». Согласно этому указу запрещалось строить деревянные здания на местах бывших пожарищь. Каменные здания должны возводиться по одной линии и по чертежам архитекторов. По этому указу впервые была выполнена геодезическая съемка Москвы Иваном Мичуриным с целью улучшения застройки. В Кремле образована Межевая Канцелярия. Она вскоре становится важнейшим правительственным органом России, который организовал и провел в жизнь Генеральное (1766 - 1861 гг.) и Специальное (1806-1882 гг.) 18 межевание. Это позволило навести порядок в использовании российских земель и существенно улучшить положение Российской империи. В середине XVIII века работы по межеванию расширились с целью защиты прав землевладельцев. В 1765 году утверждается Комиссия по государственному межеванию земель. Ее отличительная особенность заключалась в том, что распоряжение о межевании земель относилось не к именам владельцев, а к названиям сел и деревень. При этом составлялись писцовые книги и планы. Планы, создаваемые при межевании, являлись юридическим документом, необходимым для закрепления прав помещиков на землю. Для этого применялись масштабы [8]: 1. Для уездных планов одна верста в дюйме (1:42000). 2. Для отдельных землевладений 100 саженей в дюйме (1:8400). Работы по межеванию земель большей части Российской империи были завершены в начале XIX века. В это время разработана инструкция о государственном межевании, проводились работы по проверке и обновлению ранее выполненных материалов межевания. Для этого составлялись ведомости с целью учета произошедших изменений о владельцах, занимаемых ими территориях, виде владений и так далее. Основное назначение кадастра заключалось в сборе дани (налога), главным образом по распределительному принципу. Общая сумма налога делилась между |