Курс лекций по основам кадастра недвижимости. Курс лекций по дисциплине Основы кадастра недвижимости для студентов второго курса всех форм обучения по направлению 120300 Землеустройство и кадастры
 Скачать 1.02 Mb.
|
|
Основные принципы ведения земельного кадастра Ведение земельного кадастра на территории России осуществлялось по единой технологии на основании принципов: 1. Единства (единая методическая основа ведения кадастра для всей России и система координат). 2. Достоверности сведений (отражение с достаточной степенью адекватности результатов определения количественного и качественного состояния земельных ресурсов фактическому их состоянию). 3. Полноты сведений (предоставление заявителям необходимых и достоверных сведений без излишней детализации). 4. Охвата (наличие разносторонних сведений о размерах, состоянии и использовании всего земельного фонда, независимо от того, кому земельные участки были предоставлены). 30 5. Точности материалов кадастра (соответствие требованиям заявителя и действующим требованиям к графическим и вычислительным операциям). 6. Непрерывности формирования материалов кадастра (учет происходящих в течение времени изменений и отражение их в кадастровой документации). 7. Документальности (запись сведений о природном, хозяйственном, экономическом и правовом положении земель должна производиться только на основании соответствующих документов и материалов). 8. Наглядности (однозначное восприятие информации потребителями за счет агрегирования (обобщения) информации, выбора оптимального масштаба и условных обозначений). 9. Экономичности (применение современных высокопроизводительных методов измерений и обработки данных кадастра с использованием новейших средств вычислительной техники). 10. Законности (строгое соответствие процессов формирования материалов кадастра действующему законодательству, обеспечивающее защиту прав физических и юридических лиц на принадлежащее им недвижимое имущество). Перечисленные принципы позволяют представить кадастровое ведомство как надежный, информативный и точный источник информации, предназначенной для органов управления, юридических и физических лиц. 1.6. Роль кадастра в современных условиях развития общества Земля до недавнего времени находилась главным образом в собственности государства. В настоящее время появилась частная собственность на землю. Земля стала товаром, который можно продавать, дарить или передавать по наследству. Это положение требует несколько 31 иного подхода к земельным отношениям, поскольку каждый собственник земли получает прибыль, часть которой должна быть передана государству или муниципалитету. Для этого необходимо уточнить границы землепользований, определить целевое назначение земельных участков, режим фактического их использования и гарантировать юридическим и физическим лицам права на закрепленный за ними земельный участок. Из сказанного следует, что деятельность службы кадастра упорядочивает процедуру землепользования на конкретной территории, а также создает предпосылки получения прибыли федеральным или муниципальным органом власти. При этом все землевладельцы и землепользователи заинтересованы в том, чтобы земельные участки были закреплены за ними официально, и эти права были гарантированы государством. Таким образом, роль кадастра заключается в том, что его деятельность гарантирует права юридических и физических лиц на принадлежащее им недвижимое имущество, позволяет владельцам рационально использовать закрепленные за населенными пунктами территории, пополнять местные бюджеты в виде ежегодных налогов, а также отчислений за выполненный комплекс работ, сопутствующих определению границ участка. 32 2. ОБЪЕКТ ИЗУЧЕНИЯ КАДАСТРА 2.1. Понятие объекта недвижимости Вступивший в силу Федеральный закон № 221 «О Государственном кадастре недвижимости» к 2013 году будет объединять функции по описанию земельных участков и расположенных на них объектов [3]. Земельный участок и расположенные на нем строения являются объектом изучения кадастра. Предметом изучения кадастра являются процедуры сбора, систематизации, актуализации, преобразования и предоставления информации потребителям. Объекты, не учтенные в кадастре, не подлежат государственной регистрации прав, а, следовательно, не могут участвовать в процессе купли- продажи, мены, дарения и так далее. Рациональное использование всех видов объектов обеспечивается путем передачи их в собственность. В России, как сообщается в прессе, около ста миллионов собственников. Статистика представления земельного фонда динамична. На это оказывает влияние не только процедура перевода земель из одной категории в другую, но также и процессы купли-продажи. В настоящее время земельный фонд Российской Федерации по формам собственности распределен следующим образом: - в собственности юридических лиц находится около 24,0 млн. гектаров; - в собственности граждан более 117,0 млн. гектаров; - в государственной и муниципальной собственности находится около 1568,8 млн. гектаров. Общий земельный фонд России составляет 1709,8 млн. гектаров. 