Курсовая новая. Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры

• Название: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры
• Дата: 12.04.2023
• Размер: 1.3 Mb.
• Имя файла: Курсовая новая.docx
• Тип: Отчет; #1056648
• страница: 11 из 12

3.5. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом

Затратный подход, который используется для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его текущем состоянии или воспроизводства его потребительских характеристик, в сочетании с рыночной стоимостью земельного участка, на котором данный объект располагается, и является приемлемым ориентиром для оценки рыночной стоимости объекта оценки.

Особенностью применения затратного подхода является разделение оценщиком понятия восстановительной стоимости (стоимости воспроизводства) объекта и стоимости замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) рассчитываются с использованием издержек в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При оценке восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки архитектурных решений, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется затратами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость определяется издержками на воспроизводство точной копии оцениваемого объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Разница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждой конкретной ситуации приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

При оценке недвижимости затратным подходом следует последовательно определять:

1. Рыночную стоимость земельного участка.

2. Восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения.

3. Величину накопленного совокупного износа объекта.
4. Рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта исключая величину накопленного износа.

В оценочной практике оценка стоимости участка земли рассматривается с точки зрения его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования (проводится анализ НЭИ). При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение – это вклад в увеличение стоимости.

В случае оценки земельного участка следует особо отметить перечень оцениваемых прав собственности. В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды, т.е. право использовать и занимать объект недвижимости на протяжении установленного срока и в соответствии с определенными условиями, закрепленными в договоре аренды. Соответственно выражением данного оцениваемого права является рыночная стоимость права аренды земельного участка.

Теория оценки выделяет пять основных методов определения стоимости земельных участков:

1. 
   Метод капитализации земельной ренты (доходный подход).
   
2. 
   Метод соотнесения (переноса).
   
3. 
   Метод развития (освоения).
   
4. 
   Техника остатка для земли.
   
5. 
   Метод прямого сравнительного анализа продаж.
   

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что в России пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает недостаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик определяет общую стоимость застроенного участка, вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка для земли - универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли - продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Существуют три способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

1. 
   Метод количественного анализа.
   
2. 
   Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам).
   
3. 
   Метод сравнительной единицы.
   

Метод количественного анализа заключается в детальном подсчёте всех финансовых затрат, которые потребуются для строительства каждого отдельного конструктивного элемента объекта и объекта в целом, а также трудовые затраты, стоимость материалов и средств, необходимых для проведения работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа является наиболее точным, однако его применение наиболее трудоёмким. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 м³ кирпичной кладки, 1 м² кровельных покрытий и т.п.).

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта - аналога (1 м³, 1 м² и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

1. 
   Экспертный метод.
   
2. 
   Нормативный (бухгалтерский) метод.
   
3. 
   Стоимостной метод.
   
4. 
   Метод расчета срока жизни здания.
   

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

Стоимостный метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно - эстетическим, объемно- планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ - устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости. Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик - это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.

Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например, общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.

Существуют два подхода к оценке внешнего износа:

1. 
   Сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях, а также капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.
   

Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

2. 
   Сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию.
   

При применении второго подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа.

Расчёт стоимости восстановления квартиры поэлементным методом:

1. 
   Определяем стоимость воспроизводства квартиры. Средняя стоимость воспроизводства трехкомнатных квартир квартир жилой недвижимости в регионе нахождения объекта оценки составляет 122177 руб. за 1 м².
   

Стоимость воспроизводства квартиры по рассчитывается по формуле (15).
С_в = (15)
где, С_в - стоимость воспроизводства общая;

S_общ - площадь квартиры общая;

С_ва/м² - стоимость воспроизводства аналогичного объекта за 1 м².

С_в = 85,3 * 122177 = 10 421 698 руб.

2. 
   Рассчитаем износ оцениваемой квартиры по формуле (16).
   

И_ф = * 100 % (16)

где, И_ф - износ физический;

Т_ф - срок эксплуатации фактический;

Т_н - срок эксплуатации нормативный.

Нормативные сроки эксплуатации зданий в целом и конструктивных элементов в отдельности установлены «Положением о проведении планово- предупредительного ремонта жилых и общественных зданий» и утверждены Госстроем. Для объекта оценки состоящего из железобетонных панелей нормативный срок службы 150 лет.

И_ф = (3/150) * 100% = 2 %.

Корректируем С_в на прибыль инвестора, которая составляет около 20% и НДС - 18%:

С_н = 10 421 698 * 1,2 * 1,18 = 14 757 124 руб.

4. 
   Стоимость земельного участка не рассчитываем, т.к. объект оценки
   

- квартира в многоэтажном доме.

4. 
   Корректируем полученную С_н на рассчитанный ранее износ:
   

С_н = 14 757 124 * 0,98 = 14 461 981 руб.

Таким образом, стоимость, рассчитанная затратным подходом, составила 14 461 981 руб.

Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно (например, оценка приносящей доход недвижимости). В связи с этим наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на «пассивных» или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность и / или недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле - продаже объектов - аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.