Курс лекций по основам кадастра недвижимости. Курс лекций по дисциплине Основы кадастра недвижимости для студентов второго курса всех форм обучения по направлению 120300 Землеустройство и кадастры
 Скачать 1.02 Mb.
|
|
При объединении земельных участков прекращают существование несколько смежных земельных участков. В данном случае возникает право на образуемый земельный участок, принадлежащий одному лицу или на правах общей долевой собственности. Перераспределение земельных участков допускается, если они находятся в частной собственности (по соглашению собственников), в публичной собственности (при образовании земельного участка), а также в соответствии с договором о развитии территории и для размещения объектов капитального строительства. Федеральный закон Российской Федерации от 22 июля 2008 г. № 141 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» дополнил Земельный кодекс Российской Федерации подразделом Земельные участки», который вступил в силу с 24 октября 2008 г. Согласно этому дополнению, одним из способов образования земельных участков является перераспределение, в результате которого из нескольких смежных земельных участков образуется ряд других земельных участков. При этом изначальные земельные участки прекращают существование. Федеральный закон № 221 «О Государственном кадастре недвижимости» предусматривает в связи с этим постановку на государственный кадастровый учет нескольких одновременно образованных земельных участков на основании одного заявления. При этом на все 55 одновременно образуемые участки создается один межевой план, который содержит чертеж границ преобразуемых и создаваемых земельных участков. Если при перераспределении земельных участков, принадлежащих одной форме собственности (государственная, субъекта Федерации или муниципальная), какая-то часть не вошла в границы образуемого земельного участка, то в разделе доступа к образуемым земельным участкам, делается запись о том, в какой собственности находится оставшаяся часть, например: «Часть А включается в земли, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности или собственности субъекта Федерации». Категория земель образуемых и изменяемых земельных участков не должна меняться. Земельный участок должен быть отнесен только к одной категории земель и к одной территориальной зоне, в противном случае принимается решение об отказе в государственном кадастровом учете. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется согласно требованиям Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» [4]. Для перевода земель заинтересованное лицо подает ходатайство в орган местного самоуправления. Содержание подаваемого ходатайства устанавливает орган: 1. Государственной власти субъекта Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения. 2. Исполнительной власти субъекта Федерации в отношении других земель. В ходатайстве указываются: - кадастровый номер земельного участка; - категории земель, из которой и в которую осуществляется перевод; - обоснование перевода; - права на земельный участок. 56 К ходатайству прилагается: - выписка из Государственного кадастра недвижимости о данном земельном участке; - копия документа, удостоверяющего личность заявителя (для физического лица − паспорт, для юридического лица − выписка из реестра прав); - выписка из единого государственного реестра прав о правах на земельный участок; - заключение экологической экспертизы (по требованию). Орган местного самоуправления может ходатайствовать о переводе земельного участка в другую категорию без согласия правообладателя в целях создания особо охраняемых природных территорий (ООПТ) или изменения границ населенного пункта. Поступившее ходатайство рассматривается органом власти и принимается акт о переводе земель или об отказе в таком переводе. Кроме перечисленного должны быть выполнены требования к предельным размерам земельных участков, а граница земельного участка не должна пересекать границу муниципального образования. При несоблюдении указанных требований наступает стадия отказа в государственном кадастровом учете. 