33 2.2. Свойства объектов недвижимости Несмотря на то, что термин «недвижимость» введен в Российское законодательство во времена Петра I, до сих пор это понятие не получило однозначного определения. Нет такой однозначности и в статье 130 действующего Гражданского кодекса, в котором отождествляется недвижимость, недвижимое имущество, объекты недвижимости. В данном кодексе к объектам недвижимости относятся объекты, по отношению к которым осуществляется градостроительная деятельность. В современных публикациях, для конкретизации изучаемых объектов, предлагается к объектам недвижимости относить земельные участки, а все, что расположено на них, считать «улучшениями». Термин не нашел применения, поскольку было высказано возражение «ухудшение» земельного участка. Таким образом, действующий Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости» земельные участки и все расположенные на нем капитальные строения относит к объектам недвижимости, включая помещения и квартиры. Каждый из этих объектов обладает некоторыми свойствами (характеристиками). Физические свойства объекта недвижимости характеризуют наличие прочной связи объекта с землей, его местоположение, функциональное назначение, размеры. Юридические свойства объекта недвижимости характеризуют принадлежность объекта физическому или юридическому лицу, размер прав на объект, наличие обременений. Экономические свойства объекта недвижимости характеризует рыночная и кадастровая стоимость, арендная плата и земельный налог. Согласно Земельному кодексу Российской Федерации (редакция 26 декабря 2009 года), под земельным участком понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными 34 законами [1]. Определение лаконично и это порождает полемику по данному вопросу. В связи с этим условимся под земельным участком понимать территорию, ограниченную в физическом, юридическом и экономическом отношениях от смежных территорий, имеющую конкретную стоимость, назначение и вид использования. Основным показателем земельного участка является его площадь. Различают площадь земельного участка физическую (S Ф ) и геодезическую (S Г ). S Ф S Г Рис. 3. Различие между физической и геодезической площадями S Ф определяется с учетом всех неровностей земной поверхности, а S Г вычисляется как проекция S Ф на горизонтальную плоскость. Связь геодезической и физической площадей определяется по известной формуле: S Г = S Ф × Соs β, (1) где угол β представляет собой наклон физической поверхности земли по отношению к горизонтальной плоскости в угловых единицах. В кадастре используется не физическая, а геодезическая площадь, то есть площадь проекции на горизонтальную плоскость. Разность между S Г и В S Г β 35 S Ф главным образом зависит от рельефа, однако в незначительной степени она также зависит от кривизны земли и средней высоты на земельном участке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на отдельные самостоятельные участки, разрешенное использование которых осуществляется без перевода их в состав земель другой категории. Неделимый земельный участок представляет собой территорию, в границах которой нецелесообразно или невозможно выделять самостоятельный участок. Любая недвижимость обладает полезными свойствами, обусловленными природными характеристиками (естественная полезность), а также социальной формой использования недвижимого имущества (социально-экономическая полезность). Естественная, то есть природная, полезность удовлетворяет определенные потребности человека. Сюда можно отнести месторождения полезных ископаемых, являющихся источником сырья для производственной деятельности человека, а также здания, сооружения, помещения и т.д. Таким образом, как физический объект недвижимость характеризуется местоположением, определенным составом элементов, который формирует свойства объекта недвижимости, а также натуральными единицами измерения (площадные, объемные и т.д.). Права собственности на недвижимость являются одним из ключевых отношений между людьми. Эти свойства, в отличие от естественных свойств, можно назвать социальными. Правовые и стоймостные вопросы в своем единстве определяют социально-экономическую полезность объектов. Сюда можно отнести владение недвижимостью, ее стоимость, формы собственности, ограничения, сервитуты. 