Курс лекций по основам кадастра недвижимости. Курс лекций по дисциплине Основы кадастра недвижимости для студентов второго курса всех форм обучения по направлению 120300 Землеустройство и кадастры
 Скачать 1.02 Mb.
|
|
3.2.3. Понятие и назначение кадастрового дела Согласно статье 13 Федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости», кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в Государственный кадастр недвижимости. Кадастровое дело формируется по соответствующему учетному делу после присвоения объекту недвижимости кадастрового номера. Кадастровое дело включает в себя: заявление, документы, необходимые для государственного кадастрового учета и поступившие в порядке информационного взаимодействия дополнительные документы, а также протокол проверки документов и принятое решение [10]. В кадастровое дело помещаются все документы, подготовленные в процессе государственного кадастрового учета, а также устраняющие процедуру приостановления или отказа в государственном кадастровом учете. Кадастровое дело отражает документально всю процедуру государственного кадастрового учета объектов недвижимости. Кадастровое дело, согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации № 42, создается на каждый вид заявленного действия, например: государственный кадастровый учет образованного земельного участка, снятие с учета, исправление технических и кадастровых ошибок, учет границ населенных пунктов или государственных границ и так далее. Всего Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости» предусматривает десять видов кадастровых дел [3]. Кадастровое дело может состоять из нескольких томов, в каждом из которых должно быть не более 250 страниц. Если документ относится к нескольким одновременно учитываемым объектам, то его помещают в 44 «Дело» с наименьшим кадастровым номером. Кадастровое дело включает в себя ряд обязательных элементов: обложку, титульный лист, внутреннюю опись, лист-заверитель и лист-заместитель. На обложке указывается полное и сокращенное наименование органа кадастрового учета, заголовок кадастрового дела, дата его открытия (или тома), количество листов в деле, архивный шифр дела, который включает номер фонда, номер записи и номер «Дела» по описи, срок хранения. В этом реквизите вносится фраза «хранить постоянно, Обложка подготавливается перед передачей «Дела» в архив. Титульный лист отражает идентификатор кадастрового дела, определяющий его вид, например, кадастровое дело на земельный участок, здание, кадастровое деление, геодезическую основу, границу населенного пункта и т.д. Кроме этого, на титульном листе указывается кадастровый номер объекта, индивидуальное обозначение зоны, номер единицы кадастрового деления (кадастровый округ (КО), кадастровый район (КР), кадастровый квартал (КК)), наименование участка границы и территориальных единиц, между которыми устанавливается граница (субъект Федерации, поселение и так далее). Внутренняя опись документов, помещенных в кадастровое дело, составляется специалистом, отвечающим за ведение кадастровых дел. В описи указывается порядковый номер документа, помещенного в «Дело», и его реквизиты; номера листов, на которых расположен документ; дата включения документа в кадастровое дело; место хранения документа (если он помещен в другое кадастровое дело); фамилия, имя, отчество и подпись специалиста, ответственного за ведение кадастровых дел. К внутренней описи прилагается итоговая запись, в которой указывается цифрами и прописью количество страниц, включенных в кадастровое дело, а также количество листов внутренней описи. Итоговая запись оформляется при подготовке кадастрового дела к архивному хранению. 45 Лист-заверитель. Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации № 42, кадастровые дела подлежат вечному хранению [16]. Для передачи дела в архив в описи кадастрового дела делается запись о его закрытии, вкладывается лист-заверитель, дело прошивается и скрепляется печатью. Лист-заместитель. Если в процессе государственного кадастрового учета требуется изъятие какого-либо документа из кадастрового дела, то на его место помещается лист-заместитель, который изымается после возврата документа. 3.2.4. Понятие и назначение кадастровых карт Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, которые в графической и текстовой формах воспроизводят кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, территориальных зонах, а также обо всех видах границ и пунктах опорной межевой сети. Знаменатель масштаба (М) кадастровых карт определяется по общеизвестным формулам, с учетом графической точности и требуемой детализации представления информации: М = L , (2) М = TP ГР m m . (3) В этих формулах приняты следующие обозначения: L – длина объекта на поверхности Земли, м; 46 l – длина объекта на листе бумаги, м; m тр и m гр - требуемая заявителем и графическая точность представления информации. Кроме традиционных кадастровых карт, орган государственного кадастрового учета изготавливает также карты для неограниченного круга потребителей, которые называются «публичными картами». Состав сведений таких карт формируется в соответствии с целями их использования. Эти карты размещают в сети Internet и Intranet. 3.2.5. Ведение реестра объектов недвижимости В процессе ведения реестра объектов недвижимости реализуется ряд процедур: 1. Внесение сведений о ранее учтенных объектах. 2. Постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимости. 3. Учет изменений физических, правовых и экономических характеристик недвижимого имущества. 4. Снятие с учета объектов недвижимости. 