4.3. Установление на местности границ объектов землеустройства Если граница объекта землеустройства совпадает с государственной границей, то она на местности не устанавливается. Границы объекта выносятся в натуру по координатам характерных точек. Если характерная точка является общей для трех и более субъектов Федерации, муниципальных образований или населенных пунктов, то она закрепляется 57 долговременным межевым знаком и используется в качестве опорной межевой сети (ОМС). Все характерные точки границы закрытых административных образований, а также зона действия сервитута закрепляются межевыми знаками. Характерные точки границ территориальных зон и зон с особыми условиями использования межевыми знаками не закрепляются. Вместо этого здесь устанавливаются информационные и предупредительные знаки. Если в процессе установления границ на местности между субъектами Федерации, муниципальными образованиями или населенными пунктами выявлено пересечение границы земельного участка, сведения о котором содержатся в Государственном кадастре недвижимости, то государственный кадастровый учет приостанавливается. В действующее законодательство Российской Федерации внесен ряд существенных изменений. Согласно этим нововведениям отменены «проекты границ земельных участков». Они заменены «схемами расположения земельных участков». Вместе с тем, эта процедура имеет особенности. Например, если проекты границ были составлены до вступления в силу вышеперечисленных изменений, то они признаются действительными. Замена проекта границ земельного участка схемой расположения земельного участка произошла вследствие того, что из Федерального закона «О землеустройстве» исключено территориальное землеустройство. В настоящее время данный вид землеустройства заменен кадастровой деятельностью. Схема расположения земельного участка может быть представлена на основе кадастрового плана территории (КПТ), форма которого утверждена приказом Минюста № 66 от 19 марта 2008 года [21]. Характерные точки границ земельных участков закрепляются межевыми знаками, тип которых утвержден приказом Минэкономразвития 58 № 582 от 31 декабря 2009 года [17]. При этом предусмотрены три типа межевых знаков: 1. Металлическая труба диаметром 3-7 см, высотой 105 см. В верхней части трубы устанавливается марка с крестообразной насечкой и пластинка для надписей. 2. Деревянный столб диаметром 15 см, высотой 115 см, установленный на бетонный монолит в виде усеченной четырехугольной пирамиды высотой 20 см с основаниями 20×20 см и 15×15 см. 3. Металлическая марка с крестообразной насечкой размером 5-15 см, закладываемая в сооружения, столбы, скалы, бордюры. Знаки первого и второго типов закладываются, как правило, вне населенных пунктов. Такие знаки окапываются круглыми канавами диаметром 100 см, глубиной 30 м. Над знаком насыпается курган. Надпись на межевом знаке должна быть обращена к следующему знаку по ходу часовой стрелки. Надпись отражает год закладки знака и его номер. 4.4. Согласование границ земельного участка Согласование границ земельного участка может быть реализовано по выбору кадастрового инженера на общем собрании заинтересованных лиц или в индивидуальном порядке. Возможно совмещение этих вариантов. При индивидуальном согласовании границ отпадает необходимость извещения заинтересованных лиц. В первом случае (собрание) каждому заинтересованному лицу извещение вручается под роспись или направляется почтой с уведомлением. Если адреса заинтересованных лиц отсутствуют, то допускается опубликование извещений. Это применяется также в тех случаях, когда земельный участок расположен в границах садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, относится к объектам общего 59 пользования, землям сельскохозяйственного назначения или входит в состав общего имущества собственников помещений. Извещение о проведении собрания или опубликование информации о нем, должны быть выполнены за 30 дней. В извещении о проведении собрания должны быть указаны: - сведения о заказчике кадастровых работ; - данные о кадастровом инженере, выполняющем кадастровые работы, с указанием его телефона и почтового адреса; - кадастровый номер и адрес земельного участка и смежных участков; - место и время ознакомления с проектом межевого плана; - место, дата и время проведения собрания; - адрес для высылки возражений. В процессе проведения согласования кадастровый инженер обязан проверить полномочия заинтересованных лиц, показать местоположение земельного участка и ознакомить их с проектом межевого плана. Результат согласования границ кадастровый инженер оформляет в виде акта на оборотной стороне графической части межевого плана. Границы земельного участка считаются согласованными, если в акте согласования имеются подписи всех заинтересованных лиц или их представителей. Если заинтересованное лицо не проставило свою подпись в акте согласования и не выразило своё несогласие в письменной форме, то границы земельного участка также считаются согласованными с данным лицом. Если имеют место возражения относительно границ в письменной форме, то в акт согласования вносится запись о содержании таких возражений. Эти возражения прилагаются к межевому плану. Раздел "Схема расположения земельных участков" оформляется на основе разделов кадастрового плана территории или кадастровой выписки соответствующего земельного участка, содержащих картографические изображения. Схема предназначена для отображения местоположения земельных участков, земель общего пользования, границ кадастрового 60 деления (если земельные участки заняты протяженными объектами), природных объектов или объектов искусственного происхождения, если отдельные части границы земельного участка совпадают с внешними границами объектов, сведения о которых содержатся в ГКН. На схеме отображаются границы муниципальных образований, границы населенных пунктов и границы кадастрового деления (если земельный участок располагается в нескольких кадастровых кварталах или он примыкает к границе кадастрового деления). Если межевой план подготовлен в результате кадастровых работ по образованию земельных участков, то дополнительно на схеме отображаются земельные участки или земли общего пользования. При этом допускается схематично отображать местоположение улиц, дорог, парков, скверов и т.п. В Акте согласования указываются реквизиты документов, удостоверяющих личность заинтересованных лиц или их представителей. Однако копии таких документов в состав приложения не включаются. В отношении представителя юридического лица дополнительно указывается его должность. При этом в Акте согласования после указания его фамилии и инициалов приводятся слова "по доверенности", указываются наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя. Если представитель юридического лица имеет право действовать без доверенности, то в Акте согласования вместо реквизитов доверенности приводятся реквизиты выписки из Единого государственного реестра юридических лиц. Если извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границы земельного участка было направлено почтовым отправлением, а затем опубликовано в порядке, предусмотренном частью 8 статьи 39 Федерального закона о Государственном кадастре недвижимости, то в Акте согласования указывается последний по дате способ извещения. 61 4.5. О технических и кадастровых ошибках В процессе ведения кадастра возможны технические и кадастровые ошибки. Исправление этих ошибок является кадастровой процедурой по внесению в реестр точных сведений. Согласно статье 28 Федерального закона № 221 «О Государственном кадастре недвижимости» и письму ВК/1376, технической ошибкой признается опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка, допущенная органом кадастрового учета, которая обусловила несоответствие между представленными заявителем документами и сведениями Государственного кадастра недвижимости. В соответствии с пунктом 48 порядка ведения Государственного кадастра недвижимости должностное лицо, обнаружившее ошибку, составляет протокол выявления технической ошибки и заверяет его своей подписью. На каждый объект составляется отдельный протокол выявления технической ошибки, который регистрируется в журнале учета протоколов выявления таких ошибок. Даже в том случае, если в отношении одного объекта обнаружено несколько ошибок, составляется один протокол. Технические ошибки подразделяются на две группы: 1. Ошибки, исправление которых не нарушает права других лиц. 2. Ошибки, исправление которых может нарушить права других лиц. Технические ошибки первой группы могут быть исправлены по решению начальника территориального отдела или по письменному заявлению владельца недвижимого имущества в течение пяти рабочих дней [19]. Технические ошибки второй группы исправляются на основании решения суда. В протоколе выявления технической ошибки приводится ошибочное значение, правильное значение и основание для исправления ошибки. При необходимости к протоколу могут быть приложены документы, содержащие точные данные. Протокол регистрируется в журнале учета технических 62 ошибок. Техническая ошибка подлежит исправлению на основании решения органа кадастрового учета, заявления правообладателя или решения суда в течение пяти рабочих дней. Решение об исправлении технической ошибки может быть оформлено в одном документе. Если принято положительное решение об исправлении технической ошибки, то должностное лицо органа кадастрового учета на следующий рабочий день после предоставления протокола выявления технической ошибки заверяет проект решения об исправлении технической ошибки. На основании решения и протокола вносятся исправления в документы кадастра, а в протоколе ставится запись «Исправлено». Согласно пунктам 18 и 50 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации № 42, оригинал решения направляется правообладателю, а его