36 2.3. Объекты, изучаемые Государственным кадастром недвижимости Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости» вступил в силу с первого марта 2008 года. Под Государственным кадастром недвижимости (ГКН) понимается систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе (земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения), а также о прохождении государственной границы, границы между субъектами Федерации, муниципальными образованиями, населенными пунктами, а также о территориальных зонах и зонах с особым режимом использования (Рис. 4) Рис. 4. Объекты кадастра о земельном участке СВЕДЕНИЯ о помеще- нии о здании о сооруже- нии СВЕДЕНИЯ о прохождении Государственной границы Российской Федерации о границах между субъектами Российской Федерации о границах муниципальных образований о границах населенных пунктов о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий о кадастровом делении о геодезической и картографической основах государственного кадастра недвижимости СВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ об объекте незавершен- ного строи- тельства 37 Согласно статье 4 Федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости», основными принципами ведения кадастра являются: - единство технологии на территории Российской Федерации; - общедоступность данных кадастра; - непрерывность актуализации сведений; - сопоставимость сведений кадастра с другими системами. К сожалению Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости» не конкретизирует цель его создания. Однако в различных действующих документах Росреестра она приводится: 1. Создание условий для обеспечения гарантий прав собственности на объекты недвижимости. 2. Совершенствование системы налогообложения. 3. Обеспечение информационной поддержки субъектов земельно- имущественных отношений (правовой статус, режим использования). В отличие от определения объекта недвижимости, данного в Гражданском кодексе, Государственный кадастр недвижимости не применяется в отношении участков недр и предприятий как имущественных комплексов, а также в отношении морских и воздушных судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Кроме этого, закон не применяется в отношении объектов, расположенных на территории более чем одного кадастрового округа. Таким образом, составные земельные участки (единые землепользования) исключены из списка объектов, изучаемых современным законодательством. На смену данным земельным участкам в настоящее время введено понятие многоконтурных земельных участков. Основными разделами Государственного кадастра недвижимости, согласно статье 13 Федерального закона, являются: реестр объектов недвижимости, кадастровые дела и кадастровые карты. 38 3. ВЕДЕНИЕ КАДАСТРА НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ 3.1. Характеристика Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Начиная с 1991 года, наименование, функции и организационная структура ведомств, осуществляющих ведение кадастра, менялось более десяти раз. В настоящее время также происходят серьезные преобразования в этой сфере. В процессе проведения административной реформы Роснедвижимость и Роскартография присоединены к Управлению федеральной регистрационной службы. В результате этого образовано Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [5]. В связи с объединением утратили силу постановления Правительства Российской Федерации № 456 «О федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости», № 431 «О геодезии и картографии» и № 451 «О Федеральной регистрационной службе» [27, 36, 37]. Тем не менее, функции объединенных ведомств сохранены за указанными ведомствами, только в границах Росреестра, который осуществляет: - государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; - ведение реестра прав, государственного кадастрового учета и Государственного кадастра недвижимости, а также реестра кадастровых инженеров и саморегулируемых организаций оценщиков; - контроль оценочной деятельности, землеустройства и государственный земельный контроль; - представление сведений, внесенных в Государственный кадастр недвижимости; - лицензирование геодезической и картографической деятельности; 39 - создание и ведение государственного каталога географических названий, и их нормализацию на русском языке. Росреестр организует: - проведение государственного кадастровой оценки земель, землеустройства и землеустроительной документации для делимитации (установление и согласование границ на местности) и демаркации (расстановка межевых знаков) всех видов границ, включая государственные границы, а также работы по созданию, внедрению и ведению автоматизированных систем реестра прав, государственного кадастрового учета; - определение параметров фигуры Земли и внешнего гравитационного поля; - создание и обновление государственных топографических карт и планов, создание и обновление государственных геодезических, нивелирных и гравиметрических сетей; - дистанционное зондирование Земли; - издание общегеографических, политических, справочных и тематических карт и атласов. Росреестр имеет право: - запрашивать и получать от органов исполнительной власти материалы, необходимые для осуществления деятельности; - заключать договоры и привлекать специалистов для решения вопросов в установленной сфере деятельности. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) находится в подчинении Министерства экономического развития. Росреестр является юридическим лицом, имеет печать с изображением герба Российской Федерации. 40 Минэкономразвития осуществляет нормативно-правовую деятельность в сфере ведения кадастра. Положение о Министерстве экономического развития утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации № 437 от 05 июня 2008 года [39]. Минэкономразвития является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере прогнозирования социально- экономического развития, внешнеэкономической деятельности, разработки программ развития. Минэкономразвития координирует деятельность подведомственной ему Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Минэкономразвития подготавливает нормативные правовые акты для утверждения правительством, а также федеральные стандарты оценки (ФСО) недвижимого имущества. Минэкономразвития осуществляет ведение реестра членов саморегулируемых организаций оценщиков, разрабатывает правила приватизации, различные формы документации, касающейся заключения договоров и свидетельств, закрепляющих права собственности на недвижимое имущество. 1.1. Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости» и краткая характеристика его разделов 1.1.1. Общие сведения Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости» включает три основных раздела: 1. Реестр объектов недвижимости. 2. Кадастровые дела. 3. Кадастровые карты. 41 Каждый из указанных разделов имеет законченный вид и включает документы, характеризующие факт завершения конкретного этапа ведения Государственного кадастра недвижимости. Ниже приведены краткие характеристики каждого из указанных выше этапов. Более подробная информация размещена на сайтах Internet и в документах Росреестра. 3.2.2.Понятие и назначение реестра объектов недвижимости Реестр объектов недвижимостипредставляет собой документ, в котором содержатся записи об объектах, характеризующие их физическое, правовое и экономическое состояние. Реестр объектов недвижимости на современном этапе включает в себя реестры кадастровых округов в электронном виде. Сведения в реестре группируются по отдельным записям и отражают состояние объектов, расположенных на территории кадастрового округа. Записи в реестре имеют следующую структуру: - вид объекта (земельный участок, здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение); - вид отдельной части объекта, являющейся элементом права; - кадастровый номер объекта и дата внесения его в Государственный кадастр недвижимости; - ранее присвоенный кадастровый или условный номер; - адрес объекта или описание его местоположения. Для каждого вида объекта дополнительно вносится специфическая информация. Например, для земельного участка указывается категория земель, разрешенный вид использования, площадь с точностью до одного квадратного метра, сведения о лесных массивах и водных объектах, расположенных в пределах земельного участка. Характеристики недвижимого имущества приведены в статье 7 Федерального закона «О 42 Государственном кадастре недвижимости». В целях ведения реестра объектов недвижимости формируются сведения, отражающие: - назначение и площадь здания и сооружения с точностью до 0,1 кв. м, а также количество этажей, материал стен и дата ввода в эксплуатацию; - местоположение границы здания, сооружения объекта незавершенного строительства, включая данные о характерных точках и их координатах с точностью до 0,01 метра; - права на объект, размер доли в праве, сведения о правообладателях, дату регистрации возникновения или прекращения действия права, наличие обременений, дату их установления и срок действия; - величину кадастровой стоимости, дату ее определения и реквизиты акта утверждения; - данные о кадастровом инженере, включая фамилию, имя, отчество, идентификационный номер кадастрового инженера и даты выполнения работ на конкретном объекте;. - запись о кадастровом делении территории кадастрового округа, номера и наименования кадастровых районов, номера кадастровых кварталов, описание границ всех единиц кадастрового деления, список координат характерных точек границ и текстовое описание границ; - вид картографической основы, дату её создания, сведения об организации, подготовившей основу, масштаб и систему координат; - геодезическую основу, информацию о каталоге координат пунктов опорной межевой сети, системе координат и типе знаков; - территориальную зону и зону с особым режимом использования, их вид, описание границ, номер правового акта об установлении или изменении границ зон, вид разрешенного использования объекта недвижимости в границах зоны; - запись о помещении, его кадастровом номере, назначении, площади с точностью до 0,1 квадратного метра, номер этажа. |