5. Исправление технических и кадастровых ошибок [19]. Каждая из указанных процедур обеспечивает выполнение конкретных действий и принятие соответствующего решения, например: проведение государственного кадастрового учета, приостановление государственного кадастрового учета, отказ в государственном кадастровом учете, исправление кадастровой ошибки или отказ в этом и так далее. Кадастровые процедуры осуществляются на основании письменного заявления физических и юридических лиц. На всех предъявленных заявителем документах указывается регистрационный номер заявления (по книге учета заявлений) и дата 47 регистрации. Заявителю возвращается заверенная копия заявления. На оригинале заявления проставляется штамп «Расписка получена», указывается дата и проставляется подпись заявителя. Документы по форме и содержанию должны соответствовать действующим требованиям (Письмо ВК/2370 от 30 мая 2008 года) [38]. Под формой документа понимается совокупность и порядок расположения реквизитов в документе. Размер полей, вид шрифта не определяют форму документа. Содержание документа определяется наличием сведений, необходимых для выполнения заявленных действий. Совокупность сведений зависит от вида заявленной процедуры (учет изменений, снятие с учета и т.д.). Сведения о правоустанавливающем или правоудостоверяющем документе являются дополнительной информацией. Поэтому отсутствие копий этих документов не является основанием для отказа в проведении государственного кадастрового учета. Если заявление предоставлено лицом, не указанным в заявлении, то оно регистрируется в «Книге учета заявлений» с отметкой об отказе в приеме. Заверенная копия заявления вместе с документами возвращается заявителю. На обороте заявления ставится штамп об отказе в приеме. Здесь также указывается дата, основание отказа, фамилия, имя, отчество лица, принявшего такое решение. Оригинал заявления со штампом об отказе помещается в «Дело» нерассмотренных заявлений. Если заявитель предъявил оригиналы документов, то они сканируются для получения электронной формы. Кроме этого, с каждого документа делается копия, на которой проставляется штамп: «Подлинник предъявлен». На копиях ставятся дата и подпись лица, принявшего заявление. Подлинники документов возвращаются заявителю вместе с копией заявления. Оригинал заявления и принятые копии документов 48 комплектуются в учетное дело, которое идентифицируется регистрационным номером заявления. Сведения в документах могут включать в себя информацию о земельном участке, здании и сооружении, объекте незавершенного строительства и помещениях. О земельном участке вносится следующая информация: - кадастровый номер и дата внесения его в Государственный кадастр недвижимости; - учетный или условный номер (при их наличии); - кадастровые номера земельных участков, образованных из данного земельного участка, или по которым сформирован заявленный участок; - адрес или описание местоположения земельного участка; - категория земель; - площадь в квадратных метрах с округлением до одного квадратного метра и указанием погрешности; - кадастровые номера расположенных на земельном участке объектов; - сведения о категории лесов, расположенных на земельном участке, водных объектах и иных природных объектах. Границы земельного участка обозначаются характерными точками с координатами, представленными до 0,01 метра, с указанием системы координат и погрешности их определения. При этом указываются кадастровые номера смежных земельных участков. Сведения о местоположении и границах земельного участка вносятся на основании межевого плана. В Реестр объекта недвижимости вносится следующая информация о здании и сооружении: - кадастровый номер и дата его внесения в Государственный кадастр недвижимости; - ранее присвоенный учетный номер; 49 - адрес здания или описание местоположения; - кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание; - площадь здания и количество надземных и подземных этажей; - материал наружных стен, год ввода здания в эксплуатацию. Реестр объектов незавершенного строительства и помещений содержит информацию о виде объекта, его кадастровом, условном или инвентарном номере, площади, адресе или описании местоположения. Документы для учета изменений или снятия с учета изымаются из учетного дела и включаются в кадастровое дело соответствующего объекта недвижимости. Не включенные в кадастровое дело документы помещаются в номенклатурное дело для хранения с указанием даты и подписи заявителя. Если заявление поступило по почте, то оно также регистрируется в книге учета заявлений. Заверенная его копия высылается заявителю в течение рабочего дня, следующего за днем получения заявления. Протокол проверки документов подробно описан в работе [9]. 50 4. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 4.1. Понятие кадастровой деятельности Формирование объектов недвижимости осуществляется в процессе кадастровой деятельности. Кадастровая деятельность, согласно Федеральному закону «О Государственном кадастре недвижимости», представляет собой выполнение кадастровым инженером работ, в результате которых формируются документы, необходимые для проведения государственного кадастрового учета. Кадастровую деятельность с первого января 2011 года осуществляют только лица, имеющие квалификационный аттестат кадастрового инженера. Разъяснения по поводу кадастровой деятельности, предусмотренной статьей 44 Федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости», изложены в письме Минэкономразвития № Д23-1420 от 15 мая 2009 года [12]. С первого января 2013 года кадастровая деятельность будет осуществляться не только в отношении земельных участков, но и в отношении объектов капитального строительства. Согласно статьям 32 и 33 Федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости», кадастровая деятельность может быть осуществлена на основании договора с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Если коммерческие организации не ограничены конкретным перечнем работ, то после регистрации прав они могут осуществлять свою деятельность в качестве кадастровых инженеров. В письме Роснедвижимости ВК/3192 от 21 июля 2008 года дано пояснение, касающееся необязательности лицензирования кадастровой деятельности лицами, которые до принятия Федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости» выполняли работы по землеустройству [29]. 