курсовая работа оценка недвижимости. Курсовая. Курсовая работа на тему Определение рыночной стоимости квартиры

• Название: Курсовая работа на тему Определение рыночной стоимости квартиры
• Анкор: курсовая работа оценка недвижимости
• Дата: 04.04.2023
• Размер: 1.29 Mb.
• Имя файла: Курсовая.docx
• Тип: Курсовая; #1036336
• страница: 8 из 9

2.3 Определение рыночной стоимости квартиры

Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения. Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

1. сравнительный подход;

2. затратный подход;

3. доходный подход.

При определении рыночной стоимости объекта оценки был использован только сравнительный подход. Рыночная стоимость объекта оценки, определена сравнительным подходом, представляет собой среднее значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения.

Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, вторые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.

К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными.

Аналоги объекта оценки представлены в таблице 5.

Таблица 5. Выбор объектов сравнения

Показатели	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Наименование	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира
Местоположение	г.Барнаул, Центральный район, ул. Мусоргского 4, кв.72	г.Барнаул, Центральный район, ул. Чайковского, 19, кв.70	г.Барнаул, Центральный район, ул. Герцена, 10, кв.34	г.Барнаул, Центральный район, ул. Мусоргского 6, кв.55	г.Барнаул, Центральный район, ул. Зоотехническая, 59, кв. 66	г.Барнаул, Центральный район, ул. Чайковского 7А, кв. 1
Дата продажи	Февраль 2021 г.	Февраль 2021 г.	Февраль 2021 г.	Февраль 2021 г.	Февраль 2021 г.	Февраль 2021 г.
Стоимость 1м2, руб.		51 648,4	55 434,8	52 980,1	54 621,9	51 487,4
Общая площадь, кв.м.	47,2	45,5	46,0	45,4	47,6	43,7
Жилая площадь, кв.м.	32,3	33,7	33,1	33,3	34,2	31,4
Площадь кухни, кв.м.	5,9	5,5	5,2	5,5	6	5,1
Тип дома	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный
Этаж	4/5	4/5	2/5	4/5	3/5	1/5
Состояние квартиры	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Состояние дома	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Качество отделки	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Удовлетворительное	Хорошее	Хорошее
Наличие балкона	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть	Отсутствует
Наличие горячего водоснабжения	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом представлен в таблице 6.

Таблица 6. Корректировки объектов недвижимости

Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Наименование	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира
Стоимость 1м2, руб.		51 648,4	55 434,8	52 980,1	54 621,9	51 487,4
Местоположение	г.Барнаул, Центральный район, ул. Мусоргского 4, кв.72	г.Барнаул, Центральный район, ул. Чайковского, 19, кв.70	г.Барнаул, Центральный район, ул. Герцена, 10, кв.34	г.Барнаул, Центральный район, ул. Мусоргского 6, кв.55	г.Барнаул, Центральный район, ул. Зоотехническая, 59, кв. 66	г.Барнаул, Центральный район, ул. Чайковского 7А, кв. 1
Корректировка на местоположение		1	1	1	1	1
Дата продажи	Февраль 2021 г.	Февраль 2021 г.	Февраль 2021 г.	Февраль 2021 г.	Февраль 2021 г.	Февраль 2021 г.
Корректировка на дату продажи		1	1	1	1	1
Общая площадь, кв.м.	47,2	45,5	46,0	45,4	47,6	43,7
Корректировка на общую площадь		1,037	1,026	1,039	1	1,08
Жилая площадь, кв.м.	32,3	33,7	33,1	33,3	34,2	31,4
Корректировка на жилую площадь		1	1	1	1	1
Площадь кухни, кв.м.	5,9	5,5	5,2	5,5	6	5,1
Корректировка на площадь кухни		1	1	1	1	1
Тип дома	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный
Корректировка на тип дома		1	1	1	1	1
Этаж	4/5	4/5	2/5	4/5	3/5	1/5
Корректировка на этажность		1	0,93	1	0,95	1,003
Состояние квартиры	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка на состояние квартиры		1	1	1	1	1
Состояние дома	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Корректировка на состояние дома		1	1	1	1	1
Качество отделки	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Удовлетворительное	Хорошее	Хорошее
Корректировка на качество отделки		1	1	1,046	1	1
Наличие балкона	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть	Отсутствует
Корректировка на наличие балкона		1	1	1	1	1,06
Наличие горячего водоснабжения	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное
Корректировка на наличие горячего водоснабжения		1	1	1	1	1
Количество корректировок		1	2	2	1	3
Веса корректировок		0,25	0,2	0,2	0,25	0,1
Итоговая величина рыночной стоимости 1м2	(51 648,4*0,25) + (55 434,8*0,2) + (52 980,1*0,2) + (54 621,9*0,25) + (51 487,4*0,1) = 53 399,3 рублей
Цена объекта оценки	53 399,3*47,2 = 2 520 446,96 = 2 520 000 рублей

Корректировка на общую площадь Аналога 1 = 47,2/45,5 = 1,037

Корректировка на общую площадь Аналога 2 = 47,2/46 = 1,026

Корректировка на общую площадь Аналога 3 = 47,2/45,4 = 1,039

Корректировка на общую площадь Аналога 5 = 47,2/43,7 = 1,08

Корреткировка на этажность Аналога 2 = 51 648,4/55 434,8 = 0,93

Корреткировка на этажность Аналога 4 = 51 648,4/54 621,9 = 0,95

Корреткировка на этажность Аналога 5 = 51 648,4/51 487,4 = 1,003

Корректировка на качество отделки Аналога 3 = 55 434,8/52 980,1 = 1,046

Корректировка на наличие балкона Аналога 5 = 54 621,9/51 487,4 = 1,06

Рыночная стоимость 1 кв. метра объекта оценки, определенная сравнительным подходом, представляет собой средневзвешенное значение скорректированных цен продажи объектов сравнения и составляет 53 399,3 рублей.

Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила 2 520 446,96 рублей.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также активное мнение Оценщика.

Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил два из трёх существующих подходов к оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу. На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, можно сделать вывод, что при сохранении существующей динамика развития рынка недвижимости в г.Барнауле объект оценки останется ликвидным, а его стоить будет иметь тенденцию к увеличению. В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, определили:

Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на февраль 2021 года (округленно) составляет 2 520 000 (два миллиона пятьсот двадцать тысяч) рублей.