заверенная копия вкладывается в кадастровое дело вместе с протоколом. Если было принято отрицательное решение в отношении технической ошибки, то в течение одного рабочего дня с момента предоставления протокола, должностное лицо органа кадастрового учета заверяет этот протокол, а на проекте решения ставит надпись «Отклонить». Заверенный протокол и проект решения вкладываются в кадастровое дело. Заявление об исправлении технической ошибки подписывает заявитель или его представитель, которые при подаче заявления должны предъявить удостоверение личности. Заявление и поступившие документы в обычном порядке регистрируются органом кадастрового учета в книге учета заявлений с указанием времени приема с точностью до минуты. На всех документах проставляются регистрационный номер заявления и дата регистрации. Если документы представляются лично заявителем, то орган кадастрового учета выдает заявителю расписку с указанием перечня документов и даты. Если документы поступают по почте, то расписка высылается заявителю на следующий рабочий день с уведомлением. В качестве расписки в получении 63 заявления и документов выдается заверенная копия заявления. На оригинале заявления ставится штамп «Расписка получена». После получения уведомления по почте его реквизиты вносятся в книгу учета заявлений. При этом заявление и документы вкладываются в учетное дело. Согласно Федеральному закону «О Государственном кадастре недвижимости», кадастровой ошибкой признается ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в Государственный кадастр недвижимости. Таким образом, ошибка, допущенная, например, в процессе определения координат характерных точек, и внесенная в Государственный кадастр недвижимости, является кадастровой. В письме № ВК/2922 от 07 июля 2008 года, к кадастровой ошибке относится также ошибка определения координат характерных точек, обусловившая пересечение границ земельных участков [28]. В данном случае сначала проверяется наличие технической ошибки в местоположении границ ранее учтенного земельного участка. Если ошибка отсутствует, то делается предположение о кадастровой ошибке, и наступает стадия приостановления. Создается экспертная комиссия, и осуществляется контроль характерных точек в присутствии собственника земельного участка. Согласно статье 26 Федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости», если одна из границ заявленного на государственный кадастровый учет земельного участка пересекает границу другого, не преобразуемого земельного участка, то наступает стадия приостановления. При этом орган кадастрового учета: 1. Проверяет наличие технической ошибки ранее учтенного смежного земельного участка. Обнаруженная ошибка исправляется в соответствии с письмом Роснедвижимости № ВК/1376 от 25 марта 2008 года [32]. 2. Если техническая ошибка отсутствует, то орган кадастрового учета приостанавливает процедуру государственного кадастрового учета с целью проверки наличия кадастровой ошибки в границах земельного участка, 64 учтенного до принятия Федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости». В целях устранения противоречия в границах, согласно действующему законодательству, наступает стадия приостановления. При этом создается экспертная комиссия, на которую приглашаются лица, устанавливающие границы смежных земельных участков, и их владельцы. Проводятся контрольные определения координат характерных точек границ и составляется каталог. Результатом этих работ является протокол выявления кадастровой ошибки, который подписывает председатель комиссии. Исправление кадастровой ошибки осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости. На основании заявления исправляется выявленная ошибка, а копия решения направляется всем заинтересованным лицам. Процедура исправления кадастровой ошибки аналогична процедуре исправления технической ошибки, только срок исправления кадастровой ошибки составляет 20 рабочих дней. Кроме того, правообладателю направляется копия решения об исправлении кадастровой ошибки. Если правообладатель выразил несогласие, то орган кадастрового учета обращается в суд. Все документы по устранению ошибки помещаются в соответствующее кадастровое дело, а копии − в межевой план. В целях устранения выявленных ошибок устанавливается срок приостановления государственного кадастрового учета, по истечении которого может наступить стадия отказа. Обнаруженная ошибка подлежит исправлению по письменному заявлению правообладателя. Если ошибка обнаружена для объекта, учтенного после 01 марта 2008 года, то вместо экспертной комиссии создается комиссия органа кадастрового учета. Координаты переопределяются заново. |