51 Государственный кадастровый учет (ГКУ) недвижимого имущества представляет собой действия уполномоченного органа по внесению в Государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают факт существования или прекращения существования объекта, а также иные, предусмотренные законом действия. Правовой основой регулирования кадастровой деятельности и кадастровых отношений является Конституция Российской Федерации, Гражданский, Земельный, Водный, Лесной, Градостроительный, Жилищный кодексы Российской Федерации, Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости» и другие правовые акты. Осуществление кадастровой деятельности и ведение Государственного кадастра недвижимости базируется на основе принципов единства технологии ведения кадастра на всей территории Российской Федерации, общедоступности информации, содержащейся в Государственном кадастре недвижимости, непрерывности актуализации кадастровых сведений и их сопоставимости со сведениями, содержащимися в других системах. Ведение Государственного кадастра недвижимости осуществляется на бумажных и электронных носителях. С января 2012 года ведение кадастра будет осуществляться только на электронных носителях. Документы Государственного кадастра недвижимости подлежат постоянному хранению. Порядок и сроки хранения материалов, а также передача их в государственный архив, устанавливает Правительство Российской Федерации. В Государственный кадастр недвижимости могут вноситься временные сведения, которые не являются кадастровыми и используются только в целях регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В процессе кадастровой деятельности и государственного кадастрового учета каждому объекту присваивается не повторяющийся в границах России уникальный кадастровый номер. 52 Геодезической основой Государственного кадастра недвижимости является государственная геодезическая сеть и сети специального назначения (опорные межевые сети). Выбор метода определения координат характерных точек границ объекта недвижимости зависит от целевого назначения и разрешенного вида использования земельного участка. Основными методами определения координат являются: геодезический, спутниковый, фотографический и картометрический. Картографической основой Государственного кадастра недвижимости являются карты, планы различного содержания и масштабов. Геодезическая и картографическая основы создаются и обновляются в соответствии с действующими Федеральными законами Российской Федерации. Согласно письму Роснедвижимости № ВК/2044 от 07 мая 2008 года, изменение геодезической или картографической основы, системы координат, а также требований к точности и способам определения данных, подлежащих внесению в Государственный кадастр недвижимости, не являются основанием для признания информации об объекте неактуальным [36]. В Государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о картографических и геодезических основах кадастра: - дата создания геодезической и картографической основы кадастра; - сведения об организации, создавшей геодезическую и картографическую основу; - масштаб картографической основы; - система координат геодезической и картографической основы, списки координат пунктов опорной межевой сети, типы установленных знаков и описание их местоположения. Для выполнения кадастровых работ может быть составлен договор на основании типовых норм времени, а также сметы работ. В результате кадастровой деятельности заказчику передаются следующие документы: 1. Межевой план. 53 2. Технический план. 3. Акт обследования. 4.2. Образование земельных участков В соответствии с п. 4 статьи 112 Федерального закона Российской Федерации от 22 июня 2008 г. № 141 «О внесении изменений в отдельный законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений», образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, владельцев и арендаторов исходных земельных участков, из которых образуются новые земельные участки [2]. Такое согласие не требуется при образовании земельных участков из государственных или муниципальных земель, а также по решению суда. Следовательно, в состав документов, предоставляемых для государственного кадастрового учета образуемых земельных участков, должны быть включены документы, подтверждающие согласие вышеуказанных лиц. Отсутствие таких документов может послужить основанием для отказа в государственном кадастровом учете. В действующее законодательство Российской Федерации введено понятие «многоконтурный земельный участок», которое призвано обеспечить учет прекративших существование в связи с вступлением в силу федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости» единых землепользований [30]. Согласно письму Департамента недвижимости от 13 октября 2008 г. № Д23-671, земельные участки могут образовываться из существующих земельных участков путем раздела, выдела, объединения и перераспределения. Земельные участки, из которых образуются новые земельные участки, прекращают свое существование с момента государственной регистрации прав на создаваемые земельные участки. 54 При разделе прекращают существование исходные земельные участки, изменяются их характеристики (площадь, границы, право, кадастровый номер). При выделе земельного участка из долевой собственности изменяются характеристики изменяемого земельного участка (площадь, границы). Однако кадастровый номер и право общей долевой собственности остаются прежними. |